任志强-任你评说：任志强评说地产中国

自序　　出第一本书时，是与华润"分手"之后的再创业阶段，也是华远最困难的时期。2002年一位朋友说，这时候要鼓动士气，建议我将原来写过的文章汇编成册出版，以重振华远雄风。　　于是，我请刚从住房和城乡建设部（简称住建部）部长职位调任湖北省省委书记的俞正声部长为我的第一本书写了序。　　俞正声部长调任之前，曾提出让我兼任住建部政策研究中心主任一职。这是一种不给工资，但需要投入研究经费进行市场与政策研究的兼职工作（在这之前证监会已有了这种外聘的兼职工作）。遗憾的是，由于俞正声部长工作的调任，这一愿望未能实现。序中，俞正声部长还专门提及了此事。　　我与俞正声部长的结缘，首先来自于结怨。1998年的房改政策出台之后，中国房地产协会召开了第三届会员代表大会。当时我并不知道部长坐在台上，在主题发言中我不断"攻击"23号文件①中经济适用房政策的非市场化，并且提出了推行住房市场化应同时建立保障性住房体制的问题。这可是犯了"滔天大罪"啊！　　但好在俞正声部长在此后的工作接触中，虽然不同意我的许多观点，但赞成我对问题研究的认真精神，随后就有了那篇序。　　事后俞部长告诉我这是他第一次给别人的书写序，因此也更显这篇序的珍贵了。　　本来俞正声部长的那篇序已是最有分量的一篇序，但出版人还是希望用更多的名人来为我的书"壮胆"，于是就又请了时任全国人大常委会副委员长、早年曾任北京市西城区副区长的何鲁丽，为我的第一本书写了一篇序言。　　何鲁丽副委员长不是地产方面的专家，但却是看着、帮着我们长大的父母官，也是一位慈祥的老大姐，从来不以高官的身份发号施令，而是以引导与教育的方式，给我们方向与力量。　　正因上述原因，才有了后来REICO工作室①的建立和连续10多年对地产的研究，以及华远的再次上市等。　　2003年1月，我的第一本书《任人评说》出版了。然而，对我并没有信心的出版社，大概是担心书卖不出去，大约只印了不到1万册。书中的内容太多，且字号太小，让许多人都说那是一本根本不想让人看清楚的书。至今许多人都不知道我曾出版过这样一本书，也让媒体有扭曲事实真相的机会。　　我的第二本书《任我评说》出版于2008年9月。这次我没有再请领导们为新书写序，而是请了一位企业家宁高宁先生作序。　　宁总是我深深敬佩的中国少有的企业家。正是1994年与华润的合作、1996年香港的借壳上市、1997年的国际发债、1998年危机时的扩股、1999年底的辞职、2001年的最终分手，让我从宁总身上不仅学到了资本市场中的运作、企业的深度管理，还学会了如何做人。当时，社会上有许多对我的不同角度和态度的评价，而我认为让一个曾经与我合作，又以"分手"为结局的人来写序会更为客观和准确。宁总也并不完全同意我的观点，但却以"仔细看看任志强"为题，表达了自己的意见。第一本书的书名之所以叫《任人评说》，是因为明知书中的许多观点与看法并不追随社会的主流，颇有些"叛逆"，也认为必会引起诸多争议。因此，书名用了个双关语，意为我的评说也可由任何人提出批评、指正，而非以一家之言"惑众"。　　第二本书的书名用《任我评说》是因为有了一些调查研究的资料，并被实践证明许多结论是对的。故不论这些意见是否与社会的主流相一致，都必须要说出来，要力争能说清楚，要用自己认为正确的分析（也许会是错误的）来避免政策的错误。当社会普遍认为已出现改革的倒退时，坚持走市场化道路、坚持改革之路则是"匹夫有责"的神圣使命。　　第三本书的书名则是在第二本书面世之后就被一位曾经在北京市西城区任职的领导开玩笑式地指定为《任你评说》了。这恰恰是另外一种反思，即当曾经认为自己是对的或自信一定是对的时，会发现与主流社会不合拍的观点中，也许有许多并非是正确的。但习惯使然，我已无法改变这种思维和表达观点的方式了，连语言与风格大约都随着年龄的增长而固化了。而且社会的进步与人们对客观世界的认识不断深化时，每个人都会不断地改变自己的观念，于是把自己的意见放在阳光之下，让所有的"你"都来评说，会对自己和社会的进步起到更大的推动作用。　　正是因为抱持着这样一种心态，故而在日常的论坛中会被媒体曝光出许许多多的"雷人语录"，其实，这些在社会中广为流传的雷人语录，都是我说的。虽然在媒体或网络的传播中会有所扭曲，但并不能否认，它们是从我所说的话中引申的。任何话语都一定有其特殊的前因后果，都会有特定的条件，就和这个社会中绝不会有无缘无故的爱与无缘无故的恨一样，问题也恰恰出在，如果媒体剪掉了这前前后后的语境背景，那么就一定会变成雷人的语录。　　一个人在社会中生存会有许多身份，就像在一个家庭中你可以是爷爷、是父亲、是儿子、是丈夫，在身份定位不同时说出来的话是有特定对象的，因此效果也会不同。许多话必须放在特定的语境中才能理解，而媒体所创造的雷人语录，恰恰是让大众在不知道发言者的身份与对象的语境中断章取义。　　我也有多种身份：一是国有企业的管理者，我称为"一纸公文的丫鬟"，要维护国有资产的增值保值，捍卫和保护国有资产，政府说什么就要做什么；二是人大代表或政协委员的社会职务，则要针对政府报告和政策提出不同意见、建议，包括猛烈的"攻击"，以保护弱势群体的利益和捍卫公民的权利；三是行业协会中的选民代表，当然要代表行业协会的利益、捍卫公民的权利并承担社会责任；四是一个普通的社会公民，要捍卫自己在这个社会中生存的权利，因此要推动改革，甚至提出消灭我所任职的国有企业，实现真正的市场经济，以让中国的经济快速发展。　　如果将所有不同身份、不同对象的语境虚化，就一定会出现大量雷人的语言，而这就必然会产生许多争议。　　我之所以写博客，正是由于常有媒体用我无法控制和剪接的方式来公开表达自以为是我-任志强的观点。我之所以写微博也正出于这样一种特定的考虑。本书中的大部分文章其实都已公开刊登在我的博客或其他的媒体上，这次汇编只是按专题重新进行整理，重要之处在于，许多人也许是从一个侧面了解了某一篇文章中的内容，或许会产生更多的疑问，认为问题没说清楚，但如果将文章汇编在一起，思路就会更加清楚。　　我与吴晓波曾在亚布力的会议上有过一段采访的经历，而被其用"任式野蛮"来形容。这次许多出版商都希望能出版我的书，在众多选择中我接受吴晓波的邀请，正在于吴晓波会用"任式野蛮"的方式来重新整理，这样就可以防止一边倒的倾向了。至少他不会将真相故意隐藏起来，有利于还历史一个清白。　　感谢所有为这本书成功面世而努力的人们，没有你们的努力，是不会有这些成果的。更要感谢那些在博客和微博中给我许多批评和评论的网友们，没有你们的帮助也很难改变我的一些看法与观点。再一次谢谢你们的支持与关注。广州先后有两位高官宣称，自己的工资买不起商品房，但都承认自己分配了住房。中国的社会制度不正是因为部分人群的收入买不起商品房，才用分配的方式或限价、低价的方式供给住房吗？如果你的工资买得起商品房又何需政府分配或保障呢？　　这就说明了一个最简单的道理，几乎所有人都不是从"有其所"的角度出发考虑中国的房地产市场，而只从"有其屋"来评论市场与政策。　　由此是否可以得出这样一个结论，即"有其所"者不应买商品房，享受国家分配或限价、低价方式供给住房者不应购买商品房。　　中国有多少人有这种住房呢？许多人用中国香港和新加坡式的城市、地区或国家来对比中国的住房保障体系，认为中国的情况相比之下太差了。其实这是一种错误的认识。　　一是，世界各国尤其是城市化率极高的国家在统计住房的私有化率时不分城市与农村，而不管用什么方式统计，中国的城市化率都远低于世界各国的平均水平（49%），更低于发达国家的平均水平（70%）。也不管用什么方式统计，中国的住房私有化率都是世界最高的，城镇约85%、农村约100%，两者合计超过了97%，还有多少人没有私有住房呢？　　二是，尽管有许多人有两套以上私有住房（城镇约8.8%），但也有大量的公房出租在弥补。中国政府实行了约50年的福利分房政策，这占全部存量住房的52%以上，除此之外，有11%的公房租赁，还有大量的廉租房、经济适用房和两限房、拆迁房、享受经济适用房政策的住房、大市政基础设施建设房、自建房、集资建房、棚改房等各种名目的分配制或补贴制的住房，合计政府保障性、补贴性的住房远远超过了中国香港和新加坡的保障性住房的比重。如果再加上中国广大农村无偿划拨的宅基地，中国政府在人口远远超过世界各国的基础上又提出了远超过任何国家的住房保障制度，已解决了中国绝大多数家庭"有其所"的问题。　　三是，中国政府仍在坚持"应保尽保"的政策，扩大保障性住房体系的建设，仍在解决"有其所"之后的扩大与改善问题，解决无能力购房家庭的"有其所"问题。　　正是因为对"有其所"的理解变成了要有产权的"有其屋"才产生了社会激烈的争论和政策的动摇。　　中国要坚持市场化吗？如果人人都已"有其所"，还会有商品房的流通和租赁吗？在全国的调查中，乌鲁木齐的城市住房私有化率最高，高达97%，因为这座城市中的租赁与流动率最低。深圳市按户籍人口算拥有多套住房的量全国最高，但同时这座城市也是租赁住房量最高的城市，高达80%的人群居住于非自有产权的住房之中（2005年人口抽样调查数据）。换个方式看，中国要解决的不是"有其所"，而是"有其屋"，于是房价就成了调控的目标。其实中国面临的主要是改善问题和城乡统一化问题。　　在只有少数人"无其所"时，要解决的是扩大"其所"为主、保障"有其所"为辅的问题。但户籍问题同时让城乡之间无法形成自由流动和土地资产的转换，也无法在劳动保障、社会保障的限制下实现城市与城市之间的流动。家庭就业、就学、就医的限制可以让少数人流动，却让多数家庭中的其他成员无法同时同向流动，那么住房、住所就都不能是唯一的。　　农村人在农村有住房，包括那些毕业进城的学生们，但工作与就业让这些人必须拥有第二住所。许多人在户籍所在城市有住房，但工作与就业让他们必须在第二或第三城市有住所。城里人周一至周五在市中心工作，但市中心住房的价格高，想适度改善就得在城乡结合部价格低的地区扩大住房面积并安置家庭。有的家庭只有一套大住房，但住房面积却比其他人的两套小房子或一大一小两套住房的面积之和还大。有的人城里小房子的价格是城外大房子价格的数倍。这种按套计算而差别化的信贷政策给市场带来了消费升级和市场化的多重困难。　　正是从"有其所"和"有其屋"的差别中可以看出，每年一手商品房市场中约3%的家庭总户数和二手商品房市场中约2%的家庭总户数"无其所"的可能为零，或不为零也有能力解决"有其所"的难题。当政府用补贴的方式为无能力购房的人提供了解决的渠道，那么不正应该用个人贷款的优惠政策去提高这些不用政府补贴保障人群的可支付能力吗？　　但政府将目光重点放在"房价"和"有其屋"上，又用第二套住房信贷来限制"有其屋"，岂不是站错了位置、坐错了板凳？　　如果政府有能力扩大补贴的范围，让更多的人可以不用去购买商品房，就根本不该去强制性地干预市场的"价格"和用限制第二套住房的信贷来影响住房的升级换代和改善性需求。即使不能扩大补贴范围，也不应用限制"房价"去让更多无能力或低收入的家庭用商品房解决"有其屋"的矛盾，而应该用更多的精力解决"有其所"的矛盾。　　不是"无其所"的家庭就一定要买房子，除了政府的保障人群不应该买房之外，非保障的群体也应先解决"有其所"问题。只有拥有可支付能力的人和家庭才可以用"有其屋"的方式解决升级问题。完全无能力买房的家庭根本就不应该去评价"房价"，这些家庭根本就不应用买房来解决住房问题，不是不该"有其所"，而是不应"有其屋"。如果这部分群体总想用"有其屋"的方式获得资产，必然会让市场的政策受到不合理的干扰。许多有支付能力的家庭并非不能"有其所"，而是过高的欲望无法满足。一是，总想超越能力地追求过高的消费；二是，总想超越能力地追求最优的位置。如北京四环内的商品房平均价格（2009年6月份）为每平方米1.68万元左右，而六环外的房子则不到其价格的一半。因地点不同、价格不同、消费的主观意愿而改变了消费的能力，这与市场无关，也并非政策应考虑的调整范围。北京市西城区的人均国内生产总值大约是北京市平均水平的3~4倍，房价与收入都不可能按北京市的平均值计算，也必然会让房价高于其他地区，这种房价就不是政策应关注和调整的目标。　　只有当"有其所"与"有其屋"的政策目标明确时，才能用"有其所"和"有其屋"不同的群体划分谁应买商品房，谁应享受保障。目前的情况则是，享受了保障的还要"有其屋"，已"有其屋"的还要申请保障，所有的人都想"有其屋"而根本就不接受"有其所"，从而用舆论绑架了政府的政策。　　北京市实行了非廉租房的政策性租赁房政策，大量已获得经济适用房购买资格的家庭挤进了租赁房的申请行列，正在于"有其所"与"有其屋"的矛盾较大。虽然经济适用房是"半其所、半其屋"的一种状态，但不可否认这部分人群并非完全是无支付能力解决"其所"的群体。正是由于"有其所"与"有其屋"的政策分界不清晰造成了现行政策中的混乱，才让市场与保障责任交叉，让市场不是市场、保障不是保障，让民众将对保障体系不满的怨气也投向了市场，让市场承担着不应承受的保障之重。如果不从"有其所"和"有其屋"的观念上解决政策调控的矛盾，就会让市场永无宁日。　　中国"有其屋"的购房年龄户主30岁以下的约为35%，远远高于世界发达国家，也高于被理论计算出的房价收入比远低于中国大中城市的国家。也就是说本应"有其所"的家庭跨越了门槛进入了"有其屋"的范围。　　一是中国老少几代家庭财力合用的传统。二是福利分房的财产基础，让家庭用于解决住房的支付能力产生了巨大的差别，也改变了仅从收入计算的可支付能力，这部分福利分房的升值部分也变成了一种财富效应和可支付能力。三是中国传统的低工资制度让一些年轻人的收入在改革之后迅速地超过了老一辈人的收入，与国外不同。四是中国大多数城市的房价与可支付能力相比不是太贵（核心区除外）而是可接受的。　　目前的市场情况恰恰是，更多的人群不接受"有其所"的现状，而要跨入"有其屋"的行列，这就必然地导致了可支付能力与价格之间的矛盾激化，但市场只按有支付能力的消费对象去提供相应的产品，政府则希望按"有其所"群体的消费能力限制产品的户型、价格，以减少政府保障的责任。两者之间的矛盾本就不应调和，但在政府政策的指引下，更多的"有其所"群体被政府的私利驱动撵进了市场，让市场在连对"有其屋"的消费群体都无法充分满足的条件下，又卷入了额外力量的争夺中，让本来从"有其屋"的群体收入和消费能力看没有泡沫的"房价"，变成了以"有其所"群体的消费能力计算产生了巨大泡沫的假象。中国还有几千万贫困人口，除此之外还有几千万残疾人家庭，中国政府与其花大量的财政收入用于满足"有其所"的家庭努力实现"有其屋"的欲望，不如明确这两者的界限，将更多的钱用于解决脱贫问题、残疾人问题。在中国城市化率低、"有其屋"的比例远大于发达国家时，政策的导向绝不应是将"有其所"变成"有其屋"，而商品房市场只应致力于解决"有其屋"，而绝不应承担"有其所"群体鲤鱼跳龙门的重负，真正还1998年房改市场化改革目标的原貌。　　商品房不是普惠消费品　　中国几乎全民都在讨论商品房房价，似乎商品房已成为全民皆可购买的普惠式消费品。其实就连发达国家，如美国，拥有一套属于自己的住房都是要经过努力奋斗才能实现的梦，又何况在中国这样一个社会主义初级阶段的发展中国家。刚刚有10年市场化商品房的历史，每年的商品房交易量（含二手房）还不到城市家庭户数的5%（按套计算），更谈不上是一种市场普遍意义上的消费品。　　经济学认为，收入决定消费能力，因此有了衡量房价合理性的房价收入比，也有了住房消费可支付性指数等计算方式，但什么是收入则有不同的定义。　　经济学认为收入是指一定期限内的工资、利息、股息和其他有价物品的流入（包括附加福利、拆迁补偿、各种补贴性收入和政府转移支付的收入）。　　其中部分收入，如利息或红利等来自于财富。财富是指人们在某一时点所拥有的资产的货币净值。注意，财富是一个存量，而收入是单位时间中的流量。家庭的财富中包括房屋、字画、汽车等有形资产，也包括现金、储蓄、债券、股票等金融资产。　　这样，收入就成了多项组合而绝非单一工资收入的概念了。但国内大多数经济学家或评论家们只用统计局公布的标准工资收入来计算房价收入比或可支付性指数，必然会出现巨大的偏差。别忘了，中国50年住房福利分配之后的房改房占存量住房的50%以上，这就形成了巨大的财富或预期的财产性收入。　　即使是计算上这些已升值的财产性收入，商品房仍然是一种奢侈品，原因在于财富与收入分配的不平均。房价的高低不是按平均收入水平或消费能力来决定的，而是由先富起来的最高收入的30%~40%的家庭的消费能力决定的。　　根据核心城市已购房人群的调查发现，排在第一位的购房群体，户主本人为赋闲人群，他们也许按工资性收入统计为低收入或无收入人群，但因家庭中其他成员的收入或家庭财富性收入而拥有了无法用统计数字计算的消费能力。或者说一个城市中最富有的30%~40%的家庭决定着房价所对应的消费能力。　核心城市的高档住房中约20%~30%的房屋被并不在这座城市中拥有户籍的外来家庭所购买。这些家庭是这座城市之外的富裕家庭。于是房屋的价格不是按照这座城市自身的平均消费能力定价的，而是按照高端收入家庭的消费能力定价的。　　当然个人购房消费信贷的政策也大大提高了家庭的消费能力，特别是提高了年轻人的支付能力。通常，一个人的收入曲线是随着年龄和技能的提高而先低后高的。消费信贷则可以将这些收入曲线拉平并将后期的高收入前移，形成当期的消费。　　众多人士批评购房信贷让许多人成为了"房奴"，并为了还贷而减少了当期的消费能力。除非是过度购房消费，否则根据经济学的逻辑，结论是相反的。　　当人们购房能力不足时，如果没有个人信贷的帮助就要拼命储蓄。一方面要有大量的租房费用支出，另一方面要减少日常的当期消费以增加储蓄，这对本就储蓄过度并消费不足的中国经济而言必然是一种难以进行结构调整的灾难。　　除非永远打消实现住房梦的欲望，否则就只能拼命储蓄，在这种情况下，可能增加当期的消费吗？　　当个人信贷将收入曲线前低后高的情况拉平时，合理的住房消费中还贷的部分大约与租用同等住房的费用相同或略低。但只要满足了一个家庭当月还贷的金额少于家庭收入的50%时，反而提高了当期的消费能力。按中国改革开放30年的收入曲线统计，平均年收入的增长率为7%~10%，则20年的个人信贷期限中平均家庭收入（财富收入）自然会让当期的消费欲望大大提高，可以让预期的未来收益变成今天的消费。　　住房本就是一种消费，无非是按统计的原则列入了投资中。住房也是一种投资，因为不动产的资产升值是历史已证明必然存在的规律。但因住房而产生的装修、家具、电器和提高生活质量的支出都是增加了消费。如果没有房子也许就推迟了结婚生子，也许就无法在家中团聚或招待朋友，也许无法将在远方的父母接到身边共享幸福和天伦之乐……　　相比之下，当租房生活的同时储蓄现金准备购房的两项支出比购房还贷额高还是低呢？现金储蓄产生的收入比购房之后财产性收入的增长快还是慢呢？以住房为基础的消费是增加了还是减少了呢？生活质量是提高还是降低了呢？　　如果今天家庭1万元的月收入无法购房，但当个人信贷让每月还贷5 000元之后，还有5 000元的消费能力，怎么会减少当期的消费呢？　　"房奴"们应该感谢个人信贷让他们有了提高生活质量和减少后顾之忧的机会。历史已证明，房价让"房奴"们用少量的按月还贷获取了大量已升值的财富。历史也已证明了，如果这些"房奴"们当初没有把自己变成"房奴"，那么今天他们所获取的各种收入已无法购买同样的住房了。从大量的二手房市场的交易中可以明显看出，消费者从购房中获取的财产性收益远远大于开发商一次性卖出房产所获取的利润。当财产性收入让"房奴"们乐得脸上都开了花，这样的"房奴"岂不是美称吗？　　商品房不是所有人都能消费的商品，否则怎么会有土地的出让与非出让之分。商品房自然也就不会依平均消费能力而定价，合适的产品只供应给合适的消费人群，而发展中的中国城市之中，房价是由一部分消费能力高的家庭所决定的。　第二章：是市场化的问题吗？　　还给市场定价权　　价格是如何产生的？经济学给出的答案是：价格是由市场确定的，价格是交易的双方博弈的结果。　　最初的农民有了多余的农作物产品，最初的猎人有了多余的皮毛或肉类，就出现了人类相互之间的交易。那时并没有货币，价格是在物与物之间按各自付出的劳动和需求进行博弈而形成的。于是经济学家们就根据这种最原始的交换方式总结出了一种现象，那就是价格是因为有市场中的交换，由交易双方经过博弈而产生的共识。　　货币不过是衡量不同价格的一个标准，并不直接决定劳动产品或服务的价格，但各种货币之间的价格会间接地影响被交换物的价格，总之，价格是由市场所决定的。　　证监会在讨论首次发行的股票定价问题时，在市场的定价问题上试图用市场化的方式找到一种好办法。但在垄断的审批制度下，这种表面看来市场化的手段却可能被利益集团所操纵，不如像马云说的那样，让企业家与市场去博弈，选择一个市场化的定价方式。　　黄金与石油等大宗商品的定价，只要不是在垄断的条件下，就一定是一种市场博弈的结果，是由市场的供求关系（包括投机因素）决定的。　　单纯的计划经济缺乏博弈中的定价机制，因此价格失去了调节资源配置的功能，失去了调节土地、劳动要素的功能，失去了资本逐利的动力，失去了创新与效率的激励，也因此失去了经济发展的内生动力。　　中国实行市场化改革之后，经济发展取得了重大成功，其中一个重要原因就是发挥了市场定价机制的作用。中国改革初期首先遇到的就是价格问题，不突破市场定价的难关就无法摆脱计划经济的约束，于是就开始有了双轨制的价格过渡和价格闯关的试验。实践与历史都证明，只有让市场拥有定价权，经济才能活跃与发展，因此人大多次修改了《价格法》将大多数商品的定价交给了市场。　　但遗憾的是改革已经进行30年了，价格的改革却并未彻底。《价格法》的解释权让本来定义非常清楚的条款被加上了许多约束条件，一些本应是政府指导价的商品变成了指令性定价，一些本应是市场调节价的商品变成了政府指导价或指令性、限制性价格，于是市场的价格信号作用再次失灵了。　　每当政府用"看得见的手"剥夺了市场的定价权之后，市场的价格信号扭曲，价值与价格严重背离时，经济就一定会出现波动或下滑，市场的活力与政府"闲不住的手"的力量大小成反比；每当政府的力量加强时，市场的活力就减弱了；每当政府的干预削弱时，市场的能力就会焕发出来并推动经济的活跃。住房的价格分为两类，按《城市房地产管理法》与国务院55号令①的分类，分为国有划拨土地与商品化出让土地，从土地性质上将建筑分为了市场化的商品部分与非市场化的保障部分。同样《价格法》也将此分为两类：政府所管的划拨土地上的保障性住房由政府定价，而出让土地上的商品房则是市场调节价。住建部的88号令《商品房销售管理办法》专门指出商品房的价格是市场调节价，不是政府指导价或政府指令性价格。　　各种法律都已明确了一点，出让土地上的商品房定价在市场而不在政府，但政府却会用"看得见的手"来指导与指令价格。　　自2003年以来，几乎所有的房地产调控政策都忘不了政府用"看得见的手"来调控房地产市场的价格，包括利率、信贷、土地税收等各种手段屡战屡败之后，又用起了房型面积的微观手段，再不行就干脆直接用两限房的限制性价格来指导市场。　　限价房本来就违背了市场规范的商品原则，同时违背了住建部的88号令、违背了《价格法》和《城市房地产管理法》，但却能冠冕堂皇地登上大雅之堂。再不行就用舆论与宣传工具、用政府官员的讲话和文件来左右市场的价格。　　当供不应求时，土地的价格暴涨并推动房价上涨，就像铁矿石的价格上涨时，钢材的价格也随之上涨。但供过于求时，钢材的价格就不能不下降了，同样当销售下降，房地产的价格也会出现下降。这本是一种市场行为，是无可非议的，但要强调的是，这种升与降本应是市场的定价权，现在却并非掌握在市场的手中。　　投资者是根据城市发展、家庭分裂、收入增长等各种环境条件来预测市场的需求并决定投资的扩大与缩减的（就像欧佩克的减产与增产），用供求关系来平衡与博弈价格并从中获取利润。但中国的需求却是在政府政策的调控手中，当市场中的需求被政策扭曲和舆论压抑时，这种需求并不参与市场的价格博弈，于是价格的信号作用也就失灵了，博弈在任何时候向天平的一边倒时，都不会有合理的价格。　　政府曾经用土地和信贷闸门收紧的垄断让博弈的天平倒向了供给一方，于是整个社会都产生了对供给方的仇恨，甚至将其妖魔化。反之，如今政府又用"看得见的手"将博弈的天平一方压向了需求方，但压的力量强大且长久的后果最终是让政府"看得见的手"被烧伤。当土地的收益大幅下降、国有土地资源价格暴跌、国民的财富效应暴跌时，就出现了"搬起石头砸自己的脚"的情况。于是地方政府又不得不反过来出台各种政策以调节博弈的天平，来拯救自己被砸伤的脚。最终只能将商品的定价还给市场，让市场用价格发现、用供求之间的博弈来决定价格。当然前提是政府必须放弃用"看得见的手"形成的垄断。　两会期间，大城市的官员在讨论房价高、收入低的同时，小城市的官员们却在抱怨房价低、市场化尚未开始、城市建设还很落后。这恰恰说明了中国660个城市发展差异巨大，仅用35~70个城市的情况来决定政策，并且是一刀切的政策以及口径一致的舆论来影响全国的一盘棋，一定会出现许多让人尴尬的对抗性。也因此有了中央政令不通、地方政策与中央对着干等情况的出现，让社会失去了预期的方向，让消费者失去了信心。　　只有当价格由市场决定时，这种地区发展的差异性才能由局部市场所决定。房地产的不可移动性尤其不同于可移动性商品，更具有地方市场的特殊性。因此解决市场经济的问题，首先要给市场以价格的选择权。　　市场经济并非资本主义社会所特有的，因为市场经济是劳动人民创造出来的，交换不是开始于资本家，而是开始于劳动者的剩余。市场经济是全社会、全民的产物，离开了市场经济，任何替代方式都将是失败的。　　住房最大的腐败在于制度　　住房福利分配时代，公民能从分配中获取的最大利益就是住房，合法形成分配不公平的也在于住房的福利分配。1998年，为了限制住房福利分配中的腐败，朱镕基总理冒着巨大的风险，顶住压力，坚决地终止了新中国成立之后实行了近50年的住房福利分配制度，勇敢地推进了住房市场化改革。　　一时间，那些试图仍然靠住房福利分配制度而侵占国有资产的人们不得不哀呼只剩"最后的晚餐"了。市场化不仅让中国的经济从低谷中很快地走向了高增长，同时也让中国城镇居民迅速地改变了住房的条件，同时摆脱了因住房限制而产生的职业选择限制上的困境，恢复了人身的自由，同时部分地摆脱了户籍对人生发展的限制。　　然而10年之后我们却发现朱镕基总理当年试图用终止住房福利分配来铲除腐败的改革在各种假借保民生和稳定房价的名义下，被各种非立法的、非市场化的中间特殊政策所扭曲。制定政策者最大限度地利用这些保民生和稳定房价的公共政策，为自行侵吞国有资产和贪污国有资产大开方便之门，虽不是完全的福利分配，却形成了合法的低价占有，且比福利分配之后的房改房还能获得更大的经济利益与收益。　　福利分房时，虽然最终政府用较低的房改价将住房私有化了，这部分低价的折让等于政府对职工多年的贡献，且对工资中不包括住房工资的含量给了补偿，或者说是还清了欠账。但当时福利分配的住房有严格的面积标准和建筑标准限制，因此用房改价购买的住房也许并不能完全补足这些欠账，绝大多数民众的小户型住房并不能完全满足提高生活质量的物质消费需求。但新的低价有偿的保障性住房政策却让这些有权力的执政者有了发财与腐败的机会，让新的收入分配不公平，并再次借住房面积扩大化了。　　什么是腐败？《汉书?食货志》曰："太仓之粟陈陈相因，充溢露积于外，腐败不可食。"也泛指败坏、堕落。　　什么是贪污？贪污专指国家工作人员或者其他经手、管理公共财物的人员，利用职务上的便利侵吞、盗窃、骗取、私分或以其他手段非法占有公共财物的行为。　　党纪和法律均对上述犯罪有明确的规定和论述。　　但不是法律的规章就可以借住房政策将上述行为合法化了。　　几乎全社会都认为房地产业中存在着大量的腐败。确实，房地产行业与其他任何市场中有交易行为-特别是权钱交易行为-一样都会产生腐败，尤其是与资源相关的交易，更容易产生腐败，这种资源包括权利的审批，涵盖教育资源、医疗资源、土地资源、金融资源等。但这种违法的腐败会有法律去制裁的。虽然可能会有尚未发现的，但天网恢恢，违法的行为总会有暴露的时候，总是无法逃脱法律的制裁的。但唯有制度性的腐败可以合理地规避法律的制裁。而房地产业中，尤其是住房分配中最大的腐败恰恰是这种制度性的腐败，一种打着保民生、稳定房价的旗帜却实行特殊权力下的资源分配而形成的巨大贪污与腐败。　　一、《城市房地产管理法》授予了国家在划拨的土地上建设房屋作另行规定的权力，让划拨土地的国家资源失去了法律的保护，变成了由国家行政部门另行规定管辖的范围。而这个规定让朱镕基总理的苦心变成了后者收入再分配的甜点，规定给了各级当权者充分利用可以制定规定的权力，让"最后的晚餐"可以永远地吃下去。　　比如备受社会攻击的经济适用房政策，这本是市场化改革初期的一种过渡性设计，犹如价格改革初期和汇率改革初期的双轨制，是一种阶段性产品，本应是为解决中低收入家庭的砖头补贴产品。从23号文件过渡到18号文件①时，其供给对象已从中低收入家庭明文调整为低收入家庭，本应该是向社会公开供应的，符合低收入家庭标准的都可以公平享受的产品。但是，让制度设计的决策者大吃一惊的是，绝大多数经济适用房变成了中高收入家庭的一种财产再分配。　　即使不考虑最初的"经济适用房"是为了拉动中国经济而放弃了23号文件中明确规定的应有严格的准入准出制度的执行，如今也会有大量的社会争议之后仍未解决这种国家补贴自由分配不公的问题。在深圳"经济适用房"的销售中，仍无法避免大量开宝马车的家庭购买的现象。大量的一次性付款购房早已证明了这种政策的不合理性。而60平方米小户型无人认购更说明了这种打着民生招牌的制度早已不能解决民生问题，而已变成了一种资源性财产的再分配。不管怎样，至少公开发售的"经济适用房"多多少少还是让一部分低收入家庭享受到了政府的补贴，并改善了住房条件。更严重的腐败则在于，各级政府在经济适用房之外，又规定了一大群本不应享受经济适用房政策、不敢向社会公开家庭财富与收入的家庭，另行适用"相当于享受经济适用房政策"的政策。　　全国各地均在住建部的检查中发现了大量的这种专门向政府官员、机构、特定人群供给的，利用经济适用房政策的"官邸"。先期还有检查，如今已到了不但住建部不敢去查处，连审计署都不敢去审计的地步了。　　北京市则在2004年之后每年都供应了大量和超计划的"经济适用房"和享受经济适用房政策的建设用地。2006年、2007年，这些用地的总量大大超过了市场中商品房建设用地的总量，甚至高出数倍。连续两年没有完成商品房建设用地的供给计划，但是却以180%以上的超额完成了"经济适用房或享受经济适用房政策的用地计划"，且市场中只有相当于商品房供给量不到四分之一的经济适用房面向社会，其余的用地都变相地进入了政府决策部门的口袋，成了腐败与贪污的渠道，并罩以合规分配的保护伞。　　如北京"广源居"的房子，以每平方米4 000元的价格出售，局级以上干部分配180~240平方米，每平方米比市场价格低了10 000元，则一个干部的财富至少增加了180万元。一个数十万平方米的小区，地价、税费减免及补贴达10多个亿，就这样合法地流入了个人的腰包，成了家庭的合法财产收入。　　这样的案例在北京数不胜数。这种利用权力借政策而合规占有国有资产的现象与《刑法》中犯罪的差别仅仅在于不是非法的。但这之所以不是非法，只是在于没有相应的法律，而只有这些由享有住房分配权力的机构制定的规定。用手中的管理权力立规而占有国有资产，也应是一种贪污腐败。　　山西太原的这种"官邸"性小区，我曾专门去看过，沿河的几栋楼户型都大于经济适用房的限制要求，专门供给了省直属机构，低价变成了财富的分配。河南郑州的几十万平方米"官邸"住房也是以享受经济适用房政策相当于市场一半的价格出售的。这样的例子在全国各地数不胜数，仅靠享受经济适用房政策这一条而向家庭转移的财富大约就要以上万亿元人民币计算了。　　经济适用房政策已成为了向部分特定人群输送社会与国家财富的主要渠道。尽管用人头补贴的方式会有许多统计上的麻烦，但至少这些并不是中低收入家庭成员的官员们是不可能明目张胆地领取这些人头补贴的。中国的住房制度改革之所以迟迟不能从最原始的砖头补贴向更有科学性的人头补贴转变，一个重要的原因大约就是，立规者无法再这样方便地为自身享受这种腐败与贪污创造机会和大开方便之门了，不能这样理直气壮地占有和侵吞国有资产了。　二、两限房政策。两限房同样是没有上位法支撑的特殊产品。《城市房地产管理法》中只规定了两种取得土地使用权的方法：一是出让，二是划拨。前文已指出了诸多划拨土地中立规的弊病。而对出让土地中的商品房进行限价并不符合住建部88号令对商品房是"市场调节价"的规定，也不符合《价格法》对市场调节价的法律规定，可以说是一种明目张胆的违法行为。　　在2009年的全国政协会议上我提出了三个提案。一是关于廉租房的提案；二是关于保障性住房的提案；三是关于房地产市场化的提案。政府指定的答复提案的办理部门都不承认两限房是保障性住房，也不承认是完全市场化的商品房，那么这种既不是保障性住房又不是商品房的法律依据在哪里呢？在中国的法律中找不到依据，那么就根本不应该存在，应依法取缔。至少地方政府无权违背法律的规定自己建立一套不合法的规定。　　更可怕的是，腐败还在于借此政策的"三定"：将两限房政策的用地出让给特定的供给对象；将制定的政策向特定的人群倾斜；成了对特殊人群的合法保护。之所以有大量的两限房土地供给但只有少量的两限房进入了市场，正是在于这种政策再一次变成了一种国有资产向少数人分配的渠道。　　当网络上、媒体上大量的文章在批判茅以升先生的观点，"这类打着保障性住房旗号的住房不应建户内厕所，而应建公共厕所"时，也许这些人并不知道茅先生的用意正是在于指出这种大量的利用政策保民生的名义而大行贪污腐败之实的现象。如果无法用民间的力量推动让这些立规者主动停止在住房制度中的腐败，那么就只好用不建户内厕所来被动地限制腐败了。虽然这样会降低低收入家庭的生活舒适度，但至少能避免不应享受政府砖头补贴的人群占国家的便宜，至少让同样的资源更多地被应享受保障的家庭享受，而不会变成分配不公中的贫富差距不合理扩大化。　　三、棚户区改造的民生项目也同样会变相地成为滋生"腐败"的政策。尽管这些政策的本意是好的，但总有些想借此腐败的官员会用保民生的幌子谋求私利。　　20世纪50年代的机关大院、建国初期的所谓职工宿舍区，如今大多都已成了房屋破旧、人员拥挤的"棚户区"，恰恰可以名正言顺地利用棚户区改造的优惠政策来实施改造了，恰恰能把优惠的保民生政策用在特殊人群身上了。无非是这些住在棚户区的人群并不是应用国家优惠政策给以保护的低收入家庭，但谁让文件中并没有对棚户区严格的限定与条件界定呢！那么，各级政府不就有了可以用建规立制的方式发个合法的红头文件，而将能分享国家资源的政策向某些人群或地区倾斜了吗！……　　只要有空子，总会有腐败。如果是法律的空子被合法授权，变成了各级政府可以用规代法，那么这些政策上的空子就不再是违法而变成了合规，变成了公开的贪污。　　只要政策可以由某些权力机构说了算，那么就完全可以用规代法让贪污腐败合法化。不是已有红头文件在限制购买外地的产品和烟酒了吗？不是已有红头文件让官员们低价购买定向拆迁房了吗？那么用红头文件为某些人开发低价的享受经济适用房政策的住房、享受限价的住房、享受棚户区改造优惠政策的住房，不就成了顺理成章的事情了吗！　　制度性腐败恰恰是指因制度的不完整、缺陷而给了腐败以合规的保护，让贪污和不合理地占有国家优惠政策和资源成为"合法"的行为。开发商与官员勾结的腐败至少有法律在约束，而合规的统一行动的腐败则让百姓无法利用法律去维护被侵害的利益，反而让贪污有了合法性。开发商与官员勾结形成的腐败再多，也在这种合理地侵占低收入家庭的利益而转换成官员或少数人个人财产的腐败面前成了小巫见大巫，微不足道了。　　只有坚决地堵住这些制度性腐败、彻底地砸烂"最后的晚餐"的饭碗与餐桌，让除了廉租房之外各种打着保民生名义而形成的国家财富再分配的制度性政策都退出历史舞台，真正实现市场化和保障性的双轨制，才能让中国的经济和收入分配都进入正常的轨道。　　正是这些夹杂在市场与保障之间的多达10多种的住房政策，让住房制度成为了中国最大的腐败源头，合规地侵吞着大量的国有资产。　　中国经济的政治周期性　　经济学家们用周期性来解释经济的运行情况，但是如果一个国家并没有实现市场化经济时，会任由"看不见的手"来调节市场并形成经济周期吗？答案是肯定的。那么非市场化的经济体制下也就根本不可能形成真正由市场引发的经济周期了。　　中国是从计划经济向市场经济过渡的体制，改革正在逐步消除非市场化的管制。但在目前这种非充分竞争的市场化条件下，大多数资源与价格仍处于强制性的计划管理之下，许多领域与行业尚属于严格的申报、审批约束之下，并且有许多限制性的领域尚未打破自由进出的门槛，强大的政府干预力量让经济的运行并不服从于经济必然规律本身，而是服从于政治决策的周期性。　　房地产行业形成的周期反映出来的正是这种政治的周期性。　　1983年在农村全面实行土地家庭联产承包责任制之后，吹响了城镇改革的号角。外资与民营经济的发展和基础建设项目的上马在价格闯关的推动之下迅速推动了物价的高涨和投资的高涨。于是1988年有了用"严缩楼堂馆所建设"的强制手段来给投资降温，随后出现了1989年之后的经济下滑，房地产和整体经济都同期落入了改革30年中的最低点。邓小平的"南方谈话"给中国的改革添了一把火，让中国经济在一年多的时间里从低谷迅速反弹，并且在投资的高速增长中出现了中国改革30年中最高的通胀率。于是1993年6月的"釜底抽薪"再一次用信贷管理手段来控制投资规模的增长，在物价下降中出现了1996~1997年的通缩并且巧遇了亚洲金融危机。1996~1997年，中国经济下滑的同时，全国房地产行业出现了全行业连续两年的亏损。　　1998年实行住房制度改革，个人消费贷款、住房私有化和货币化带动了房地产投资，使中国经济再次从低谷走向了高潮。在市场化的替代作用下，房地产保持着平稳的增长。1998~2003年间，不论是投资还是房价都保持着合理的增长速度，而社会上对房地产增长过快的争论其实是忽略了1998年之前非市场化建设的房地产投资在市场化之后的快速下滑而被市场化的投资所替代了。　　2003年中央又用关紧两个闸门、收紧地根与银根的一系列强制性干预手段出台了"土地招拍挂制度""严守18亿亩耕地红线""央行121号文件"等。2004~2007年又连续打出了无数套组合拳，先是抑制投资，后是抑制需求，不但加税限制二手房交易，也提高了利率与信贷门槛，直到让中国的经济掉头向下，才不得不于2008年又重新改变经济政策，从打压转为鼓励，再一次希望用房地产投资挽救中国经济和世界经济。　　从我国已经形成的几个政策周期看，影响我国市场发展的主要因素大致有以下几点：　　一、固定资产投资增速　　我国的经济发展结构以投资拉动为主，源于建国最初30年的建设落后，近30年以来，改革开放之后的经济主要靠投资来填补历史的欠账。尤其是严重的供给不足矛盾让中国在票证供给制度的"隐性通胀"中长期生存，在总供给与总需求之间的平衡主要靠加大供给来解决矛盾。因此历史上拉动经济的先锋总是固定资产投资，同时每次防止过热和通胀也总是从压缩固定资产投资开始的。　　自1949年起，中国的经济政策中从来都将住房问题放在国防、工业、经济建设之后，也才有了"先生产、后生活"的革命口号。改革开放之后这一方针政策略有改变，但仍坚持压缩基本建设中非生产型建设的导向，并未动摇过。　　1988年的"停缓建"是建国之后第八次压缩非生产型基础建设规模的调控政策。1993年和2003年的压缩也同样是由此产生的。因此固定资产投资规模的增长必然带来房地产的高速发展，而固定资产投资规模的压缩也每一次都首先拿房地产开刀，首当其冲地受到限制与遭受损失。　　改革以来，投资增长倍数最高的就是房地产，从1984年的300亿元总规模变成了2008年的3万多亿元，远高于其他任何投资的增长倍数，且在固定资产投资中的比重还在不断上升，近几年保持在18%~21%的水平浮动。重要的是，房地产的投资增长率与固定资产的投资增长率基本平衡，有时是略低有时是略高，大致是在压缩中低于，在拉动增长时高于，正相关地反映出是由政策导向决定而非由经济运行本身的供求关系所决定的周期性。政策对固定资产投资规模的限制与鼓励直接影响着房地产市场的命运。　　二、收入分配变化　　宏观经济政策导致的国民收入分配的变化直接影响着居民的消费欲望、消费水平与消费能力。当改革的政策导向更偏重于国民收入时，会推动消费的上升和增长，特别是对大宗商品和耐用消费品的倾斜，当然也包括了对住房需求的增长与拉动。　　1983年城镇改革的推进开始有了"万元户"的说法，邓小平"南方谈话"再一次加大了收入倾斜，1998年的房改政策开始有了工资中的住房含量。2008~2009年的交易税费减免和房贷利率的下降都属于收入分配中的改革和变化，而每一次改革中重大的收入分配变化都会对消费产生重大影响。而专门针对住房而推动的收入分配变化对市场的推动与促进作用更为重大。　　工资收入中是否有住房的含量（包括补贴和住房公积金制度）是一项根本性的收入分配改革，也是住房私有化与市场化的基础。这远比日常收入随着经济增长的提高重要，是性质上的差别，也是个人消费信贷之所以能建立的基础平台，否则岂不成了空中楼阁。恰恰是这种收入分配制度上的改革，才让市场化改善成为可能。　　而交易税费的减免则是个人的住房财产能否升值并获得额外收益的条件。如果人们不能通过资产的持有与交易获取增值收益，那么就不会有流动、不会有交易、不会有梯次升级的消费，也就不会有市场了。　　三、信贷政策的支持　　以前中国人没钱，少量的结余放在银行中储蓄。美国人也没钱，但有银行的信贷，因此有了投资能力和消费能力，逐渐地富起来了。中国人现在有钱了，但仍然是大量存放在银行中，钱不能生钱，原因也在于，中国缺少市场经济所需要的金融工具和借贷手段。　　改革开放初期为解决投资问题，中国首先实行了对外开放，以优惠政策吸引外资，打破了既无外债又无内债的僵化，也在开放生产性投资的信贷支持之后逐步实现了消费的信贷。　　为什么每次压缩固定资产投资的调控要首先从紧缩银根开始，正因为任何投资都无法全部靠资本金时，要通过信贷的杠杆作用才能实现投资规模的最大化、供给的最大化和利润的最大化。　　因此信贷政策成为调控固定资产投资规模的工具，也是最有效的工具之一。利率则同时在信贷的规模之外成为调节投资收益和能力的工具。　　不但投资如此，消费也是如此，大宗耐用或固定资产类商品的消费也要靠消费信贷的支持才能将未来的收入流变成今天的消费能力。　　美国之所以能实现有房有车的消费梦，重点在于有消费信贷政策的支持，美国的住房信贷约13万亿美元，几乎相当于当年国内生产总值的100%，非住房与汽车的个人消费信贷则是中国的几十倍，而中国的住房信贷仅有3万多亿元人民币，仅相当于当年国内生产总值的8%~12%，可见消费信贷政策对消费的影响。而中国的房地产周期恰恰与中国政策对信贷的控制正相关。每当信贷支持投资时，生产与供给就会上去，反之则下来。而1998年和2008年启动经济与消费的关键则在于住房个人消费信贷的支持。1998年先是降低了购房首付的比例，后是下调个贷的利率，再是延长信贷的期限；而2009年的市场反弹不能不归功于信贷利率的下调。　　消费信贷是个人购房能力提高的有力支持。因为消费信贷决定着融资的成本，0.7倍的利率等于降低了房价约30%，也等于提高了30%的支付能力。更为重要的则是将未来越来越高的预期收益提前集中消费，并可以用每一年的平均负担摊薄当年因收入低而产生的生活与消费的压力，改变工资低时的消费条件，可以用未来的高收益弥补当期消费能力的不足。　　而2003年的紧缩银根、2007年的紧缩第二套住房信贷政策，一方面在抑制投资的增长，另一方面在限制消费的需求，也让中国的经济在2008年与世界经济危机相遇造成了内外交困的重叠效应，让中国应对和抵抗危机的能力大大削弱了，也才造成了不得不用4万亿的投资来拉动经济，不得不再次放宽消费信贷以支持扩大内需和激活房地产市场。　　如今危机尚未结束，但政策又举起了紧缩信贷的大旗，于是从股市到楼市再一次弥漫着看跌的情绪。也许信贷政策的调整会让中国经济再一次下滑走出多个W形状的波动。　　实践已证明，政策的周期性在指挥和扭曲着经济的周期性，不是供给与需求正常的调节出了问题，而是政策在让供给与需求的矛盾加剧，并永远无法用"看不见的手"形成可预见的结构性调整的周期。政策市的作用远远大于经济的周期性作用，"结果"与"原因"被颠倒了。　　四、城乡差别的限制　　中国自20世纪50年代末期实行了严格的户籍管理制度之后，将城市与农村严格地切分成了两种完全不同待遇与管理制度的世界。随后的"人民公社"化又将城乡的土地分成了两种遗传至今的土地所有权。而城市土地、房屋私有制度的保护本来源于农村的土地承包制，但城市住房私有化之后，农村土地的产权制度保护反而未能以权证制实现"自由"，至今仍无法流转与交易。保障制度按户籍划分，在迁徙制度本就无自由之外，又增加了一道人为的屏障，让二元化问题至今找不到解决的办法。　　中国名义上的城市化率无法迅速扩大，也同时增加了土地资源与住房建设需求之间的矛盾。　　一方面，城市化率和工业化需求要使用大量的土地；另一方面农村土地的无法转换造成了资源矛盾的恶化。中国城镇的建成区仅为3.48万平方公里，但农村的宅基地反而倒有16.7万平方公里，是城市建成区的4倍多，而居住的人口却是6∶7的关系。可见土地资源的浪费不是城市的问题，而是农村的问题，而土地资源的转换又涉及土地制度的一系列问题。重要的是约有3亿的农村人口在占用双重的土地资源。从农村进城的约几千万农民（如大学生等）已拥有城市户籍，但减人不减地、增人不增地的政策并不因这些人口进城而放弃了承包地和宅基地，从而形成了土地资源的双重占用。　　另有2.4亿的进城务工、经商的农村人口，农村的土地和宅基地是他们社会保障中的重要部分，他们无法也不可能放弃。但进城期间他们至少要有个安身之处，必然也要占用大量的土地资源。而城市的建设用地却并不计算这些暂住人口，而严格地按城市规划的人口计划，按年分期审批的。这一里一外的剪刀差就形成了土地资源的矛盾和双重叠加的浪费。于是土地资源就与价格、供给、消费产生了一系列的矛盾，而城市化的浪潮却不会因这些矛盾而减退，反而会加剧。　　一方面城市化率的提高对供给提出了长期的加速要求；另一方面土地资源又制约着供给的扩大。于是城乡政策就决定着房地产市场发展的快慢，而不能仅从人口向城市集中，第一、二产业就业人口向第三产业加速转移的正常经济运行周期来判断，只能服从于政策或政治导向的周期性了。　　这几年的房地产市场发展中，每当城市化率加速时，市场中的供求关系就会趋紧，反之则可能供过于求。我国统计中，高峰时的进城人口高达2 800万人，而低峰时约为1 400万人，两者相差近1倍，自然会对市场产生非经济可测性的政策周期波动。　　而人口结构中的特征又从另一个侧面反映出这种供求矛盾，进城的大多为年轻人，有着成家立业、组成家庭的实际需求。这与城市本身的年龄结构重合，随上一期人口高峰出生率相关，加重了刚性需求的矛盾。　　可见中国的经济在从计划转向市场的改革中，政治导向或改革的步伐决定着周期性的变化特征，而并非是完全市场化或成熟市场化中主要由经济内在因素决定的，更非是经济规律可以解释的。　　大多数外国经济学家看不懂中国经济，正在于他们习惯于用发达市场条件下的变量来进行经济预测与判断，但改革中的中国经济除内生变量之外，更多的是依赖于行政的、非经济因素的政策。虽然市场化程度在不断提高中，政策的指挥棒常常会失灵，但强制性的手段与垄断性的控制让非市场化的因素不断加大了对经济的影响力，从而会成为经济周期变化的主导力量，最终决定经济运行的走势。　　中国尚未最终解决由市场自我调节的体制问题，非市场化的因素会产生人为无法控制的作用。从2009年可以最明显看出的正是人们开始更多地关心上层的政策动向，且股市、楼市都随着这种政策变化而漂浮。人们已不再从供求关系与投资效益上去判断市场，而将注意力转移到调控政策的动向上了。这恰恰说明中国的经济是由政治周期决定的。　　但愿这种政治的周期性能尽快地转化成真正的市场经济。　第三章 别拿日本泡沫当镜子　　当中国的经济高速增长时，特别是房地产投资与房价出现连续的增长时，许多官员和经济学家都在用日本1986~1991年的泡沫当镜子，对照中国发展的现状，并警告市场、官员、投资者与消费者：中国的房地产市场已出现了泡沫，并将出现日本式的泡沫破裂。但他们对于日本当时泡沫是如何产生和如何破裂的，与中国的现状是否相似却从未给出明确的答案。　　别拿日本泡沫当镜子①　　当中国的经济高速增长时，特别是房地产投资与房价出现连续的增长时，许多官员和经济学家都在用日本1986~1991年的泡沫当镜子，对照中国发展的现状，并警告市场、官员、投资者与消费者：中国的房地产市场已出现了泡沫，并将出现日本式的泡沫破裂。但他们对于日本当时泡沫是如何产生和如何破裂的，与中国的现状是否相似却从未给出明确的答案。　　几年前我曾读过周其仁教授的两本书《收入是一连串事件》和《真实世界的经济学》。其中有篇文章《以郁金香的名义》揭示了泡沫的一些真相，我因此又读了盖伯尔的《天下第一泡沫》，发现"郁金香泡沫"是在特定条件下产生的，并不像未作深入研究之前被媒体炒得那么可怕。用周教授的话说是"不过看似疯狂"，盖伯尔将举世人云亦云的"泡沫"捅了一个大窟窿。　　一个偶然的机会，在共同搭乘"远大"的公务机时遇到一位喜欢让人读书的女士，向我推荐了日本经济学家野口悠纪雄先生的专著《泡沫经济学》，让我有机会更深入地了解了日本当年发生的事情，并从中有了一些对中国现状更深刻的认识。　　国人常用顾炎武先生的名句告诫有志之士"国家兴亡，匹夫有责"，读了原著才知道原话是"保国者，其君其臣，肉食者谋之；保天下者，匹夫之贱，与有责焉耳矣"，意思是完全不同的。世人也常用"无毒不丈夫"形容成大事者要狠毒，而原意却是"量小非君子，无度不丈夫"。恰与流行之意相反，君子不但不应狠毒，反而应大度。更有甚者，在华远地产独家赞助的首届中国经济学奖颁奖典礼上，获奖的吴敬链教授在发表感言时大谈关于"穷人经济学"的重要，但中国社会科学院的韩朝华研究员却在重读西奥多?舒尔茨的原文时发现，诺贝尔奖授予的是"关于贫穷的经济学"或"贫穷中的经济学"，并不是"穷人的经济学"。"穷国""贫穷社会""贫穷经济体"的经济学是针对整个社会，关注的重点是经济发展和生产力增长。而"穷人"经济学则是针对社会中的一部分成员，关注的重点是财富的分配和社会的公平问题。如果经济学的本质是专门研究如何用最少的投入获取最高效益的一门学科，则研究关于"穷人"的财富分配和社会公平的问题已经不仅仅是经济学的范畴了。重新回到关于"泡沫"的问题上来。人人都在说泡沫，但对泡沫到底为何物人们却理解不同，泡沫如何产生、如何评价和计算也无定论，这就产生了用不同的方式判断的、不同标准的不同结论，这样就会使经济学家的理论与实际很难相结合，并无法被推广与运用。　　周其仁教授将泡沫定义为：基于对现实交易情况无知而无法解释的资产价格的大起大落。　　野口悠纪雄先生将泡沫定义为：资产价格与经济实体无关的上涨部分，即实现资产价格与实体资产价格之差，实体经济不能说明之差。这与周教授的解释大致相同。进一步解释资产价格的通涨：一般产品与服务价格稳定，只有资产价格暴涨，并且这种暴涨是由于不劳而获的投机行为产生的资产价格异常。由此可以说，不管什么样的经济学家，大致都公认泡沫是资产价格所产生的不合理的、无法用实体经济发展作解释的上涨。　　因此正确地判断资产价格是否超出合理的条件，或实体经济的合理性成为重要的标准。野口悠纪雄先生给出了衡量资产价格的几个条件：一、资产价格取决于收益。如股票为"分红还原价格"，土地为"收益还原价格"，而收益是由供求关系决定的，并由收益决定资产的实体经济价格。二、影响资产价格的因素还包括：收益与贴现率的变化，即预期的影响-将来的价格影响现在的价格。同时这个预期的产生在于实体经济因素的变化而引起的资产价格上涨是资源配置合理化的适宜信号，反之由投机带来投机的方式，并且当这种高价格的投机有金融信贷的支持时，泡沫将随资产价格的异动而产生。野口悠纪雄先生同时给出了资产价格的计算公式：　　尽管野口悠纪雄先生作了大量的计算模拟，但他最终得出的并不是一个明确的结论，而是告诉我们实体经济的资产价格实际是很难计算的。　　我们无法用数字模型正确计算中国的资产价格情况，因为统计数字不完整，信息不透明。但根据野口悠纪雄先生的推导，我们可以通过已有的资料将中日两国的经济发展背景情况作个对比。这个对比起码可以说明中日两国存在着极大的差异，也正是由于有这些重大的差异存在，因此才证明中国不会出现或说各种可查的数据显示目前的中国并不存在当年日本产生泡沫现象的前提，也并不存在资产价格的不合理暴涨。尽管已有少数城市出现了部分投机行为，也有少量的共同点，但是性质并不相同。　　首先，中日两国之间的经济发展背景不同。　　表3-1?日本泡沫与中国现状的背景对比　　 日本1986~1991年的特点 中国目前的现状（2005年5月）　　1 股票价格暴涨、金融成本降低 股票价格暴跌、基本丧失融资能力　2 金融放松、给不动产巨额融资 金融管理严格、开发信贷几无增加　　3 土地私有并市场化、预期收益提高 土地国家垄断、政策性推动地价上涨　　4 土地价格上涨、家庭收入增加 土地价格上涨、家庭支出增加　　5 零付款土地抵押贷款增加 必须支付全部地价后抵押贷款　　6 股票与土地升值增加了消费与需求 家庭自住性消费占主导地位　　7 投机行为提升了股票与土地的预期价格 必须支付首付的少量投资与投机行为　　8 大量的非不动产企业与政府购买土地 土地购置与开放主要为不动产开发　　9 税收制度扭曲了土地的保有与使用关系 税收有利于拥有多套住房　　10 设备与房屋投资增加 实体经济因素促进全面投资增长　　 （续）　　 日本1986~1991年的特点 中国目前的现状（2005年5月）　　11 汇率波动币值上升 汇率僵硬、币值稳定　　12 国际资本净输出 国际资金涌入　　13 利率降低 利率升高　　表3-2?中日两国经济对比中存在重大差异　　 日本 中国　　土地 由家庭向法人机构与政府部门转移 由国家所有向法人机构和家庭转移　　交易过程 家庭收入增加、储蓄增加（储蓄变成信贷能力增加）、消费增加 政府收入增加、家庭支出增加、储蓄减少、消费减弱（个人信贷增加）　　目的 土地保有和土地投机、出租房屋增加（住宅产量增加） 土地转换为生产原料、房屋向个人销售　　价格属性 市场价格 权力价格＋垄断价格＋市场价格