“……”注重数据和理论的任志强愣住了，他无语了。任志强的心里在骂，“小子，你连七通一平也不知道，做个屁地产！”建筑的基本常识都一窍不通的人在房地产市场赚了钱不说，还居然敢跑来和他探讨行业问题了。 “七通是指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气。一平是指平整土地。”任志强第一次以老大的身份向潘石屹传授“七通一平”的来龙去脉。 任志强抬起头来，重新、仔细地审视了站在他面前的潘石屹，永远笑嘻嘻的脸上戴着一个黑框眼镜，镜框后面是一对眯眯小眼，一幅温顺的模样。不过那脑门倒是很蹭亮，头发油光，而且身着一套非常笔挺，相当地上档次的西装。 当时的任志强41岁，年过不惑，身为北京市华远经济建设开发总公司总经理。北京的西城区的旧城改造几乎由他一手完成，自然与政府的关系也不一般，手上最不缺地就是土地。 当时的潘石屹随着带头大哥冯仑带来北京闯荡，年不仅28岁，未及而立，除了一身胆量，没有任何从业经验。 当时的潘石屹还是是冯仑门下的一名虎将，奉冯仑的指令，负责在京圈地事宜。 在任志强那里学会了什么是七通一平后，潘石屹并没有就此离去。因为在他眼里，房地产就是先买进，然后以更高的价格卖出去，至于房子怎么修，那是无关紧要的。况且，他此行的目的并不是学习房地产基本知识，而是为了向面前这位大地主“换地”而来。 于是，潘石屹又厚着脸皮，提出了此番而来的真正用意。 “买我的项目？！”任志强相当吃惊，“你什么都不懂，还买我什么项目？” 任志强这话里的意思一半是不屑，一半是好心。总在替总理操心的任志强是不太乐意把一个正宗的房地产项目交给一个连“七通一平”为何物的“暴发户”的。因为任志强是一个追求完美的地产商，当然，这不是说他不追求利润，而是他在追求利润的同时，存在很多他个人的原则。房地产项目一定要交给懂行的人去做，让人胡闹是绝对不行的。这就是任志强诸多原则中的一条。 潘石屹听到这句话时，心不禁往下一沉，想：要没戏！ “万通六君子”从海南撤到北京，想要从房地产市场分一杯羹。腰缠万贯，身无亩地的他们目前最缺的就是土地了。可想而知，潘石屹此行的责任有多大。如果他从任志强手上换不回地，那冯仑等人会面临巧妇难为无米之炊的局面。 潘石屹迅速的转动他的小脑瓜，琢磨如何说服对面这个“倔壮汉”把土地卖一点给他。 “那您手上有没有什么适合我的项目呢？修房子给人住我不专业，也许弄个广场、大厦什么的应该没有问题吧。”潘石屹转换方向，试探性的又问了任志强一句。 任志强不说话，只是盯着他，显然还不十分信任。 “我本人虽然对房涉入不深，但我们还有一个比较大的团队，我们可以分工合作，一定能把房子盖的比较专业。”潘石屹急忙补充道。 “你们为什么不找别人去买地呢？北京的房地产商有这么多。”任志强避开主题，突然问了这么一句。 “这个，我们有经过提前调研，华远是北京最大的一家房地产公司了，而且信誉口碑极佳。我们初来北京咋道，安全是首要的。”潘石屹如实说道。 任志强脸上露出了难得地微笑，开口道：“商业广场你们也做？” “当然，无论什么类型的项目，对我们来说都是一个机遇和挑战！”潘石屹见来了转机，当然不肯放过。 “我手上的确有一个项目可以转给你们做。不过，事先申明，这个项目目前情况不容乐观。”任志强很是实在。 “没有问题！”潘石屹没有丝毫犹豫。 最后，两人在拉拉扯扯相互撕杀后，潘石屹将任志强2.8亿的土地转让价侃到2.7亿，便宜了一千万成交。 以上只是笔者根据已有事实的推断出的一段对话场景，真假有所掺杂，但应大致与事实一致。 用比较新闻的手法说的话就是这样的：在中国大饭店召开的一个会议上，万通公司董事长冯仑与任志强相见，初步表露了愿意用资金交换后者土地的意向。后续的工作就落到了潘石屹头上。经过潘石屹的交涉，任志强答应将卖的并不好的万通新世界广场项目转让。但说话一向大胆，做事一向谨慎的任志强还是不放心，仍旧保留了万通新世界广场5%的股权，并派专业人员入主项目。 潘石屹从任志强的华远公司接手了卖得不好的万通新世界广场后，请人将香港比较成熟的市场营销手法带到新世界广场。结果几轮广告下去，新世界的坑还没有挖好，楼花已经卖出了天价。潘石屹后来高调地反讽说，万通新世界广场是他从任志强废纸篓里捡出的一个项目。 这是他们第一次“粮票换鸡蛋”。在这个过程中，潘石屹主动请缨，任志强也乐得出手，应该是三次“粮票换鸡蛋”中换得最愉快的一次。 当然那个时候，被任志强称为小潘的潘石屹，也没有策划出后来的所谓“鸡蛋换粮票”的创意，他那时也没有心思去琢磨这些词语，他的心里只有土地。 不过，万通新世界这个项目，让潘石屹知道了什么是“七通一平”，也领教了任志强谈判中的高度原则性和强硬的风格。任志强也见识了当时不到30岁、被他称为“小潘”的潘石屹出色的“忽悠”本事。 事实上，也就是任志强和潘石屹两人首次的“鸡蛋换粮票”交易，让潘石屹在京城地产市场一鸣惊人，从此潘石屹开始逐步进入京城地产市场的主流阵营。也是靠着潘石屹在北京的这个项目打下的基础，才有了后来的冯仑、潘石屹、易小迪等人组成的“万通系”的威名。 也正是从万通新世界这个项目开始，任志强和潘石屹二人后来才有了陆续的合作。第14章 黄金十年 打造航母(1) 到了1992年，在开发完成了华威大厦、西单大市政一期工程、月坛北小区、红联北村小区、志强园小区等项目后，华远积累了房地产开发经营的经验，建立起了一支具有专业知识的开发队伍，在房地产业站稳了脚跟。 于是，任志强压抑已久的野心暴发了，他想做no.1了。 于是，任志强需要更多的钱。不过，在银根紧缩的时代，要想有更多的钱，任志强只能把自己分成很多份，卖一部分给别人，以获得“卖身钱”。 §§§第一节 漂亮的擦边球 任志强这一路走来还算顺利：闹饥荒时，他在军队大院里吃饱了饭嬉闹；文革时，他到军队避难；改革开放了，他下海经商；城市改革时，任志强正好擅长修修建建；邓小平说“一部分人可以先富起来了”时，华远的总经理任志强心安理得成为了那一部分可以先富起来的人…… 但上帝不会总照顾着一个人，1993年，海南的房地产泡沫破灭了，政府一纸诏令：房地产开发企业不允许上市！为更安全可靠，政府又发批文：银行紧缩调控+征收土地增值税。 这无疑给正在憧憬美好前景的任志强一盆冷水，外送一个巴掌！ 任志强希望能尽快扩大自己的市场占有额，希望能获取充足的土地储备以支持企业的长远发展，可刚成立的华远实力资金都不过硬。任志强明白，要上市，得先找个实力强硬的大靠山，然后再来个境外上市。 终究天无绝人之路，华润，这样一个大好的靠山，适时地出现在任志强的面前。 1、华润在寻找 “华润”，蕴含“中华大地，雨露滋润”之意，它的历史，始于1938年在香港成立的“联和行”（ liow & co.）。1948年，“联和行”改名为“华润公司”，第一任董事长为钱之光先生。 从1952年起，华润一直是中国进出口贸易在港澳及东南亚的总代理；1957年，华润参与并发起了广交会；从1962年开始，华润承担起内地鲜活冷冻商品供港“三趟快车”的运作，保证了香港的食品供应；20实际70年代初，华润将内地国产石油打入香港市场，缓解了香港的石油危机；1983年，随著香港华润大厦的落成，“华润公司”改组为华润（集团）有限公司。 这就是华润的发家史，下面的一系列的数字告诉你华润有多么强大： “华润的分公司遍布全国各地，你能叫得出名，他就能成立一个公司； 华润什么都卖，而且什么都卖的挺多； 华润水泥控股有限公司，是两广一带的双子星座之一； 华润置地卖房子卖到全国人民都知道，华润置地造房子一造一大片； 华润电力让全国的电子设备产家为它提供设备； 华润啤酒旗下的啤酒你天天都得喝； 华润还卖药……” 总之，华润做到了，你要用什么了，他都能造出来，然后卖给你。我无意在这吹捧华润有多强大，我只是告诉你，华润确实很强大。 1993年，华润创业已经在香港上市，它的惊世表现不但使它在香港股市身份不凡，而且日益成为华润集团开展融资与投资业务的主要支柱。 一个优秀的企业，需要更多的发展空间，它是会永不止步地追求更大更好的发展的。 “我们需要不断地挑选潜质优秀的资产注入华润创业，在为香港华润奠定坚实资产储备的同时，也为华润创业分散资产风险，进一步实现多元化经营”。这是1994年华润进一步的发展目标。 “哪个区域可以成为另一个‘爱情诺曼底’？谁是我们可以与之携手的优秀对象？” 华润的智力集团经过充分的论证和研究，发现了大陆这个最佳的投资区域，更发现了北京房地产事业金钱浮动的未来。于是，他们立马把这个“十万火急”消息传给了华润的头脑们。 有钱赚的事情是永远不会被资本家错过的！ 于是，在“要快！要快！要快！”的叮嘱声中，奉命行事的侦探们开始火急火燎地在北京城搜索开来。 众里寻他千百度，慕然回首，那人却在灯火阑珊处！ 不久，侦探们呈交给头脑们一份关于“华远的成长”的报告，详细地介绍了华远是如何以20万元借款起家发展到在房地产业站稳了脚跟。 “1983年，以20万元借款起家，北京市华远经济建设开发总公司（华远集团公司的前身）开始了创业的历程； 1986年，华远经济建设开发总公司开始进入北京房地产业，第一个项目是西单华威大厦； …… 1994年初，经北京华远股东大会的充分酝酿，公司扩股融资势在必行，为了公司长远发展。北京华远的最大控股股东华远集团也忍痛割爱，同意出让控股权。” 在报告结尾处，有这样几段用醒目字体标记的话： “基于各种各样的原因，华远决定在大陆境外寻找一合适的合作伙伴做公司外资股东，以达到公司进一步融资的目的。 重要的是：北京华远的土地资源储备充裕，产品多样化，经营方式灵活，利润来源多样，公司营运充满效率…… 更为重要的是，华远的老板任志强，是一个大大的牛人！” 这样一个相当有实力的公司，这样一个相当有合作意向的公司，再加上这样一个有野心的强势老板，华润意识到，当今之世，舍华远其谁，舍任志强其谁！ 2、华远在盼望 在华润苦苦寻找的同时，北京华远面临着由于公司业务急骤扩张和规模不断扩大而带来的融资问题。 当时，随着中国经济改革的不断深化，中国经济取得了快速增长，居民的收入水平也不断提高。中国大陆的房地产业因此而进入了高速发展的阶段，房地产业成了一个投资回报率高、发展前景看好的产业。 作为首都的北京，由于各省、市、自治区的驻京机构多，各大企业、厂矿、外商、外企驻华分支单位多，中直机关、各大部委、各部委直属企业及其家属多，外地进京流动人员多等等原因，使北京市的房地产市场需求旺盛，容量增大。 而对于房地产的供给来讲，由于土地管理严格，批租手续冗长，再加上地产业投资建设周期长，因而房地产的供给很难在短期内满足市场的需求。所以，北京市的房价、地价是一涨再涨。 北京房地产供求的极端不平衡使北京房地产市场出现了罕见的火爆场面，各主要房地产公司都发展很快。在这样的大好形势下，北京华远获利也颇丰，但华远的老板任志强却从自己公司的快速发展中体会到对公司前景的忧患。 由于历史的原因，北京华远曾受市政府委托以行政划拨的方式取得土地开发权。面对可开发土地的有限性、潜在竞争者的不断介入，以及房地产业竞争的加剧等等因素，任志强意识到只有企业规模的急速扩张和有计划的土地储备才是华远立于不败之地的保证。 如何在这个百年一遇的黄金时期尽快扩大自己的市场占有额，获取充足的土地储备？任志强意识到仅靠华远的自有资金是远远不够的。华远虽然已经采取了负债经营战略（企业资产负债率已达40－50％）以增加自己可支配的资产，但仍满足不了企业急剧扩张的资金需求。 于是，任志强带领着北京华远开始了艰难的融资尝试。1992年，北京华远经有关部门批准，申请到了发行公司债券3000万人民币的额度（10.1％的利息，3年半到期），可后来，由于政府的调控和管制，北京华远再也没能得到发行公司债券的额度。 1993年，北京华远借邓小平南巡讲话之后全国掀起的改革大潮，经充分调查和论证，确定以定向募集的方式将公司改组为股份公司以解决公司迅速发展过程中对巨额资金的需求。 1993年4月17日，北京市华远集团公司（以原北京市西城区华远建设开发公司作为主要资产）、中国银行北京信托咨询公司、北京市正阳实业发展总公司、北京市华远自动化系统公司共同作为发起人，借公司股份制改组之机，通过定向募集的方式使北京华远的注册资本扩展到25，000万元，总股本25，000万股。 1993年末，华远又通过分红送配股，使公司股本扩大到375，000万股。在经过这样大规模的融资行动之后，虽然公司的可支配资产有了很大的提高，但对于正处于成长期的北京华远来说仍是杯水车薪。 按照北京华远的规划，在20世纪末的7一8年时间内，北京华远要完成300万平方米已有储备土地的施工任务。按每平方米投入2，500元计，八年内共需投入资金750，000万元，即每年需投入近10亿元的资金（这里并未计算公司每年土地储备占款）。为筹措发展所需资金，看来仅靠定向募集是不够的，任志强越来越认识到：更大规模的定向募集，以及持续的融资渠道是北京华远迅速发展的必备条件。 可是，面对国家和政府对房地产业上市的种种限制政策，任志强很愤愤不平，他心中甚是想念伟大领袖邓小平。要不是邓小平说让他先富起来的，他也不会很拼命很努力的先富了起来。可当他想要更富的时候，国家的政策又不允许了！都是那该死了海南炒房团，任志强在心里暗暗骂道。 房价应该慢慢涨，这样有利于国家经济的稳定，有利于长期发展嘛！这班笨蛋们，眼光短浅啊！ 现在搞得银行把钱袋子捂得牢牢着，求菩萨拜奶奶的也抠不出多少钱来。想当年，那个小潘借了700万就到银行贷了1，300万，自己一分不掏就整了2，000万。想当年，王石的万科上市虽经磨难，但也圈到了不少钱。想如今，唉……，也只能想当年了。 “在这个百年一遇的黄金时期，我多么希望能尽快扩大自己的市场占有额，我多么希望能获取充足的土地储备以支持企业的长远发展！”虽然对现实有些不满，也有点悲观，但倔强的任志强依旧充满野心。 可是，口袋里的那点钱是远远不够的，虽然我们华远可以通过采取负债经营战略以增加自己可支配的资产，可那仍满足不了企业急骤扩张的资金要求的！ 任志强在自己办公室的床上辗转反复，星星都从牵牛数到启明了，他还没睡着。 看着外面微亮的天空，想着自己的梦想，任志强绞尽着脑汁，拼命的思索着：怎么办？怎么办？银行不借钱，土地又涨价，自己又不能和政府抗衡。怎么办？怎么办！ 想来想去也只能依靠广大的股民朋友们。自己的华远刚立足，实力资金都不过硬。所以，要上市，得先找个实力强硬的大靠山，然后再来个境外上市。 有了思路，任志强便开始行动了。 1994年初，经北京华远股东大会的充分酝酿，公司扩股融资势在必行。为了公司的长远发展，北京华远的最大控股股东华远集团也忍痛割爱，同意出让控股权。在基于各种各样（包括税收、资金实力等）的考虑的基础上，华远决定在大陆境外寻找一合适的合作伙伴作为公司的外资股东，以达到进一步融资的目的。 任志强为寻找外资股东认购公司新发行股份，曾先后多次与外商接触，其中包括香港光大国际、美国paloma基金、新加坡国家投资公司、香港华创等十几家外商。外商也聘请了毕马威会计师行对公司项目进行了三次审计，并请香港梁振英测量师对公司项目进行了评估（估价方法为未计入无形资产价值的市场价值法）。双方律师进行了频繁而艰辛的谈判。 3、“终结连理” 功夫不负有心人，华润适时地出现在任志强的面前。 就这样，华润选定了“华远”作为它即将迎娶的“新娘”，而华远则选定了“华润”作为坚实的“靠山”。 不过，当任志强第一次走进华润创业41楼的办公室时，他并不知道华远房地产能否加入华润的行列，成为这个大家庭中的一员。当时正值华远房地产与一系列的外资投资者进行了近一年的多次谈判，签署了合资合同与章程，而大股东又准备退出合约的时刻。 焦虑不安、等待期盼的心情同时存在于任志强的心中。虽然任志强已经与多个外商进行了替代原合资合同中大股东的会谈，但他更希望是一个中资北京的外资来参与合作。而对任志强来说华润创业恰恰是个理想的选择。 一是因为华润的中资背景使得两个公司没有有语言和文化上的障碍，容易沟通和相互理解；二是因为华润上市公司的机制与功能，有利于华远公司进行香港上市的再融资和改善国内企业的管理；三是因为华润有一个黄铁鹰，他在学生时期曾在任志强公司里打工，任志强认为几年前的合作过程曾使他们之间有过了解和信任。 一方要“傍大款”，一方要娶“靓女”，就这样，华润、华远走向了购并的舞台。 1994年11月，香港华创连同香港太阳世界、美国国泰财富共同出资，在英属维尔京群岛注册坚实发展有限公司（香港华创为坚实发展公司的最大股东），准备投资入股北京华远。 考虑到北京华远并购后进一步用资的要求，同时为了方便坚实公司在港上市的需求，华远集团同意坚实公司占有北京华远52％的股份（香港法律规定，母公司若以子公司的业绩上市，必须拥有子公司51％以上的股份）。 同月，坚实公司与北京华远签定了认购北京华远股份并将公司转为中外合资公司的合同，外方以公司每股净资产1.613元为认购价，认购北京华远40，625万股外资普通股。购并后，中外合资华远股份有限公司的净资产增至129，000万元，总资产超过260，000万元。 购并后的中外合资华远股份有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，公司结构完全符合现代企业制度的要求。双方经过协商，在以稳定华远经营班子的前提下，设董事会董事l1名、外方6人，中方5名，并规定外方基本不参与公司日常的经营管理。 购并后，除外方派驻一名财务总监进行财务监督外，公司的管理班子并未发生明显变化，任志强由先前的北京华远董事长总经理变为中外合资华远股票有限公司的董事长兼总经理。。 购并给华远带来了巨额资金，使北京华远各项经济指标都有了进一步的提高：1994年竣工面积16.5万平方米，每股收益0.365元；1995年竣工面积32.9万平方米，每股收益0.476元；1996年竣工面积达47万平方米，每股受益0.53元。 香港华创1994年购并时投资约4，400万美元，1994年、1995年分得股息约1，400万元。丰厚的回报增加了其长期投资的信心。 1996年，华远又经股东大会同意并经北京市体改委同意，按28％比例对全体股东配股，共21875万股、每股售价2．85元。配股完毕，公司注册资本扩大到10亿元。股本10亿元。净资产22亿元。 就这样，在1996年，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。 在这场资本游戏中，华远可谓开业界先河。华远的境外上市其实不应该叫做公司境外上市，因为只是外方股权上市了，不需要国家任何部门批准。这实际上是直接打了政策的擦边球。 在华远上市之后，证监会便专门发了一个红筹股监管文件，文件对合资公司的外资境外上市问题做出了规定。以后别的公司就不能再借用华远的办法了。第15章 黄金十年 打造航母(2) 4、并购中的拦路虎 华远与华润的“联姻”是一次成功擦边球外加开先河的上市，但有谁知道，这个购并的辉煌险些毁于任志强的一段往事。 1996年11月7日，在华润北京置地上市公司正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到一封匿名信，信中说任志强曾被判过刑，在1985年入狱，是一名罪犯。信里明确指出两点，一是任志强没有担任香港上市公司的执行董事和总经理的资格，二是任志强对香港当局和股民隐瞒了犯罪的记录，失去了诚信。 这个匿名信随即便在香港引起了轩然大波，因为它将直接决定华润北京置地能否继续上市的问题：按当时英国当局的管理规定，所有上市公司的董事都必须填报一长串的声明，包括是否曾有犯罪记录，并要宣誓证明这些声明的真实性。香港当局有权根据这些声明中的隐瞒与不真实情况对当事人处以刑事处罚，其中如有未申报的犯罪记录则是重罪了。不但个人要承担法律责任，上市公司也要承担相应的责任，而未敲钟挂牌的公司将被取消上市的资格。 任志强没有想到，原以为早已过去了十多年的事情，突然从天再降，如一声霹雳再次成为了影响公司上市的拦路虎。 自11月7下午1点起，任志强的电话就没断过。第一个打电话的是香港的明报，此后，信报等多个接到匿名信的报社记者都像找了条大新闻一样，纷纷来电求证。 当然，最关心此事的应该是华润的老总们。华远与华润的合作影响着华远的声誉，但在香港上市则主要是以大股东华润作为背景的，也就是说如果出现隐瞒，最受影响的则是在香港已有六十多年发展历史的华润集团。 因为当初的无罪的裁定书早不知道去哪里了，任志强无法用任何书面证据证明自己没有被检察院审查过，也无法证明他自己无罪。无奈之下的他只能告诉外界他是人大代表（中国法律规定，有过犯罪记录的人是不能当选人大代表的）。 11月7日下午最忙的，则是任志强的党委书记（也是上市公司的董事）。党委书记单枪匹马去市检察机关查阅十多年前的档案，要求调出当年的裁定书。随后他又到区检察院取得了任志强虽然曾经历过检察机关审查、但没有触犯中国法律的无罪证明。 直到下午五点半，党委书记才正式地将检察院出具任志强无罪的所有证明发给了香港联交所，证明了上市公司的诚信和所有申报材料的诚信，以及任志强没有犯罪的事实。 同时，香港公司的律师紧急起草了相关函件，向香港各大媒体发出了正式并且口气强硬的律师函：任志强不是罪犯，媒体得到的信息是错误的，如果刊登了这个信息，公司要追究你们的法律责任。 在上市前的很短一段时间内，任志强和整个公司向香港的各大媒体和联交所做了大量的应急工作，这才最终保证了上市的顺利进行。 香港联交所在接到中国检察机关的证明之后，当然毫无疑问地批准了第二天上市公司股票挂牌交易。此外，除香港一家媒体报道了前一天曾接到过匿名信一事后经香港联交所证实为诬告之外，其他的媒体则只字未提此事。 一场风波过去了，至今任志强也不知道是谁在用这种手段试图破坏与陷害他。在想起这段往事时，任志强仍旧无法完全释怀：“这件事对我个人来说我不觉得什么，可是如果因为我个人的事影响公司的发展，我觉得是无法弥补的损失。如果公司没有找到检察院的知情人员开出证明，可能第二天就不能在香港市场挂牌。华远公司和华润集团在资本市场的信誉就无法挽回了。” 从此次上市风波中，我们可以看到商海风波的险恶。不迟不早，单单是在正式挂牌的前一天，香港的八大报纸和香港联交所同时收到匿名信。这个发信人选择的时间点不可不谓毒辣：为了上市，华远、华润都已经做了大量的前期准备，在即将庆功的时候，此人突然发难；如果此时他能将华远的上市计划打垮，华润、华远不但从市场上拿不到一分钱，还将耗费大量的人力、物力和信誉！更为关键的是，投信人在这个时间点动手，几乎没有给华远和任志强留下解决问题的时间。不过幸运的是，在仅剩的半天时间里，华远将问题解决了。检察院能如此高效率地予以配合，实在是此次成功上市的最大成因。 几经磨难，上市圈钱终于成功！ 1997年，华润北京置地在境外发行可换股债券1.725亿美元，同时将境内的扩股为13亿股。当时，国内还没有发行可换股债的先例，更没有在境外可发行换股债券的公司，华远是境内公司用境外上市公司发债的第一家。 兼并并不是简单的大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。它更像是一个黑社会老大在收小弟，老大在收小弟时会考虑这个弟是不是会对自己足够忠心，能不能够为自己打天下。小弟会考虑这个大哥能没有能力罩得住自己，跟着他会不会吃香的喝辣的。 后来的事实证明，华润和华远作对了选择，华润这个老大让华远成为地产航母的梦想，华远送给华润这个老大一个硕大的红包。华润1994兼并时总共投入了4，400万美元，接下来的两年获得股息1400万元。华远的股票1994年每股收益0.365元，1995年0.476元，1996年0.53元。玩股票的人知道，这是一个多惊人的速度。要是放在2007-2008年的中国股市，它会比万科更疯狂！ 注意这次兼并的历史背景，你会发现很有兴趣的一个现象： 1984年，政府开始卖地，市场并没有太大的动静； 1988-1991年，房地产商像突然醒过来似的，拼了命了买地建房，史称过热阶段。 1992-1993年，海南房地产泡沫被迅速的吹起，又被迅速的刺破，有人赚的笑开了颜，同样有人债台高筑。国家的宏观调控出台，给房地产市场降温。但北京出现了一股前所未有的城市建设和房地产开发风潮。全国的房地产开发也似乎到了疯狂的境地，开发量成倍的增长！而活跃的成交量蒙蔽了所有的眼睛，大家都以为这是黄金十年的初期。 1994-1995年，国家觉得前两年宏观调控不够狠，得继续泼水才能让温度降下来。于是，一系列组合拳又重磅出击。土地开始管制了，房子不许乱建了，银行也不借钱了。 1996年，房地产市场终于被降温了，不过温度似乎降的过多了。该年，房地产企业又开始亏损了。 于是，国家又在这年底减免了房地产的部分税收。 这是一个神奇的五年周期，中国的房地产如同股市一样完成了一轮疯涨后，显现它的顶部特征，接下来的五年将是漫长的熊市。五年之后的2001年，中国的房市将又开始酝酿又一轮的疯涨，其势头比这更加猛烈！只是不知更疯狂的牛市之后，接下的熊会不会更残忍！ 这是一个神奇的政策市，他在随政策的指引而前行，却总是慢了半拍。它也永远同股市一样，不是涨过了头就是跌过了头，永远的需要修正，永远地那么不稳健！ 但不管这个市场如何政策，如何神奇！任志强和他的华远躲过了这一轮牛熊交替的轮回，活的很好。 这一切都应该归功于这个漂亮的擦边球！ §§§第二节 全民买房时代之“no.1“ 1998年全面取消福利分房制度以前，任志强带领的华远作为政府的宠儿被养的白白胖胖了，华远的市场经验，人际关系等也慢慢壮大起来。这一切，均为任志强的公开发言打下了基础。适逢国家颁布23号文件（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），任志强借此机会首次公开亮相，向人们展示了他严谨的逻辑支撑下的“另类观点”。 1、为政府支招 中国政府从1983年就开始进行城市改革，但由于没有经验，属于摸着石头过河。所以整个改革的过程有点小心翼翼，畏首畏尾。 1987年政府刚刚公布了城市改革的具体条款，可在次年就宣布“停缓建”。 1991年邓小平南巡讲话，提倡让一部分人先富起来，并且出台政策，允许土地有偿转让。这一举措打破了房地产开发企业只能为全民所有制的限制，使房地产业市场化成为可能。然而紧接着1993年海南房地产泡沫事件的暴发，又让政府出台了银行紧缩调控，并开始征收土地增值税。 银根紧缩让房地产开发商的资金链难以维系，而他们只好转向上市融资一途。可就在同一年，政府又严格禁止房地产开发企业上市，彻底关闭了房地产的融资渠道。 这在任志强看来，就是国家宏观调控政策的频频出台，但是方向和指向性均模糊不清。任志强认为政府颁布这些政策根本不是在搞计划经济向市场经济转型，而是作为一个极不成熟的政府在瞎转悠。在任志强的眼中，中国政府是一个随机变动的政府，是一个有风吹草动便政策频出，但往往又过往矫正的政府。 1995年，国家又出台了《城镇房地产管理法》，进一步加强了对土地的控制。这一系列的措施很好地防范了金融风险，防止了海南房地产泡沫事件的再一次发生。但同时，对刚刚兴起的房地产是一业则个致命的打击，用任志强的话来说，就是闹出了倒洗澡水时把孩子也一起倒掉了的笑话。 1998年全面取消福利分房制度以前，任志强的华远实际是全民所有制的，是一个如假包换的国有企业。他当然有理由把自己当作政府的孩子，事实上，孩子他爸也对这个孩子也颇为照顾。在北京西城区的旧城改造工作中，拆迁房的肥差几乎被华远连锅带汤一并端走。华远这个政府的宠儿被养得白白胖胖了，华远的市场经验，人际关系等也慢慢壮大起来。 1993年以前，华远的实力已经很是强壮了，说它是北京房地产的龙头老大也不为过。而华远最幸运的则是遇到了任志强这样一个领航者。1993年开始的频繁的针对房地产的宏观调控并没有让华远势弱下去，反而由于任志强一系列出色的动作，华远找了个实力强劲的新东家，并且境外上市成功。 华远在国家的第一轮货币从紧的宏观调控中，活了下了，而且还加速成长，很是茁壮。可俗话说得好，阳光总在风雨后。 1996-1997年，持续的经济紧缩，让中国的房地产行业几乎陷入全面的亏损阶段。政府一看，这城市改革的成果就要付之流水了，于是赶紧又出台政策——减免部分税收，让房地产业缓口气。 1998年，福利分房全面取消。同期，国家为了解决中低收入家庭住房困难并启动市场消费，适时地推出了经济适用房。 专业地说，福利分房就是住房实物分配。简单地说，就是单位所建房屋以福利的形式无偿分配给职工居住的一种福利待遇。 全面取消福利分房这一举动结束了一个延续了几十年的分房时代，房子成了有价的商品。那时的人们可能没有想到，它同样开启了另一个时代——房奴时代！那时的人们可能也没想到，海南的房地产泡沫刚刚结束，全国范围内的房价疯涨就将来临。 此时的任志强上有人际关系，内有强大的团队，背后有实力超群的华润支持，自己兜里还有数不清的钞票。在北京的房地产界，任志强可谓是如鱼得水，呼风唤雨。这意味着什么？意味着任志强已经具备了“放炮”的资本，他可以公开发言，“指点政府”了。 于是，针对1998年国家发布的23号文件（《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），任志强连续写了《我看房改与经济适用房》和《再论房改与经济适用房》两篇文章来表达他对房改政策的不满。 这两篇文章共耗费了25张a4纸，洋洋洒洒近三万字。虽然任志强不喜欢别人对他的东西断章取义，但为了更好理解他的观点，笔者只有冒昧点评一次了。 在《我看房改与经济适用房》的开篇，任志强首先承认，福利分房解决不了住房问题。但他又接着说，1988年至1998年，这十年间的房地产市场发展解决了许多重点城市50％以上的居民住房问题，而这应归功于市场经济，而与计划经济无关。至此，全文就定了房改和经济适用房是无用的，是一种错误政策的论调。 以此论断为基础，任志强认为政府的23号文件是要将已经形成的房地产市场化重回到计划经济的老路上。 接下来，任志强又将政府的23号文件认真的研究一遍，然后发现23号文件中有一种文件内容与指导思想相背的奇怪现象：第一，既然停止住房实物分配，却又将廉租房以住房实物分配的方式分配给低收入家庭居住。第二，法律规定没有土地出让的房屋不能转让、租赁和抵押，但又扶持没有实施出土地出让的经济适用房的建设。第三，交纳了土地出让金的市场化商品房被冷落了，而市场化商品房原本应该是支撑市场的主体。 三条 奇怪现象一罗列下来，任志强得到了如下的结论：北京市经济适用房的推出将会打垮一大批开发公司，这次的房改政策意在终止国家的土地出让制度而消灭房地产市场。 而在任志强眼中，中国的房地产业居功至伟，城镇的面貌改变和城市基础设施的建设都得靠房地产市场的拉动。他还用数据来证明，即使没有房改政策，也能解决居民的住房问题。 作为一名首都的地产龙头企业的带头大哥，任志强当然最关心就是北京的房改及经济适用房的建设问题。因此，在文章中，任志强特别将北京的房地产市场与上海的房地产市场作了详细的对比，以此来说明北京根本不需要建设什么经济适用房。另外，他还列举了经济适用房的诸多问题，例如价格不统一的问题、购房对象的选择问题等。 在这篇文章中，任志强还列觉了房改的两大罪状，并将其细分为九小条。这两大罪状的第一条就是，房改加剧房屋在市场中的畸形消费。任志强指出，商品房、房改房与经济适用房是三种不同类型的房子，而其价格与其性能不呈正比的关系，然后又在同一个区域的流动，势必加大分配的不合理、不公平性。另外，由于高收入人群没有资格购买经济适用房，而低收入人群又买不起经济适用房，中间那部分人既享受了经济适用房的优惠又分享了住房补贴，这就使得穷人更穷了。而经济适用房提出的本意是解决中低收入人群的住房问题。任志强认为这两者是非常矛盾的。 另外，任志强还认为房改政策对房地产市场有很大的破坏作用，并详细列出了诸如经济适用房对商品房的挤出效应等六条破坏作用：第16章 黄金十年 打造航母(3) 第一，经济适用房对商品房的挤出效应；第二，低价的经济适用房与高成本的商品房形成竞争，冲击了后者的价格，任志强甚至将其提到了冲击宪法的高度；第三，土地成本是房屋价格的基础，没有土地成本的经济适用房否定了中国刚刚建立的房地产市场；第四，靠政府的优惠、政府的计划、政府的资金和信贷支持解决住房问题会引发社会、金融问题，占有大量国有土地的单位职工比他人更多的占有住房的优惠政策是不合理的；第五，国家建设70％的经济适用房会占用了大量的土地，而使高消费的阶层消费高档房屋的愿望得不到满足；第六，经济适用房要求3％的低利润率（扣除所得税只有不到2％的利润了），如果这一目标能够实现，房地产市场也就不存在了！ 在将政府的房改政策与经济适用房政策逐一数落一番后，任志强还以专家的身份给一厢情愿的建设部的头头脑脑们支了如何解决中国住房问题招，比如“建立健全房地产市场的各种机制，统一降低、减免政府的各种不合理收费和相关的税收，使市场中真正的商品房价格降至提高收入之后的可承受水平，使市场充分发展”等等。 这应该是任志强作为一个房地产开发商第一次如此专业地、明目张胆并规范成文地对政府的宏观政策指手划脚，加上谆谆教导。至于政府相关部门的头头脑脑们有没有听到任志强的声音，并认真研读了他的文章，就无从知晓了。 但值得一提的是，任志强文中所提到的经济适用房应该包括我们现在所说的经济适用房和集资建房，而且当年用经济适用房建设的70％也变成了现在的不到10％，享有免费土地的集资建房也早已经消声匿迹了。 2008年的今天，中国的土地上，经济适用房和商品房都还存在，并且相安无事。这倒不是说任志强关系经济适用房要和商品房拼个你死我活的预言错了，只是此经济适用房非彼经济适用房了。 2、发言引起轰动 1998年10月7日，《中国房地产报》第6版发表了任志强一篇名为《房改对市场经济产生的影响》一文，内容基本与《我看房改与经济适用房》无二，是对国务院新近出台的23号文件毫不客气的批评了一番。文章一经发表后，便引起了很大反响，不少读者打电话或写文章发表自己的见解，表达对房改的极大关注。 一个房地产企业的老板居然敢置疑国家的政策，态度还相当的不礼貌，这是明摆着与政府“抗衡”吗？自持上过几年私塾，读过几本书，就好为人师，教育起教授、专家一大锣的建设部来了？估计是700万的年薪拿得有点烦了，想玩点刺激的。大家对任志强的行径议论纷纷。 不过幸运的是，那时的中国已经相当法制了，言论也有了一定的自由。况且，当时的任志强不光是一个大型企业的老板，也是北京西城区的人大代表了。所以，任志强的这篇在北京政协党委会上的讲话被公开出来以后，只是引起了建设部的领导和制定房改政策的领导们的强烈不满。 然后就是余炳松的评论文章，该文章以《房改政策有利房地产业的理性发展》为标题与任志强针锋相对，并对《房改对市场经济产生的影响》做了批判性的评论。余炳松认为，任志强首先是一个商人，从“在商言商”的逻辑出发，任志强的观点肯定都是为了商人自身的利益服务的。 任志强是好喜欢与人辩论的，所以有一种“只管放马过来，老夫照单全收”的气概。他看完余炳松的文章后，立马提笔回应了一篇《再论房改与经济适用房》，准备和对方大战三百回合。不过，对方可没有潘石屹那种耐心，放了一枪后就不知所踪了。 余炳松在文章中，主要批评了任志强对房改的历程、建立多层次住房供应体系以及对我国房地产特征及发展前景认识不深。所以，任志强在一开篇，就表现出他对我国房改的历程认识有多透彻和深刻。 任志强从1980年4月邓小平先生的讲话开始，谈租金、老房改、新房改，滔滔不绝，一直讲到1998年23号文件出台。从文章的逻辑性及数字出现的频繁度来看，任志强对房改的历程如数家珍。 历史回顾完了后，任志强以“我不知道余炳松对房改的历程有如何的看法，是否与我的理解不同，但文件的变化过程，调查的事实基础和显而易见的结果确是不可否认的”来暗示余炳松先生可能对房改的历程还不甚了解。 “停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主体的多层次住房供应体系”是1998年房改的核心内容。任志强认为这项房改政策只是将住房全额分配的实物形态转化为住房部分分配的货币形态、部分经济适用住房减免税费的补贴形态。只是一种换汤不换药的手段，并未从根本上解决其福利性质的本质差别。 房改后，公民打消了等待分房的想法，却转化为等待货币分配的期望。而中国又缺少一个非常严格和科学的方法，能够筛选出合格的低收入者来享受政府全额补贴的廉租房及中低收入者享受政府补贴的经济适用房。 因此，任志强认为福利分房全面取消无疑是正确的。但出台的房改政策却由于种种考虑不周全而不能达到其应有的效果。他认为房改的政策目标性与其手段不统一，其中存在太多的问题需要更正。 在文章中，任志强再次强调了，政府要想不依赖房地产商，以一已之力解决居民的住房问题，就是又回到了计划经济的老路上去。对于房地产商地位的强调无疑会让人觉得任志强有为了自身利益说话的嫌疑。 另外，任志强还发挥他在摆数据，作对比的特长，将香港与北京的经济背景、房地产发展、及住房政策做了非常详细的对比。得出的结论是，中国政府目前没有经济实力独立承担起解决居民住房的能力，必须依靠市场自身的力量。 他认为，在现阶段以经济适用房为主体是不合时宜的，中国人民大多数还买不起经济适用房，而且经济适用房存在诸如对象的选择，售出后限制交易等等操作上的问题。“现有的基本国情是廉租房的方式才能解决住房问题，政府的工作重点、优惠政策和投资等应首先放在建设低标准的不进入市场的廉租房，而不是用于建设经济适用住房。” 对中国未来的房地产情况，任志强的期望及预测是：廉租房与市场商品房两头大，而过渡性的经济适用房要适量，而并非70％。 当现在成为过去，将来成为现在时，对与错一目了然。 又一个十年后，2008年的今天，在一次房地产论坛上，我国著名的经济学家茅于轼认为，抑制房价暴涨的最好手段就是大量建设廉租房。 同样是2008年的今天，中国的经济适用房已经少的可怜，而且对其分布区域及户型面积作了严格的限制，销售的对象也要经过较严格的核查。 住房福利制度规模在不断加大：1978年为24亿元，1998年为155.6亿元，1995年为1，556亿元； 住房房租福利补贴的规模在加大：1978年人均年28.08元，1995年为人均1，960元； 国有单位住房建设和管理支出加大：1992～1994年国有企业住房建设和管理费用平均年支出约1，310亿元。 北京市1998年上半年的住房销售额为68.2亿，其中单位购房占70％。 任志强以这些精确的数据来论证自己的观点：过去的几年里市场化的商品房在逐步解决居民的住房问题，而福利分房没有起到任何作用。 而经济适用房与福利分房没有本质的区别，因此任志强认定，现行的经济适用房肯定是过渡性的，总有一天全中国将全是市场化的商品房。他为此列举了十大理由，其中最重要的两条理由是：一、中国改革开放的最终目标是消灭贫穷，共同富裕，而不是为了让大家都住在经济适用房；二、中国是在由计划经济向市场经济转型，而不是相反。 很明显，任志强虽然对房改和经济适用房百般不乐意，但他并不能改变些什么。对于这一点，他相当明白，于是在房改和经济适用房势在必行的情况下，任志强放下老师的架子，谦虚地给建设部的头头脑脑们开了一副药方，足足包括了十七种药物。 至于，对方有没有乖乖的按时服用药物，只有天知道了。 §§§第三节 航母成形 经理辞职 到了1999年，华远公司被称为“地产航母”，任志强也成了“地产大佬”。拿着700万年薪的任志强真可谓是风光无限，每每对外谈起华远航母形成之谜，他都颇有见地。只是让世人吃惊的是，在1999年的年底，这位“航母船长”竟然主动提出了请辞的要求。 1、航母成形之谜 1999年，华远公司已经成了北京乃至全国的地产界的龙头企业，其资产规模已达数百亿元，在全国位列前茅。华远公司被称为“地产航母”，任志强也成了“地产大佬”，真可谓风光无限。 有人说，华远所有的成功都源于任志强坚信改革开放后有市场经济的准则。正是基于这种信念，华远因合同执行难，敢停北京图书大厦的暖气；因卖房收不回房款，华远敢状告政府管理部门（国土资源部）；面对房改及经济适用房政策，华远也敢大发议论，长篇大作论房改。 曾经有媒体记者问任志强，是什么让他在短短十几年间率领华远从一个小型的、区属的的房地产企业，通过体制改革和一系列动作发展，一跃成为北京地产界资本金最大、中国地产界增长速度最快的企业的。 任志强归纳出了三点：一是要抢占市场先机；二是要确立品牌定位；三是建立良好的企业文化。 谈到市场先机，我们都知道1994年在香港成功上市是华远发展的关键一步，这件事也让很多房地产的同行羡慕。因为当时的形势是国内房地产业过热导致地产泡沫破裂，国家正在紧缩国内房地产金融投资，境外融资成本远远低于国内。从1994年到1997年，在国内融资很困难的情况下，华远通过上市从境外获得了成本较低的资金支持，搭上了国际上市这座桥。 任志强曾说：“当别的公司缩小开发规模时，华远在扩大开发规模，别的公司在低潮时不敢买进土地，华远买进了土地，所以我们发展得很快。”这话正体现了华远抢占市场先机的优势。 房地产是需要品牌的，特别是在市场化的过程中越来越需要品牌意识。品牌表现为两种，一种是产品的品牌，另一种是公司形象的品牌。任志强认为，华远的品牌定位对华远的发展也起着举足轻重的作用。 1997年前，任志强把华远的公司形象定为华远的品牌。“客户买华远的房子，至少不用担心这房子会烂尾。” 任志强说，“我们根本不需要去创造面对个人市场的品牌。1997年的时候，华远的团体购买还占到80％以上，不像万科几乎100％都是面对个人市场。” 不同的市场有不同的定位，任志强最初将华远定位为团体购买市场，还是相当有优势的。华远原属于北京西城区政府，西城的土地资源尽在掌握之中，而西城是北京国家机关单位最密集的地方，50多个部委有40多个在这里，党、政、军、人大、政协全在西城区。所以对当时的华远来说，打公司形象品牌比打产品品牌更重要。 对于华远自身在面对个人市场上的劣势，任志强也有清醒的认识。他强调品牌对公司生存的重要性，但他又认为，要把一个产品做成真正的品牌，不是靠一个单一的项目，而是需要较长的时间才能形成。 早期的房地产公司很少承担公共设施建设，而较注重社会属性的华远进行了大量城市改造和公共设施建设，华威大厦、华南大厦、西单赛特、中国银行、太平洋sogo西单地区那几幢数得出来的大厦全与华远有关。 从1995算起，到2000年，无论是股本资产额还是利润，在房地产股份公司中，华远基本上全国第一。对于这多年的第一地位，任志强认为离不开公司独特的品牌定位。 在业界的眼中，华远素有“披着绿军装的地产大军”之称，该称谓主要源于任志强本人拥有12年军龄，而华远集团党委的7个人中就有5人曾为军人，还有1人为军属；加之过去华远集团公司拥有400多人时，约三分之一曾为军人，媒体便戏称华远集团为“军营”。 人们常常称任志强为军人企业家，当被问及军人企业家有哪些特点时，任志强曾说：“通常比较干脆利索，决策什么东西，行就行，不行就不行。这也是华远的作风，我不会把一个事拖了很长时间再表态。华远之所以从来说话算数，这和我们军人作风有关。对社会的承诺，我们一定兑现，客户退房，我们每年都赔，但说到了就必须做到。” 华远最大的特征是什么？任志强认为是华远中层干部中有180多人是军人出身。这一现象意味着华远会去创造更多商机来扩大企业，而这种文化的意义是，实际上在为企业作贡献的时候，也要为社会作贡献。 在华远企业的员工选择上，任志强认为军人出身的员工比从高校出来的毕业生具有很多的优势。他认为从最艰苦和最恶劣的地方出来的军人，心理素质要远远好于刚刚从高校出来的学生。军人在最危急的时候最坚强、最团结，不会当逃兵。在企业里，军人不会因为这个企业困难而逃跑。 在谈到军人在企业里会产生什么样的文化动力时，任志强曾这样说：“军队有句话：‘铁打的营房流水的兵’。里面的营房不动，但兵始终在流，换来换去，部队的素质还是没有变，这就是军人。企业也是这样，不能因为一个领导的变化而发生了变化。比如说，王石走了，万科垮了，说明他不成功。我任志强走了，这个企业不垮，说明我成功。这需要一种制度作保证的。” 不过任志强也说，仅仅靠部队的光荣传统管理企业是是不行的，能征善战的士兵并不一定能胜任将军，还要靠市场的知识，进行不断地学习，所以创新和学习很重要。 曾经身为军人，对军人员工的十分认同，与这些相一致的是，任志强任务一个企业应该具备的文化是军人文化，而不是校园文化。在任志强的眼里，军人文化就是兄弟姐妹，所有人都是一家人，而校园文化可能就是你们班、我们班，乱七八糟的。因此，任志强认为校园文化只适合于未成年的创业者，而不是一个企业应发展的文化。 不过，任志强并不认为华远的主流文化是军人文化。他认为在市场经济中，华远已经把军人文化发展变化了。在华远中，军人文化有，还将继续存在。但已不能代表企业的主流文化了，它已加人了许多市场和非公有制的东西。华远提出来源于社会，服务于社会，就因为华远是国有企业，华远还在继续为社会的公益事业作着贡献。 不过，任志强还是将“果断、坚韧、在危急关头更为团结的军人文化”作为华远企业文化的精髓。第17章 黄金十年 打造航母(4) “没有希望打败仗，总要争取、努力争取最后的胜利，确定的目标一定要完成”。任志强把这种气概叫做“军队精神”，他认为部分指挥、管理的一套，对企业管理有相当的作用。也恰恰正是这支军人大军，帮助任志强在短短十几年打造了华远这艘“地产航母”。 2、700万年薪 自从华远1996年上市以后，在每年的财务公报中，任志强的年收入显示的是700万元。而在当时，万科的总经理年薪才60多万，加上资金也不过100万元。是什么导致了同是总经理的两个人收入差距如此之大？ 不过也有人士说，任志强在担任华远上市公司法人的期间根本没有获得这个年薪。由于对任志强的这个年薪众说纷纭，以至惊动了北京市的有关领导，甚至还惊动了中央。1997年7月，有关国家领导人郑重地告诉任志强不能拿这个年薪，毕竟华远是国有企业。 1999年，又有人拿出任志强年薪700万元说事，在大家又议论纷纷的时候，中央有关领导也过问了此事。最后查明任志强尽管是700万元的年薪收入，但是任志强一直没有动用。直到2001年，任志强与华润分家才把这笔收入拿走。 外界对这700万的高薪议论纷纷，但任志强却是一副坦然处之的面容，甚至有些洋洋得意的样子。 在任志强的眼中，年薪700万，只是一个制度问题，不管是国有企业，还是合资企业。在有的企业里，诸如30万、10万的投资都要开个集体讨论会，可在华远，哪怕是高达1000万的投资，任志强也可以自主决策。 为什么？ 任志强认为华远的董事会知道他能承担起这个责任，即使亏了，大不了两年的工资补上就够了。也就是说，资本市场承认任志强，因为他创下了巨大的利润，华远集团才赋予了任志强自主决策的权利，才给了他700万的高薪。 事实也证明了任志强这一想法。华远房地产股份有限公司和华润北京置业在1998年、1999年的利润下降幅度非常之大，因此在1998年时任志强是一分钱都没有拿到。原因很简单，因为他没有完成董事会交给的任务（利润指标）。 而此前任志强能拿到700多万远的年薪，是因为他领导的华润北京置业创下了巨额利润。譬如，1997年，该公司的利润就达到了3亿元。而到了1998年、1999年，公司的利润却下降到了几千万元。华润北京置地的股票从原来的每股7元港币跌到每股9角。 华远虽然是国企，但他真正的大股东却是华润，而华润最多只能算个合资企业。所以，华远在骨子里已经不能算是个真正的国企了，而任志强作为一个非全民所有或集体所有制的企业的老总拿多少钱，似乎只能资本的拥有者华润有关了。 可是，同样是总经理，万科的王石为什么拿得比任志强少这么多了？难道王石为万科赚的钱比任志强为华远赚的钱少？ 当然不是！ 真正的原因是，王石只是一名职业经理人，而任志强一名资本运作者。换名话说，王石只是一个打工的，相当于操盘手的角色，只是帮别人打理公司而已。而华润虽然是华远的最大股东，但任志强也同时拥有华远18％的股份，并且是华远集团的董事长！ 3、“船长”主动要求被炒 1999年12月，在京城房地产界声名显赫的华远房地产公司董事长兼总经理任志强突然在公司内宣布自己准备辞去担任11年之久的总经理职务，同时辞去他在香港上市的华润北京置地公司的总经理职务，仅保留董事长职务。这一消息一经公布，在业界引起轰动，媒体也大肆炒作。 当任志强要辞职的消息一公布时，人们的第一反应都不认为是“为了让企业有更好的发展”或者“身兼两职精力上顾不过来”让这个敢于直言的正当壮年的汉子放弃了总经理的位置。人们大都倾向于认为，是由于某种不为人知的原因让任志强被迫下了台。 1999年12月24日，搜狐房产发表了一篇评论名为《任志强撒手华远 北京开发商压力骤增》。该评论指出，1999年北京的房地产市场总有一些令人振奋或吃惊的消息爆出，任志强辞职也许并不会带来很大影响，但此事恰如当头棒喝，打击了正将迈进二十一世纪的房地产开发商对未来市场的不切实际的幻想。 对任志强辞去自己苦心经营的公司的总经理职务时，业界也有许多不同的看法。 任志强提出辞去总经理的消息令北京安地房地产公司的总经理张宝全感到意外，在他看来，作为中国地产界的“大哥大”，任志强的辞职表明他已经感到房地产市场形势的严峻，这一点可以说明房地产市场竞争已趋白热化。张宝全还指出，任志强辞职前，房地产政策接连出台，“入世”利好频传，人们一度认为今后的市场环境会进一步好起来，然而任志强辞职一事，却给盲目乐观者重重一击，人们必须面对严酷的市场现实。 当被问及何样的人才能接替任志强时，张宝全觉得华远要想选出一位具有核心操作能力的接班人来接替任志强还比较困难，因为房地产业综合性、系统性很强，什么都得应付，加上华远是个大摊子，管理起来很不容易。 与张宝全的意外心情不同，北京万科公司总经理林少洲认为任志强提出辞职一事很正常，他还将此种现象喻作企业改革的阵痛。他说，北京的房地产市场在全国市场格局变化中属于滞后的，上海、深圳都已经发生过了此类事情，深圳最早的国营房地产企业现在已退出了明星企业行列，这当中包括已上市的公司。 不过林少洲始终认为任志强是一个非常有责任感的企业家，他认为任志强对华远企业改制及融资方面做得很成功，而且在观念上和个人魄力上，都算得上有胆有识的好汉，他觉得任志强的观念是开放型的，是适应市场经济的。 林少洲也并不像张宝全那样认为当时的房地产市场严酷，他反而认为当时的市场是“太好做的时候了”，不过他提醒发展商要认识到买方市场下，经营压力将持续存在，经营者必须迅速、彻底地调整自身，适应这种市场状态。 天鸿集团的常务副总经理田占雄认为，任志强辞去总经理一职，说明华远将将总经理、董事长的权利剥离开，这样会使得华远的机制更加合理了。不过他也指出，华远公司所走过的股份制改造的道路，值得国内大中型骨干企业在股份制改造中加以借鉴。 建设部房地产司的有关人士认为，京城房地产界出现任志强辞职这样的事情实为一件好事。该人士说，企业在发展过程中调整转换领导角色是一件非常正常的事情。房地产企业属于高投入、高回报的企业，董事长、总经理一人挑的体制，在股份制企业里本不合理。他认为华远公司的股份制体制很好，任志强有意将决策层与经营层分离，这将使华远的机制理加完善。他还认为华远的股份制改革应该说是房地产业国有企业改革的一个目标。 可以说，任志强的一个小小的主动请辞事件，在北京掀起一阵不小的波浪。但作为这个故事的中心和主角，任志强却相当低调（和他几年后被称作任大炮反差很大）。他曾说：当辞职事件终于还是难免地被媒体炒成大新闻时，我不得不以它为题，说几句心里话，为一度沸沸扬扬的辞职风波而定音。首先，我还是我，依旧是华远集团的总裁、总经理，华远房地产公司的董事长。在我众多的职务中仅仅准备辞去的是华远房地产公司的总经理职务。 当被问及任志强为什么要主动辞去总经理的职务时，任志强的回答很简单，做个男人！ 他说，在家庭中女人对丈夫的最大期望就是要他担当起支撑家庭门户的责任，公司中的员工则要求他们的总经理能够实实在在，勇于创新、勇于担当。能够忍辱负重的男人是有魅力的，因为他们不需要任何解释与理由。 很明显，对于为什么要辞职，辞职的真实原因又是什么，任志强不想说。他说他们不可能将董事会讨论有关公司今后发展的大局问题的所有内容、细节都向公众公开，或者在不适当的时机公开，尽管这中间其实根本就没有什么秘密。 随后任志强又在做个男人不需要解释和理由的态度下，给出了一个天知道是不是理由的理由。不过，我们或许可以从1998年至1999年华远发展中出现的问题窥视一下任志强辞职的真正原因。 1998年，北京市政府下令实行房屋拆迁和单位分房由实物转为货币化，这一政策等于断了华远的财路。手里拿着补贴的拆迁户看不上毫无舒适高雅可言的拆迁房。于是，华远已盖好的18万平方米的现房，一夜之间成了无主的闲置房，无奈之下的华远只好打了对折甩卖，每平方从2500降到1250元。 因为这个拆迁政策，华远大概损失了2、3个亿，这对华远1999年和2000年的业绩都造成了重大损失。这也使得大股东华润集团在香港的上市企业，也是直接控股华远的企业华润北京置地的业绩下滑51％，任志强也第一次尝到了帐面亏损的滋味。 只是，难道这2、3个亿的损失都由任志强这个总经理来承担吗？ 任志强确实是一个敢于担当的男人，他认为一个公司在经营过程中，不管因为什么政策的变化造成的损失，总经理都要承担责任。所以，他扛起了这个巨大损失的责任。 1999年初，任志强向全体职工表示，如果再不能完成董事会制定的利润计划，他将辞去总经理的职务。结果，由于种种原因，华远公司1999还是并没有完成任务指标。于是，辞职便成了任志强自然的选择。 辞去了公司总经理职务的任志强当时应该没有想到自己会在不久的将来，离开华润这颗大树，所以他很轻松的认为这仅仅是华润董事会和华远董事会的一次简单而合理的内部机制调整，目的仅仅是为了让华远更好的发展。 他甚至还有些为自己的激流勇退，主动请辞而洋洋得意。在《任人评说》一书中谈论这次辞职事件时，他写道：凭历年的业绩，华远已被公认为地产界的龙头企业。这些大大小小的成绩已经幻化耀眼的光环，套在我们的头上。或许我们都有这样的经验，太亮的光环出现在视野中，既会吸引大众的目光也会引起灼目的刺痛。把我形容为地产界的“大腕人物”——无形中周围就充满了太多的溢美，因此，抛开光环，心平气和的走出来，淡然从容地谈得失也算是种勇气吧。 任志强认为辞职并不是一种失败，他的员工应该因此而感到欣慰。“因为华远能从我开始，真正的按市场规律动作，自我完善我们尚不成熟的现代企业制度，是在新的世纪中再创辉煌的希望。”任志强这样看待自己的主动请辞事件。 无论任志强为什么要辞职？总之，任志强是要辞职了。任志强不当总经理，华远的董事会得选一个新的总经理才是。谁会是未来的总经理呢？任志强说，我也不知道。 但是任志强给了一个标准。他认为，这位华远未来的总经理应该是：第一，通晓现代企业制度也就是国际上市公司的游戏规则；第二，他是高学历的或知识丰富的；第三，他是年轻的；第四，他还得有经验。 一个上市公司尤其是香港上市公司的总经理，应该通晓现代企业制度或上市公司的游戏规则，这是毫无疑问的。需要高学历或有相当丰富的知识，还得要在房地产界或相关企业服务的经验，这一点也可以理解，毕竟华远是一家资产上百亿元的大企业。可能对“年轻”这个条件，让人有点费解。这是任志强的规定，据说也有经过董事会的认可。 符合任志强的标准的未来总经理在哪里？任志强说，从华远内部培养他的接班人，需要一个很长的过程。因此，这个接班人应该在国内外寻找，但现在还没有找到。 所以，虽然任志强向董事会提交了辞呈，却没有立即放手，而是以“代总经理”的身份等待那个能够挽华远于颓势、40多岁的总经理的出现。 §§§第四节 soho现代城风格之辨 2000年1月8日，soho现代城推出销售后异常火爆，创造了北京楼盘羡慕销售的奇迹。同年2月20日，华远董事长任志强应邀前往现代城，在潘石屹的亲自陪同下参观了soho样板间。 当时，任志强与潘石屹聊了一个多小时，气氛热烈。不料3天后，任志强带着写给潘石屹的信《朋友之间的交流——潘总请我看soho现代城样板间》参加一个会。不过第一位读到这“贴给现代城的第一张大字报”的人不是潘石屹，而是同时与会的深圳万科董事长王石。 这封信的在网上流传着多个版本，并有许多人发表这封信不同的理解。这里先不一一列举，而是先以任志强所著的《任人评说》为准，把这封信尽量原封不动的陈述出来。 引文如下： 2000年1月8日起，soho现代城的认购创造了北京楼盘对个人销售项目的奇迹，2月20日，soho现代城的样板间对外开放，也引起许多人的兴趣。我有幸受到潘总的邀请参观soho样板间，并同时看了已入住的2#公寓楼的样板间。 我认为soho现代城在以下几个方面值得商榷； 一、对于soho概念的运用： 国际上已有了许多成功的soho区，这些soho区将新时代网络经济条件下创业者从集中的办公区域中要角出来，通过计算机的网络功能，用分散的、独立的、自由的工作方式替代集群式的、团队的、统一协作的工作方式，从而使办公地点可以分散到家居之中，将个人的生活地点与工作地点结合为一体。这个空间形态的成功要基于其外部拥有成熟的基础设施的配给，这种基础设施既包括硬体的网络服务的条件，也包括软体的社会服务的条件，以使家庭中的办公作业与外界的联系不是依靠售人员和实物流动的转移方式进行，减少进入办公区和家庭之中的人和物的流动，使工作状态更接近于家庭的生活状态，而不是将幽静的生活环境从独立和私密的居家状态转化为繁杂和公开的的办公状态。 将体量庞大、首层出入口有限、以竖向交通为主的办公楼改为住宅楼，再赋予住宅一部分办公楼的功能，导致人和物的流量加大和复杂化。根据住宅功能所设的4部电梯已无法满足垂直交通的要求，潘总已计划将垂直电梯增加为7部，即便如此，办公与居家的交叉人流也已使家庭居住的环境质量大大的降低。而目前soho现代城的客户有许多是以银行的住房信贷按揭购买小型办公用房开办公司，这势必将对以居家为主要目的的或者追求自由、安静的创作空间的客户造成干扰。第18章 黄金十年 打造航母(5) 二、对采光通风等居住条件的理解： 理论上，soho现代城每4层的一个空中庭院希望通过朝南开的8米宽、12米高的空洞使南向的日照能向射入向内侧空中庭院开窗的房间之中，但实际上，即使正午最直接照射的阳光最多也只能照进平台而难以照进房间。 专业性的发展商必须从专业的角度积极的为不知情的客户去创造不管是任何房间的最好的日照条件，间接的采光连通风换气都无法有效的提供，更无法享受景观。 另外，大多数的厨房的窗户开在空中庭院之中。虽然每个厨房之中都有通风道，但中式餐馆的炊事工作所产生的油烟很大，在启动抽油烟机的同时需要开启窗户换气，厨房的气味会随着风压、风向的变化而四处飘溢，还有个别厨房的窗户开在三家户门口，采光通风条件与环境条件都很差。 三、公共交通空间和休憩空间的采暖问题： 现设计中soho现代城的主要客梯都是朝着空中庭院开门的，为了保证采光和换气，空中庭院不能进行封闭，所以空中庭院中的温度会和室外温度是相同的。没有采暖设施、缺乏充足日照的空中庭院也无法在冬季为住户提供一个舒适的休憩、交往空间。 四、空中庭院的视线干扰问题： 空中庭院有着其在广告宣传中的优势，但同时也有着一些劣势的方面——面向庭院的所有窗户都要永久地挂着满铺的窗帘，包括厨房，否则走廊和其它空间的人流是可以从高处斜视到你的整个房间的；某一家夫妻之间的生活细节很容易被暴露在大众的生活之中；某家小型聚会的音响会传入庭院并久久回振。 五、供暖与制冷设施的选择问题： 现状的soho现代城样板间中的户式空调机安装在主卧室的密封隔柜内，外墙上留了从上到下的百页窗。当我想就此提出询问时，潘总告诉这个户式空调的方案已被他否定了，原则上将改为中央空调向户内分关的户式计量的供暖和供冷方式。最后的方案尚在研究、讨论和招标采购之中。 目前看来户式可调节的全中央空调供暖和供冷的方式对用户来说，其好处是可以减少室内的管理、维修等一系列麻烦，但造价和运行费用较高。除支付城市（或集中）热源的供暖费用之外还要支付主机运转和户内运转的费用。最大的不便则在中央供暖和制冷系统统一开放运转的时间之外无法提前和拖后供势及制冷。同时在一个楼内只有少数住户时会造成能源的浪费和少数住户可能多承担费用的问题。 单户式空调供暖制冷是次于全中央空调的供暖、制冷方式。它的最大优势在于可由单个用户独立运行供暖和制冷的调节，费用、成本都会低于中央空调系统。缺点是要在每户安装一部主机，并会有噪音。通常发展商都将主机安放在生活或主阳台的一侧，以解决主机的维修、噪音等问题。目前soho现代城将单户式空调改为中央空调也许正是因为其没有设计外阳台，没有主机摆放的位置。 无论采用何种方式，在技术不断完善的情况下，不用散热片供暖的方式将是发展的方向。 soho现代城的空调系统由原设计的户式空调改为中央空调之后也许在结构设计中也有要同时修改。 我相信在我向潘总谈了我的看法之后，潘总会努力地修改设计中的不足以给购房者一个满意的答复。我和潘总都认为soho现代城现有的设计不足是可以用其他的方式完善成为一个好的产品的。希望这些修改会让建成后的soho现代城不仅是一个好的概念，更是一个好的设计。 ——摘自《任人评说》 潘石屹接到任志强的来信后非常重视，他让公司主要领导、设计部及专家小组认真研究了信中所提出的问题，并作出了答复。潘石屹笑着对记者说，不太熟练电脑打字的他，花了整整一个周末给任志强敲了一封长达5000字的回信，以《创新是需要勇气的》为题对任志强给予回敬。 潘石屹坦言：我们对问题的不同看法，实质上都是观念上的差异。2000年2月26日，现代城《客户通讯》刊登了这两封信。潘石屹称，画家的画摆出来是为了让更多的人提出批评意见，房子也应该这样。 这件事还有另外一个流传比较广泛的版本，就是任志强到潘石屹的soho现代城样板间观看之后，写了一封《三分也算及格——朋友之间的交流》的信，刀刀见血地把soho现代城批了个一无是处。 在信中，任志强说soho这种物业类型“办公不像办公、居住不像居住，属于非牛非马的怪胎，设计上也就是草稿想法，北京的长安街旁边不应该有这种东西，如果不做修改，最后只能炸掉”。 任志强还在信中用了一个形象的比喻：华远乃至任志强就像一个勤勤恳恳的“菜农”，只知道辛苦地耕耘，缺少了与媒体的交流，以至于无法有效地将营养丰富又无污染的绿色食品奉献给每一个家庭；而潘石屹就像个精明的“二道贩子”，总能把本来是蔬菜的西红柿卖个水果的价钱。 潘石屹是两天后在参加一次会议时，在会场上从一位老总那里拿到这封信的。潘石屹看完信后非常紧张，立即召集有关负责人和专家开会，对任志强提出的问题逐一咨询研究，接着他给任志强写了回信《创新是需要勇气的——“二道贩子”给“菜农”的回信》。 信中除了就任志强提出的问题逐一进行技术方面的答复外，主题却稍作偏离，大谈创新问题。这使得事态由此转变，交锋的焦点不再是任志强信中提出的技术缺陷，而成了建筑是不是应该创新的问题，争论也逐渐显示出一边倒的态势。 在几天后，潘石屹经过认真权衡，还抓紧时间印发了一期客户通讯，将这两封信率先捅向公众。 2000年3月8日，两家报纸同时以大版面刊登了这两封信，任志强和潘石屹之争被正式推向社会。现代城的业主也很关注这次争论，有的业主甚至还直接给任志强写信，加入到争论中来。一时间，soho又一次吸引了大量的注意力。 3月8日正好是任志强生日，现代城0706室的业主李璐给任志强写了一封信，以业主身份加入论战，他支持潘石屹，批评任志强的华远服务、组织观念、企业管理水平没有多大改变，并指出：“没有创新就意味着落后”。 这封信是由潘石屹转交给任志强。在收到信的当天，任志强便立即复信承认：“现代城与华远的距离不只在设计的细节上，确实存在着创新观念上的差别。” 任志强给李璐的回信原文如下： 李璐：您好！ 我不知道应该称呼您先生或者女士，但很感谢您能来信表达您的看法，并交换意见。 我与潘总的交流已经在不同的刊物和媒体中刊登了，必然会有各种不同的看法，除您之外我同样收到了各种不同反映的意见，但我这里重点想回复您的并非具体的技术问题。尽管我和潘总对问题有不同的看法，但在技术问题上我认为是帮了潘总和消费者的大忙了的。如果不是我提出这些问题，也许潘总会按原来给客户的图纸去建设，等事后再修改，麻烦就大了。如空间增加强制通风问题，如电梯与空中庭院之间增加玻璃隔断的问题等等。我想也许正因为我提出了这些缺陷的存在，才可能完善设计，创造精品。这也正是潘总请我去，我有资格提出不同看法的成功之外，这也才能达到朋友之间交流的目的。 soho和现代城的公寓是两种完全不同的产品，就公寓本身来讲并没有脱离传统的设计概念，也许这是因为地点和精装修成为您选择的第一要素，但行业内人士则首先要看设计的动静分区及合理性，包括尽可能减少客厅的开门和交通引起的客厅的整体化的影响。我重点想与潘总讨论的是soho的特殊设计所带带的问题。我和您一样相信购买soho的用户也都是有经济实力，有自己的分辨能力和不会盲目地做出选择的。 虽然一个产品不可能是完善无缺的，但如果一个产品在有可能发现它的问题，并有可能将其缺陷改善到最少和最小不是更好吗？是不是因为我指出了设计中的问题，潘总有能力将其问题改善反而成了坏事呢？如果作为发展商，特别是管理者，最首要的观念不只是创新问题，更重要的是对消费者的负责态度，更重要的是使自己的产品更回完美。不管如何创新也要保证产品的可靠性，尤其是发展商与客户在专业知道方面并不是处于同一个水平的起点上，当客户选择产品时也许并不知道产品的全部性能和优缺点时，发展商不能无视这些问题的存在，发展商更不能不充分地保护用户的知情权。 在现在的中国法规管理条件下，不管是潘总还是我都不可能完全按自己和用户的真实需求去创造一个理想的东西，但我会力求一个满足政府要求和企业对市场判断的情况下的最侍平衡点，力争使自己的产品在以用户为本的基础上，首先将自己作为用户去衡量产品是否满意之后做到尽可能的完美。我们的设计确实存在许多问题，但首先对客户负责的态度要求我不能发现问题同时有改正的可能时不去改善。 很欣慰您能中肯地对我和我的公司提出批评，确实我们的服务、组织观念和企业的管理水平缺少创新意识，这也正是我希望有个新的总经理来改变企业现状的原因之一。您也许已经知道我们采取的收购万科的行动，这也与重组和改善企业的现状是相关联的。世界上没有得天独厚，只有靠努力和付出才能成功。也许不久的将来您就会看到我们一个较长时间所做的努力而显现出来的成果了。 很遗憾我没法像您所说的潘总一样，每次销售会上都能笑嘻嘻地站在客户面前与大家交流。也许这正是您尚不太了解华远的原因。华远是个集团，华远房地产公司只是集团50多家企业中的一家。华远房地产也不像现代城，现代城仅仅是一个项目，潘总可以将全部或大部分的精力全投入到现代城上去，包括自己融入销售之中。而华远房地产同时有二十个以上的项目在开发和经营，包括华威大厦、华南大厦、西单文化广场等等用于出租的项目，也包括几十个已建成小区的管理、出租、经营，还包括旧城拆迁改造和每年多个项目的扩展，这必然会分散大量的精力和时间，如再加上集团的其他发展和经营问题就更使我不得不提请董事会另选总经理了。华远每年近200万平方米的开复工面积大约是现代城的8倍-10倍，我也许仅仅能在产品的性能、质量等重大问题上过问和关注，而不可能在所有问题上与客户交谈。而销售和其他部门在负责这项工作，也许对客户来说总经理要比销售部经理的级别高，体现了对客户的尊重，但如果按所管理的资产和项目规模对应，我们一个部门经理的权限远远大于一个或几个现代城的项目，区别在于项目公司和综合开发公司的不同。 确实我不像潘总是个投资人，我只是被聘用的管理者，而我们与国企、集体企业的最大不同在于我不但知道自己的价值，更知道如果我不能为股东创造效益时就必须主要提出辞职，全中国大约只有我一个持有高薪的管理者会主动地提出辞职。 现代城与华远的距离确实不只是在设计中的细节上，确实存在着创新观念上的差别，尤其是管理层。管理者作一个自然人是可以更换的，但如果管理层的更换就相对难了一些，但华远不管这个过程会多痛苦，都会自愿和自觉地接受这样一个现实。我们早就充分认识到如果一个企业不能不断的创新就会被市场淘汰，我做为总经理能认识这个问题，管理层也同样能认识这个问题。我很感谢您的批评！ 也许华远的明天会比今天更好，我相信所有的人都会看到这个发展前景变为现实的。 今天是我的生日，朋友来信说“青春不是年龄，是心态”，人是如此，企业也同样。虽然我们今天存在一些问题，但不准备将这些问题带入明天。社会是会给一个企业、一个项目、一个人一个公正的评价的。 谢谢您的来信。 二零零零年三月八日 ——摘自《任人评说》 我们无从得知，这位叫李璐的男士或女士给任志强写了一封什么样的信，但从任志强的回信中，我们大体可以推测信的内容。首先他或她是肯定了潘石屹的soho现代城的，其次是批评了华远的不求创新。我们暂不讨论这们他或她批评的是否有道理，这位女士落入了潘石屹的圈套是不需争议的。 我们不知道潘石屹请任志强去看的soho现代城的样板间是何用意。但有一点却是可以肯定的，肯定不会是让任志强去学习的，也不会是想让任志强替他的现代城说好话的。任志强个性直，说话口无遮拦。这点相信与任志强交往了八年之久的潘石屹比谁都清楚。 诚如任志强所说，任何东西都不可能是完美的。同样，潘石屹的现代城也肯定会存在诸多问题，任志强修房子很专业，但说到底也只是对修房子很专业的“职业经理人”。任志强最擅长的应该是管理，而不是房子该如何修。所以，就算潘石屹对修房子很白痴，他也应该找“建筑设计师”级别的人员去请教。 潘石屹向来奉行“把房子卖出去，然后卖个好价钱”，他是决计不会请任志强砸自己的场子的。至于其中深意，笔者就不在此一一点透了。 反正，当热闹的讨论结束的时候，soho也基本售罄。潘石屹却没闲着，他把这次批判soho现代城的重点文章言论都收集起来，集结成书，取名《soho现代城批判》。先是作为楼书免费发放，后来被书商看中，成为公开发行的正式出版物。出版的书销量不错，可惜潘石屹没收一分的版税，白白损失了十几万rmb。但他并不惋惜，因为花十几万做个广告太稀松平常了。 这一事件并未让潘石屹与任志强“反目”，一年后，潘还在公开场合表示，幸亏任总提出了宝贵的意见，技术上得到了极大改进，提升了产品的价值，因为此事，任志强成了他最感谢的人之一。 这一战，任志强收获了潘石屹在公共场合的一句感谢；潘石屹的soho现代城连续两年攀了北京房地产销售榜的冠军，成了纳税状元。第19章 黄金十年 打造航母(6) §§§第五节 pk王石 败别华润 在递交辞去总经理一职时，任志强并没有想到自己最终会与华润劳燕分飞。然而，1998年、1999年华远公司业绩的下滑不符合华润集团的地产帝国之梦。在梦想与现实背离的情况下，王石旗下的万科出现在任志强与华润集团董事长宁高宁之间。最终，在三个男人的梦想博弈之中，在任志强与王石的pk之中，任志强只能以败别华润收场。 1、小股东状告董事长 1998年、1999年由于北京华远表现不佳，导致了华润北京置地的利润大幅下降。在这种背景下，有一名损失惨重的股民写信给时任华润集团董事长的宁高宁，抱怨股价大跌。信中，这位股民还表示对北京置地管理层的无动于衷与无所作为的失望之情。 我们无从知晓这位股民的真实身份，不过至多也就是一名股市的大户而已。既然不是北京置地的董事会成员，那买入股票获取利润的方式就是股价的差值。股价大跌，让血汗钱付诸流水，他当然有资格抱怨，也有可能愤而提笔写信给宁高宁。 然而，买卖股票只是一种投资方式而已，但凡投资就有风险。“投资有风险，入市须谨慎”就是股市的广告牌，这点小股民不可能不知道，宁高宁更不可能不知道。因此，宁高宁可以完全不理会这名小股东的牢骚。 但事实是，他不仅理会了，还把这封信转给了任志强，并作了指示性的批复。“这些小股民终于开始忍不住了，如何改善公司，的确是迫在眉睫了。” 其实，这封批复的真实含义是，北京华远的赚钱能力大幅下降，令华润的董事会很不满意，如今已经到了忍无可忍的地步了。这一状况必须得到改变，而且必须尽快！ 任志强在收到这封信及批复时，内心一定是很难过的。北京华远这几年为华润赚了几十亿的利润，如今因为国家政策改变导致公司主营业务的大幅缩水，华润就开始对华远不满意了，这一点，多少让任志强有点心寒。 可与此同时，任志强又是一个十分好强的男人，无论外在原因如何，作为华远的掌舵人他都应该站出来承担责任。 于是，在收到宁高宁指示的第二天，任志强就有所行动，写了一封给华远公司全体职工的信，号召大家积极行动起来，一定要扭转公司经营不善的局面。 在信的开头，任志强首先指出了股民的信任对一个公司的重要性，随后他号召所有员工共同努力，为改善公司的形象、改变世人的看法、创造良好的生存环境去奋斗。在信中，任志强还提议全体职工利用年内的有限时间做好一个最好的冲刺，先圆满完成今年的任务，并积极为明年的发展打下一个良好的基础。 这与其说是任志强的一封动员书，还不如说是任志强向全体职工的一份真情告白。这封信写在1999年11月18日，也就是离年底只有仅仅42天的时间。就算是所有员工拼了老命地冲刺，又能冲到哪呢？ 此时已经失去政策庇护的任志强很明白，如果再被华润抛弃，华远将很难独自面对从“批发”到“零售”的转型。所以，他奋起而大声疾呼“如果大家不愿意自毁辛辛苦苦建设的家园，那就让我们共同努力为改善我们的形象，改变世人的看法、创造良好的生存环境，去奋斗！”。 不过，浸润资本市场近50年的华润比谁都明白，一个大型的企业要转型成功是相当困难的，其所经历的时间和耗费的资源是不可估量的。华润很明白资本只遵从理性，而从不讲究人情的道理。所以当初华润选择华远，只是看重了华远深厚的政府北京及丰富的土地资源，而华远的旧城改造及献花工程也的确为华润赢取了不菲的利润。 但是现在，风云突变，中国的个人住宅市场不断成长，俨然已成房地产的主体。那个时候，万科已经成为全国个人住宅市场的最大经营商，市场占有率全国第一，而华远才刚刚开始启动从集团销售到个人零售的转型。而从区域上来看，华远只是北京的一所房地产公司，而万科已经是一所全国性的房地产公司了。 形势很明显，华润入主万科势在必行！面对强大的万科，宁高宁有了初期的设想，那就是将万科与华远进行整合，优势互补，打造出一艘梦幻级的地产航母。 宁高宁的想法是美好的，可美梦是否成真并不是他一个人说的算，这还要看很多人的脸色了，其中包括任志强，包括万科的王石，还包括很多相关的人。 2、“棋子”郭钧 即使是最伟大的考古学家，也是为了用历史去探索未来，而不是为了让现在的人再退回到原始时代。任志强似乎想用“时间会澄清一切”的哲理来冷却新闻媒体对他辞职事件的热度。 然而，纸终究是包不住火的，就如同任志强自己说的那样“时间会告诉大家，我们在想些什么，做些什么。”况且，一场足以引发中国房地产界大地震的并购整合事件才刚刚拉开序幕。 2000年4月，万科天津房地产的总经理郭钧被空降到北京，顶替时任“代总经理”的任志强。 郭钧，男，1966年出生，汉镒集团的创始人。1990年加入万科，1990年至1992年，历任万科集团董事会秘书、万科集团办公室主任、《万科周刊》第一任主编；1992年至2000年，任天津万科董事总经理，先后主持开发了天津万科中心、万科城市花园、万科花园新城、万科世贸广场及万科都市花园等项目。 2000年4月3日的早晨，北京，阴见多云。 奉命陪郭钧上任的许志明没有出现，或许是因为堵车吧。郭钧一个人拎包走过阜外天桥，来到华远大厦6楼，正好离8：30还剩一分钟。 电梯门打开的瞬间，郭钧看到了两眼直瞪着他的周坚（华远公司的书记）。郭钧不明白周坚何以如此奇怪的看着他，后来他才知道那时候华远开会迟到是要罚款的。 周坚将满脸困惑的郭钧直接引到华远的会议。一进门，看到会议室里人头攒动，郭钧才知道所有人都到齐了，就等他的到来了。 郭钧刚将屁股落在凳子上，作为华远董事长的任志强就进推门来了，他用眼神向郭钧直接打了个招呼后，就宣布会议开始。
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