中国地产史

第1节：1978，中国起步 春天序曲(1)　　第一章：房地产萌芽期　　1978，中国起步 春天序曲　　为了百年后天真的孩子，　　不用对我们留下的历史猜谜；　　为了祖国的这份空白，　　为了民族的这段崎岖，　　为了天空的纯洁　　和道路的正直　　我要求真理！　　--舒婷《一代人的呼声》　　1978年，是人们有意无意地划定的一个历史节点。　　那个春天的到来其实并不突然。无论是否曾经生活在1978年，只要你将视线拉回到那个激情燃烧的岁月，就会发现当历史进入了1978年后，人们总能够在报纸的新闻里，在字里行间中感受到春风拂面。　　2006年5月25日，英国《卫报》发表了马丁?雅克的一篇阐述中国经济发展的文章，标题是：《如果20世纪止于1989年，那么21世纪则始于1978年》。文章写道："你也许会问：为什么是1978年呢？1978年是邓小平在中国实行改革开放的年份，这开启了一个长达1/4个世纪之久年均两位数经济增长率的年代，中国经济也得以转型。诚然，与1989年相比，1978年更加普通，但它的意义却更加深远。1978年，一个社会主义国家开始从平均主义向市场经济走出了尝试性的一步。它创造了一个完全不同的历史。"　　在共和国历史上，1978年无疑是一个特殊的阶段。作为中国改革开放的起始年份，我们保存着太多关于这一年的共同记忆，因为它开启了一个时代，让中国再次焕发出青春与活力。从此，中国经济开始转型，在世界上创造了一个长达1/4世纪之久的年均两位数经济增长率的"经济神话"，世界也为这个东方国度不可思议的发展速度而赞叹。这一年，对其后的影响是深远且长时间难以磨灭的。　　在1978年前的近30年里，涌动于大江南北宽街窄巷的中国人，被西方新闻界形容成"蚂蚁"。这个词包含了如下意义：渺小、灰头土脸、营营碌碌，此蚂蚁看上去跟彼蚂蚁没什么两样。这群蚂蚁人穿着邋遢的颜色、式样近乎相同的衣服，他们住在低矮、拥挤、破旧的房子里。　　时光刚刚进入1978年门槛，日本的著名社会评论家山川晓夫就飞到了中国，随后他在日本第一大报《读卖新闻》上发表了几篇关于中国经济的系列报道。他从一些经济数据的对比中得出了"中国从1966年开始到1978年生活一点也没有改善"的结论。此时的中国，人均国民生产总值是日本的二十分之一，美国的三十分之一。他认为中国经济已经处于崩溃边缘，文革开始后的十三年留给中国的只是一片空白。　　这一年中国的恩格尔系数，据山川晓夫估计，只相当于日本1877年到1887年这十年中的数据。第2节：1978，中国起步 春天序曲(2)　　"文化大革命"这样全局性的失误，使中国社会主义事业遭受严重挫折。"文革"结束后，中国的经济发展不但仍然落后于老牌的资本主义发达国家，甚至落后于亚洲新兴的"四小龙"，即韩国、新加坡以及中国的台湾和香港地区。　　我们不得不承认，当时的中国确实太穷。1978年中国的经济仅占世界总量1.8%，位于世界第10位；1978年中国的人均GDP全世界排名第131位；在广阔的农村，超过四成的农民吃不饱肚子；无数的城镇，家庭主妇为买一斤猪下水，就要排起半天的长队。　　而此时的美国、日本等发达国家在经济发展步入第二个"黄金时代"后，正在掀起新科技革命的浪潮，韩国、新加坡、香港等国家和地区也基本实现经济起飞。　　中共元老陈云看清了当时的情况，他一针见血地说："革命胜利三十年了，人民要求改善生活。有没有改善？有。但不少地方还有要饭的。这是一个大问题。"　　对于中国的落后、封闭，外国人习惯理性地拿数字说事，而身临其境的中国人则往往表现得更加感性。　　1978年的春天，一位叫王石的27岁的"国家技术员"从广州第一次来到南方小镇深圳，对于深圳，王石是个"外人"，对于王石，深圳是个"边关"。二十多年后，已成为当今中国地产领袖的他是这样回忆当时情景的：　　"1966年红卫兵串联，我第一次去广州的时候就知道有深圳，那是我们国家的出口转接站。串联的时候深圳是不让去的。大学毕业分配到广州铁路局，广铁在深圳有个工程项目，领导派我去，是到笋岗北站消毒库现场指导给排水工程施工。　　"4月的深圳，怒放的木棉花已经凋谢了。路轨旁抛扔着死猪，绿头苍蝇嗡嗡起舞，空气中弥漫着牲畜粪便和腐尸的的混合臭味。内地各省市通过铁路出口到香港的鲜活商品运到深圳，要先集中到笋岗北站编组检疫，再起运过罗湖桥。运输途中发病或死亡的牲畜、变质的水果蔬菜都要在这里检验清除。　　"那个时代，深圳还属于边防禁区，不是随便什么人就能来的。记得很清楚，当时到罗湖桥上去看对面的英国旗帜。三十年前，与深圳一河之隔的香港，还是一个人们所知甚少的'外面的世界'。　　"施工空暇我去了趟沙头角'中英街'，一条弯曲的石板窄街，冷冷清清没几个人，路中间一块界碑，不能越过界碑，界碑处有警察巡逻。中方一侧仅有的几间店铺里摆放着极普通的一些日用杂货。　　"笋岗北站施工现场十分简陋。睡觉休息的临时宿舍搭建在铁路边。三十几号人挤住在竹席搭建的工棚里。双层铁架床，我选择睡在上铺，挂上蚊帐，钻进去，编制工程进度表、决算书，看书，睡觉。广东蚊子专欺负外地人，被叮咬的部位红肿起疙瘩，痒痛难忍。挂蚊帐防蚊叮，还防苍蝇的困扰；晾衣裳的绳子或灯绳上随时被苍蝇占据，密密麻麻的，让你浑身起鸡皮疙瘩。第3节：1978，中国起步 春天序曲(3)　　"在冷清和封闭的"禁区"，对外面世界的向往暗流涌动。偷渡，在当年的深圳频繁发生。我们的工程是民工队来做的，往往早上起来几个民工又不见了，昨晚上跑到香港去了。有一次在深圳河里见到一具尸体，想必是一个偷渡失败的年轻人。　　"我是一个听不懂广东话的北方人，没有一个香港亲戚朋友可以照应，当时生活在一个封闭的系统里，工作在消毒站，星期六到附近的村长家坐一坐，看看香港电视，粤语基本听不懂，电视也是黑白的。　　"......工程继续着。我盼望尽早结束工程，远离与香港一河之隔的深圳。"　　这个中国房地产界超级男生的记忆黯然而苦涩，今天的年轻人已倍感陌生而好奇。　　中国，这个古老的国度正在悄悄发生着变化。　　1978年的春天来得格外早。刚到立春节气，从北到南的一路暖阳已让这块土地上越来越多的人们感受到某种异样的气息：　　极为特殊的40多万名大学生在1978年春节后陆续入学，那枚白底红字的校徽给佩戴者带来了莫大的荣誉。在他们中间，28岁的孟晓苏从工厂走进了他梦寐以求的北京大学校园中文系的教室，1959年出生的高中生冯仑进入坐落于十朝古都西安的西北大学经济系学习（几乎是在冯仑求学的同一时期，后来成为经济学家的魏杰和张维迎也在同一院系学习）。这两个年轻人，不曾想到自己后来会成为中国房地产行业的领军人物。　　3月的春天里，全国科技大会在北京召开，郭沫若吟出了他此生的绝诵--《科学的春天》。这一盛会注定将成为一个新的里程碑，走向科学春天的中国，开始向科技强国挺进。　　5月11日的《光明日报》，刊登了一篇《实践是检验真理的唯一标准》的文章，引起了一场划时代的真理标准大讨论。这一大讨论，成为中国共产党实现伟大转折的思想先导，更是全面改革开放和现代化实践的思想先导。　　当中国重新把实现四个现代化作为自己的最高目标时，中国领导人不约而同地把目光投向国外。这一年，有12位副总理和副委员长以上的国家领导人，先后20次访问了51个国家，目睹并领略了外面的世界，感受到了世界经济的脉动。邓小平一人就4次出访，行程遍及8个国家。国际交往的扩大拓展了领导人的视野，为反思中国体制弊端、探寻改革之道提供了多样性的参照物和丰富的思想资源。9月12日，邓小平在朝鲜对金日成说："最近我们的同志出去看了一下，越看越感到我们落后。什么叫现代化，五十年代一个样，六十年代不一样了，七十年代就更不一样了。"　　显然，中国的变化也引来了外界关注的目光。第4节：1978，中国起步 春天序曲(4)　　不是每个日本人都像山川那么悲观。另一位叫冈田的《日本经济新闻》记者认为中国正在加速实现商业的现代化。这位在1978年夏天前来上海采访的记者，看到的南京路已经是一条繁华的街道。百货店、衣料和电器都琳琅满目，陈列也别具一格。中国甚至已经有了24小时营业的商店，而且居然有了自动售货机。上海的《解放日报》甚至已经用了很大的篇幅来介绍超市。这种商业业态在当时的中国是闻所未闻的。　　这年的秋天，一位叫保罗?马金迪的英国人也来到中国，这位日后红透欧洲的路透社记者写的关于中国大陆地区的一些报道更富于人文色彩。　　保罗?马金迪是从回归前的香港来到中国大陆的，他对香港列车能在早上九点提供杜松子酒或者冰镇威士忌显然感到满意。在开往广州的列车上，保罗?马金迪只能喝到滚烫的茶水了，他注意到在这个招待外国人的车厢上，茶杯的装饰还是很精美的。　　在香港居住了一年之后，保罗?马金迪对资本主义世界和共产党国家的直接对比感到好奇。进入大陆的时候，香港的高楼大厦不见了，取而代之的是绵延数里的起伏丘陵和种满谷物的庄稼地。在跨越罗浮桥的一刻，保罗?马金迪感觉到了中国人彬彬有礼的态度和强烈的好奇心。对于香港的拥挤来说，保罗?马金迪觉得这里的一切是祥和平静和妩媚动人的。但他想不到的是，要不了多久，这里就即将成为中国最有生气和繁忙的经济特区。　　列车过了罗浮桥后，西方旅行者开始发狂地拍摄这个社会主义国家中的一切。一位丹麦旅行者则把他的印象直接录到了一盘录音带上。　　列车的终点站是广州站，在那里，保罗?马金迪受到了热烈的欢迎，一位20多岁眉目清秀的翻译彬彬有礼地对保罗?马金迪说"我非常希望到英国学习外语。我的一个朋友已经去了那里。打倒四人帮之后，情况完全不同了。"　　1978年，是一个有着太多期望的年份，压抑了许久的民众思想和停滞不前的国家经济都渴望有着翻天覆地的变革。如何建设和发展社会主义？具有强烈忧患意识和高度政治责任感的中国共产党人，开始酝酿加快发展社会生产力。　　1978年1月，当时的中共中央副主席邓小平在同四川省领导谈话时指出："政治的空谈往往淹没一切。这并不是哪一些同志的责任，责任在于我们过去没有及时提出改革。但是如果现在再不实行改革，我们的现代化事业和社会主义事业就会被葬送。"　　1978年9月13日，邓小平访问朝鲜归来，进入东北后，他马不停蹄地视察了黑龙江、吉林、辽宁，然后又来到天津。用他自己的话说，他在"到处点火"，到处谈论的是关于实事求是、解放思想、打开国门、对外开放的话题。第5节：1978，中国起步 春天序曲(5)　　16日，邓小平在吉林说："我们是社会主义国家，社会主义制度优越性的根本表现，就是能够允许社会生产力以旧社会所没有的速度迅速发展，使人民不断增长的物质文化生活需要能够逐步得到满足。"他还从政治高度指出："如果在一个很长的历史时期内，社会主义国家生产力发展的速度比资本主义国家慢，还谈什么优越性？我们要想一想，我们给人民究竟做了多少事情呢？"　　17日，邓小平在沈阳又尖锐地指出："我们太穷了，太落后了，老实说对不起人民。我们现在必须发展生产力，改善人民生活条件。"　　18日，邓小平在唐山再次发话："社会主义要表现出它的优越性，哪能像现在这样，搞了二十多年还这么穷，那要社会主义干什么？"　　邓小平反复强调："我们一定要根据现在的有利条件加速发展生产力，使人民的物质生活好一些，使人民的文化生活、精神面貌好一些。"　　邓小平的"北方谈话"，标志着中国共产党执政意识的新觉醒：中国已经等不起了！　　是年10月22日至29日，邓小平二战后首次正式访问日本。这次访问，也是邓小平在酝酿中国现代化大战略的过程中所做的一次取经之旅。正值中共十一届三中全会前夕，邓小平作为中国改革开放的总设计师，心中正在勾画着改革开放的宏伟蓝图，脑中思考着中国将来如何富强。　　访问期间，邓小平在东京的日本记者俱乐部举行了一场为世人瞩目的记者招待会。在回答有关中国的现代化问题时，邓小平让西方记者们充分领略了他坦率、务实和开放的风格。他说："我们要达到日本、欧洲、美国现在的水平就很不容易，要达到22年以后的水平就更难。我们清醒地估计了这个困难，但是，我们还是树立了这么一个雄心壮志。"　　谈到要承认落后的时候，他突然说了一句饶有风趣的话："长得很丑却要打扮得像美人一样，那是不行的。"这一尖刻的自我评价逗得记者们哄堂大笑，他们不得不承认，这种态度正是中国重新崛起的希望所在。　　在对日本8天的访问中，邓小平挤出时间，怀着浓厚的兴趣先后参观了新日铁公司、日产汽车公司和松下电器公司等三个大企业。乘坐新干线从东京去关西时，记者问他有何感想。他说："快，真快！就像后边有鞭子赶着似的！这就是现在我们需要的速度。""我们现在很需要跑。" 这次访问，也是邓小平在酝酿中国现代化大战略的过程中所做的一次取经之旅。　　在访日之前，邓小平就来到了新加坡。据李光耀回忆说，邓小平在1978年所看到的新加坡，为中国人要争取的最基本的成就提供了一个参考标准。第6节：1978，中国起步 春天序曲(6)　　这种标准不仅是经济上的，也是社会发展上的。　　邓小平本来是要进入新加坡的普通住宅小区考察，但由于安全原因未能如愿。于是，有关方面安排他到新加坡住房发展局听取范德安局长关于公共住房计划情况的介绍，最后他登上该局22层办公大厦顶层，满心遗憾地遥望了下面的住宅小区。　　在接见中国驻新加坡机构主要负责人时，邓小平说，北京在前三门一带建了30栋房子，外面好看，里面就不行了。可以派人出来看吗，学习人家是怎么搞的。"要比就要跟国际比，不要与国内的比。"　　随邓小平访问新加坡的翻译施燕华回忆说，要回国那天，她正在收拾行李，突然邓办主任王瑞林走进来说，小施快准备一下，首长要看看你住的房子。　　邓小平来到这个普通房间，认真地看了房间的每个空间，特别是洗澡间。最后自言自语地说："很好、安排得很合理。"　　施燕华说，在新加坡的这两天，邓小平很少讲话或者评论他见到的新事物，但新加坡之行显然让他有所心得。　　冰河解冻，大地回暖。　　这一年，一切似乎都水到渠成。　　1978年能够被史学家记录或者被坊间认同为标志性的时间点，与是年中共第十一届三中全会有着不可分割的必然联系。11月至12月召开的具有重大历史意义的长达36天的中共中央工作会议和5天的中共十一届三中全会，终于排除干扰，统一了思想，确定了中国改革的伟大决策。从那时以来，中国共产党人和中国人民以一往无前的进取精神和波澜壮阔的创新实践，谱写了中华民族自强不息、顽强奋进新的壮丽史诗，中国人民的面貌、社会主义中国的面貌、中国共产党的面貌发生了历史性变化。　　作为两个时代的分水岭，十一届三中全会为当日的中国寻求到了一个新的发展方向--迎来了一个伟大民族、一个伟大国家的春天。　　三中全会召开的那个冬天，15岁的潘石屹在甘肃天水的一个山沟沟里读中学，每天饿着肚子苦读到深夜。这位"身不高，体不壮"的农民后代，在20多年后成为了中国房地产界的首富，资产达数百亿元。　　潘石屹坦诚自己"吃过文革的苦，享过改革的福。"他说，不是邓小平，不是十一届三中全会，他只能是一个终老困苦于山沟的农民。在中国，有同样经历和想法的，又何止潘石屹一人？　　十一届三中全会的胜利闭幕让每一个中国人心头都暖洋洋的。因为，从此中国重新奔驰于理性而正确的轨道上。　　中国，重新回到了世界和平竞争的大舞台。这个经历了百年风雨激荡的东方古国校准了定位，将以经济发展的方式走向更远的明天。第7节：1978，中国起步 春天序曲(7)　　中国历史上最具社会责任感的唐代大诗人杜甫，曾留下最富忧国忧民情操的诗句："安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜"。　　居者有其屋，多少年，多少人，在为这个梦想而努力，房子始终倾注着人们的无限希冀与憧憬。千百年来，人们对住房的追求从未间断。华裔学者杜维明曾把中国的住房比喻成一部最缠绵的红"楼"梦。　　但是，在解放后的很多年里，中国人却是"居者忧其屋"。越来越多的人成了住房极其紧张的"特困户"，甚至无处栖居，流落街头。　　1978年的中国老百姓还没有听说过"房地产"这个词汇，他们只晓得自己家住的房子太小，太挤。　　上海的冬天，阴沉沉的、灰蒙蒙的，无精打采的太阳把它缺乏热量的光线投射到这座巨大城市的每一个角落--狭窄的里弄和蠕动的密密麻麻的人群中，投射到拥挤的楼房和一片片鸽子笼似的小阁楼上。　　上海华光仪器仪表厂会计杨希鸿的家，就是这些"鸽子笼"中的一间，13平方米，挤着三口人。　　3.6平方米，在建国后的很长一段时间里，这个数字就是上海一个普通职工的生活空间。在狭小的空间里，人们腾挪搬移，费力经营着自己局促的生活。在一个不到1.2米高的阁楼上，杨希鸿的女儿上上下下了十几年。　　不仅在上海，在1978年前的中国，拥挤是每一个城镇居民最真实的居住体验。　　"30年前，我们一家十口人就挤在位于永安里的20平方米的一间平房中。"回忆起30多年前的情景，北京居民朱奶奶记忆犹新，一家十口人，除了7个儿女外，朱奶奶的婆婆也住在这个大家庭里。　　二十世纪七十年代，城镇居民解决住房问题还基本停留在"等、靠、要"三个字上。"等国家建房，靠组织分房，要单位给房。"据朱奶奶回忆，当时的福利分房依据的是职工在单位的工龄、职称，还有工作年限等综合评分。"想分房要论资排辈。"所有人都期盼着单位分房能尽快轮上自己。但是单位分房的情景更是让朱奶奶至今难忘："只要有一点风吹草动，送礼的、递条子的，甚至拿菜刀威胁的。经常有要结婚的年轻人，跑到有关部门吵着闹着要求分房子。"　　六十年代末出生的张强小时候和姐姐、父母在筒子楼里居住，直到他上了初中，单位才给父亲分了一套50多平方米的带独立洗手间的房子，虽然位置比较偏僻，但比起一家四口挤在不到30平方米的筒子楼里，条件改善了很多。张强至今还记得搬进新家的当天晚上，一家人很奢侈地到餐馆庆祝。　　事实上，在福利分房时期，对一个普通工薪家庭来说能在退休前分得一套50平方米左右的房子已经很不容易了，而一旦儿女成家，就只能与父母挤住在一起，三代同屋的住房现象普遍存在于众多家庭之中。第8节：1978，中国起步 春天序曲(8)　　过道上码放的煤球，用废旧木板搭成的简易储藏室，嘈杂的公共厨房、水房，潮湿阴暗的过道，昏黄模糊的灯影......至今,筒子楼里的记忆仍然深深地印在张强的脑海中。　　统计数字表明，在具有改革标杆意义的十一届三中全会召开前的近三十年间，中国累计用在住宅上的投资仅为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比刚刚建国时少了0.9平方米，全中国的城镇人口中，近一半是缺房户。在"重生产，轻消费"的新中国经济观念中，普通职工的住房需求，被认为是次要的和可以忽视的，本应用于住房建设的资金，被用来发展重工业。　　然而，面对全国869万城镇缺房户，疲弱的国家财政早已无力承担。名义上用于房屋维修、管理、建造之用的由职工缴纳的房租，在低工资的背景下，也少得可怜。杨希鸿记得，在她每个月工资是40元的时候，她只需要交纳每平方米0.2元的房租，而且这个数额在很长一段时间内没有增加过。　　房子一直是中国人烦恼的主题。新中国成立时中国有5.3亿人口，到1978年增加到9亿。1949年我国人均居住面积是4.5平方米，1978下降到3.6平方米。这还不包括城市逾1000多万尚未返城的上山下乡知识青年，假如把他们算上可能连3平方米都不到。人口增加了几乎一倍，而房子盖得极少，可想而知人们居住条件越来越差只能是唯一的结果。　　据杨绛先生回忆，1977年她和钱钟书住在学部办公室已近三年，"南北二墙各裂出一条大缝"，后来猜测是时任中国社科院院长胡乔木帮助，才从办公室乔迁。今人也发现一封"要房信"，胡乔木上书国家领导人李先念，字字句句为解决顾颉刚、蔡仪等著名学者全家蜗居之难......由此可见全国居住之窘迫。　　虽然中央也提倡解决居民住房问题应依靠中央财政、地方财政、企业以及个人。但实际上始终以前三者为重。　　"这样，问题就出来了，效益好的单位和个人就分到了房子，效益不好的单位和个人就没有分到房子，造成了贫富差距。另一个现象就是租金很低，每平方米只有一毛钱左右，也就是说在一套房子里面，养一只老母鸡，老母鸡生下的鸡蛋就足够交房租了。" 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌这样形容当时的住房制度现状。"这影响了住宅的良性循环，实物分配的住房制度必须改变。"　　"这些房租，连旧房子的维护都不够，更不用说建新房了。"住房制度改革研究专家、曾任国务院住房体制改革领导小组办公室主任的张元端说。　　一边是亟需改善的住房条件，一边是捉襟见肘的财政难题，站在1978年的起跑线上，关系民生的房子问题，成为决策者不得不面对的棘手问题。第9节：1978，中国起步 春天序曲(9)　　邓小平被誉为"中国改革开放的总设计师"。在中国房地产发展史上，如果要推选一个"总设计师"的话，他也是邓小平。　　家底单薄，百废待兴。面对窘境，如何改善中国城镇居民的居住条件？从中央部委到省市县有关部门，从中央首长到基层单位领导，无不百般研讨，绞尽脑汁，到头来还是乱麻一团，无计可施。　　1978年9月，中央在北京召开了全国城市住宅建设会议。会上，国务院副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示，大体精神是：解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面的潜力不小。建筑业是可以为国家增加收入、增加积累的一个重要产业部门。在长期规划中，必须把建筑业放在重要位置。　　同年10月20日上午，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼，在谈话中肯定了北京市为改善人民居住条件所作的努力，对新住宅存在的问题提出意见，"并问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答"，"他老人家自言自答说，如果房子算商品，我这几年还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他"。因此，时任国家建委副主任的张百发（后任北京市副市长，主管城市建设）后来说："小平同志是最早提出住宅商品化的国家领导人"。　　伟人就是伟人！高屋建瓴，柳暗花明。　　邓小平的讲话，是开启住房制度改革的开场白。　　邓小平的讲话，是构建中国房地产市场的宣言书。　　无论多么杰出的角色，都依赖于伟人搭建的时代舞台。　　这年年终的美国《时代》周刊，将邓小平评为当年"年度人物"，并用48页的系列文章介绍了邓小平和打开大门的中国，其开篇之作题为《一个崭新中国的多样愿景》(Visions of a New China)。　　正是这一幅幅改革开放的愿景改变了中国人的命运，激励着无数中国人的人生。　　如果没有改革开放提供的历史机遇和舞台，所有风光无限的中国房地产商都将有着迥然于今天的人生际遇。　　中国房地产年度备忘　　1978年　　●理论研究界开始提出了住房商品化、土地产权等观点，为中国房地产发展打下理论基础。　　●9月，全国城市住宅建设会议在北京召开，会议传达了邓小平同志关于解决住房问题的重要讲话。　　●11月11日至14日，邓小平访问新加坡，听取新加坡住房与发展局局长范德安关于公共住房计划情况的介绍，并登上该局22层办公大楼顶层，遥望新加坡的普通住宅小区。第10节：1979，知青返城 住房告急(1)　　1979，知青返城 住房告急　　这个民族刚刚从夜里醒来　　喝了一杯开水　　吃了两个小饼　　然后就在这条街上　　放出了大片的铃声　　沿着这条街　　是走向工作和走向未来的呵　　--吕品贵《中国的一条街》　　在中国人的记忆里，1979年远没有1978年那般炫丽。　　直到今天，还有人把1979年--这二十世纪七十年代的最后一年看成是一个不太平的年度。不妨让我们作个回顾：1月，伊朗巴列维王朝被推翻；4月，巴斯斯坦前总理布托被处死；5月，美国发生244人死亡的大空难；9月，菲律宾总统马科斯因腐败被逮捕；10月，韩国总统朴正熙被射杀；11月，玻利维亚发生政变；12月，苏联武装侵略阿富汗。　　果然是小小寰球，惊雷声声，风云变幻。电视画面上那种血腥的场面和各国民众的惊愕与悲恸几乎天天刺激着人们的眼睛，让人眼花缭乱，晕头转向。　　其实，这一年，中国的不平静来的更早。　　谁也不曾想到，响在云南边境老山前线炮火之前的竟是云南建设兵团数万知青一浪高过一浪"我们要回城！"的呐喊声。双版纳橄榄坝农场七分场上海女知青徐玲先的猝死，引发了一场惊天动地的知青返城大风暴，并迅速向全国蔓延。"不回城，毋宁死！"一千万知青的血泪呼唤，震撼了全国人民的心灵。　　1979年,已是大规模的上山下乡运动的第十一个年头。此时,全国下乡与支边的知青总数高达1600万人，其中尚在农村和边疆接受"再教育"的还有1000万。　　然而，粉碎"四人帮"两年过去了，国家的整体情况在不断好转,唯独知青的生存状态未得到根本改善，这就必然导致他们对有关政策的强烈不满。果然，震撼全国的云南知青大返城运动在1979年年初便愈演愈烈。　　导致这次运动的一个前提原因是，这年秋天，全国上山下乡工作会议在北京开了四十多天后，经过激烈的争论，最后形成了一个决议，即《知青工作四十条》（简称《四十条》）。这个决议不仅肯定"文革"以来上山下乡工作取得的"伟大成就"，而且强调指出今后"仍然有计划地动员城镇知识青年上山下乡，与工农相结合"。　　这个《四十条》里还明确规定，今后农场(兵团)知青一律按照国营企业职工对待，不再列入国家知青政策的照顾范围。正是这一条，彻底破灭了滞留边疆的200万兵团知青的愿望。他们不仅为边疆建设贡献了整整十年的青春岁月，最后连"知青"的回城权利都给剥夺了！　　徐玲先分娩时难产，而此时农场的赤脚医生却喝得大醉，结果母子不幸双亡。这就是这场大风暴的导火索。消息很快便传遍了整个农场，闻讯而来的知青将停尸房围得水泄不通。他们个个挽着裤腿，戴着黑纱或小白花。第11节：1979，知青返城 住房告急(2)　　知青一开始只是无目的地议论，转而便有了最初的动议。于是，这一由女知青的猝死而引发的不满情绪，迅速演变为针对知青普遍命运的反抗行动。他们随后采取了请愿、罢工、卧轨、甚至绝食等极端方式，震惊中央。　　1月2日, 30位皮肤黝黑、衣着不整的云南知青代表乘火车来到刚下过一场大雪的北京。　　10日，当时的国务院副总理王震接见了他们，这位戎马一生的老革命家说："搞了这么10年，你们本来应当好好上学的，也给耽误了。你们也是受害者。"　　1月23日，国务院召开紧急会议，原则同意国务院知青办《关于处理一些地方知青请愿闹事问题的请示报告》中提出的六条意见。1979年2月到5月，云南农场知青返城率达到90%以上。返城潮随后遍及全国。一年后，鉴于沉痛的历史教训，中央审时度势，果断决定：从当年暑假起，应届毕业生不再上山下乡。从此，建国后倡导了近三十年之久的上山下乡运动宣告结束。　　全国知青返城潮的结果可想而知，逾1000万知青如洪峰一般从乡村涌向他们当年出发的城市，北京、上海、天津、广州......　　作家梁晓声把这场知青返城称为"飓风"，在小说《今夜有暴风雪》中，有这样惊心动魄的描写：　　知识青年大返城的飓风，短短几周内，遍扫黑龙江建设兵团。某些师团的知　　识青年，已经十走八九。四十余万知识青年的返城大军，犹如钱塘江潮，势不可　　挡。　　吃饭、住房、就业，一个个城市纷纷告急！　　城镇居民的住房矛盾更加尖锐。　　一个人，要在这个世界上有尊严地生存和生活，就必须首先解决"衣食住行"四大问题。这些最基本的东西，"住房"占其一。住房问题的妥善解决，是人类古今中外普遍的理想。作为以农耕为主的中国，一代又一代人的愿望："耕者有其田，居者有其屋。"　　早在1952年，毛泽东就发出号召：今后数年内，要解决大城市工人住宅问题。　　然而，二十年后的1972年，美国老牌专栏作家赖斯顿随尼克松来到阔别已久的上海后，著文标题是：《在老手看来，一切毫无变化》。一个客观事实有目共睹：1934年建造的"远东第一高楼"上海国际饭店，以24层83.8米高度雄居了大上海制高点长达近半个世纪，才在1982年被改革开放之初兴建的上海宾馆逾越。　　新中国第一大工商业城市上海，改革开放前住宅建设投资三十年总和，不到2007年房地产开发投资额六十分之一。　　人口增长更把一切努力消解于零。上海1950年至1965年住宅面积增加约三分之一，市区人口也增加约三分之一，于是"人均3.9平方米"十五年止步不前。第12节：1979，知青返城 住房告急(3)　　"文革"开始后，我国住房建设就基本上被叫停了。整个"文革"十年，上海市解困办原主任李四明曾披露：有五年时间全市统建住宅没建造过哪怕一个平方米。　　位居世界十大城市之一的上海，居然都五年不造房子。全国其他城市可想而知。　　原本已在人口财政重压下微乎其微一直不断的努力，到了这个十年，近乎一切停止。　　国民经济日渐衰落，住房建设停滞不前，无房户、特困户有增无减。全国各地知青蜂拥回城更加剧了住房困难，当时苏州就需解决住房5000多户。这些暂没找到"单位"，被称为"蚂蚁搬家"的知青，不得不挤进父母本已人满为患的居室，身陷居住窘境。城镇居民的住房矛盾，在1979年前后达到一个高峰期。全中国的城镇人口中，近一半是缺房户。这种住房紧张情况一直到二十世纪八十年代中期，国家以"单位"形式增加福利分房供给后才得以缓解。　　房子，对于每一个为生活而辛苦着的人来说，就像是蜗牛身上背着的壳，即使再小，那也是一个安身立命之所。改革开放三十年以来，中国人的居住环境有了巨大的变化，住房改革在不断摸索中前行，伴随的也有人们生活方式和情感的变化。而今天我们回望三十年前，小小的"蜗牛壳"所背负的故事，实在太多。　　在狭小而雷同的房子里栖居的人们，他们孜孜以求的仅仅是满足一些最基本的生活需求，不可能有更多的奢求。　　今年59岁的郭先生，是1979年从东北返城的北京知青。那时候单位还是实行论资排辈分房子，而郭先生工作的事业单位当时房子非常紧张，所以刚返城的郭先生等于回来就没地儿住了。但在当时万分积极的争取之下（用郭先生女儿的话来说就是："生抢的"），郭先生和妻子终于搬进了现在北京站附近一个胡同的平房里。那是间6平方米的小平房，郭先生现在都还记得那个时候的情景，小小的房间里刚好能摆下一张床和一个柜子，上厕所都要到公共厕所里去，生活设施简单得不能再简单。但这间小房对于郭先生来说也许是意义非凡的，生活就从这间小房开始了。　　那时，城市里流传着一句话："找房子比找对象还难"，这是对当时住房紧张程度的形象比喻和真实写照。貌似调侃的话里不知包含着多少苦涩和无柰。　　"家里住房太小，我和爱人几乎是在'众目睽睽'亲热。"已是上海某大学教授的老穆如今谈起返城后的窘境时仍然难掩辛酸之情，让现在的年轻人听来那简直是天方夜谭，难以置信。　　"我家里的住房比电影中那个贫嘴张大民住的还糟糕，一家五口挤在一间不到20平方米的楼房里，我妈和我爸睡一张双人床，奶奶和妹妹睡一张双人床，我独占一张单人床，三张床摆在一起，中间就用布帘隔起来。第13节：1979，知青返城 住房告急(4)　　"我返城半年后结的婚，当时也只能是把我的单人床变成双人床，唉，那份窘状可想而知，除了新婚头三天全家借住亲戚家让我们享受了一下新婚快乐，从此就是六口人聚集一堂了。爱人难以忍受在'众目睽睽'之下和我亲热，所以一到晚上她从不让我碰她。　　"在那个年代，像我们这种情况的夫妻并不在少数。我不知道别人是怎么克服这种困难的，但我的确在好长一段时间都被这个难题困扰着，不知道该怎么办。　　"一天晚上，我买了四张电影票，把家人都支出去了。很快，我们就进入了如梦如幻的二人世界......我们终于平静下来，爱人激动地说，如果我们有一间属于自己的房子，那该多好呀!我也憧憬地说，是啊，如果我们有一间属于自己的房子，那该多好呀!"　　"房子啊房子！你是一堵残忍的墙，多少颗真情痴情的心，都被你狠狠击碎。"这几句看似普普通通的歌词，却牵出了许多人的眼泪。生活，就像《贫嘴张大民的幸福生活》里那棵发人深思的树，幸福和不幸，都因为一套房子。　　返城的知青既要成家又要立业，心情自然十分迫切。生活的具体困难使不少人未及细细思量便急急地入了"围城"，以致造成后患，终生悔恨。　　项女士从农场回到南京之际，正值家中住房最紧张之时。两个弟弟正值当婚年龄，却只能容一人住在家中，另一个需要另外找房。看着俩弟弟用"抓阄"的办法来决定去留，感伤之余，她便想只有尽快地设法把自己嫁出去。恰好这时有人热心地为之介绍了一个工厂的技术员，相约几次，项女士看他模样脾气都还过得去，便急急地把自己嫁了。　　丈夫虽说是斯斯文文的，可是邻居们却未曾看见过新媳妇的笑脸。原来新婚的丈夫是个阳萎患者。她又气又羞，却不知该如何处理才好。　　如此这般，他们夫妇的感情当然不会好。项女士内心满是苦涩却又无处诉说，三年后选择离婚。　　"这么倒霉的事怎就轮到你呢？"项女士至今还记得老妈临终前的一句感叹，她说她无言以对，心如止水。假如当初不是为了房子，不忙着结婚，她也许就不会如此不幸了。　　居住拥挤、结婚无房、住房质量差等始终是中国城市生活的突出矛盾，特别是在大批知青回城后，住房紧缺的问题日益尖锐。住房问题逐步演变为"天字第一号"的社会问题。　　1979年1月29日，身为国务院副总理的邓小平访问美国。这不止是中国外交史上的重大事件，也是中国房地产史上的重大事件。邓公在时任美国总统卡特的故乡亚特兰大参观访问，专门造访美国一个普通老百姓的家，交谈中得知这个普通的美国公民住的房子是购买的，邓公深受启发，说："你们的很多成功经验对我们很有借鉴意义。我们愿意向你们学习"。回国后，邓公在多种场合提出住房商品化这一课题。第14节：1979，知青返城 住房告急(5)　　1979年，福州在全国率先撤销"私人建房"的禁令。参加工作已十年的胡仕军，做梦都想快点分到单位的房子，哪怕分到一张床铺大的地方也好。因为没有房子，对象已经谈好几年了，婚事却一直拖着。听说私人可以建房子了，等房子等得快要疯了的胡仕军马上找来两位同样为住房忧心的兄弟，合作建了一套50多平方米的瓦房，他从中分得一间十几平方米的房间。就在这"开门都会碰到床"的屋里，胡仕军迎来人生两件大事：结婚，生子。　　面对巨大的压力，一些城市针对急需大量房源的情况，提出了实行住宅建设和城市改造相结合，统建和自建相结合，新建和挖潜相结合，逐步改善人民群众居住条件的建议，得到了中央的支持，住宅建设步伐由此而加快。　　1979年6月23日，五届人大代表、国家城建总局副局长顾康乐在分组讨论审议政府工作报告时，就如何加快城市住宅建设问题提出了多条建议，如"改变把房屋作为福利经营的制度，对现行的房屋租金制度应进行改革。房屋是商品，就应该按客观经济规律办事"等，这些建议刊登在次日的《人民日报》上。　　事实上，我国住房制度改革的实践，就是始于1979年，始于新建住房全价出售。至1991年，住房制度改革经历了公房出售试点、提租补贴试点和全面起步三个阶段。第一阶段，公房出售试点。1979年，当时的国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5个城市进行试点，并从国家补助的住宅建设资金中分别拨给陕西、广西一部分资金。　　当时，每平方米建筑面积售价仅为120元至150元。但是，由于当时职工收入水平和低房租的因素以及售房的有关政策不够配套，人们仍然感到买房不合算，开始登记购房的人不少，而标价后交钱买房的人却不多。到1981年，虽然全国已有23个省、自治区、直辖市的60多个城市开展了这种新建住房出售工作，但总共才出售了36.6万平方米。　　无论进展如何，1979年还是顺理成章地成了我国住房制度改革的起步之年。　　这一年，在我国南方最大城市广州的大沙头一隅，中国第一个商品房小区--东湖新村正式开工建设。1980年中国第一部真正意义上的浪漫影片《庐山恋》中的美国外景就是在这里取的景。　　资料显示，1978年，广州人均居住面积是3.82平方米，人均居住面积在2平方米以下的达到2万户以上（当时广州仅几十万户）。三代同房的住房困难户相当普遍，当时东川路上有一户人家更是"三代同床"，在仅能摆下一张床的几平方米房子内住了一家三代6口人，架起两层阁楼，老人家睡底层，儿子两夫妻睡中层，小孩睡最上面。第15节：1979，知青返城 住房告急(6)　　1979年，改革开放之初，住房是困扰城市发展的难题之一，敢为人先的广州人苦于有地没钱，于是率先决定引进外资在东山区进行试点，促成了东湖新村的建成。　　1979年3月初，东山区成立引进外资住宅建设指挥部（后更名为东华实业公司），东山区房管局负责人李庆符担任项目的"操盘手"，与香港的开发商展开了为期半年的谈判。根据当时的用地红线，广州市划出大沙头三块相连的地块共约14万平方米给东山区开发，其中东北角是东湖公园的两个废水塘和几间办公用房，拆迁难度和开发费用较小，东湖新村的选址就定在废水塘所在区域。　　按最初的规划，有条东西向的马路要穿过小区的中间，将小区分成狭长的两部分。时任广东省委第二书记、广州市委第一书记的杨尚昆了解情况后，认为只要有利于引资建设就应该修改规划，他亲自拿起红铅笔在原规划图上画了两道红杠，示意将马路南移50米左右，这便是后来的东湖西路。　　签约前夕，港方提出关于建设用地落实、三通一平、设计规划方案等项目需要公证，这难倒了刚刚成立的公证处，因为当时公正收费标准尚未确定，收费没有凭据，不收费做公证又说不过去。后来公证处提出收一个办公用品作为公证费用，于是引进办从香港购进一台中文打印机赠送给公证处。　　1979年秋交会闭幕当日，穗港双方签订了引进外资建房的合同。　　1979年12月21日，由香港著名建筑设计师李允鉌主持设计的东湖新村正式动工，开始了广州房地产市场的破冰之旅。　　根据穗港双方的合同，6万平方米的东湖新村开发项目，由广州方面提供土地，港方提供开发资金，其中2万平方米由港方在香港发售，售价约为港币2500元/平方米（当时100港元约兑30元人民币），另有近2万平方米分配给东山区的拆迁户，剩下的2万多平方米在国内市场发售，售价为700元人民币/平方米。　　东湖新村，由此成为国内第一批商品房。　　按照当时的成本，一平方米的造价约为150元，700元就可以建4平方米的房子。市领导拍板，用房子发售获得的利润进行新的开发，解决居民住房难问题，正是这笔资金，促使了后来五羊新城的诞生。　　1980年11月，东湖新村首期1至5栋封顶，这些房子全部交给港方，当天香港有13家媒体来广州采访，轰动羊城。早在开发之初，这些房子在香港就已被抢购一空，这些购房的香港人在广州都有亲属，有人希望在广州置业解决亲人的住房问题，也有人希望在广州买房做生意。当时，有一位香港同胞一口气买了10套房，全部送给广州的亲戚居住。第16节：1979，知青返城 住房告急(7)　　1982年，东湖新村第一批面向国内市场的商品房出售，在开盘不久就被各大单位抢购一空，像当时的经贸大企业外轮供应公司、华侨公司都是整栋购房，中国银行等单位也买了好几层。第一批商品房解决了这些企业部分职工的住房问题。而对普通老百姓来说，改革开放初期，月薪只有区区几十元，买房还是遥不可及的事情。　　个人成为商品房业主，那是到1985年五羊新城发售时才有的事情。五羊新城第一批商品房发售时，已经出现了不少本地的买家。一名从事印刷生意的老板以800元/平方米的价格一下子买了5套单元，一套两公婆住，三套留给三个儿子，还有一套作工作室。改革开放短短几年间，一部分广州人已经开始富裕起来。　　商品房的出现，成为人们自我解决住房、改善住房的一条商品化途径。　　"当时就像乡下人进了城，感觉太美妙了！"住在东湖新村、年逾八旬的冼伯伯、谭婆婆夫妇这样描述1981年8月搬到新居的心情。此前，他们一家7口住在西关的平房，没有厨房、厕所，连客厅也是跟另一户人家共用的。　　1979年，当广州出售商品房的广告在香港刊登，谭婆婆的弟弟第一时间去销售部认购。"那一天，听说香港有1800多人前往认购，而房子只有200来套，先到先得。"因为登记时间早，谭婆婆一家按顺序选到一套2楼坐北向南的一厅三房套间，面积约68平方米。当时，夫妇俩还不知道房子到底是什么模样的，直到1981年5月收楼，才发现新屋环境太好了： 东湖公园近在咫尺，在屋里就能看到小区的大花园，还有两个阳台，房子是带装修的。 "这些都是之前想都想不到的，我们算是深刻体验到改革开放的好处了。"　　东湖新村引进外资建设和设计管理的模式，在很长一段时间里都被全国各地所效仿。从1980年直到上世纪90年代初，来自全国各地的领导和学者络绎不绝。后来，深圳、上海等地都出现了类似东湖新村的商品房小区。　　　如今，广州房地产业蓬勃发展。据统计，2007年广州城镇居民人均居住面积已达19.90平方米，大约85％的人已拥有产权属于自己的住房。　　这一切的起点，就是东湖新村的开发。　　这一年，恰逢国庆三十周年，开年之初的知青返城大风暴和老山前线的炮火，以及国外的躁动，并未影响到国人日渐放松的情绪和心态，人们似乎已倾听到春的脚步，嗅到一丝丝春的气息。罗大佑之年代恋曲，邓丽君的甜蜜蜜，开始弥漫在古国上空。生活正向着美好转化，中国在争论中走向开放和宽容。　　"1979年，那是一个春天，有一位老人在中国的南海边划了一个圈......"十五年后，一曲《春天的故事》唱响了大江南北。世纪伟人邓小平在当时地图上根本找不到的一个边陲小镇划的"圈"，这个"圈"就是东滨大亚湾、西临珠江口、南接香港的深圳，原是宝安区县城所在地。所谓县城，不过是有条十字街的小镇。第17节：1979，知青返城 住房告急(8)　　1979年4月，中央召开工作会议，参加会议的广东省委第一书记习仲勋和其他省委领导同志由于会前深入各地调查研究，深知高度集中的僵化的经济体制的种种弊端及其恶果。在向中央领导汇报时，习仲勋郑重其事地说，我们省委讨论过，这次来开会，希望中央给点权，让广东能够充分利用自己的有力条件在现代化建设中先行一步。　　邓小平同志首先表示赞同和支持，他说："可以划出一块地方叫做特区。过去陕甘宁就是特区嘛！中央没有钱，你们自己去搞，杀出一条血路来。"　　1979年5月，以国务院副总理谷牧为首的中央工作组前来深圳考察。与深圳一街之隔的香港，如一面镜子，无时无刻不映照着这个省尾国角的贫困和落后。谷牧感慨万千，他说，和港澳"对比之下，我们落后了"。"多年来我们在沉睡状态，现在到了觉醒的时候了。"谷牧强调："现在中央下决心解决广东的体制问题，比各省市更开放一点，广东面临港澳，划深圳、珠海为特区。""也是为全国体制摸索经验。"　　根据谷牧和大家的意见，6月6日，广东省委向党中央、国务院上报《关于发挥广东优越条件，扩大对外贸易，加快经济发展的报告》。　　6月9日，福建省委也上报了类似的报告。　　1979年7月15日，党中央、国务院以中发［79］50号文件，批准广东、福建两省《关于对外经济活动实行特殊政策、灵活措施的报告》，中央文件明确给地方以更多的自主权，同意实行新的经济管理体制。