叶檀 中国房地产战争-2

以租代征的数据说明了这一点。从已经统计出来的70个城市看，这些城市新增建设用地中，属于“以租代征”的宗数就占了9%，面积占。其中最突出的城市，110万亩乡镇企业用地中，属于“以租代征”的就有73万亩，占到了建设用地总面积的。而签订以租代征的主体，受制于农村集体所有的形式，或是乡镇政府，或是村委会，或是农民个人，不可能到县级以上政府，虽然县级以上的政府很可能乐观其成。实际上，由于以租代征和小产权房等形式无法获得法律的保护，对于农民也罢，征地办工厂的人也罢，在赚得眼前利益的同时，也等于把自己置于火山口上，同时不可能获得合法化下的高额溢价。台湾地区上世纪中叶的土地改革不同，由于政府做了大量工作，农民得到了土地并不急于出售，而是通过土地入股分红或坐等土地溢价，成为中上收入阶层，农民收入的提高过程其实是解决社会矛盾、共同进入工业时代的过程。要解决以租代征问题，关键是让土地产权制度与土地收益权更加明晰，当农民听从中央政府指令并因此从土地中获得了更多的收益，他们就会成为中央政策的自觉维护者，而不是瓦解者。无论刑法民法、公法私法，对于市场主体而言，公平的土地利益分配才是最高原则。除非中央政府的政策可以使农民得到更多的长期收益，否则，我们将看到土地督察部门四处奔走、一个百日行动接着一个百日行动的窘境，因为他们在与人们的逐利本性对抗（2007-09-18）为何囤地囤个没完一份房地产开发商囤地10亿平方米的报告，掀起轩然大波。人们在找到房地产开发商无良证据的同时，也对囤地问题的成因表示严重关注。不仅开发商囤地了10亿平方米，国家土地储备中心也在囤积大量土地，从2002年到2006年，全国计划的住宅用地供应量为21亿平方米，而所有房地产购置土地总量仅亿平方米，这样的数字具有爆炸性。第二篇第一章 土地真相（10）先不说这份报告的数据过于粗疏，通过计算近10年来全国土地购置和开发面积之间的差额，得出开发商囤地10亿平方米的结论，而不考虑生地熟地与开发年限的区别，是站不住脚的。北师大金融系有关人士也承认，这个报告采用的数据主要来自国家统计局统计年鉴及上市公司公开的财务报表，“数据方法都不能算是最成型的”。但从这份报告可以得出明确的结论，土地已经成为重要的投资品种，也几乎是最有收益的投资品种，房地产这两年的投资平均收益明显高于股市。囤地成风的主因是，土地已经成为最值钱的投资品种，一年时间同一区域的土地价格成倍增长不是什么新鲜事。由于住宅土地只能在政府与有资质的开发商之间流转，相当于关起门来给土地定价，囤地者只能在土地储备中心与开发商之间产生，成本最后必然转嫁至终端消费者。有两大因素在助推地价：一是宏观经济层面的通胀背景。在通胀时代，土地这类实物资产成为最佳保值手段。其实，不仅土地，几乎所有的煤、电、油、黄金、艺术收藏品、古玩等价格都在上涨，只不过由于土地资金动辄数亿，关系到民生，因此受到格外的关注。二是土地供应量受限。土地不是普通商品，可以无限生产，我国要保障18亿亩耕地的红线，对土地实行最严厉的管制，而出于种种利益考量，地方政府推出土地规划性不强，或者推出土地少于计划，因此造成市场强烈的上涨预期。两个因素叠加，形成地王频出、囤地泛滥的情况。对于开发商而言，由于土地价格的涨幅使其坐收土地溢价，或者因提前购置土地，使土地成本与终端售价之间的利润急剧增厚，囤地成为理性选择。融资渠道等因素加剧了囤地现象，原因是受到各种政策限制之后，房地产从以银行间接融资为主，转向直接融资为主。而投资者看房地产公司有没有价值，除了现金流、回款额等项目之外，土地储备成为最重要的指标。一家上市公司股价高不高，就看其土地储备多不多。这就形成了一个恶性循环，即便房地产商以高价拍得土地，也能从资本市场上得到源源不断近乎零成本的现金流，投资者与被投资者互相助长，形成疯狂的土地情结。值得一提的是，囤地背后还折射出房地产并购时代的影子。即便以10亿平方米的开发商囤地面积计，如果以“全国多则五六万家开发商，少则四五万家”的口径计算，每家开发商的囤地面积平均为万～万平方米，并不算多，但各家开发商之间资金、开发实力相差悬殊，囤地基本上成为大开发商的游戏，仅碧桂园一家就占据了5%，大开发商兼并小开发商今后将成为常态，垄断为王这一能源市场常见的现象，将在房地产市场上演，这对政府的产业政策而言也许不是什么坏事，对于消费者则未必是佳音。对于政府来说，土地资源仍然是必逐之鹿。土地收入占到地方经济的半壁江山，国企改制、下岗职工安置等公共投入都指望着企业本身的土地拍卖收入，甚至在上海等地早期的大规模轨道交通等公共设施建设等，也靠土地盘活资产。因此，1996年始创于上海、深圳的土地储备中心制度迅速席卷至全国。虽然国土资源部有关官员与地方政府一再声称，土地储备机构的定位不能以盈利为目的，要积极服务于政府，是隶属于国土资源管理部门的事业单位，但这几乎是不可能实现的理想，所谓政府土地储备机构就是政府拥有的最大资产的管理者，也是土地市场的实际市场主体。不解决地方政府靠地生财的方式，地方政府储地热情将有增无减；不解决土地交易的资产品拍卖本质，所谓土地储备无非就是土地投资的代名词。第二篇第一章 土地真相（11）我国出台了一系列政策打压囤地现象，主要是增加土地交易与保有成本，虽然取得一定效果，但效果不大，只要市场能将收益抬升至成本之上，土地仍然值得投资。要解决这一问题，一是抑制通胀预期，使人民币一次性大幅升值，减少实物资产的投资价值；二是采用土地加速流转，提高容积率、制订土地推出的详细计划，缓解城市化进程中严重的土地供需不足矛盾，同时使市场人士的预期更为明确，最大限度地减少恐慌性的抢地现象；三是取消户籍制度，大批农民进城置换出宅基地，使土地供应大量增加，囤地高烧才可能得到根治。（2007-12-06）处理闲置土地收效的关键在地方政府对于中国这么一个地少人多的大国而言，集约、高效利用土地是必走之路。但我国在这方面有所欠缺。2008年1月7日，中国政府网发布《国务院关于促进节约集约用地的通知》，这是中央政府关于如何处理闲置土地问题的第三份通知（前两份是2007年下发的《关于加大闲置土地处置力度的通知》与《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》）。令人关注的是，处理闲置土地的办法更加严格：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；“土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。通知明确要求，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，同时还要求各地方政府在2008年6月底前将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。在征收土地闲置费的比例问题上，此次通知删去了“原则上”的字眼。处理闲置土地有三大目的，一是提高土地的使用效率，设定容积率下限，供地向保障型住房与中小套型普通商品房倾斜，杜绝浪费行为；二是可以打压开发商的囤地惜售行为；三能够将资金实力不行的开发商淘汰出房地产行业。第一和第三个目的可以在一定程度上达到。处理闲置土地，只要比以前处理得多，就能够提高土地的使用效率，只不过是提高多少的问题，而将资金实力不强的开发商淘汰出房地产行业的征兆正在显现。笔者曾经说过，房地产业的调整过程就是房地产商的洗牌过程，就是房地产业大鱼吃小鱼的过程。以上海而论，一些小地产商正在寻找适合出售地块的大地产商，而江浙一带有些小地产商联手开发、壮大企业，以防止被吞并。但以往旨在集约、高效使用土地的政策收效不大，关键在于地方政府、相关利益群体如银行的决心，是否会按照通知要求做。如果这一瓶颈难以解决，此次新政出台仍然不容乐观。比如，是否能够打压开发商的囤地行为，则完全视地方政府的认定标准。引起业内广泛关注的“增值地价”的具体形式到底是什么，就很难评估，有赖于地方政府细化。继续追究下去，为什么以往处理闲置土地没有取得良好效果，也与地方政府有一定关联。如房地产企业在拍卖之后得到的土地未必是净地，或者是有部分居民不愿拆迁，使用地手续无法办全，拆迁问题拖延两三年是常态；还有必须由政府完成的前期四通一平工作迟迟没有完成，有可能是政府资金不够，有可能是为开发商赢得时间。但不管如何，这些土地到底是闲置还是非闲置状态，就很难认定，开发商可以将责任推给地方政府，而地方政府则可以将责任推给不愿拆迁的民众，甚至推到地方财政收入过低、财权与事权不对等上，这就将皮球又踢回了政策制订者。第二篇第一章 土地真相（12）对于开发商而言，也有办法通过股权结构的转变规避土地增值税，有房地产从业人士指出，手中有地的开发商，在调控政策来临之际，转让本公司股权，主要是通过在股权上做手脚，把股权转让掉，让交易方溢价收购他的股权，他作为大股东退出，而由另一个公司入主，这样就可以合理合法地规避高额的土地增值税。开发商为什么要囤地？原因就在于土地已经如黄金一样成为通胀风险时代最好的避险投资品种，只要是好的地块囤上两年价格就能翻倍，如此一本万利，开发商自然人人乐见。而政府则是希望通过扭转税收激励制度，通过分享土地溢价红利，使开发商无利可图，自然不愿囤地。从技术上来看，这个办法直击要害，但实际上由于这个办法需要地方政府的配合、土地在资本市场上可以获得溢价等关联因素不确定，恐怕实行起来未必那么顺利。2008年1月8日下午，广州市新年第一场土地拍卖又创下地价新高，难道不能说明什么问题吗？（2008-01-10）三理由促成土地价格下降土地价格下降，说明房地产市场大鱼吃小鱼的重组游戏拉开了大幕。土地价格下降的证据主要来自长三角。2 0 0 8年1月底，上海市杨浦区新江湾城第五幅地块（F地块）由美国房地产开发商铁狮门基金以亿元的底价购得。地块土地面积万平方米，为办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅类综合用地，容积率为，总建筑面积可达90万平方米，折算下来，楼板价为7500元/平方米。而2007年11月初，新江湾城第四幅地块（D3地块）拍出的楼板价为20000元/平方米。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。不仅上海，南京、杭州等地也出现数宗土地拍卖成交价即起拍价的案例，南京土地交易市场甚至出现流标现象。毫无疑问，土地价格下降表示抑制房价的严厉政策在短期内已经收效，在一连串的房地产政策失败之后，房地产市场面粉贵过面包的畸形现状暂时制止，无论如何是一件好事。但对此鼓掌可能过早，因为这不是市场的选择，而是政府的选择。行政压力下的市场表现，在压力稍有松懈后，就会发生报复性反弹。从CPI数据来看，房地产价格没有下跌的理由。因为通胀形势越来越严峻，预计2008年1月份可能突破7%，这是一个惊人的数字。而在通胀背景下，实物资产包括土地、黄金在内，都是最好的保值资产。事实上，在前两年地价大幅上升时，实物资产保值论是最重要的理论工具，为地方政府与囤地的开发商找到了大旗。在通胀形势愈演愈烈的情况下，土地价格反而下跌，难道中国的房地产市场是经济规律关照不到的特殊场所？这样的解释显然是可笑的。中国的房地产市场不仅没有挣脱基本的经济、金融规律，反而体现出经济规律的无远弗届。土地价格的下降必须从三个层面来解释。从终端市场来看，政府以区分信贷成本、提高第二套房房贷的方法，严厉压缩房产投资性需求，与此同时，雷声远远大过雨点的印花税，一直在投资者的头顶徘徊不去。这就使得房地产投资的成本随时可能大过收益，相对于任何其他威胁，政府以税收与信贷提高成本的威胁都是最大的。这并不能说明房地产市场收益不高，而是政府从中拿走了利润大头，使得房地产交易无利可图。撤出房地产市场，是投资者在政策预期不明确下的自保之道。第二篇第一章 土地真相（13）从房地产商来看，小房产商在打击囤地与信贷紧缩政策的双重压力下，无心也无力觊觎土地市场，而大房地产则通过土地二级市场间接拿地，正在消化吸收中小开发商手上的土地，增加的保障房供应使未来的房价上升空间受到压缩。最明显的证据是，土地二级市场越来越火暴，土地掮客成为大有前景的新兴职业。2007年，上海万科收购总值高达33亿元的铜山街项目、9亿元收购中房滨江项目、亿元收购恒大股份公司，总值高达55亿元。除了万科，世茂、富力、珠江地产、金地等开发企业也以收购项目公司股权的形式从二手市场获得土地。很清楚，房地产市场上的大鱼吃小鱼已经上演，第一口就是土地市场。土地市场的利益链条正在重组，一些与地方政府关系融洽的中小公司在二、三线城市圈的很多地，在打击囤地的压力之下，必须尽快变现，土地中介商成为沟通大小房地产土地链条的重要环节，大小房地产商、地方政府是土地变现过程中的重要力量。既然存量土地进入消化期，一级土地市场的天价有所下落，就在情理之中。2007年土地出让收入暴增60%，绝不是正常现象。从地方政府来看，他们必须应对保障住房的压力与地方财政转型的压力，以往的土地财政可能被新的增长点取代，尤其是上海、北京等大城市可出让土地已经进入衰退期的城市。从上海新江湾城的第五幅地块的出售价比第四幅地块暴跌60%来看，是政府有意识选择中标者的结果，制订的竞标条件具有独占性，如“与500强企业中不少于100家有紧密的租赁合作关系”，表明地方政府希望通过低价土地换取大型企业的进驻。以低价地吸引大企业，不是什么新鲜招术。最后，并非最不重要的是，人民币汇率进入快速升值区间，人民币快速升值，意味着资产低估的程度降低，很多国际投资者可能从持房转而持币。土地价格下降未必是房地产市场下落的标志，而是新的利益版图重新划分的开端，各级政府、房地产商、国内外投资者所得的蛋糕份额产生变化，市场能量越大者所得份额越多。可以预料，如果通胀持续，如果房地产税收结构迟迟不能调整，如果人民币汇率改革半途中止，那么，房地产市场价格的反弹，就是经济规律发生作用的必然结果。（2008-02-18）地方政府为何救楼市救楼市是个确定的信号。地方政府救楼市政策频出，2008年5月沈阳、7月长沙、8月福州和重庆、10月杭州和上海，政策牵涉到各个方面，概而言之，降税，增加公积金贷款额度，土地款项时间交付时间延长，鼓励外地、农村人口购房等。地方政府如此大规模救楼市，不可能是顶风作案，而全国工商联住宅产业商会会长聂梅生透露，由住宅和城乡建设部等部门提出的房地产市场新政有望在下月推出。据报道，该部已向上层提交“放松”房产调控政策的方案，具体包括取消对二套房的限制、下调房产税和延长个人房贷偿还期限等。发自上海、北京最早下个月，中国的房地产调控政策便有可能放松。这说明，放松楼市管制是全国性的。虽然笔者并不完全相信政府救楼市是因为官商勾结，给开发商一条生路，如果此论属实，不至于从2007年开始严厉调控楼市。楼市如此变幻莫测，实在是政策滞后与预期不准所致。2007年打压房价，是因为担心资产品价格泡沫，不料很快遭遇经济下行与全球金融风暴，我国经济出现明显的下行趋势。在内需没有提振之前，增加投资是唯一的出路。第二篇第一章 土地真相（14）房地产占据我国固定资产投资的1/4，与50多个行业直接相关。钢铁、建材等价格直线下挫，从2008年6月以来，中国的钢材价格一路狂泻，迄今仍无止跌迹象。龙头品种高线在6月初创下6100元的历史最高价后，最新价竟然是3300元，跌幅接近50%，回到15年前的价格。我国钢材年产能5亿吨以上，每吨跌去2000元，企业收入就减少1万亿元，企业亏损的幅度将是一个天文数字。国庆节后一周，北京市场建材价格累计跌幅18%，达800元/吨，建材商们叫苦不迭。三一重工总经理向文波为什么大声嚷嚷要“打消社会对房产不切实际的降价预期，重新启动房地产消费”，也是为了本企业生存。据相关数据表明，我国建筑用工程机械在2006年和2007年分别有和的高速增长，前两年房地产业的“牛市”行情功不可没。房地产、城市基础建设及出口构成了工程机械产品三大主要销售渠道，兴业证券一份专题研究报告深入分析了房地产行业与工程机械行业的紧密度，指出房地产对工程机械的需求占到工程机械下游行业的20%。为什么银行愿意房地产市场火暴？同样不外乎利润二字。截至2008年6月末，国内上市银行房地产开发贷款规模万亿，个人贷款规模万亿，其中个人贷款的绝大部分是按揭贷款，两者加在一起，约占上市银行贷款总额万亿中的30%。但现在，银行最好的资产个人按揭贷款却是节节下滑，下降50%以上。房地产有如此之长的产业链条，以往靠房地产拉动经济的办法，已经将经济增长部分捆绑在房地产市场上，在消费不振、经济下滑之际，最便捷的办法就是重新启动房地产消费。如果说这是饮鸩止渴，则是不得不饮。房地产与股市一样，存在官商勾结、存在暴利，只有提供更多的保障型住房，只有放开市场竞争，才能让房地产市场恢复平均利润。这就需要房地产一级、二级市场进行根本性改革，需要农村宅基地流转与市场化供应，将土地收入降低到平均利润，而不是靠对开发商喊口号解决制度性问题与经济发展的房地产路径依赖。中国房地产业的政策之多举世无双，一月一大政，一周一小政，表面上都是为购房者着想，其实扰乱了市场，加强了政府的利益分成。现在的救市与以往的抑市，从本质上来看，没有区别，不过证明了政府力量在房地产市场的分配权而已。中国房地产市场想要走向健康，理顺土地市场与地方财政，是必要前提。附记：收取农民宅基地，与农民交换新房，看上去很美，但农民失去了产权。农民应该手握地权，等待地价上升，收取地租。希望更多的农民能看到韩寒的《不要上当》一文。近期一些地方政府如火如荼推进农村土地集约化使用，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文尖锐指出，“目前一些地方政府积极试点的‘集体建设用地入市’，主要不是为了保障农民的土地权益”，而是以城乡统筹为名，搞农民集中居住，看上去很美，但农民失去了宅基地使用权，这才是问题的本质。其中的核心问题就是地方政府侵占了农民的土地收益。我有房，一套，自住。所以，房价涨跌与我无关。之所以写，是因为在房地产领域内欺世者太多，以为空喊口号，让政府入市就能解决问题。兴，衰，购房者都苦。猫弟持相同见解。（2008-10-15）第二篇第一章 土地真相（15）住宅70年大限彰显土地国有与降低房地产税费的必要性《土地管理法》修订案将在2009年内审议。一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统“征求意见”，在49条新规当中，最受人关注的住宅70年大限到期后“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，预留操作空间的用意明显。此议一出，市场沸腾。不管今后是有偿续期还是无偿续期，按照有关规定执行，都给予了行政机构极大的行政裁量权。国土资源部负责人表示，“自动续期”规定何时出台还没有明确说法，“有偿”只是专家的推测，这种推测是不负责任的。不管是有偿无偿，通过此次争议，几个土地市场上的争议焦点可以划上句号。第一，新物权法对于土地使用权的“自动续期”是有偿还是无偿，将由《土地管理法》这样的具体法规作出规定。新物权法让利于民的重要条款是，住宅建设用地使用权期届满的，自动续期。当时，全国人大常委会委员李连宁解释：“我国实行的是70年土地使用权转让，因此，到70年期满后，你可以再继续缴纳一定的土地使用金，就可以继续享有房屋所有权。”“按照规定续期”表明，购房者拥有房屋所有权，而没有土地所有权，续费与否视当时政府财政的收支而定，主动权掌握在政府手中。第二，明确土地所有权属于国家，市场上可以交易的是土地使用权与房屋所有权，购房者购买的房屋价款实际上包含了70年的土地使用费和房屋本身的建筑费用，需要在70年后进行一次确权，根据各地的财政收支决定续期支付的费用。第三，结束是否应该缴纳物业税的争议，政府不应该也没有理由再行征收物业税。2006年前后，国家税务总局官员发表“正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作”的意见，现在由于土地收入可以长期维持，物业税之议应该搁浅。物业税是不动产保有环节的税收，土地使用权续费是购房者缴纳的土地所有权又一个周期的使用费用，虽然税费性质不同，但弥补财政缺口的功能相同。在土地所有权可以转让的前提下，物业税征收与否随财政收支盈亏而定：财政盈余时，政府加大社会福利支出甚或让民众直接从中分红；财政收不抵支时，开征或提高物业税（率）和削减政府支出。这些是发达国家公共财政体制中的常态。如果土地所有权无法转让，政府可以根据财政收支情况，在财政收入不足时，提高土地使用权续费的费用；在财政收入有盈余时，降低土地使用权续费费用。也就是说，我国以土地使用权续费的方式，替代了物业税的作用。由于我国现行法规采取一次性收取40年（商业地产）、70年（商品房）土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。如果70年后还存在根据财政收支情况续费的空间，出台物业税就是事实上的双重征税。房地产作为中国民众最大宗的消费品，是政府能否实现藏富于民、能否做到税费公平的象征。住宅用地的使用权期限关系千家万户，土地使用权按照规定自动续期说明购房者不能购买到全部产权，房地产领域的高地价与高额税费就是与民争利的不合理之举。第二篇第一章 土地真相（16）在2009年两会上，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言，指出：全国工商联房地产商会2008年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为。我国的土地财政在一定程度上维系了地方政府的运作，在土地所有权不能归私人所有的背景下，我国的土地使用权交易价格显然过高，对支撑我国的高房价功不可没。现在最重要的是，政府必须根据财政收支情况，给予市场交易各方明确的预期，如果财政收入维持在平衡线上，那么，政府的有偿续费标准应该下降，甚至不收，以体现让利于民的本意；如果财政入不敷出，那么，政府将提高有偿续费的标准，但绝对不在土地有偿使用的同时收取物业税，进行事实上的双重征税。明确住宅70年大限之后的续期问题，既是现有房产交易实现理性化的前提，也是公众合理规划个人住房消费的前提，更是建立健康的房地产的前提。无论土地使用续期时是否续费，公共财政的公平、公开与藏富于民的原则不能变。（2009-03-26）拥地自重为何？这次中国经济调整，绝不是靠政府投资，熬到全球经济复苏拉动出口，就能轻易渡过的。这次经济调整是全球经济模式与中国经济模式的大调整，是全球未能找到提升生产力的新经济模式与资产负债表崩溃等一系列难题的集中爆发。单纯依靠货币政策进行调整，将引发资产型泡沫与货币信用崩溃的双重危机。在虚拟经济主导的社会中，通货紧缩与通货膨胀不再以年为时间段，而应该以月为时间段。如果说今年三、四月份机构抢购国债导致利率下跌是通缩时代的典型标志，那么，仅仅过了三个月，央行的票据就因为利率过低而遭遇流标，则是通胀预期的典型反映。产能过剩会引发通缩，产能过剩加上信贷过多，会引发资产泡沫、货币信用崩溃和又一轮严重的通货紧缩。中国经济复苏尚未企稳之时，货币流动性已经造成资产价格的急剧上涨，某些板块的泡沫已经恢复到历史高位。泡沫铸就的复苏地基是不稳的，这点大家心知肚明。银行传出收紧二套房贷与央行恢复信贷五日汇报制度，绝非空穴来风。问题是房地产开发企业手中拥有最大的博弈工具，就是拥地自重，就是减少库存之后不马上开发，这导致经济数据中民间投资这一块上不去。根据国家统计局的数据，2009年1到6月份，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长；销售额15800亿元，同比增长。北京二手房交易量大涨6 倍，上海二手房单月交易量突破3万套。北京、上海二手房价均上涨15％，深圳新房涨幅最高达30％。商品房市场进入火速去库存阶段，上海等地的商品房库存已降至两个月来的临界点之下，出现了心理恐慌性的供不应求状态。与此相反的是，商品房投资未能跟上。据中房指数方面预计，宏观经济尚存在很多不确定性，这将影响房地产投资。2009年下半年房地产开发投资会稳步增长，但将低于去年全年％的增长幅度。开发商之所以有恃无恐，一是要用足目前的优惠政策，延长优惠政策的保鲜期。目前，房地产土地税缴纳期限再次软化，银行信贷相对宽松，5月27日，国务院宣布调低固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，商品房资本金比例13年来的首次下调，使得恒大等公司不仅无资金链断裂之虞，反而有土地的资产性收益。第二篇第一章 土地真相（17）其次，在房价上升周期，捂盘惜售是最精明的选择，因为此时土地与楼盘是以投资品价格来估价，一个月之内就可能每平方米上升500元。地方政府是幕后推手。地方政府四分之一的财政收入来自于土地收入，土地价格上涨显然能够促进政府财政收入的增长，而营造房地产市场供应恐慌不仅有利于开发商，更有利于地方政府。目前，北京等地实际推出土地远小于规划，各城市推出土地也没有明确的时间规划，这导致了开发商的恐慌性抢地。购房者与资本市场房地产企业的投资者是最终接盘者。应该再次强调的是，房地产市场的历史和现实已经非常明确，所谓以低价换成交量的说法是不懂资产品定价系统的无知之说。只要能够继续营造供应恐慌，以各种手法制造高成交量，房价就能节节攀升，直到最后宏观经济崩溃。美国的次贷危机就是最生动的例证。强调通缩风险是我们在铁矿石谈判中步步处于下风的原因之一。在最关键的三、四月份，中国铁矿石进口大量增加；在目前谈判的关键时刻，宝钢两个月涨价超过千元，给了谈判对手明确的心理预期。这是一个正在制造泡沫的无序市场。钢铁谈判所面临的结构性问题，何尝不是房地产行业所面临的问题！钢铁行业需要铁腕重整秩序，房地产行业何尝不是！如果保障型住房口惠而实不至，如果不能整顿郑州经济适用房成为豪华别墅等项目中隐藏的官商勾结，如果不能严厉规定开发周期，中国的房地产市场将永无宁日。唯一可以宽慰的是，今年上半年，保障型住房用地供应大幅增加。根据国土资源部的数据，在住宅用地中，普通商品住宅用地供应公顷，同比减少 ，普通商品住宅用地占住宅用地供应总量的，同比下降个百分点。保障性住房用地供应公顷，同比增加％，占住宅用地的％，同比提高个百分点。其中，经济适用住房用地供应公顷，同比增加，占住宅用地供应量的，同比提高个百分点。廉租住房用地供应公顷，同比增加，占住宅用地供应量的，同比提高个百分点。一旦民间投资真正恢复，而保障型住房体现为实际供应量，那就预示着房地产行业的大风暴即将到来。附记：房价泡沫再生速度之快，让人惊诧。能够转嫁成本的恶劣生产方式，只要遇到时机就会反弹。经济复苏需要房地产健康，但房地产半年之内回到历史高位，绝不是经济复苏的福音。我们此前的GDP中，已经透支了太多的房地产市场。收紧二套房贷风声正紧，各地又开始查捂盘惜售。从7月中旬起，福建省建设厅即将严查开发商捂盘惜售等行为；福建省银监局转发银监会下发的通知，要求银行严格执行二套房贷款的有关规定(首付款比例不低于40%、贷款利率不低于基准利率倍)。上周上海商品住宅新增供应面积环比下跌近一半，上海房管局官员明确指出，政府将严查捂盘惜售现象。北京多个楼盘发生“捂盘惜售”的情况，从交订金排号开始到正式开盘，时间长达两三个月，其间销售均价不断上涨。《新京报》记者调查30个楼盘，8成以上采取“多次开盘，当日售罄”的方式进行营销。要查的不应该是捂盘惜售，而是严格执行开发周期，加快投资周期。投资上升，恐慌缓解，于宏观经济有利。（2009-07-15 ）尊敬的书友，本书已选择精华部分供您阅读，同时网上版本正在连载，我们随后会持续更新,请您继续关注。天天读书网（www.book.d78i.com）整理