1991年，郑裕彤眼看形势不妙，重新部署公司策略。他首先展开一系列减债行动，将部分收益低或价格合理的资产出售，包括将所持永安集团27%股权出售，套现7亿元；又将旗下物业如美孚商场铺位、车位及部分物业以及梅道12号部分权益出售；甚至将被喻为郑氏“皇冠上的钻石”的香港会展中心会景阁豪华住宅也变卖套现。1992年新世界又先后发行零息债券及认股证，集资逾8.5亿元。这样，新世界的债务从最高峰时期的约90亿元逐渐降至30亿元至40亿元的合理水平。　　在具体发展策略上，新世界亦作出调整，强调以地产为主，但同时继续多元化发展，尤其是电讯、基建及酒店；以香港为基地，但亦重视向中国大陆及海外的投资。前段时期，新世界由于大举投资非地产业务，错失了两年趁低大量吸纳地产的良机，这时亦决心重返老本行，加强地产发展及投资，如与香港兴业合作重建荃湾中国染厂旧址，发展大型私人屋；与地铁、湾仔循道会教堂、花园道圣约翰教堂等机构合作，改建或发展新地产项目；以及兴建香港会展新翼等等。期间，新世界更大举投资中国内地地产业，尤其是在基建、安居工程和旧城重建方面占据战略性优势。〔12〕　　经过数年努力，新世界发展终于度过低潮，再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过，经过是次挫折，新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。　　2.5 恒隆/淘大：稳中求胜　　20世纪80年代初，以恒隆为首的财团曾连夺港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权，恒隆因而声名大噪。可惜，后来遇上地产崩溃，恒隆被迫放弃金钟二段的发展权，其他地铁站上盖发展权亦被迫押后。是役，恒隆备受打击，股价亦一度跌至低点。　　不过，恒隆与地铁公司的合作关系并未中断。踏入过渡时期，随着地产市场的复苏，双方着手修订原来计划，将地铁沿线各站上盖从原来的商业用途修改为住宅用途，并减低补地价金额。1984年5月，太古地铁站上盖康怡花园动工，补地价3亿元，另投资37亿元，兴建9 500个住宅单位，其中2 200个为居屋单位。这个占地17公顷的大型屋邨出售时适逢地产市道好转，首批3 000多个住宅单位立即售罄。受此鼓舞，1985年7月恒隆再与新世界、廖创兴企业、万邦投资及中建企业重组财团（恒隆占60%），继续与地铁公司合作，斥资20亿元发展港岛剩余的5个地铁站上盖物业，其中补地价仅6.14亿元。是项计划包括上环果栏、海事处，湾仔修顿花园，以及天后站和炮台山站上盖物业，总建筑面积270万方尺，其中住宅楼宇160万方尺。〔13〕这是恒隆在80年代最大的地产发展项目。　　不过，恒隆在80年代的发展，始终受金钟二段一役的影响，对地产循环的戒心大增，投资策略亦渐趋保守。1985年以后地产市道逐渐回升，恒隆即迫不及待地将地铁沿线发展物业出售，鲗鱼涌太古站上盖的康怡花园、康泽花园及柏景台等8 000个住宅单位，即在1984年10月至1987年3月期间以楼花方式售罄，绝大部分单位以每方尺500至800元分期售出，而这批楼宇在其后三年价格升幅逾倍，恒隆白白少赚了不少。也正因为对地产循环持有戒心，恒隆的土地储备亦逐渐维持在低水平，与长实、新地、恒地等相距日远，若干很有潜质的物业，如太古水塘（现时的康景花园）、乐活道地段（现时的比华利山等）均先后将半数权益售予恒地，并由对方策划发展及代理销售，此举亦削弱了恒隆的盈利。　　1986年恒隆主席陈曾熙逝世，遗下庞大恒隆股份指明旧属殷尚贤作为遗产信托人，其弟陈曾焘则担任恒隆主席。陈曾焘时代，恒隆进行了连串集团架构重组。早在1980年8月，恒隆已购得上市公司淘化大同75.6%股权，淘大以其食品加工业务为恒隆的盈利作出贡献，同时亦为恒隆提供了牛头角庞大土地储备。淘大被恒隆收购后地产业务比重加大，与母公司恒隆业务日渐重叠。1987年8月，恒隆与淘大重组，恒隆成为集团控股公司，并专注地产发展，而淘大则易名为淘大置业，成为恒隆旗下地产投资公司，持有恒隆中心、柏裕商业中心、雅兰酒店、康怡广场、金钟廊等一系列投资物业。1988年4月，恒隆透过淘大收购乐古置业，并再度重组，将乐古改名为格兰酒店，专责酒店业务。自此，恒隆集团自成一系，系内各上市公司业务清晰，便于发展。不过，亦有人批评恒隆将过多精力浪费在业务重组方面，错过这一时期积极增加土地储备的良机。〔14〕　　1991年1月，陈曾焘退任董事，由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席，恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后，一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线，但同时亦采取了一系列瞩目行动，包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团；引进先进管理技术，如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等，获得投资者的好评。陈启宗并表示： 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重，同时在增加土地储备方面亦将更加活跃，争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕　　不过，90年代恒隆系发展策略的重点，似乎仍集中于扩大投资物业方面，其中淘大置业担任这方面的主角。1992年6月，淘大宣布10股供3股计划，集资27.9亿元，其后在8个月内全数用于扩展投资物业组合，包括以7.2亿元购入约17万方尺丽港城商场、以9亿元购入约30万方尺的中区渣打银行总行大厦、以3.3亿元购入15万方尺的长沙湾百佳大厦、以8亿元购入的豪华住宅花园台2号等。1993年1月以后，淘大通过拨出内部资金及借贷共11.4亿元，10月再透过发行可换股债券集资19.9亿元，继续收购有升值、加租潜力的优质投资物业。换言之，在短短一年半时间内，恒隆系已动用50亿元购入投资物业。　　1993年至1994年间，淘大置业的投资物业阵营进一步加强，先是位于太平山顶的山顶广场落成启用，该物业楼面面积13.4万方尺，全部租出；而早几年向张玉良家族购入的铜锣湾百德新街一带物业，价值亦已大幅上升。“食街”经改造成“名店坊”后租金升幅逾倍。1994年，淘大又斥资12亿元收购旺角丽斯大厦，而拆卸重建的尖沙咀格兰中心亦落成启业。到1996年，淘大置业旗下的收租物业面积已达546万方尺，绝大部分均是位于地铁及九广铁路沿线的优质物业，年租金收益接近24亿元。至此，淘大已跻身香港一流地产投资公司之列。　　2.6 信和：香港地产的“超级大好友”　　黄廷芳、黄志祥父子领导的信和集团，包括上市旗舰和控股公司尖沙咀置业，以及专责地产发展的信和地产，可以说是香港地产界赫赫有名的“超级大好友”。即使在1983年至1984年地产低潮期间，信和仍是香港最活跃、最富进取性的地产商之一。这一时期它购入的地皮就多达10余幅。不过，正因为如此，信和所受的冲击尤为严重，从1981年6月到1984年6月的3个财政年度里，信和集团所遭受的损失估计超过10亿元，几乎面临破产的局面。　　幸而，香港前途问题在1984年底尘埃落定，投资者信心逐步恢复，地产市道重新纳入上升轨道，加上大股东黄氏家族的财政支持，信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际，信和已开始恢复大好友本色。1984年2月，信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段，兴建成著名的财经广场。1985年，信和再接再厉，以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮，建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。　　1989年1月，信和联同新鸿基地产、菱电集团，先后击败华人置业、长江实业、世纪城市、新世界发展等，以33.5亿元高价投得湾仔地王。其中，黄氏家族占4成，信和占1成，新地占四成半，菱电占半成股权。该幅土地占地7.78万方尺，每方尺地价高达43000元，已超过中区消防局地王地价，再创香港卖地的最高纪录。　　这幅湾仔地王后来发展成著名的中环广场。中环广场楼高78层，楼面面积达140万方尺，总投资超过50亿元，于1989年动工，1992年落成。中环广场不仅是香港及全亚洲最高的建筑物，而且也跻身全球十大名厦。中环广场顶部装有创新的幻彩时计——“丽光时计”，它可说是综合了先进的科技、变幻的色彩、灿烂的灯光、活力的动感、创新的意念以及强劲的魄力于一体，实为香港的写照。从港九各区都可清楚看到中环广场的丽光时计，它成为了国际公认的香港标志。中环广场可以说是黄氏家族、信和及新地引以为傲的代表作。　　1989年5月，港府推出该财政年度的首次3幅官地拍卖，信和及黄氏家族连夺两幅工业用地，涉及资金2亿元。1991年10月，信和联同隆丰国际及中国海外，以12.5亿元夺得沙田住宅地王，信和所占股权为九分之四。在激烈竞投中，信和置业主席黄志祥眼见隆丰国际代表与信和一直争持至12.3亿元时仍无退意，使出一招“飞象过河”，弯腰向前与隔数排的隆丰代表磋商合作，引来全场哗然，拍卖官为求更高成交价，亦开声阻拦，一时间成为行内人士茶余饭后的笑谈。信和集团竞投土地之勇，由此可见一斑，而黄志祥本人自此获“飞将军”的雅号。　　1993年12月，在备受瞩目的毕架山龙坪道住宅地王拍卖中，信和再次显露“超级大好友”本色，它联同华懋、南丰、中国海外及新加坡置业，击败约10个财团的激烈竞争，以39.4亿元的高价夺标，这个价格比底价18亿元高出一倍以上。地产界人士分析，该幅土地每方尺楼面面积成本至少为8000元，发展商要获两成利润，每方尺楼价至少要10000元，数额之高确实令人咋舌。难怪新地的郭氏兄弟闻讯后亦一度错愕，后来更笑着说要计算一下自己的“身家”。这次卖地所引起的震撼，超过了会德丰系投钻石山地王所引起的轰动。　　信和集团的积极进取作风可说始终如一，它在官地拍卖中买入的土地，不少创出历史新高，当时往往被人讥笑，然而事后又证明它甚具眼光。事实上，黄氏家族早在80年代初已相当看好香港经济前景，认为香港地理位置优越，为东西方的经贸通道，来自世界各地的商旅络绎不绝，并以香港为基地拓展对中国贸易，故此对物业需求很大，再加上港府的积极不干预政策，房地产业前景光明。〔16〕基于这种信念，信和在香港地产业中一直扮演“超级大好友”角色。1996年信和置业亦跻身香港十大地产上市公司之列，成为香港著名的地产发展商之一。　　2.7 会德丰/九龙仓：用尽地积比率　　会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期，是香港大型的综合性企业集团之一，大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一，而九龙仓则是置地的联营公司，在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年，包玉刚部署“弃舟登陆”，先后收购了九龙仓和会德丰，其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中，会德丰前称隆丰国际，是集团的上市旗舰和控股公司，会德丰持有九仓的控股权，后者作为大型综合企业，重点发展香港地产、酒店、电讯及基建；会德丰并持有上市地产公司新亚置业（前称置业信托）和联邦地产，分别专责地产投资及地产发展。　　80年代中后期以来，会德丰系在地产业的重点，是透过改建或重建九仓旗下原有物业，用尽地积比率，扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂，早在70年代已列入发展计划，不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇，由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。1979年吴光正随包玉刚加入九仓董事局，被委派接手电车厂址的重建发展，吴发现该厂址位于铜锣湾极具发展潜力地区，要求公司重新检讨。1980年及1985年，包玉刚先后收购九仓、会德丰，该项计划便一再押后。　　1988年，吴光正出任九仓董事局主席，时代广场正式动工。整项计划包括两幢46层和36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦，以及一座16层高的综合性商场，共容纳300间商店、18间食肆、4间戏院和700个泊车位，总楼宇面积240万方尺。时代广场的兴建历时5年，于1993年底落成揭幕。该建筑物可谓气势恢宏，外墙以花岗石及无框玻璃建成，墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙，大厦四周是3.3万方尺的开放式庭园广场，广场一角设有大型钟楼，其美轮美奂的外观傲视同侪，立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价，整项投资仅建筑费24亿元，而每年为集团带来的租金收入就超过9亿元，可谓相当成功。　　就在时代广场兴建的同时，九仓亦展开对尖沙咀海港城的庞大重建计划。海港城一期重建计划是将两幢住宅物业重建为两幢楼高36层的港威大厦。一期重建工程于1994年完成，为集团提供了113万方尺的写字楼物业。海港城二期重建工程随即在1994年展开，将原址3幢住宅物业拆卸重建为3幢甲级写字楼，为集团再增加270万方尺的写字楼和商场面积，以进一步巩固九仓作为“尖沙咀地王”的地位。二期工程已于1999年陆续完成。据统计，1998年九仓旗下的投资物业组合已高达950.7万方尺，已超过置地而成为与太古地产并驾齐驱的大型地产投资集团。　　1989年，会德丰系亦开始加强地产发展的业务，初期以旗下的联邦地产作先锋，与信和等集团合作，在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。1990年及1992年，九仓及会德丰又先后投得土地发展又一居和倚龙山庄，地产发展业务渐见活跃。1993年，会德丰系大举出击，当年会德丰与九仓、置业信托合组财团以35.3亿元的高价击败南丰、新世界、长实等财团，夺得钻石山地王。该幅土地面积约28万方尺，计划建成5幢面积达120万方尺的住宅大厦和65万方尺的荷李活广场，总投资近55亿元，平均每方尺楼价约3000元，整个计划于1997年8月完成。1994年，会德丰系再接再厉，以35亿元高价再下一城，夺得深井海旁生力啤酒厂址，该幅土地面积近50万方尺，计划发展250万方尺住宅楼宇。到90年代中，会德丰已成为香港活跃的地产发展商，1996年该集团在市场推出的住宅单位达617个，在香港十大地产发展商中排名第六位，仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。　　2.8 太古地产：金钟、鲗鱼涌建地产王国　　太古地产是香港地产业的后起之秀，创办于1972年，1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城，实力迅速增加，到1979年底，太古地产的市值已达18.7亿元，跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底，太古地产市值升至40.1亿元，已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时，太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺，同年租金收入1.69亿元。1984年，股市低迷，太古地产被私有化，成为太古集团旗下的全资附属公司。　　踏入过渡时期以后，太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月，香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏，太古地产以志在必得的姿态，在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团，以7.03亿元价格，夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月，太古地产再以10.5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段，面积达17.2万多方尺。　　太古地产实际上用17.08亿元购入金钟黄金地段28.7万方尺土地，太地计划在该地段上发展两幢商业大厦、3间一流酒店、豪华公寓及全服务式酒店住宅，以及中区最庞大的购物中心，总楼面面积达500万方尺，命名为“太古广场”。太古广场的发展计划分两期进行，第一期从1985年动工，到1989年完成，第二期则在90年代初相继落成。整项计划的总投资，除17.08亿元地价，还包括21.5亿元建筑费用，以及利息成本及兴建酒店时的巨额装修费，总额达50亿元之巨。太古地产透过对金钟太古广场的庞大投资，建立起其在金钟地区的领导地位，为集团在地产业的发展奠定了坚实的基础。　　20世纪80年代末，太古地产又在港岛鲗鱼涌策划大型地产发展计划。鲗鱼涌对太古集团具有特殊的意义，一个世纪以前，太古就已在鲗鱼涌糖厂街28号开设远东闻名的太古糖厂。不过，太古地产锐意发展鲗鱼涌更重要的原因，是看好该地区未来的商业发展潜力。有人说香港每十年就有一幅旺地诞生，百多年前西环一带极旺，之后中环、湾仔、铜锣湾相继蓬勃发展，鲗鱼涌极可能是下一站。　　其实，早在80年代，太古地产已在鲗鱼涌积极收购物业。1992年12月，太地以5亿元价格购入糖厂街南华早报大厦，3个月后再斥资7.5亿元收购华兰路22号凸版大厦。至此，太古地产在鲗鱼涌拥有物业已达8幢之多，包括德宏大厦、香港电讯大厦、多盛大厦、和城大厦、常盛大厦、康和大厦，以及南华早报大厦和凸版大厦，总楼面面积接近400万方尺。其中，已完成重建的德宏大厦和多盛大厦已相继出租，每幢新厦均以行人天桥或通道与其他大厦相连，再与太古城连接，整个发展计划将跨越下世纪。太地将这个商业城堡命名为“太古坊”，太古坊邻近地铁站和东区海底隧道出口，交通便利，极具商业发展潜力，其目标租客将是那些在中环保留一个小型办公室，但希望在鲗鱼涌找到一流办公楼的机构。　　目前，太古地产已成为香港著名的大地产集团。据1998年度太古集团的年报，太古地产拥有的投资物业总面积达1120万方尺，另有160万方尺正在或有待发展中，并持有太古广场三家酒店各20%股权。已建成投资物业中，商业楼宇达887.4万方尺，工业楼宇181.1万方尺，住宅楼宇86.8万方尺。换言之，太古地产已与九仓、新地等鼎足而立，成为香港规模最大的地产投资集团之一。　　2.9 希慎：“铜锣湾地王”　　利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商，早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主，战后更开辟利园山，先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月，香港股市牛气冲天，恒生指数第二度冲破1700点大关，利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业，包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司，并在香港上市，集资5亿元。当时，希慎兴业可谓一家纯地产收租公司，拥有出租物业约123万方尺。　　希慎兴业当年上市，在市场上曾引起一些猜测，因为利家向来作风保守，极少容许外人“分享”祖业，即使在70年代初期股市疯狂时，利家也没有上市套现的想法。但踏入20世纪80年代，情形却有了转变，除上市集资外，还多次出卖物业，如铜锣湾恩平道一些旧楼，就从利家转到其他发展商名下。当时有人怀疑利氏家族在转移风险，但执掌家族生意的利泽铭生前一直极力否认，声明利家仍以香港为根基所在，“每一分钱利润都留在香港”。或许由于这种猜测，希慎兴业上市后股价表现曾长期落后于大市。不过，谁都不否认希慎兴业是一家优质地产公司。其名下拥有的收租资产，全部为甲级写字楼和高级住宅，甫上市便赢得“小置地”称号，1984年更被列为33只恒生指数成分股之一。　　希慎兴业上市后，即着力加强旗下的投资物业阵营，向大股东利氏家族购入地产物业及重建发展地盘，计有1984年以4600万元购入港岛浅水湾宝山阁；1986年以4500万元购入铜锣湾两个地盘，发展成今日的友邦中心及礼顿道111号，同年又以8.5亿元购入花园台2、3号及乐源道38号柏乐苑；1987年以4.45亿元购入恩平道2至38号及渣甸坊19号等。到80年代末，希慎的铜锣湾王国已发展至拥有270多万方尺收租楼面面积，比上市初期增加逾倍。　　踏入90年代，希慎兴业的投资策略明显转趋积极，除继续扩大集团的土地储备之外，更展开多项物业重建计划，包括兴建嘉兰中心、重建利舞台及利园酒店等，以便用尽土地的地积比率，扩大和巩固希慎在铜锣湾的地产王国。嘉兰中心位于铜锣湾恩平道，是希慎透过收购整条街旧楼地皮重建而成的，于1992年底落成，楼高31层，楼面面积62万方尺，是该区的高级商厦，希慎总部就设于此。　　利舞台的重建计划始于1991年3月，希慎斥资4.5亿元向大股东利氏家族购入波斯富街99号利舞台地皮。利舞台落成于1925年，整个建筑沿用19世纪末法国和意大利式歌剧院的设计，外西内中，里面的穹窿圆顶，绘有饰以金箔的九条金龙，舞台顶层精雕着丹凤朝阳，下层为二龙争珠，极尽豪华瑰丽。两旁对联分为：“利擅东南万国衣冠临胜地，舞征韶頀满台箫管奏钧天。”当中拥有能旋转360度的自动转景舞台，是当年香港最豪华的剧院。然而，经历了66载灿烂风华的利舞台终于未能阻挡香港地产大潮，1991年希慎斥资8.5亿元拆卸重建利舞台，计划建成一幢日本银座式的戏院和购物商场。重建后的利舞台于1995年落成，成为毗邻时代广场的另一高级购物娱乐中心。该物业70%股权属希慎兴业，另外30%权益由先施公司购入。　　利园酒店的重建计划亦于1993年展开。利园酒店在70年代曾有过辉煌历史，当时它是香港少数由华人管理的豪华酒店，每年香港小姐选美例必在利舞台举行，然后在利园酒店彩虹馆设宴招待佳丽和嘉宾，利舞台和利园酒店一时衣香鬓影、艳光四射，成为传媒焦点。然而，利园酒店亦未能阻挡历史潮流而风流云散。1993年，希慎展开利园酒店重建计划，以配股形式集资12.9亿元，由大股东利氏家族行使认股证再集资16亿元，以24.5亿元向利家购入利园酒店物业，该项重建计划总投资42亿元，计划发展成金钟太古广场式大型综合物业，总楼面面积达90万方尺。利园重建计划于1997年完成。　　1996年11月，希慎兴业更斥资36.4亿元向华人置业购入中区优质商厦娱乐行，投资触角伸向中区。1998年，希慎旗下拥有的投资物业已达478万方尺，实际上已可与中环的置地，尖沙咀的九仓分庭抗礼，称雄一方。　　2.10 置地：“皇冠明珠”失色　　20世纪70年代末80年代初，英资的和记黄埔、九龙仓先后被李嘉诚、包玉刚收购，置地成为新兴华商觊觎的目标。面对收购威胁，置地大股东怡和的主席纽壁坚采取了“连环船”方式，即透过怡和与置地互持对方四成股权的策略去保卫置地。然而，在随后掩至的地产崩溃中，置地亏损严重，负债累累，并且累及怡和，令整个集团处于危城困守之中。　　1983年怡和新主席西门·凯瑟克上任后，随即采取了一系列救亡措施，首先是出售置地的非核心业务以减低负债，其次是使“连环船”脱解。1986年底，置地宣布先后将旗下经营零售业的牛奶国际和经营酒店业的文华东方分拆上市；1987年2月怡和宣布成立一家名为“怡和策略”的控股公司，将怡和与置地互控转变成怡和与怡策互控，再由怡策持有置地、牛奶国际、文华东方3家上市公司股权。经过连串重组，置地被打回原形，从一家大型综合性企业集团重新变成一家纯粹地产投资公司。　　80年代期间，置地的大型地产发展计划主要只有两项：即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47.55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14.4万方尺，投资总额高达80亿元，是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦，即交易广场一、二座；第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼，即交易广场三座，以及一座可与交易广场一、二座相连接的3层高富临阁购物商场和一个大型公众花园。　　交易广场一、二期工程分别于1985年和1988年落成，总共可提供约150万方尺的出租写字楼面积，供超过300家大型国际机构开设办事处。交易广场坐落于中环核心商业区，建有行人天桥与置地旗下其他贵重物业相连，并直通地铁、渡轮及巴士站，交通便利。因此，交易广场一开业，即成为香港的商业枢纽，及中区甲级写字楼租金的指标。1994年初地产高峰期间，交易广场每月每方尺租金曾创下110元的纪录。　　置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年，置地宣布展开雪厂街9号重建计划，当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段，地盘狭小。其后，置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦（德辅道中8号）及球义大厦地皮，将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时，置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来，可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成，并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层，总楼面面积35.8万方尺，在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式，集聚了中西精粹的建筑特色，给人以精雕细琢之感，彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成，为置地从70年代起策划的中区重建计划，画上了一个句号。　　踏入过渡时期，随着大股东怡和的迁册、逐步淡出香港，置地的投资策略亦转趋消极，其重要标志就是逐步将旗下的非核心物业出售。1987年，置地将铜锣湾皇室大厦和湾仔夏悫大厦两幢高级写字楼以23.8亿元价格售予华人置业，又将价值13.5亿元的一批土地储备卖给新鸿基地产。1988年，置地将半山区的地利根德阁豪宅出售给澳洲奔达集团，套现20多亿元；1990年再将铜锣湾世界贸易中心出售，作价17亿元。1991年，置地又先后向新地出售4项商场物业，向华人置业出售怡东商场、新港中心商场及海运大厦。1992年，置地更将建成不久的中区核心物业——皇后大道中九号以38亿元的高价出售给一中资背景财团。至此，置地已几乎将中区以外物业全部售罄，套现金额超过130亿元。　　到1994年底置地撤离香港股市时，置地拥有的中区黄金地段甲级商厦仅剩7幢，包括历山大厦，交易广场一、二、三座及平台、富临阁、香港会大厦、怡和大厦、置地广场（告罗士打大厦、大堂及公爵大厦）、太子大厦及太古大厦，可供出租楼面面积486.2万方尺。该年底，置地市值406.7亿元，已落后于新鸿基地产、长江实业、恒基地产、九龙仓而排第五位。　　不过，90年代中期以后，怡和系海外发展屡遭挫折，置地对香港地产的投资又转趋积极。1995年底，置地罕有地派代表竞投港府推出的一幅豪宅用地拍卖，可惜无功而返。这是置地自1982年投得中环交易广场以来的第一次。1996年初，置地自组财团参与机场铁路中环总站上盖物业发展权，然而被新地、恒地组成财团击败。至此，置地这颗香港地产“皇冠上的明珠”因投资策略的失误已黯然失色。　　3 1997年：地产“泡沫”形成　　香港的地产市道自1985年进入过渡时期以来，便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动，其价格连年大幅跳升，香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。　　据香港著名的测量行——仲量行的住宅指数计算，从1984年1月到1997年7月的13年半期间，香港住宅楼价整整上升了3倍，升幅之大令人咋舌！（见表5.6）在住宅楼价的带动下，写字楼、商铺等市场均有可观升幅。　　地产市道的价格水平已日渐与市场的实际承受能力脱节。　　Ｖ　　3.1 香港地产“泡沫”形成的原因　　1994年初，著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出：香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成，虽无即时爆破的危机，但要提防两种可能：一是某些事件或环境令香港经济急转直下，又或引起极大的政治或经济不安，二是利率突然飙升。　　不过，当时该研究报告仍认为：香港地产市道最可能出现的情况，是“泡沫”慢慢泄气。结果，从1994年4月到1995年第三季，在香港政府推出一系列压抑楼价措施以及美国连续7次调高息率等因素的影响下，香港楼市曾一度进入调整期，住宅楼价约下跌三成。不过，自1995年第四季度起，香港地产市道再度从谷底回升。到1996年第四季度，市场掀起豪华住宅炒风，价格急升，并带动中小型住宅楼宇价格大幅上升。踏入1997年，香港的“回归因素”被迅速炒起，楼价在此因素推动下短短半年内再大幅上升3成至5成，并形成空前炽热的投机炒卖风潮。在楼价的带动下，香港股市也从1995年初的低位止跌回升，恒生指数从1995年初的6967.93点大幅上升到1996年底的13203.44点，升幅达89.5%。1997年香港股市继续大幅攀升，恒生指数于8月7日创下16673.27点的历史高位，比年初再飙升26.3%。其间，红筹股掀起炒卖狂潮，北京控股的超额认购倍数高达1000倍，光大控股的市盈率亦高达1000倍，已达到极不合理的地步。　　踏入90年代以来，在多种复杂因素的推动下，香港的地产、楼市大幅飙升，拉动香港股市的大幅上涨，地产、股市的异常繁荣又刺激银行金融业的空前景气，形成港元资产的急速膨胀，进而产生整个经济中的泡沫成分。香港经济中的这种“大起”，实际上已为1997年第四季度以后经济的“大落”埋下伏线。　　整体而言，导致地产“泡沫”形成的原因主要有：　　（1）香港房地产市场供求严重失衡。从供应看，自1985年香港进入过渡时期以后，受到中英两国签署的《联合声明》附件三的制约，香港政府每年卖地不得超过50公顷，这项规定对香港的土地供应产生深远的影响。在实际执行中，中英土地委员会也观察到50公顷批地上限的问题，因此在执行初期已有弹性放宽。如1985/1986年度放宽至58公顷，1986/1987年度放宽至55公顷。不过，前者包括批予和记黄埔集团用以兴建葵涌货柜码头的海床28公顷，后者亦包括作为货柜码头后勤使用的海床3.5公顷，可见放宽的幅度不但很小，而且更只是针对特定的发展工程而制订。及至1994年，土地供应已明显短缺，中英土地委员会才有限度放宽供应，其中，仅1997年上半年的土地供应量已超过50公顷。〔17〕（见表5.7）　　香港的土地供应中，住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看，1995年以后放宽的土地供应中，绝大部分是住宅用地，以弥补过去多年的严重短缺。然而，一般而言，从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年，因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之，这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后，赶不上需求。　　从需求看，90年代以来香港人口增加速度远远超过港府原来的估计，截至1996年中，香港人口总数已达631万，按照港府1992年时的估计，这将是2006年以后才达到的数字。由于人口的急增，香港的住户数目从1991年的1582000增加到1996年的1856000，其中约78%的增幅是基于13%的人口增长，主要源于中国内地的合法移民和海外劳工的涌入，以及较早期移民海外人士的回流。此外，住户的平均人数也趋下降，从1991年的平均每户3.4人下降到1996年的3.3人（见表5.8），这也加速了住户数目的增加。这一时期，新落成住宅供应量明显未能追上新增住户数目。据统计，1991年至1996年期间，新落成住宅单位共163164个，而新增住户数目则达273176户，前者只及后者的6成。90年代中期，港府发现住宅楼宇供应严重短缺之后并未能即时采取有效措施，致使楼宇供求出现严重失衡状况。　　（2）香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下，经过多年的竞争与发展，香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面，为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计，以楼面总面积计算，从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%，其中，在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%，数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。（见表5.9）　　这种经营集中性在香港新落成住宅市场中表现得更明显。根据香港消费者委员会在1996年7月发表的调查报告《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”》，1991年至1994年间香港最大规模的11家地产发展商合共建成的楼宇住宅单位，占每年私人房屋单位总数的60%至80%，以住宅楼面面积计他们所占的相当于楼面总面积的63%至89%。其中，首5名地产发展商每年兴建的住宅单位约占总供应量的51%至71%，而在这51%至71%的供应量中，首3名地产发展商约占去75%。（见表5.10，5.11）〔19〕这些调查数据显示了香港新落成私人住宅楼宇市场的高度集中性。　　根据香港消费者委员会的调查，香港虽然没有法律障碍，阻止任何人士加入楼市成为地产发展商，但是，新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时，却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此，香港的地产市场不算属于具高度“竞争威胁”〔20〕的市场，自1981年以来，没有新的大型地产商能够打入市场（这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商）。〔21〕　　香港消费者委员会在研究1990年至1995年间将军澳、马鞍山、蓝田3个地区新落成住宅楼盘的销售情况，发现大地产商的市场行为有两个特点：一是楼盘的开售时间各不相迭，二是楼宇单位分成小批推出。消委会的研究报告认为：“这种供应楼盘的方法，会减少消费者的选择，推高了楼价，及减低消费者比价的机会。”对于有发展商称这种方法“实际上是发展商之间激烈竞争的结果”，该研究报告认为：“这种激烈的竞争最有可能是市场结构的结果（市场由少数参与者占大比数的市场比率，又称寡头垄断〔Oligopoly〕）。若如此，这反映市场上的不完全竞争（ImperfectMarketCompetition），市场上缺乏‘完全竞争’，并不符合消费者的最佳利益”。〔22〕　　香港消费者委员会在研究中还发现，由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率（建成后两年的单位）较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位，有11%仍在发展商手中，而整体市场的楼宇总空置率为4%。此外，数据显示，1994年1月至1996年5月，经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个，可提供的住宅单位共4万多个，但截至1996年5月，只有40%在市面推出，其余60%的单位或是未曾推出，或留作内部认购。消委会研究报告认为：“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕　　由此可见，经营的高度集中、市场的低度竞争威胁、价格歧视的存在，以及部分地产商囤积楼宇牟利等等因素，都加剧了楼宇供求的不平衡。　　（3）因美国减息，大量资金涌向地产市场而形成的“资产通胀”。从1989年6月到1994年3月期间，美国因经济衰退或不景气连续多次宣布减息，最优惠利率从11厘减至6厘，香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息，期间香港通胀高企，形成银行负利率时期。在负利率环境下，大量资金从银行体系流入地产、股票市场，大幅推高地产、股票价格，形成“资产通货膨胀”。　　1994年4月以后，负利率因素开始消失，港府采取一系列措施压抑楼价，楼市一度进入调整期。但是，港府未能抓紧时机及时增加土地供应和公屋数量，造成两三年后楼宇供应量的减少。及至踏入1997年，投资者将“九七”回归从负面因素转而视为正面因素，预期“九七”后香港经济将进入一个新发展时期，因而纷纷入市投资。期间有大量内地资金亦从不同渠道流入香港，进入地产市场。这一时期，楼宇已从居住用途转变为投资工具，而且被视为一种看涨的投资工具。大量资金的投机加剧了供求失衡。　　3.2 地产“泡沫”对香港经济造成的隐患　　1997年的地产“泡沫”，对九七后香港的整体经济发展造成了严重的隐患，主要表现在：　　（1）社会投机风气猖獗，积极参与投机、不务正业的社会思潮泛滥。在地产、股市炒风的带动下，香港在1997年前后相继掀起炒的士牌、炒邮票、炒磁卡热潮。社会上炒风弥漫，市民普遍存在三种心态：一是不务正业，认为炒楼比打工好，炒楼一转手便可赚二三十万元，甚至炒一个买楼筹码就可赚逾200万元；二是赌徒心态，形成讲胆识、一铺定输赢，赢了就发达的赌徒心态；三是不少人有挫败及失落感，认为“辛苦工作赚钱，不及投机者多”。当时，社会上普遍流传一句话：“HighTech就揩（发展高科技就蚀钱），LowTech就捞（炒楼就赚钱）”，反映了社会上普遍存在着认为经商获利不如炒楼投机的思潮，不少人纷纷转而参与地产投机等活动，社会上存在着一种投机不务正业的倾向。长此以往，香港经济势将倒退。　　（2）推高经营成本，严重削弱香港经济的竞争力。随着地价、楼价的急升，香港的写字楼租金大幅飙升，到1996年底，香港甲级写字楼租金平均已达每年每方尺105.56美元，在全球主要商业城市中高居榜首，远高于排二、三位的莫斯科（78.79美元）和东京（74.32美元）。高昂的经营成本已严重削弱了香港经济的国际竞争力。正如美国学者恩莱特（MichaelJ.Enright）教授在《香港优势》中所指出：“影响香港目前和未来竞争力的各种问题中，最广受议论的是成本问题。众所周知，香港的住宅和办公室租金之高，在全世界数一数二。香港购物天堂的美誉已经被零售业的租金影响了，因为昂贵的租金已经转嫁到零售商品之上。”〔24〕同样道理，昂贵的楼价、租金也转嫁到服务业以至经济各行业，香港正逐渐形成地产业一枝独秀的局面。　　当时，地产业的高利润已开始侵蚀其他各行业发展的基础。行政局议员陈坤耀教授就表示，他发现一家国际成衣公司在香港的总部只有一个人，秘书也是聘兼职的，若租金再继续上升，那些跨国公司便支撑不下去。他认为，一旦高昂的租金驱走外国公司后，租金将回落，但那些跑掉的公司并不会马上回来，香港将因此付出沉重的代价。香港中华总商会名誉会长霍英东更严厉抨击港府的高地价政策，他表示楼价已“高得离谱”，高到脱离实际，高到一般市民无力承担的地步，而租金高昂已经影响正当的工商经营。他指出：1996年香港已有1000多间店铺清盘破产。这种情况继续下去，肯定会影响社会的稳定。　　（3）加剧社会的贫富悬殊，成为香港社会不稳定的重要因素。高地价、高楼价、高租金以及地产业的高利润，加剧了香港社会贫富悬殊的局面。据统计，1996年香港社会达四成二的收入落入首一成的人口的口袋里，而在底部的一成人口，只拿到社会总收入的1.1%。当时，月收入10万元或以上的家庭有18万户，而月收入仅5500元的家庭已达60万户，41万人口处于赤贫，比4年前上升了4成，香港的贫富差距已达到近20年来的最高水平。这种现象，过去只出现在拉丁美洲，而不是东亚地区。由于香港缺乏有效的社会保障制度，那些没有退休金保障、自行为老来积谷防饥的人，发现他们的储蓄正逐步被高租金、高通胀吃掉。　　这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年，香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日，香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品，要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份，几家传媒机构收到匿名信，声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种，已是社会酝酿动荡不安的先兆。　　注释：　　〔1〕 茹惠润著：《香港地产市场国际化的特点和原因》，载香港《经济导报》总2014期。　　〔2〕 见《全港最高租金写字楼区，主要租户为国际性机构》，载《香港经济日报》1989年5月11日。　　〔3〕 李秀娟著：《炒家蜂拥入市，地产升势凌厉》，载香港《信报财经月刊》1991年5月号，第22页。　　〔4〕 同〔3〕，第25页。　　〔5〕 梁振英著：《香港房屋问题的第二波？》，载香港《明报月刊》1992年1月号，第26—27页。　　〔6〕 见长实小册子：《积极建设发展，绘画香港新貌——长江实业九十年代物业发展计划》。　　〔7〕 梁道时著：《郭得胜先生——毋须担心1997》，载香港《经济一周》1981年6月25日，第2页。　　〔8〕 唐守著：《郭得胜成功之道：人弃我取》，载《香港政经周刊》1990年2月17日，第53页。　　〔9〕 吴小明著：《李兆基神机妙算显财技》，载香港《资本杂志》1996年12月号，第68页。　　〔10〕 同〔9〕，第71页。　　〔11〕 欧阳德著：《新世界发展前景秀丽趁低吸进》，载香港《经济一周》1985年6月10日，第18页。　　〔12〕 冯邦彦著：《香港华资财团（1841—1997）》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第462—466页。　　〔13〕 吕景里著：《恒隆决续发展地铁港岛线物业》，载香港《经济一周》1985年7月8日，第6页。　　〔14〕 吕凯君著：《恒隆投资策略转趋积极》，载香港《每周财经动向》1992年3月23日，第18页。　　〔15〕 见《陈启宗明言增添土地储备》，载香港《信报财经新闻》1991年6月5日。　　〔16〕 林惠莹、方中日著：《黄志祥谈信和“生仔”》，载香港《信报财经月刊》第5卷第1期，第30页。　　〔17〕 香港政府规划署著：《城市设计组：规划署五十周年纪念》，1997年，第52页。　　〔18〕 这里所指的集团不一定是上市公司，它指一组在营运上相关的机构，其中包括母公司及其附属公司。　　〔19〕 香港消费者委员会：《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”（竞争政策研究报告撮要）》，1996年7月出版，第A3-1页。　　〔20〕 经济学家Domsetz，Baumol，Willing和Panzare把市场“竞争威胁”（Contestability）定义为：（1）“自由”入市，（2）退出时不费成本，（3）新经营者能否迅速加入市场竞争。　　〔21〕 同〔19〕，第4—5页。　　〔22〕 同〔19〕，第6页。　　〔23〕 同〔19〕，第7页。　　〔24〕恩莱特等著：《香港优势》，牛津大学出版社1997年版，第175页。　　金融危机中地产业的调整及发展前景　　1 特区政府的目标：85000个单位　　1997年7月1日，香港在全球注目之中顺利回归，迈进一个历史新纪元。新成立的特区政府首先面对的一项重大挑战，就是如何制订合理、平衡的房屋政策，逐步除去“地产泡沫”这一重大隐患。毋庸置疑，高地价、高楼价、高租金已对香港经济的竞争力及社会发展构成相当大的危害，不能等闲视之。　　但是，由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益，一旦采取过激的政策或措施，则可能危及香港经济，并造成社会不稳定的因素。因此，房屋政策的制订，成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。　　1.1 特区政府的土地政策　　香港特别行政区政府成立后，从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不超过50公顷的限制，即时废除。7月中旬，特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策：　　（1）新批土地一般年期为50年，从批出日期起计；　　（2）除特别土地类别（如批予新界原居民）外，每年的土地租金为当时的差饷估值的3％；　　（3）每年政府出售的土地，均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情（如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期），在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年（即共5年）的土地供应。　　1.2 特区政府的房屋政策　　早在1997年7月1日香港特别行政区政府成立当天，行政长官董建华在就职演说辞中，就表明解决房屋问题是特区政府面临的首要任务，他并宣布未来10年的房屋计划。同年10月7日，董建华在他的首份题为《共创香港新纪元》的施政报告中，公布了“建屋安民”的三大目标，即：（1）从1999年起，每年兴建的公营和私营房屋单位不少于85000个；（2）在10年内使香港七成的家庭可以拥有自置居所；（3）于2005年将轮候租住公屋时间以现时的6年缩短至3年。〔1〕综观董建华的整份施政报告，他的“建屋安民”政策实际上是建基于致力维持香港在国际经济中的竞争力、致力改善香港工商业的营运环境，并推动香港经济结构向高增值产业转型这一总体发展思路的。为实现这个目标，他委任财政司司长成立一个房屋用地供应监督委员会，专责解决房屋问题，并制订一个长远发展的10年规划大纲。　　与英国管治时代政府着重从抑制需求、打击投机方面去解决房屋问题迥然不同，特区政府的政策明显是从扩大供应着手，透过每年供应85000个住宅单位去扭转房地产市场供不应求的局面，从根本上解决香港市民的住房问题。　　事实上，踏入20世纪90年代以后，香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看，中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制，基本上是根据70年代土地交易量而制订的，在实际执行中已被突破，根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示，住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等，〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上，在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究，从1985/1986年度到1995/1996年度，公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位；而从1987到1997年，私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕（见表6.1、6.2）而从需求看，20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快，已远远超过港府原来的估计，其中回流移民占60%，政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中，香港人口总数已达到631万人，如按照港府1992年的估计，这将是2006年以后才达到的数字。此外，香港的家庭结构亦正发生变化，从大家庭趋向核心家庭，1966年香港每户平均人口为4.7人，但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施，这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。　　特区政府成立后立即改变港英政府时期的政策，试图从扩大供应着手解决房屋市场的严重供求失衡状况，因而提出85000个住宅单位的目标。为实现这一目标，行政长官董建华在其施政报告中强调采取两项措施：一是扩大建屋用地供应，二是加快和精简土地供应及楼宇建造的审批程序。在供应建屋用地方面，特区政府公布了一项5年卖地计划，在1999年3月前提供120公顷土地兴建私人楼宇，并在其后的3个财政年度再供应260公顷土地。同期内，政府还将供应约285公顷土地兴建公营房屋。为此，特区政府决定在未来10年大力发展将军澳、大屿山的东涌及大澳、新界西北部和九龙东南部的策略性发展地区，进行荃湾海湾和青洲填海计划，并把合适的农地和工业用地重新规划，兴建房屋。　　为配合增加土地供应，特区政府决定重新检讨兴建房屋的架构和程序。事实上，繁冗的批地和建筑审批程序已成为影响公、私营房屋建设的一个重要因素。根据政府的资料，现时房委会属下公屋和居屋的平均筹建时间为62个月，已经比1994年前的72个月加快速度。（见表6.3）董建华在施政报告中提出，要通过对房屋委员会和房屋协会在规划和发展程序方面的检讨，缩短公屋建设所需时间，其中，房委会的建屋时间从62个月缩短至47个月，而房协的建屋时间则从52个月缩短至46个月。　　至于私营房屋方面的兴建，情况更加复杂。根据香港政策研究所的一项研究，在私人发展商的整个建屋过程中，建筑期通常只占整个过程的一小部分，而审批程序则占最多时间。一般而言，最短的发展期为5年，而最长的可延误达10年或以上。〔4〕因此，行政长官董建华在施政报告中亦指出，政府将订定一系列具体措施，简化政府在住宅楼宇方面的规划、土地和建造审批程序。（见图6.1）董建华在施政报告中并表示，为了实现在2007年底前香港七成家庭能够自置居所，以及从2005年起轮候公屋的平均时间缩短至3年，政府还将采取一系列措施，包括在未来10年至少让25万居住在租住公屋的家庭以负担得起的合理价格购买所住单位，兴建更多的居屋和夹心阶层住屋单位，设立首次置业贷款计划，协助市民自置居所，以及兴建更多的租住公屋。董建华并承诺，将在1999年前将土地发展公司改组为市区重建局，以加快市区重建。　　1.3 长远房屋策略白皮书　　1998年2月，香港特区政府房屋局发表题为《建屋安民：迈向21世纪》的长远房屋策略白皮书，以贯彻落实行政长官在首份施政报告中提出的解决房屋问题三大目标。“白皮书”将原拟定的10年房屋发展计划延长至13年，令其更具前瞻性，并承诺政府每年将平均提供不少于85000个新住宅单位，其中50000个是公营房屋，余下35000个是私人住宅。为确保13年内的建屋目标，政府已将头3年的发展房屋土地批出，涉及土地442幅，建屋目标是227900个单位，已进行建造工程；其后5年的土地亦已大部分平整好，以部署批出予房屋委员会、房屋协会，以及供私人发展商竞投，建屋目标约670000个单位；至于最后的5年建屋用地，则会加速规划，以确保每年的建屋目标。（见表6.4）　　1998年6月，即在特区政府成立一周年之际，房屋局局长黄星华撰文表示，经过一年的实践，特区政府的房屋政策已确立4个基本的发展方向，即：（1）有计划地增加房屋供应；（2）建立一个更加公平、合理的制度去分配有限的公共房屋资源；（3）为低入息和中等入息的家庭提供更多的机会和选择以实现自置居所的意愿；（4）使房地产市场继续发展并维持稳定。〔5〕　　2 金融风暴袭击下的地产危机　　就在特区政府制订新的房屋政策的同时，一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至，并三度冲击香港，作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战，期间，香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位，处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌，香港经济经历了战后以来最严重的衰退。　　而特区政府希望使地产市场实现“软着陆”的种种努力，亦就此被击得粉碎。　　2.1 亚洲金融风暴对香港的冲击　　1997年7月2日，泰国政府被迫宣布放弃维持了13年的主要与美元挂的一篮子货币固定联系率制度，转而实行浮动率制。7月11日以后，菲律宾、印尼、马来西亚等国亦先后屈服于国际投机势力，相继采取浮动汇率制度，导致本国货币大幅贬值。一场席卷东亚诸国的金融危机就此骤然而起。　　踏入10月下旬，在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日，美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示，将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重，从原来的2％减至零。他并认为：亚洲股市已处于危险的下跌周期，其第二阶段的跌势已经开始，并将由香港股市率领。当日，香港股市应声下挫并连番暴跌，揭开了香港金融风暴的序幕。　　金融风暴期间，作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲，曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击，其中，又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬，香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位，后来虽然大幅回落，但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动，对银行业造成严重冲击。在这种情况下，银行普遍采取“现金至上”政策，以高息吸引港元存款并审慎放款，尤其是对中长期贷款采取审慎政策，逐渐形成整体经济中的通货紧缩。　　对港元的冲击以及利率高企，令香港股市迅速从高位暴跌。1997年8月7日，恒生指数曾创下16673点的历史高位，其后辗转下跌，从10月20日到23日的短短4天中，恒生指数就暴跌约3200点，股市总值损失约8000亿元。10月28日，香港股市引发全球股市下跌，反过来再影响香港股市下跌1438点，以点数计创历史最大跌幅。　　1998年1月中旬，受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响，香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后，恒生指数虽然曾在3月份反弹，可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月，港元联系汇率再次受到严重冲击，影响所及，恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日，恒生指数在短短一年间跌去10000点，跌幅高达60%，香港股市总值损失超过2万亿元，可谓损失惨重。　　随着整体经济的收缩，香港各大小公司的财务状况普遍恶化，部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提，香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券，以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘，给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中，最具震撼力的是百富勤的倒闭，百富勤在1988年成立以来的短短10年间，一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内（不包括日本）最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券，在金融风暴中泥足深陷，终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘，其倒闭在香港引起相当大的心理震动。　　受到金融风暴的影响，香港的投资、消费急速萎缩，香港经济的各个环节，包括香港百货零售、饮食、酒楼、酒店以至旅游业等，均受到严重影响，整体经济急转直下，从1997年中的空前繁荣迅速步入衰退。1997年第四季，香港经济虽受金融风暴冲击，但经济增长率仍达2.7%，全年经济增长仍达5.3%。然而，1998年香港经济却录得连续四季负增长，全年经济负增长达5%，而失业率则急升至6%以上。香港经济陷入战后以来最严重的衰退之中。　　2.2 金融风暴下的地产危机　　香港的地产市场在经历了1997年首一、二季空前的繁荣之后，在第三季转趋淡静，市场等待行政长官董建华在首份施政报告宣布新的房屋政策，投机活动减退。该季，香港所有物业买卖合约数目及总成交价，分别回落了17%及8%，而住宅市场方面则分别回落18%及8%。10月14日，即行政长官董建华发表施政报告后的一星期，特区政府首次推出3幅分别位于屯门、大埔和九龙湾的土地拍卖。其中，大埔地段面积9.12公顷，是香港纪录中最大的拍卖地段。在战战兢兢的气氛中，在场参与人士的出价显得十分谨慎，结果以56亿元成交，每方尺楼面地价约4811元，成交价仅属一般。〔6〕　　及至10月下旬金融风暴掩至，香港股市暴跌，地产市道随即大幅下挫，炒楼活动近乎绝迹，挞订情况十分普遍。数据显示，到1998年1月，香港各区的大型私人屋邨，包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛，九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨，以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等，其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超过3成，大部分已返回1996年初水平，即等同于1994年第一季的高峰位。　　1998年1月，大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。　　面对楼市的大幅调整，特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场，弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法，在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地，由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部，并提出减免差饷、按揭物业税项宽免，以及鼓励市民自置居所等一系列措施，又咨询各大地产发展商意见，弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标，令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。　　然而，地产市场仍然面对沉重的压力，这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的，就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地，占地约8.6万方尺，原计划在1997年3月推出拍卖，但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见，有关计划被迫推迟。到了1998年1月，地产市道不景，特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售，结果被长江实业以1.2亿元的标价夺得，以可建楼面面积约60.28万方尺计算，每方尺楼面地价仅200元，成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。　　另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮，占地约11.1万方尺，预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计，每方尺地价约值4000元，即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地，事前各大发展商均表示有意角逐，但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响，加上当时市场上的多项不利消息，各大发展商均以低价入标，结果被长江实业为首财团以28.93亿元标价再夺一城，每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润，在3年后建成则每方尺楼价6500元，较当时同区位置较次的爵士花园每方尺售价8800元，足足低了两成半。这次售地向市场传达了一个信息：已经下跌了3成多的楼市，可能再跌3成。结果，2月份出现的楼市“小阳春”瞬即烟消云散。　　到了1998年5月，楼市呈现出一浪低于一浪的跌势，整体经济日渐恶化，首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动，针对香港楼市以及资金短缺的问题，推出了一系列救市措施，其中包括：将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月，超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定，暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施，简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示，这些措施的目的，是要避免楼市“硬着陆”。　　然而，楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日，政府原计划有两幅新界土地推出拍卖，但当时市道疲弱，地产界人士普遍要求政府冻结卖地，结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施，包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元，希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户；提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000；免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的，就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计，仅此一项政府库房将少收190亿元。　　特区政府的一系列措施，对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显，政府的目的一方面是要稳住楼市，另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业，并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出：“如再让其（地产市场）暴跌，便会危及银行和港元，这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞，乃转而采取‘搞垮楼市，拖垮银行’的迂回策略，最后推翻联汇制，这一阴谋是相当毒辣的。”　　及至1998年8月，国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率，恒生指数于8月13日下试6600点的低位，股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫，进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此，特区政府前后动用1181亿元的外汇储备，积极入市干预，并成功击退国际炒家，稳定了股市。10月8日，行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布，政府将全力以赴稳定楼价。这时期，外部经济环境逐渐转趋稳定，美元由强转弱，美国联邦储备局宣布减息四分一厘，刺激恒生指数回升，香港地产市道终于逐渐稳定下来。　　1998年，香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示，该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约，累计达11万宗，涉及金额约3400亿元，分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅，显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年，香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35%至40%不等，比1997年第二季高峰期平均下跌约50%，已回落到1995年低潮时的水平。1998年，政府卖地收入仅122亿元，比1997年大幅减少7成。　　1999年4月，特区政府恢复卖地，在4月和6月的两次土地拍卖会上，所推出的地段均能以比市场预期高出两成的价格成交。到12月，政府推出1999年最后一次卖地，各大发展商出价谨慎，最后由长江实业以13.4亿元投得西九龙填海地段，平均每方尺楼面地价2759元，反映楼市前景仍未乐观。业内人士分析，香港地产业最困难的时期虽然已经过去，但真正反映金融风暴完结的楼市新一轮的升势，则仍未出现。　　2.3 大型地产发展商的减价促销战　　地价、楼价的节节大幅下挫，对拥有大量楼宇现货、期货以及大批地皮的地产发展商形成了沉重的财政压力，各大地产发展商惟有以减价及各种形式促销新楼盘，以减低持有量套现资金。结果，新楼盘的减价战成为这次地产危机中的一大特色。业内人士表示，其惨烈程度为近年所罕见。　　其实，早在1997年10月金融风暴骤至不久，地产发展商之间的减价战已经展开。11月底，会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天，突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销，结果一举清货，迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕，会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时，宣布以每方尺5888元的震撼低价，推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居，迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实，不但令同区楼价即时下跌，而且燃起了发展商之间的减价战火。　　1998年初农历新年后，香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位，引发1998年首轮减价战。当时，新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价，持货沉重的信和置业即时跟随，将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成，令呆滞的楼市转趋活跃。　　到5月，新地的晓峰园和长实的盈翠半岛对撼，将减价战推上高潮。当时，新地推出青衣晓峰园160多个单位，每方尺楼面售价为4280元，但随即遭到长实的截击，长实以比市价低两成的“超震撼价”——每方尺楼面4147元推出青衣机铁站上盖盈翠半岛对撼，结果造成轰动效应，开售当天已全部售罄1300个单位，而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击，将晓峰园售价大幅减少一成七，并委托地产代理大规模促销。结果发生晓峰园地产代理大批汇聚中区和记大厦门口，截击盈翠半岛买家的不愉快事件，要劳动长实副主席李泽钜致电新地副主席郭炳江投诉，由新地下令撤离。此后，地产代理因抢客而发生的争执屡见不鲜。　　继新地、长实相继低价促销新楼盘之后，香港各大地产发展商均先后加入减价行列，并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳，恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团；在大埔，新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼，而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战；在元朗，南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。　　各大发展商在减价促销的同时，还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时，首创息口保障计划，即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时，多出的利息由发展商承担，令买家对利息及供楼负担更有预算，免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时，推出“跌价两成补偿计划”，规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价，买家不用承担该差价，可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用，但以购入价两成为上限，条件是要求买家多付8%楼价，但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时，更推出“110%信心计划付款方法”，采取期权的概念以“包升值”来包装促销。　　在以往的很长一段时期中，香港的地产发展商在销售新楼盘上，似乎都有一定的默契，尽量避免“撞盘”，彼此之间轮流推销，秩序井然。然而，在是次地产危机中，有关游戏规则似乎已经被破坏，各大地产商争相出货，形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应，这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告，1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3.14万宗，涉及金额1199亿元，分别比1997年大幅上升五成二及下跌1%，反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时，有地产评论认为，减价战持续下去，势将令香港整体经济受到伤害，后果可能十分严重。　　3 地产业：香港经济的“寒暑表”　　亚洲金融风暴之后，香港地产业的发展前景受到了社会各界普遍的关注。　　长期以来，地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30年来的迅速发展，地产业已成为香港经济的重要支柱之一，在香港经济中具有举足轻重的作用，被誉为香港经济的“寒暑表”。〔7〕因此，地产业的平稳发展，符合香港经济的整体利益。　　3.1 地产业对香港GDP的贡献　　90年代中期，香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计，根据它的定义，地产业包括：（1）拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位，在统计期间相关的建造工程正积极展开，其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划，但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司，则不包括在内；（2）雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕　　根据这一定义，地产业包括3个行业，即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业，以及地产经纪及代理业。据统计，1996年地产业的营运机构单位共有8298个，就业人数64028人，比1987年分别增加101%和92%。其中，地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个，占总数的66%；以服务及租项收入和增加价值计算，该行业占整体地产业的63%和89%。从事地产保养管理服务的单位有439个，仅占总数的5.3%；但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个，占总数的29%。（见表6.5）由此可见，地产业中，以地产发展兼/或租赁业为主体，以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过，由于地产业经营的高度集中性，该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。　　近20年来，香港不论整体经济、个别产业或地产业本身，都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言，随着中国内地改革开放，香港工厂大规模北移，制造业在香港本地生产总值（GDP）中所占比重急速下跌，而服务业的比重则进一步增加，主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说，80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13.6%，其后在1984年低挫至6.4%，后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元，占香港GDP的比重回升到10.2%，这时期，地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。　　当然，这里指的仅仅是狭义的地产业，如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权，以及建造业加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比重，低则占21.7%，高则超过3成（见表6.6），成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的：“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕　　3.2 地产业对香港财政收入的重要性　　地产业对香港财政收入的贡献首先表现在卖地收入上。据统计，从1971/1972年度到1997/1998年度的27年间，香港政府的卖地收入累计高达2554.23亿元，在同期财政总收入中所占比重达13.5%。具体而言，卖地收入占财政总收入的比重在各年变化颇大，从70年代中期起逐年上升，到80年代初期达到高峰。1980/1981年度，卖地收入占财政总收入的比重一度高达35.6%，其比率如此之高，这在西方经济中比较罕见。进入过渡时期以后，由于卖地收入对半平分拨归港府和中英土地委员会辖下的土地基金，卖地收入在政府财政总收入的比重有所减少，但到1997/98年度又回升至23.4%。（见表6.7）除卖地收入外，香港政府还直接或间接地向土地、房屋征收多种税项，包括地税、物业买卖印花税、物业税、差饷，以及地产发展商的溢利税、利息率等。此外，港府还有物业及投资收入。据统计，从1994/1995年度至1998/1999年度的4年间，仅差饷和政府物业投资两项累积达386.81亿元，约占同期财政总收入的4.9%。（见表6.8）换言之，如果将卖地收入、差饷、政府物业及投资，以及其他各项相关收益加总，在政府财政总收入中所占比重估计平均达20%或以上。地产业成为政府财政收入的一个重要来源，成为香港实行低税制的基础，对香港财政收入的稳定具重要意义。　　诚然，香港政府在拓展土地方面所付出的成本亦相当大。其中，仅“土地和土木工程”一项开支即占港府财政总开支的5%至10%左右。〔10〕此外，港府公共服务支出中的“运输”和“水务”等项，每年耗资亦不菲，其中相当部分也与开拓土地、增加土地价值有关。业内人士认为，地产业的好坏，直接影响港府财政收支的平衡，并进而影响港府的财经政策，对香港社会经济的发展有特殊的作用。　　3.3 地产业对各行业的影响　　地产业对香港经济的各个主要行业都有重要影响。与地产业关系最密切的是建筑业，地产业兴旺必然带动建筑业的繁荣，而地产业的调整则首先影响建筑业的发展。如20世纪70年代中到80年代初，香港地产业持续兴旺，使建筑业也相应出现了长达8年的繁荣期，建筑开支从1975年的39.96亿元增加到1982年的247.87亿元，7年间增幅达5.2倍。然而，1982至1984年间地产业衰退，使建筑业陷入困境，开工地盘大幅减少，政府工程也因财政困难而收缩。1984年成为该业10年间首次出现衰退的年份。踏入过渡时期以后，地产市道复苏，建筑业再次获得迅速发展。1997年，建筑业的生产总值达731.39亿元，比1985年的120.38亿元增长了6倍。由此可见地产业与建筑业关系之密切。　　地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40.5%上升到51.4%。（见表6.9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。　　地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31.05%，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25.98%）、金融股（23.17%）、公用事业股（10.28%）、工业股（7.25%）以及酒店股（1.98%）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。　　地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。　　3.4 结束语：香港地产业的发展前景　　1950年代以来，在人口急剧膨胀、经济持续高速发展，社会对楼宇物业需求急切的历史背景下，香港地产业透过首创“分层出售、分期付款”的售楼制度、将地产公司上市集资、资产证券化等一系列制度性变革取得了迅速的发展。到90年代中后期，地产业不仅成为香港经济的重要产业之一，而且在整体经济中亦占有愈来愈重要的地位。这一时期，在种种特定历史因素的作用下，房地产市场供求严重失衡，地产物业已成为整个社会的一种看涨的金融投资以及投机工具，大量资金的涌入令地产“泡沫经济”逐渐形成。　　1997年香港回归后，新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标，用意是要增加房屋供应，实现地产市场的“软着陆”。然而，一场亚洲金融风暴袭来，股市连番暴跌，地产泡沫破灭，香港地产业的发展深受重创，市场的供求也逐步恢复平衡，“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景，未来一段时期内，地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景，然而，由于地产业在香港经济中所处的特殊地位，市场价格的持续大幅下跌，并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点，行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。　　总体而言，未来地产业的发展很有可能是平稳推进，正如长实集团主席李嘉诚在2000年初所说：“事实上，楼价现已稳定下来，经济好转，楼市就会一步步好起来。楼市随经济发展，向好是正常，但我向来强调，楼价大上大落，对任何人都是不好，最好是跟随通胀平稳发展，市民可以负担，发展商也有合理利润。楼价太高与市民的负担能力脱节，香港的竞争力必定受到削弱，整个社会都会有问题。以目前的楼价水平，是有一个安定的基础了，这是处于通缩阶段的情况。当经济发展重现通胀时，楼市也必然是向上发展。展望前景，可以乐观。”　　注释：　　〔1〕 董建华著：《共创香港新纪元——1997年施政报告》，1997年，第15页。　　〔2〕 香港消费者委员会著：《香港私人住宅物业市场：“安得广厦千万间？”》，1996年，第8页。　　〔3〕 香港政策研究所著：《特区房屋计划评估研究报告》，1998年，第2—3页。　　〔4〕 同〔2〕，第11页。　　〔5〕 黄星华著：《十年大计，建屋安民》，载香港《大公报》1998年6月28日。　　〔6〕 苏振显、吴恒广著：《亚洲金融风暴对香港物业市场的影响》，第2页。　　〔7〕 杨奇主编：《香港概论》，三联书店（香港）有限公司1990年版，第333页。　　〔8〕 见《香港地产活动回顾》，载香港政府统计处编：《香港统计月报》，1998年11月。　　〔9〕 林宝安著：《市场、政府与财团——香港房地产的特质与社会经济意义》，载高承恕、陈介玄主编：《香港：文明的延续与断裂？》，联经出版事业公司1997年版，第211页。　　〔10〕 乌兰木伦主编：《迈向21世纪的香港经济》，三联书店（香港）有限公司1997年版，第358页。　　〔11〕香港联合交易所编：《1997年股市资料》，第30页。　　地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售，分期付款”的售楼制度以后，金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要，地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中，房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后，随着地产业的迅速发展，金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计，从1992到1998年，建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元，其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升，从40.5%上升到51.4%。（见表6.9）由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气，楼价攀升，地产业对银行贷款需求就急剧增加，给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象，而一旦地产业调整，楼价大幅下跌，银行业就会出现大量呆、坏账，甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。　　地产业与香港股票市场的密切关系可概括为“股地拉扯”。自70年代初大量地产公司在香港股票市场上市以后，地产业便与股票市场紧密结合，形成地产业与股票市场互相扯动的特殊现象。根据1996年底股市资料，地产建筑股总市值为10793亿元，占股市总值34760亿元的31.05%，在各类股票中比重最高，远在综合企业股（25.98%）、金融股（23.17%）、公用事业股（10.28%）、工业股（7.25%）以及酒店股（1.98%）之上。〔11〕据仲量行估计，香港股市总值中，房地产价值约占八成。香港股市这种结构反映了地产业在香港经济中的重要地位。每当地产市道高涨，地产股价上升，便会带动整体股市向好，上市地产公司乘机通过发行新股、认股权证等方法集资拓展，进一步推高大市。相反，一旦地产市道不景，地产公司盈利就会下跌，股价下滑，就会拖低大市。这就是“股地拉扯”背后的原因。　　地产业透过与金融业、股票市场的密切关系，影响着香港经济的各个领域、各个环节，因此，它成为了香港经济的“寒暑表”。