为解决购房者和贷款机构的资金危机问题，美国政府推出了具有深远意义的两大举措。首先，建立了新的抵押贷款体系。在1932年，美国总统批准《住宅抵押贷款法》（HOLA），宣布由联邦政府为购房提供担保，形成提供长久性、低利率、分期还款方式运作的抵押市场。1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），宣布成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险。抵押贷款和国家担保解决了经济大萧条带来的支付能力断链问题，消费者的可支配收入变相增加，消费能力增强了。这以后，抵押贷款一路增长，抵押贷款占全部住宅贷款的比重从1945年的9.36%上升到1964年的92.18%。第二次金融革命是住房抵押贷款证券化。1970年代，美国利率大幅升高，这加剧了住房抵押市场的矛盾。利率提高使购房者还款付息的压力增大，而抵押贷款机构在利率波动下“短借长贷”，造成了利息损失和流动性问题，其资产变现能力和盈利能力大大下降，放款能力受到影响。1970年，美国成立一系列专门中介机构FannieMae、FreddieMac和GinnieMae，负责房地产抵押的证券化运作。FreddieMac为FHA的合规贷款以外的常规贷款提供担保，建立常规贷款的二级交易市场。1972年以后，FannieMae也开始购买常规贷款，住房抵押贷款二级市场范围进一步扩大。抵押贷款证券化对美国房地产的影响巨大。首先，它极大促进了住宅信贷的发展，解决抵押贷款的流动性、融资问题和风险控制问题。其次，它为住房市场提供大量资金，推动了房地产市场的活跃。其三，它使居民住房建设跟全球的资本市场结合为一体。其四，它能够在即使出现银行危机、商业银行信贷萎缩时，保证市场上仍能够有足够的资金流动。住房抵押贷款证券的发行，1984年是620亿美元，到2001年，已经发展到1.2万亿美元。在二级市场上融资的抵押贷款的比例从1984年的27%增长到2001年的59.3%，翻了一倍多！1950年时全美国的住房贷款余额为730亿美元，到1960年为2090亿，1970年为2890亿，但到了1981年则猛升为10037亿美元。1970年开始的房贷资产证券化使70年代的房贷余额新增2.47倍，从中可见金融创新对住房消费的促进作用。第三次金融革命是信息技术的应用。进入1990年代后期，信息技术对房地产金融的影响越来越大。二级市场开始实行电子交易，抵押贷款搬到网上发行。信息技术提高了信息的对称性，降低了房地产金融行业的交易成本，提高了房地产金融的运行效率。小公司效应：多样化生存如果说，规模化和金融化是当前美国房地产行业的主流，那么支流就是“小公司效应”。我们所说的“小公司效应”主要是指：第一，公司的核心能力存在于个人，而不是公司组织内部；第二，这一行业的比较优势很容易打败核心能力。现阶段的美国房地产行业仍然具有这种特征。大量小型企业存在是现阶段美国房地产行业的一个特点。2002年，在美国有超过7万家房地产发展商，其中绝大多数是小型企业，前五大发展商销售收入的市场份额只达到14%。之所以存在这么多小公司，一方面是需求层次的多样性和需求地域的广泛性使大型企业难以覆盖所有的消费者需求，从而给小企业留出了市场机会，另一方面，目前大型企业的资金实力和管理水平都还不足以支撑覆盖全部消费者需求的企业体系。此外，住宅开发企业相对稳定的赢利性给许多“游资”创造了机会，进入住宅开发进行投机操作，这也促使小公司进入房地产行业。从行业演变规律上讲，大多数小公司到了一定阶段注定要被淘汰出局。但是从房地产需求的多样性来看，那些抓住特定细分客户群的小公司将会活下来。总结美国房地产行业发展的三个趋势，可以发现一些规律性的启示：规模化的实质是做“大”，金融化的实质是做“快”，而在“小公司效应”消失以后，能够让小公司继续存在的理由是“多样化”。由此观中国房地产行业的发展，一样地，除了更大，更快，或者更多样化，似乎别无他途。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第23节 跨总统的事业《万科》周刊——美国房地产行业发展之政策变迁篇陈延年房地产是国民经济的重要产业，同时也影响政治稳定和社会公平层面，所以，即使在美国这样市场化程度很高的国家，政府对房地产的政策干预也不少。美国住房政策的出发点主要是面对中低收入家庭。自上世纪30年代以来，美国历届政府都很重视住房问题，其住房政策有过一系列的调整，但重点始终是确保中低收入家庭能够买得起房子。历数从罗斯福时代到克林顿时代的房地产行业政策，说房地产的发展是总统的事业似乎也并不为过。罗斯福与杜鲁门时代：从200万失房者到居者有其屋1929年至1933年，美国经济出现大萧条，都市中房屋建设减少了约90%，近200万户居民因无力偿还贷款而丧失住房产权，约1600家银行因无法回收贷款而破产。住房问题成为影响经济发展和社会稳定的一件大事。罗斯福政府看到问题的实质：一方面是居民的支付能力在下降，一方面是银行体系的信用失灵。解决问题的关键是打通两者之间的资金链，政府于是果断地引入抵押担保体系。罗斯福批准了《住宅抵押贷款法》（HOLA），该法规定由联邦政府提供担保，形成长久性、以分期还款方式运作的抵押市场；1934年，美国国会正式通过《国家住房法》（NHA），成立联邦住宅管理局（FHA）和联邦储蓄贷款保险公司（FSLIC），组建“互助抵押贷款保险基金”，对个人住房抵押贷款提供保险；1937年的《公共住宅法案》提出，设立联邦平民房屋建设署（USHA），以维持永久性的中央政府补贴。在1949年修订的《国家住房法》中，杜鲁门政府提出宏伟的目标：“为每一个美国家庭提供大方的、具有良好居住条件的住宅”。在经济复苏和房地产政策的刺激下，美国房地产行业进入一个快速发展的时期，住房需求远远大于住房供应，开工创新高，住房拥有率节节上升，从1950年的55%上升到1960年的61.9%。罗斯福和杜鲁门时代奠定了美国房地产政策的两大基石：第一，奠定了政府、金融机构、消费者和地产商的黄金四角关系。引入政府担保，既确保了金融机构的信用，又确保了向消费者提供资金的能力。分期还款方式使消费者有条件提前拥有合适的住房，需求被刺激起来，这大大推动了房地产行业的发展。第二，杜鲁门提出的目标与其说是政治口号，不如说房地产政策已开始成为美国政府调节经济发展的一个重要手段。从此后几十年的美国经济发展看，房地产对国民经济的推动作用日渐明显。肯尼迪与约翰逊时代：一切为了平等肯尼迪政府改变传统的帮助低收入人士的做法，提出由私人机构兴建并出租低收入家庭住房的设想，1961年制定第221（d）（3）条款的“低于市场水平利率”的贷款计划，鼓励私营金融机构按照比市场水平低的利率向租赁性住宅项目提供贷款，而将此抵押权按照正常的市场行情出售给联邦全国抵押协会，这两个合同之间的差额由联邦政府补贴。由于补贴数额庞大，政府财政收支很难平衡，1965年，约翰逊政府提出“租金增补”计划，将低收入家庭用于住房支出的比例限定在其收入的20%，其余租金部分的差额则由政府提供补助。1965年，联邦政府设立国家住宅和城市发展规划部，后来的许多住房计划都由此部门负责实施。这个部门的设立体现了联邦政府对公民住宅发展的重视。1968年，《平等住宅法》颁布，禁止在公共或私有住宅活动中从事一切与种族、肤色、宗教信仰和原居住国相关的歧视活动。在约翰逊总统指示下，同年出版了一份关于住宅质量和住宅所有权的咨文。无论是鼓励私人资金介入，政府补贴，设立管理部门，还是禁止各种歧视，这期间美国房地产政策的一条主线仍然是维护社会公平。尼克松与福特时代：开辟二级抵押市场1969年，尼克松上台之后，实施了第235条款的“自置居所计划”和第236条款的“租赁住宅计划”，但是收效甚微，公屋建设中断。1970年，国会通过《紧急住宅融资法案》，批准成立联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），协助FHLB下属的各储蓄与贷款协会开辟二级抵押市场。1974年出台《住房与社区发展法案》第8条款计划，替代原先的第235条款计划和第236条款计划，明确为低收入家庭交付租金提供信用担保。后来，福特提出“社区发展补助计划”（CDBG），将住房建设、都市重建和其他住房资助计划结合在一起，并将资金分配给各州和地方政府，旨在促进社区的发展。二级抵押市场和第8条款计划进一步推进了中低收入人群住房问题的解决，推动了社区化发展，给住宅产业注入新的活力，使行业发展在1972年出现了一个空前的高潮。里根与布什时代：减税，担保和信用证明进入里根时代，美国开始实行“新自由主义”经济政策。其中重要的政策措施包括：削减社会福利支出，解除政府部门对私人企业的管制，减税刺激投资。这在里根执政期间的房地产政策上得到一定体现。在福利支出方面，为了减少政府的财政压力，里根修订了第8条款计划，提高租客承担租金的标准(由家庭收入的25%增至30%)，并且降低政府确定的“公平市场租金”标准。但是，加快解决低收入家庭住房的政策并没有取消，里根的做法是从房地产企业入手解决问题。1987年，里根推行“低收入阶层住房税金信用计划”，为针对低收入人士提供住房项目的业主提供税收减免的优惠，政府每年为此计划提供了约30亿美元的财政补贴，使不少项目获得的税金减免达到可承担住宅项目成本的50%以上。布什政府出台了《国民可承担住宅法案》，一方面通过担保和信用证明方式为租客提供帮助，有效利用现存的住宅；另一方面，加强地方政府和地方非营利社区的开发机构在住宅建设中的作用。与前几个时期相比，里根和布什开始从直接补贴措施转向间接调控，事实上减免税收促进了房地产企业的发展，而信用证明等方式也减轻了联邦政府的资金压力。克林顿时代：接力棒传给地方政府克林顿改革了住房与城市发展部（HUD）的职能，在削减联邦政府对住房有关预算的同时，将执行住房计划的职能逐步转交到州和地方政府。把联邦政府的沉重财政负担转给地方政府分担，并综合应用多种政策组合推动住房消费。1995年，克林顿宣布公民住宅拥有率在2000年达到67.5%的战略目标。1997年宣布《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案（MAHRAA）》，这将涉及180万个住宅单位和440万人的利益，同时也为1999年以后逐步改革由FHA提供保险的抵押贷款体制创造条件。同时，联邦政府还新增45亿美元的资金用于支持在1998年到期的第8条款合约的更新。克林顿主政时代，保障中低收入群的房屋购买能力依然是政策重点。从行政管理和财政支持上，这一时期更重视地方政府的作用，而联邦政府则更加重视在宏观调控上的目标导向。总结美国大半个世纪以来的房地产政策特点，可以得出三个鲜明的结论：房地产政策始终是福利政策的重点内容。从罗斯福“新政”时期的公屋建设一直到克林顿的《多员家庭资助性住房改革及承受能力法案》，中低收入阶层的房屋购买承受能力始终是政策关注的核心。这是因为住宅状况最能体现一个社会的公平程度，无论今后美国房地产行业如何发展，政策如何演变，维护公平的居住权将始终是美国政府的一大政策重点。始终依靠金融杠杆保障房地产的稳定和活力。“大萧条”时期，罗斯福解决了资金链问题，开始建立政府、金融机构、消费者和房地产企业的黄金四角关系，肯尼迪提出了“低于市场水平利率”的贷款计划，尼克松时代开始建立二次抵押市场，布什向租客提供信用证明，克林顿改革抵押贷款体制——显示出美国政府对金融杠杆的运用逐步成熟。政府指导下较为有效的私人参与。美国是市场经济国家，所以历届政府始终重视鼓励私人机构参与住房建设与经营。美国政府不时地借助私人机构的力量，也不时地向房地产商提供各种政策支持。这与中国目前地产商与政府之间的关系形成了对照。从美国房地产行业的政策演变历程看，美国房地产行业从来不是一个纯市场运作的体系，美国政府对房地产行业一直进行强有力的干预和控制。房地产对中国的经济发展、政治稳定和社会公平的重要性只会比美国大，因此，中国政府对房地产的政策干预只会更强，房地产企业必须和政府并肩努力。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第24节 地产之未来战略盛会(1)《万科》周刊朱雪芬/整理以世纪伟人邓小平《关于建筑业和住宅问题的谈话》的发表为标志，中国住宅行业已经历了24个春秋的风雨，在此其中成长起来的房地产企业，以万科为例，实现了20个年头的稳健增长，积累了16年的住宅开发经验，从这个意义上讲，恰恰是这几个关键的时点构成本次20年企业峰会的时间坐标。这次盛会，无论是对新兴企业、还是地产企业来说，都是一个立足当前、展望未来的加油站。在9月23日的北京中国大饭店，地产界的重量级人物相继聚首水晶吊灯下，思想火花的碰撞闪现于一次次觥筹交错之中。战略，各有各精彩这一企业家和职业经理人群体在畅谈未来时，不约而同地将焦点集中于5－20年的战略筹划上，“战略”成为当次论坛使用频率最高的词。任志强（北京华远集团总裁）：因为大部分企业是国有出身，所以我们最主要是要让企业的发展战略适应环境背景。什么样的环境背景就有什么样的战略。让你公有化的时候，你就完全公有化；让你私有化的时候，你就完全私有化。我们是从1985年开始发展的，当时的主流是国有金融机构和公有制企业，也只有国有的开发公司才能占领整个市场，十年以后情况变化了，所以你得适应环境背景，这样才有可能让企业找准战略的脉搏，如果脱离环境背景，你就无法发展。林少斌（招商地产董事总经理）：招商地产也有二十年的历史了，但万科现在比我们做得大，我觉得我们未来二十年应该思考怎么样超常规发展，要保证跟在后面，跟得上，希望把青春期缩短。有的企业活了一百年，不见得比活十年的活得好，我在后面去追赶的话是没有问题的，要考虑如何超越，要有个目标来超越。郁亮（万科集团董事总经理）：战略这个词已经被用滥了，我更愿意谈未来十年的中长期规划，这样更合适一些。用一句话表达，万科在未来10年、20年将继续领跑中国地产行业。如果目前的发展势头能够持续，万科的雄心能够实现，过分的谦让是没有必要的。潘石屹（SOHO（中国）有限公司董事长）：我们的战略就是跟着跑。我一直有个困惑，就是不知道战略是什么。前两年有华尔街的投资银行非要问我们的战略是什么。给我讲了一大堆——打扫卫生的阿姨擦地，怎么擦，擦过来，擦过去，擦地也有战略。但到现在为止，我仍不知道战略是什么，我们的公司是一个很年轻的公司，希望跟着万科一起往前跑，盖更好的房子。尤其是少一点领导的批评。冯仑（万通集团董事局主席）：这个话题很有意思，如果一个公司有了十年、二十年历史后，有两种情况，一种就是回过头来总结经验、教训，来鼓励先进、提拔青年，这是一种姿态。另外一种姿态，继续领跑，再往前看。我想在这里的大部分企业都不到20年，所以看着20年的企业就想往前看，因为往前看就牵扯到战略问题。昨天我跟小潘参加一个网上路演，举过一个例子说明什么叫做战略，就是“天上人间”里在干什么，所有的女性都知道，但是大多数的女性都不会进去，因为她有信仰，所以不进去，而以更为体面的方式生活下去，她所选择的这种活法，久而久之就变成了战略。这就是说，信念决定了行为，行为预示着方向。所以，战略的差异实际上源自对现实生活判断的差异和价值观的差异。在这里的企业都相当优秀，而且是在中国地产方面能够昭示未来的一些企业，总之往未来说，别往回说。郁亮：冯仑给我安排的题目是谈未来，正好万科这段时间在研究未来发展规划方面的问题。我们发现，中国地产行业还是处于粗放型增长的年代，包括万科在内。为什么这么说呢？最突出的一点是这个行业赚钱比较容易，富豪榜里100个富豪有32个跟地产有关系。冯仑：但是有一本书叫《问题富豪》，其中不无调侃地谈到问题官员100个有70个跟地产有关。郁亮：说明这个行业牵涉的利益面很广，大家都有兴趣。这个行业过去是关系更重要。连海外的基金经理都问我们跟当地政府的关系如何，关系好就可以拿到地，关系不好就拿不到地。另外，因为市道好，不用下狠工夫也能赚到钱，有不少是赚地价的价差，因此这个行业跑马圈地是第一要素。这些因素使得整个行业还处于粗放阶段。未来如果还是粗放经营就会出问题，现在地产业已进入市场化的起点，情形有点类似1996年的中国彩电行业，当时彩电行业遇到了转折点，进入完全市场竞争的阶段。1982年以来，中国彩电行业突飞猛进，当年每个省除了西藏之外都有生产厂家获得了扶持，但是这么多年之后，那些厂家没有一个活下来。既然大家都来到市场化起点上，我想无论发展的大和小，其实都在同一起跑线上，能不能领跑未来，在于现在能不能建立面向未来的竞争优势。在充分市场化的竞争阶段，面向未来的竞争优势只有一个，就是对客户的把握能力，谁能更好地把握客户，谁就能赢得未来。任志强：在我理解中，战略是指一个企业管理者想怎么干，战略的方向来源于管理者。我们这些人可能比小潘年纪大一些，从小接受的教育就是毛泽东思想——以天下为己任，我们不干，谁干。文革时，一种是以天下为己任；另外一种是乌托邦的战略，只在局部做出改变。我属于后者，所以我们的战略是关注自己，只要比别人活得好就行。怎能让这个局部活得更好？在会议休息时，我和王石聊过，我们这代人经历的改革，就是怎样去钻政策的空子，推翻原来僵化的经济体制，但是又不能急，先找漏洞下手，再逐步改变，这是一个温和的变革。当企业找到了空子，就有更多的优势在市场中壮大。比如到华尔街上市，证监会要求层层审核，很多企业就通过境外注册，曲线上市。打了擦边球，就会有相应的规范，一个有利于企业发展的制度环境就在这层层博弈中逐渐产生。最近国有资产改革又成为了热点话题，这恰恰是企业从完全国有化转变成局部的非国有化或者大部分非国有化的进程。在现有背景下，企业更多是考虑如何克服制度束缚寻找生存的余地，然后才能说我比别人发展得更快、活得比别人更好。潘石屹：大家在谈未来，我是谈当下，谈今天，我们公司是建好今年的每一套房子，销售好今年的每一套房子。林少斌：思考一个企业长期的发展，对管理者来说尤其重要。想清楚20年后的事情确实有难度。我们现在做五年规划，希望把五年内的事情想清楚。我是职业经理人，就是要把五年的事情办好，像潘总说的把今年的房子盖好、卖好。我刚才提到100年的企业未必比10年的做得好，招商局130多年了，现在的规模也不大，招商地产这一块也不大。前一段有一篇文章叫《二十年公司：表面的胜利》，讲了中国一系列20年历史的公司，现在的辉煌看起来根基不够，20年后又会怎么样，分析了种种情况，很到位。万科走到今天能如此成功，也正是万科从一开始打下了很好的体制和机制基础。现在还有很多企业在讨论现代企业制度如何建立，公司治理结构如何合理，这在万科早已不是问题。万科做房地产以来，所有的土地都是从市场上获取的，他们的第一块地就是深圳第一次公开拍卖时拿下的，那时候我也参加了那次拍卖活动，记忆犹新。刚才郁亮说以往是一个粗放增长的年代，我觉得这个年代也特别重要，万科没有靠政府背景，没有靠垄断资源，一步一步地走了过来，表现相当出色。最近招商局提出我们的地产业务是不是发展得慢了些，有没有超常规发展的模式，能否快一些？其实跑得过快不是一件好事，奥运会110米跨栏比赛，刘翔是三步一跨，约翰逊是两步一跨，一下子就踏到跨栏摔倒了。怎么在稳健中求得快速的发展，这个问题很困扰我们。万科向美国公司看齐，我们也在找适合的标杆，看看以后的路怎么走。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第25节 地产之未来战略盛会(2)《万科》周刊向“气质优雅”靠拢中国的房地产商忙于盖房子、卖房子的时候，国外的地产商已经将目光转向金融业了。看到自己将来的发展方向，国内的房地产商也在思考如何向金融业靠拢。任志强：可以说20年以后我们这样的公司基本上就没了。美国发展到一定阶段以后，房地产商就变成了与金融相结合的不动产商，现在我们房地产商是什么概念？是不动产的前三个部分：土地、房屋加现金流，但是中国的房地产由于没有金融背景，或者没有金融支撑，就没有第四个——增值收益。我们把所有的房屋增值收益交给了业主，就是购房者，本来他的房子一平方米是7000块钱，现在是9000块钱，等于他多赚了2000块钱。现在买房人一平方米可以赚2000块钱。香港前七名地产商的收益相当一部分是增值收益，而通过建房、卖房直接取得的现金收益，在报表里大概不超过三分之一。他们仍能高速发展，原因之一就在于地产业务与资本市场相结合，开发功能已经转化成以持有为主，以开发为辅。可以预计，WTO后，中国会迎来金融业的高速发展期，境外银行和境外基金的参与，可能会让中国地产商更多地转移到金融行业来发展。我们和冯仑今年三月参观哥伦比亚大学，他们的房地产专业是归在金融科目下的；我们所接触的大部分美国地产商，老板谈的全是如何安排贷款，如何组合融资方式，计算投资回报率，这和我们现在的运营方式不是一个概念。房地产与金融结合的趋势不可逆转，单纯的房地产开发商会逐渐淡出，这是我们未来的格局。冯仑：前面都做前三段，以后都做后三段。最近成都市工商局关于广告管理出了一个规定，禁止在征婚启示上用“气质优雅”这四个字，气质优雅有误导，而且一见面很难说优雅，这个词不能量化，不准确。现在你说这个问题就是你给我描绘的未来“气质优雅”，但是我们不知道这个“优雅”怎么去追求。任志强：第一先得上市，第二从境外划点钱来。我想这是一个面向未来的起步，当发展到一定程度时，发展商可以留相当一部分的物业实现增值经营。冯仑：关于“气质优雅”，郁亮你怎么看？郁亮：任总谈的是好多年以后的情景，万科选择的标杆之一——美国普尔特公司就是专门做开发为主的。在现阶段把自己定位于不动产发展商是非常危险的，万科规模不大，如果把资金沉淀下去，投资回报率相对比较低的情况下就有很大风险。万科较早地进入了资本市场，这两年我们获得了30个亿的资金。有很多发展商问，你们怎么能够拿到那么多钱，有什么渠道。我的回答是你愿不愿意上场参加选美比赛。第一，你有没有自信心。第二，除了身材好还不够，还要气质好。一个企业除了透明度很高，还要有品牌。冯仑：你说的很像模特选拔——第一，气质优雅；第二，自信心；第三个身材好；最后要走得好。带着好多公司去按照名模的标准去做。郁亮：而且不能有绯闻。冯仑：对，这个模特不能成为茶余饭后老是被议论的人。牛文文（《中国企业家》主编）：刚才冯主席把整个气氛都调动起来了。我们能不能听一下他对未来的一个判断。冯仑：这是我特别愿意说的一个话题，不是说我多么有远见，因为我老困惑，现在大家都差不多，过去略有不同，只有未来应该是谁都爱说，其实都说不准，但是每个人心里永远都有未来，所以他才活着，如果他心里没有未来，那是不可能的。刚才小潘说的我们一直在研究怎么站在未来看今天，我一直在想这个事儿，在世界上怎么才能活得不累。其中有几种人不累，比如上帝不累，他老是盯着你，不用干活。信教的人不累，还有牛皮的人也不累，锦衣玉食的人更不累。最后就是婴儿不太累，因为他不知道累。在这种情况下我们总得想想怎样把企业做到不累的状态，这几种人都有一个特征，他们对未来的看法比我们更清楚。在信仰领域，神是从终极来看待一切的；在现实生活中，成熟的人比不成熟的人冷静，年纪大的人比年纪小的人成熟，伟大的人比普通的人更有定力。我们讲生存，上帝讲死亡；我们讲成功，伟大的人讲失败。我一直希望从企业的死亡研究起，然后回过头来再看看我们该怎么做。也就是说，从一个伟大企业的来时路来看看我们的发展方向，这样的话，我们的预期就比较清楚了，也不会过于慌张了，就像庄子一样，死了媳妇还唱歌，因为他知道人死是回归自然，并不值得悲伤。我最近几年一直在研究行业，研究很多企业的过去，通过这些来看我们的未来。我们留给未来什么犹如人的一生，企业也有自己的兴衰规律，当一家地产企业谢幕之时，他能给观众、给舞台留下些什么值得怀想的东西呢？冯仑：过去地产公司的特质描述叫机会导向、这个商业模式前提是预售市场，再加上两个链条，一个是银行的链条（钱链），一个是人际关系的链条（人链）。我希望万通是战略导向——核心价值观、公司治理、专业团队价值、持续增长，以及优质的产品和服务，我们希望跟以前的描述完全相反，这是我们现在做的决定。至于与泰达合作，只是按照这样一个方向改变的某一个环节，我希望这个环节只是开始，今后还会有一定的改变。潘石屹：我们在座的每个企业都有可能完蛋，因为每个人的生命都是短暂的，房地产的生命也是一样，发展商的生命也是一样，其实留下来的东西就是作品，是我们建的房子，可能留的时间比我们在世的时间要长一点。所以，我觉得把作品做得能够经得起历史的检验，能够经得起时间的检验，可能比我们每个人——房地产发展商，比我们每个公司——房地产开发公司要重要得多。任志强：都说一流的企业制定规则，二流的企业生产品牌，三流的企业生产市场，四流的企业生产产品，五流的可能就是生产半成品。现在最说不清楚的就是服务，服务也可能变成一流的，也可能变成二流的。发展商是高度统一的，既可能产生规则，也可能产生品牌，产生市场，产生产品。在这个模糊的过程中，最可能留下的是什么？作为一个企业来说，往往是企业的文化。大家都知道，维持生命最长的企业大概就是老字号，因为文化在中间起到一个贯通的作用，它能融合规则、品牌、市场、产品等等。如果企业要想生存，它必定有核心的文化，它可能会随着环境的变化而与时俱进，但核心不变，才能凝聚人心、维系企业的运转。郁亮：在过去20年里，我们所做的最重要的决策，就是从早期的多元化向专业化转型，我们坚持了下来，而且不受任何诱惑的影响，这是对万科影响至深的决定。未来十年，我们要走第二次专业化，这次的专业化是指我们所专注的领域要更专业，更优秀，同样会对未来十年的万科影响至深。外面的世界确实很精彩，如果我们把自身的一亩三分地做好，那也会很精彩。林少斌：大家的路都很不同，刚才任志强谈到地产金融化的趋势；郁亮说万科将专注于做开发，对招商而言，我们最大的障碍是资金、队伍建设和品牌塑造。美国地产的金融化历程并不长，也就十年的时间，但发展得很成熟，集资很容易，在国内融资投入的成本相当高，还款条件也很严。我们是国资背景，审批贷款会遇到政策倾斜等因素的影响，着眼于未来，我们也在研究金融化的发展路向，研究持有大量物业的风险和收益，防范金融危机那样的悲剧。曾鸣（长江商学院教授）：战略其实就是前瞻性、差异化和取舍。难的是企业怎样从挑战者成为领先者，成为领先者之后如何走的问题。像人生总有谢幕的一天那样，绝大部分企业不管曾经多么辉煌，最终总会走向衰落和死亡。换句话说，企业和企业家都有自己的宿命，像人生一样。企业家做的每一次选择都会直接影响未来，而越痛苦的选择越有意义，像刚才讲的万科过去20年最大的选择就是专业化。然后大家会追问为什么能坚持下来，看到诱惑时怎么办？这是在座的各位需要考虑的。潘石屹：国内的发展商最大的困惑是，走着走着就缺乏方向感了，交流和学习是必要的，一大批发展商聚在一起，比如今天在中国大饭店，比如明天在国贸。每家公司走的路都不一样，中国的发展商好比天上的飞鸟，第一只飞上去了，第二只肯定不是同样的轨迹，只有凭着对周围的判断，什么地方有上升的气流，就往那个方向飞。全球很多企业都盯着天上高飞的鸟，比如GE，但成功者寥寥，简单的摹仿无法超越自己。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第26节 工业化住宅的价值定位《万科》周刊陈延年从历史角度看，我们在哪里？从客户角度看，谁为工业化住宅买单？从价值角度看，客户愿意为什么付钱？这是中国工业化住宅先驱者必须首先回答的三个根本问题。工业化住宅历史美国的工业化住宅是在1930年起步的，最初作为车房的一个分枝业务而存在，主要是为选择迁移/移动生活方式的人提供一个住所。而工业化住宅的兴起主要是在二战之后。20世纪50年代，欧洲一些国家掀起住宅工业化高潮，60年代遍及欧洲各国，并扩展到美国、加拿大、日本等经济发达国家。从总体上看，发达国家工业化住宅经历了从追求数量为主到追求质量为主的转变。从二战以后到20世纪70年代，主要以追求数量为主。当时有两大问题亟待解决，一是二战造成的“房荒”问题，二是当时建筑技术人员和熟练工人十分短缺，各国主要通过住宅的工业化大幅度提高房屋建造能力和建造速度。法国1945年住宅建筑能力为8万套，但实际需建造20-25万套，推行住宅工业化后，到20世纪70年代建造能力已达到40万套左右，基本解决了住宅有无的问题。日本从20世纪60年代发展住宅工业化，住宅建造量从20世纪50年代上半期的30万户，提高到20世纪60年代上半期的80万户，60年代下半期又提高到130万户，到1968年已达到每家一套住房的水平。从1970年－1980年开始，住宅工业化的重点转向质量。第一轮住宅工业化热潮产生了一些负面问题，比如建筑物呆板单调，规划、设计、施工质量较差，配套不完备，忽视环境保护等。更重要的是消费者的需求水平进一步提升。第二轮住宅工业化针对这些问题进行了调整，发展更加全面。瑞典在1960年－1975年实施了“百万套住房计划”以后，逐步对过去“过分掠夺性”开发建设和对居住环境问题的忽视进行补救和更新改造。德国从1970年开始强调住宅配套建设，一是房屋内的浴室、电炊、冰箱、集中供热的配套，二是在居住区配套建设商店、幼儿园等服务设施。在法国，从1980年开始，针对过去住区选点不当，功能单一，缺少公共设施，不适合老龄人居住等问题，进行了大规模住区改造。进入1990年以后，发达国家的工业化住宅的内涵更加丰富，开始追逐个性、科技、健康、舒适、环保及信息化等概念。由于历史背景的不同，各国的发展道路呈现不同的特点。从主导力量上看，欧洲、日本和前苏联体现了较强的政府导向。无论在工业化标准制定、投资、制造上，政府都扮演很重要的角色。比较突出的是瑞典，该国曾在1960-1975年实施了著名的“百万套住房计划”。而美国则体现出企业自由发展的固有特点，政府只是在工业化标准制定及宏观调控上起一定作用。从制造方式上看，欧洲走的是大规模工业化预制装配道路，建造了大量住宅，形成了一个完整的、标准化的、系列化的建筑住宅体系。前苏联、东欧和英法等国家在20世纪五、六十年代形成了装配式大板住宅建筑体系。而美国则注重于住宅的个性化、多样化。美国住宅多建于郊区，以低层木结构为主，用户按照样本或自己满意的方案设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购所需的材料、构件、部品，委托承包商建造。谁为工业化住宅买单？在美国，工业化住宅一直以来的主要购买者是低收入人群。在全美范围内工业化住宅分布特点如下：南方55%、西部19%、中西部18%、东北部9%。这些区域的共同特点是：低收入家庭、移民和退休人员比例大。在低收入人群的购房者中，23%来自于工业化住宅，南部地区这一比例超过30%，郊区高达35%；在南部农村地区的特别低收入家庭，有63%的家庭购买这种住宅。对于低收入家庭来说，通过租用土地而自己拥有一套工业化住宅与租住一套公寓相比，前者是明智的选择。因为，这样可以花同样多的钱拥有更大的居住空间和草地。另外，与现场修建的住宅购买者相比，工业化住宅的购买者年龄分布呈现向两端分布的态势：年轻的人群比现场修建住宅购买者更年轻，年长的则更年长。一般而言，这两类人相对于中间年龄段的人群，其经济状况也要差一些。客户愿意为什么付钱？美国的工业化住宅是从房车发展而来的，所以形象一直不太好。其在美国人心中的感觉大多是：低档的、破旧的住宅，其居民大多是贫穷的、老弱的、少数民族或移民。更糟糕的是，由于社会的偏见（对低收入家庭等），大多数美国的地方政府都对这种住宅群的分布有多种限制，工业化住宅在选取土地时就很难进入“主流社会”的土地使用地域（城市里或市郊较好的位置），这更强化了人们对这种产品的心理定位，其居住者也难以享受到其他住宅居住者一样的权益。为了摆脱“低等”、“廉价”形象，工业化住宅努力求变。首先是在质量和美观上下功夫，以使之符合房地产的普通标准。美国工业化住宅已经逐渐摆脱传统的火柴盒式的外观，与普通建设的住宅（site-built）的外观特点已非常相似。其次是结构和品种调整。工业化住宅中的低端产品——活动房屋从1998年的最高峰——占总开工数的23%——373,000套，下降至2001年的10%——185，000套。而中高端产品——预制化生产住宅的产量则由1990年早期的60，000套增加到2002年的80，000套，而其占工业化生产的比例也由1990年早期的16%增加为2002年的30%－40%。第三，努力增加消费者参与和体验。一个例子是组装式住宅的兴起。组装式住宅一般为单层建筑，面积、式样、外观和内部布局各不相同，消费者可以选择已设计定型产品，也可以根据自己的爱好对设计进行修改，对定型设计也可以根据自己的意愿增加或减少项目，体现出了以消费者为中心的住宅消费理念。经过不断的努力，目前，工厂化生产的住宅用户对住宅的满意程度开始接近普通建设的住宅（site-built）用户，2001年满意度超过了65%。我们的前提是什么？比照发达国家，尤其是美国住宅工业化的经验，中国工业化住宅的先驱者应当引以为鉴：第一，我们在哪里？处于现阶段，我们如何作出选择？数量和质量，哪个应该优先？是先规范、后发展，还是先发展、后规范？选择政府主导，还是企业主导？采用大规模预制，还是个性化定制？发达国家发展工业化住宅的一个背景是建筑劳动力的匮乏，而我国则劳动力过剩，这个问题要如何解决？第二，谁愿意为工业化住宅买单？进一步追问：这个消费群的规模足够大吗？在经济上，这个消费群能够为工业化住宅的先驱提供足够的经济利润吗？如果最初的消费能力不能弥补先期成本投入，先驱者靠什么维持到盈利的曙光乍现？第三，客户愿意为什么付钱？或者反过来说，我们用什么样的定位来吸引客户？我们在推广工业化住宅概念的时候，不要只盯着大众化普及的美好前景，而忽视产品价值和品牌价值的塑造。在宣传上加上一些科技、环保、健康的噱头虽然带一点自卖自夸的味道，但这有助于在消费者心目中为新兴工业化住宅留下良好印象，对整个行业的高起点发展会有所助益。一切先驱者必须先搞清楚当前所处的发展阶段，必须确定未来的发展路径，必须了解客户是谁，必须找准自身的价值定位。一句话：中国工业化住宅发展的首要任务是搞清前提！[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第27节 利率松绑刺激房价神经《万科》周刊冀志罡最近两大事件，足以震动2004年的房地产界，也让各方对于房地产的关注达至前所未有的高点。这两件事，一是“房地产泡沫论”的舌战笔伐，二是人民币利率上调（俗称“加息”），使外间对明年房地产形势的判断忽感扑朔迷离起来。房地产的加息之困此次加息幅度轻微，五年以上商业按揭贷款利率仅提高0.27个百分点，这样的加息幅度，静态来看，不会对房地产需求造成任何实质性影响。有关的测算表明，购房者月供负担仅增加几十元，几乎可以忽略不计。而对于开发商来说，由此增加的财务成本也微乎其微——获得贷款的难易程度才是最值得关心的问题，增加一丁点利率支出是无关宏旨的。但动态来看，情况就会有点不同。人们普遍意识到，这次加息只是一系列加息的第一次，尤其是加息幅度很小，有试探市场的意味，那么其后的加息，一定会陆续到来。由此，开发商的理性选择将是放慢开发步伐，以免资金链绷得过紧。而购房者将不得不在自己的财务安排中留出更多的余地，以免利息升高导致月供不堪重负。加息预期——而不是加息本身——才是利率变动真正影响房地产的地方。由于人们会预先地将未来的加息反映在今天的行为中，从而在今天看来，许多行为就显得有点神经过敏。加息甫一宣布，银行门口就排起了长队，提前还房贷的，定期存款转存的，很多人可能根本来不及计算，这样到底能省几个钱。加息不过如此。既使明年再加几次，也不可能产生什么实质性影响了。况且，总的加息幅度看不出会达到很高的程度。一般认为会在一个百分点左右。这个幅度的利率提升，不会对财务成本产生多大的压力。简单地测算，对按揭月供的影响不超过10%，只会对需求造成轻微的压力。加息对房地产行业的影响是很微妙的。一方面，开发商放慢开发，会导致市场供应减少；另一方面，购房者按揭负担提高，又会压制市场需求。两者合并来看，很难说哪一个影响更大，无法断定房价波动的天平会向哪一个方向倾斜。在成熟市场，房地产价格对利率是非常敏感的，因为那里有成熟的金融市场，投资手段非常多，无论是通胀还是通缩，专业的资产管理人员都会适时地做出反应，合理地配置资产。例如，一旦中央银行释放出银根放松的信号，房地产就会比国债更有吸引力。此外，在发达国家，房地产的流动性也相对较好，二手房是房地产市场的主要交易品种，人们可以随时买进卖出，市场价格具有较高的敏感性。而在中国，房地产市场主要是交易一手房，流动性不够好，价值发现的功能也不能充分发挥。换言之，我们不容易观察房价到底是升了还是降了。泡沫在何处？关于房地产泡沫的炒作已持续经年，公众对于房地产价格下跌的期望也越来越高。在这个问题上，媚俗的新闻媒体又一次误导了公众。严格说来，“泡沫”只是一种形象的描述和比喻，在经济学的辞典里并没有泡沫这个词。人们在通常意义上所理解的泡沫有两重含义，一是价格偏高，二是投资过度。人们约定俗成地使用这个词，却没有料到，价格偏高与开发投资过度本身就是一对矛盾。如果房地产开发投资过度，那么房地产就应该是供过于求的，而供过于求的东西是应该价格下跌的；如果房地产价格偏高，那么就只能证明房地产供应不足，而不是投资过度。在成熟的房地产市场，例如1997年前的香港，之所以发生严重的房地产泡沫，主要是因为香港人多地狭，缺乏新增供应量，大量资金的流入就不可避免地抬高了房价。理解了这一点，就不难明白，中国房地产市场是没有泡沫的。中国的房地产是增量市场，所谓房地产价格是指新建商品房的价格，而新建商品房是没有价格可比性的。如果同一套房子，在周边环境与市政配套没有发生根本变化的情况下，价格出现了上涨，也就是转手交易的价格越来越高，那么我们可以说，这是房价涨了；但如果今年建成的房子比去年建成的价格高了，我们就无从知道，价格到底是涨了还是跌了。一句话，房地产泡沫只能在二手房市场上观察到，在一手房市场是观察不到的。事实上，除了去年下半年和今年上半年部分地区（主要是上海和杭州）的二手房出现较大涨幅外，在全国大部分地区，二手房价格不仅没有出现上涨，许多甚至还是下跌的。而就是在上海和杭州，二手房的大幅飙升也不过持续了不到一年。回顾香港和日本的房地产泡沫史，没有发现一年之内上涨几十个百分点就能形成严重泡沫的。有人期望利率升高能够击破“房地产泡沫”。这是高估了加息的作用。在发达国家的房地产市场上，利率提高的确有可能使房地产泡沫破灭。但这有个前提，就是房地产的确存在泡沫，否则破灭一说从何而来？况且，就算房价真的上涨了，也未必就一定是泡沫。上海房价在2003年出现了较大的涨幅，但在我看来，那不能说完全是泡沫，而是部分地带有补涨的性质，因为以上海的经济地位和经济实力，过去的房价显然是偏低的。人们还喜欢用房价收入比来证明房地产有泡沫，这是低级错误。房价收入比只是一个经验性数据，逻辑上并不能成为严格的标准。所谓房价收入比的国际惯例根本不存在，这就好比四川人的辣椒摄入量远远大于全国平均水平，但你不能说四川存在“辣椒泡沫”一样。各国土地的稀缺程度相差很大，一国之内往往也不尽相同，地租水平完全不可比，又何来房价收入比的国际惯例呢？更何况，国内有灰色收入的人群普遍存在，使居民收入的统计数据失真，准确地加算房价收入比本身就是不可能的。用房价收入比来证明房价偏高，只能说是没话找话。有意思的是，两年来不断高唱“房地产泡沫论”的摩根士丹利，其房地产投资部门却反其道而行之，在上海大量收购房地产。那么谢国忠的“泡沫论”，到底是表明了研发部门与投资部门的分歧，还是另有所图？加息之后房价必升得出这一结论，主要基于以下几点理由。一是加息之后，过大的利差并没有减小，相反还有继续扩大的迹象，因为贷款利率是向上浮动的，而存款利率却是向下浮动，所以未来变动的趋势，必然是利差继续扩大。加上20%的利息税，对于存款人来说，理性的选择就是将银行存款取出来，更多地用于投资。而在国内，除了房地产，尚缺乏更好的投资工具。二是利率虽然提高了，汇率却没有松动的迹象，而只要汇率不动，通货膨胀率就会继续存在。在通胀预期下，人们会更多地将货币资产转为实物资产，而房地产显然是其中最好的选择。可以断定，只要汇率不做调整，或调整幅度太小，房价就会在通胀预期的推动下加速上涨。但如果汇率能够调整到位，房价的上涨就会温和得多。三是相对货币政策来说，土地政策的变化对房地产影响更大。从去年下半年开始，中央在全国范围内进行了土地清查，并全面推行了城镇经营性用地的公开出让。这在短期内大大减少了土地供应量。目前房地产市场供应主要是依靠过去几年的土地储备，一旦这些储备用完，政府又不能向市场供应足量的土地，则地荒必然导致地价和房价的加速上涨。来自各地的信息表明，由于今年土地政策的影响，明年的房地产项目将大大减少。而供应减少必然导致价格上升。为什么公众对房价的怨言如此之多？这是个有趣的现象。不是说人们不应该反对涨价，任何时候，消费者都是不喜欢涨价的。问题是，当对房价的抱怨成为一个社会的主流舆论的时候，就需要思考，为什么房价会成为一个问题。民以居为安。既使在其他国家，华人也是比较喜欢买房子的一族。所以，一旦新建商品房价格越来越高，而旧房又实在看不上眼的时候，人们就会迁怒于房地产，直至将房地产送上道德的审判台，甚至不惜释放房价已经下跌的虚假信息，以此来满足公众的幻想。我决不掩饰对此现象的失望。市场现象只能理性地去看，理性地去分析，任何道德说教在这里都派不上用场。在我看来，普通人觉得买房有困难，主要原因不是房价太高，而是收入分配过于悬殊。这涉及到深层次的体制问题，但决不应该让房地产代人受过。随着中国经济的快速发展，土地租值的上升是必然的结果。同时，经过几年的高速发展，住宅产业的设计、规划和建筑水平都有了长足的进步，无论从哪个方面看，这都不是泡沫。除非中国经济突然遭受重大打击，否则房价将很难下跌。政府的房地产政策也进退失据。平抑房价的正确措施不是大建经济适用房，而是增加土地供应，从而扩大市场供应量。在任何市场上，只要供应增加，价格就一定会受到抑制。相反，如果政府大幅收紧土地供应，就会给市场造成“买房难”的印象，反而会助长房价的上涨。今年以来的房价加速上涨，就是相关土地政策调整的结果。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第28节 历史不会再现，但变革就在眼前《万科》周刊刘龙 梁洁从2003年9月开始，金融机构三次调高存款准备金率，由最初的6%提高到7.5%，其中资本金不足的金融机构提高到8%，调整幅度为25%和33%；2004年初央行计划贷款总额为2.6万亿，比2003年减少了11%。这一高一低明确表明银根已经开始紧缩。房地产行业也在银根紧缩中开始了新一轮的宏观调控：2003年6月，央行121文件要求房地产企业自有资金达到30%，严禁贷款购买土地，严禁对房地产开发商发放流动资金贷款；2003年8月的国务院18号文，在明确了房地产国民经济支柱产业的地位后，也再次强调加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款；2004年3月《房地产贷款风险管理指引》，强调房地产贷款风险管理，限制房地产贷款规模；同年4月，国务院通知提高房地产等行业的资本金比率至35%及以上。新一轮的宏观调控使得房地产企业资金更趋紧张，行业资金门槛的提高让很多人想起了十年前开始的宏观调控，以及其给中国经济和刚刚起步的房地产业带来的巨大冲击。更有甚者认为：空气中似乎已散发着1993年房地产釜底抽薪的残酷味道，历史的一幕惨剧将再次来临……历史会不会再现?让我们在现实与历史的比较中寻找答案……社会经济发生了深刻变革相对1993年，中国已由一个市场体制刚刚开始建立的社会迈向了全面的市场经济。房地产行业所处的宏观经济背景发生了巨大变化——一、社会经济的承受能力明显提高标志性事件之一是人均GDP由300美元上升到了1000美元，这不仅仅是简单的意味着居民购买能力的提升，更意味着消费结构的重大转变：住房、汽车等大件商品将成为新的消费热点；标志性事件之二是城市化水平达到了40.5％，提高了12.4个百分点。城市化进程的加快意味着城市人口的庞大需求增长，同时也意味着工业化开始向纵深发展，为产业结构的升级创造了有利条件。一系列变化使社会经济承受宏观调控的能力大大增强。二、民间投资开始扮演重要角色相对于1993年前后投资主要由国家主导，本轮的投资更多的表现出由政府和民间力量共同完成，民间投资占固定资产投资的比重已经由1993年的15.2%，上升到2004年第一季度的40%。投资主体的多元化使得宏观经济在国家调控中表现出更大的适应性。同时，民间投资的增多也在一定程度上反映了市场化的结果，意味着投资效率的提高。三、通货膨胀的情势大不相同1993年前后居民的消费价格指数高达8％，出现明显的通货膨胀现象；而本轮调控所面对的仅仅是通货膨胀的苗头，2004年一季度居民消费价格指数为2.8％。上一轮的通货膨胀一方面是因为市场闸门甫一放开，需求的洪流不可遏抑，另一方面也是因为生产能力无法满足当时激增的巨大需求。而在这一轮经济的快速增长中，经过多年的洗礼需求变得更加理性；同时刚刚迈出长期通货紧缩阶段的中国经济也不存在生产不足的问题，通货膨胀不会出现高涨的局面。房地产行业的整体运行状况获得了巨大改善行业发展的数据显示，目前的行业过热现象远没有上一轮显著。市场本身的运行状态也由10年前的投资带动变为需求拉动，由10年前薄弱的市场基础转变为逐步成熟的市场化，由10年前的个人需求不足变为现在个人成为需求的绝对主体……一、行业投资相对理性，并且有明显的需求支撑相对于1992、1993年房地产开发投资连续两年的超高水平增长，目前的房地产行业开发投资增幅则表现出明显的平稳增长的趋势；另一方面，从投资和需求的增长情况来看，1992、1993年，商品房销售金额的增长率远远低于投资增长率，需求不足和投资拉动的效果非常明显，而目前需求增长强于投资增长。形象的说：1993年前后的房地产需求和投资就象刚开始恋爱的年轻人，双方都澎湃而冲动；而现在房地产市场的需求和投资就像婚后的夫妻，经过了长期磨合而更加自然和默契。表现在商品房的价格上，则由1993年前后的大起大落变为目前的平稳增长。二、房地产行业的市场已经逐步建立1998年以前房地产市场的需求主要是通过福利分房途径加以解决,当时的商品化程度还很低，1993年进入商品流通渠道的房产仅有47%。1998年以后停止了住房的实物分配，逐渐取消了福利房，商品房市场才得以逐步确立和完善,目前商品房已经占到了所有房产的76.4%。商品化程度的提高意味着一个行业的市场正在建立,商品通过市场渠道流通意味着价格形成的供需机制开始发挥作用,而这一切表明在新一轮调控中，房地产行业通过市场配置资源的机制将更好的发挥作用，行业有能力更好的适应新的调控。三、个人购房已经成为商品房市场的主流1993年前后个人购买商品住宅还仅仅是少数人的选择，更有甚者是作为少数富人的投资选择，在所有商品房中，只有48.8％是个人购买的，这意味着所有房产中仅有不到1/4由个人通过商品市场购买得到，超过3/4的房产是通过福利分配和集体购买的方式加以消化。因此，当时的房地产市场有效个人需求明显不足，更多的是计划体制下的包产包销。而目前，个人购房已经是商品市场的绝对主流，这在一定程度上反映出目前市场的自发有效需求水平和竞争水平。房地产行业的抗风险能力也在个人需求的主导下得到明显增强。四、个人购房抵押贷款从无到有，并逐渐趋于理性个人购房抵押贷款从1997年开始经历了从无到有、到高涨、再到目前逐渐趋于理性的变化过程。个人购房的金融支持在1993年前后是缺失的，这也是当时个人有效需求或者说购买力不足的一个重要原因，目前的个人购房金融支持使得个人有效需求能够得到更加充分的满足。调控手段变得更加温和和有针对性本次调控的手段从目前来看主要还是从货币政策和行业政策加以控制，实行的是提高存款准备金率和差别存款准备金率，而上一轮宏观调控中，1993年两次生息，上升幅度达2.5个百分点，甚至在相当长时间存贷差为零。相对以往一刀切似的停止贷款，新的调控更注意对资金的流向控制，对行业的区分和对结构的调整。从调控对象来看，本次调控实行了重点行业重点对待，更加具有针对性。相对于1993年将房地产行业作为主要调控对象来看，目前的调控仅仅是将房地产行业作为钢铁、水泥、电解铝等行业的配角。历史不会再现现实与历史的比较回答了最初的问题——新一轮的宏观调控不会让行业的“冬天”再次来临。这是因为——社会经济基础发生的深刻变革，使得社会整体的抗风险能力得到加强，这为化解市场调整可能带来各种风险提供有力的保障；民间投资的活跃意味着市场自主性的增强，使市场主体能更有效的利用各种市场信号和手段应对可能出现的调整；同时国家的调控手段更加温和有针对性，使得经济和社会受到的影响也进一步减小。所有这一切保证了宏观经济在新一轮的调整中还将继续保持健康发展的态势，这为房地产行业的健康发展提供了最有利的保障。而从房地产行业整体运行状况的改善情况来看，我们更加有理由相信房地产行业不会在新一轮调整中出现大的波动：行业自身的市场运行机制得到确立并进一步完善，产品的商品化程度大幅提高，市场主体的个体化水平明显提升，个人需求获得了足够的金融支持，同时房地产行业的发展具备了明显的需求支撑……一切表明行业自身具备了应对宏观调控的能力。总之历史不会再重演，中国经济仍将保持健康快速的发展态势，房地产业的发展也不会出现大波动，但变革仍然不可避免……变革首当其冲发生在大企业中在新一轮的宏观调控下，房地产行业面临着两个矛盾：一是在土地出让的公示制度下，地价款规模和支付节奏要求提高，行业的资金需求在增大，但宏观调控下银根进一步紧缩，行业获得金融支持门槛在提高，因此对于房地产行业来讲，存在资金需求与供给的矛盾；另一方面，近几年房地产企业的平均资产负债率一直保持在75%左右的较高水平，而国务院4月份的规定要求项目资本金比例在35％及以上，使得房地产企业面临着融资与行业监管相冲突的矛盾。这些冲突与矛盾将使大企业首当其冲面临着变革的考验。因为，面对调控小企业可以变卖存货以解一时之急；实在不行抽身而去，即使不能全身而退，也还不至于陷入绝境，它们仍然可以在市场形势好转的时候寻机进入，并不真正需要做出变革。相对而言，大型企业不仅要考虑生存，更要考虑长期的发展；而要发展，就必须要变革。而且行业的最终变革也首先是通过大企业实现“优胜”，然后才是小企业的“劣汰”。一、大型房地产企业的合作和整合将更加深入随着银根的收紧和资金需求的增加，大型房地产企业的合作和整合将进一步深入。第一步表现在项目发展阶段的合作上，因为随着土地公示制度的深入实施，土地市场规范化监管力度的加强，购买土地对房地产企业的资金要求将越来越高，通过联合拿地一方面可以缓解资金压力，另一方面也可以形成竞价同盟：一个多月的时间内中海和信和联手在各地连续拿了三块地有力的证明了这一点。可以预见在未来的土地拍卖会上更多出现的是资金实力雄厚的企业联合体之间的竞争，而小企业和黑马将不复存在。并且随着调控的展开和深入，合作的步伐会进一步加快，同时合作的层面也会从项目发展逐步深入到房地产开发的各个环节：华远和SOHO有关尚都国际的转让，中远、华润、首创整合三元桥的发展理念，都是合作的不同表现形式；而万通和泰达的联姻某种意义上更是房地产企业合作和整合的一个标志性事件。二、多元化的房地产企业将逐步走向专业化道路多元化的房地产企业将必须面临专业化的选择，要么放弃房地产，要么房地产主营业务更加明确。促使一个企业多元化经营的原因可能很多，通过多角化获得不同领域的超额利润，减少经营中的风险；降低垂直分工和水平分工的牵制，减少交易成本等等……但是在资金收紧，各行业的利润空间都被压缩的情况下，多元化的企业必须面临着在哪一个行业更集中的发挥有限的资源优势，形成自己的竞争优势，从而使企业脱颖而出的选择。例如复地要突破自己的发展瓶颈就要在钢铁、医药和房地产等之间做出自己的选择。三、房地产行业内部的细分也将更加专业要使有限的资源更有效的形成公司的竞争优势，在房地产行业内部的细分上也将更加明确和专业，会出现针对不同产品、不同流程阶段进行产品开发和服务的专门化公司，例如像目前集中精力做大众主流住宅的万科，专门开发商业地产的万达，专门从事商务开发的万通等等，甚至还会出现专门经营土地的公司。行业将在新一轮调整中迎来新生！[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第29节 中国话现代民居《万科》周刊林大鸟后绿帽时代的高帽忽如一夜春风来，以“中式”为名的楼盘在中国的城市里高调盛开，气势夺人。北京观唐、易郡、运河岸上的院子、南京中国人家、西安群贤庄、成都清华坊、芙蓉古镇、广州清华坊、苏州寒舍、杭州颐景山庄、深圳第五园……一时间“冠盖云集，群贤毕至”。媒体恭逢其盛，也给这些楼盘添了许多名头：“纯中式建筑”、“院落”、“中国风”、“中国情结”等等。这些楼盘都宣称“中式”不仅仅停留在外立面形式、建筑符号，而是重现古典的东方生活方式和趣味，乃至寻求住宅理想的突破。“中式”时尚潮流的背景是什么？它们从何而来？它们绝非横空出世。20年来，在这片人类史上最大的建筑工地上，钢筋和水泥被挥霍着，其中各类新老建筑风格的尝试都不少见，中式建筑的尝试必然成为其中之一——也只是其中之一。在此之前，“中式”的尝试以新古典主义为代表，这次带有浓厚官方色彩的建筑艺术运动让全国各式各样的高楼大厦都戴上了一个大屋顶，俗称“绿帽子”。运动在北京西客站达到了顶峰。新古典主义的大屋顶因为形式单调、功能缺失甚至劳民伤财，遭人诟病颇多，又随着住宅房地产的兴起和住宅房地产开发的“国退民进”，终究无可避免地日渐式微。在庞大市场的培养下，民营开发商、设计师和消费者都先后体验了国外多种流派的建筑风格，在这种短暂的市场教育之后，“中式民居”作为市场需求的一种，自然而然地重新浮出水面。“中式民居”的本质是一种西式居住的探索、西方本位的艺术思考，它不是纯粹的古典，不是新古典主义的复兴，而是对新古典主义的一种否定，是新古典主义之后另寻出路的一种探索。另一方面，巨大的市场需求和建筑艺术的生命力，都会要求这个时代的建筑师与开发商努力探索民居的新形式。住宅作为产品和作为艺术品，都具有鲜明的地域性，凝聚和表现一时一地的文化，因此，住宅产业的逐渐成熟过程，也会是一个新民居不断自定义的过程。这种自定义可能更东，可能更西，可能更古，可能更新。而时下“中式民居”或者“民居洋务运动”，只是新民居自定义的诸多方向之一。“中式民居”的根源是市场需求，它没有官方的背景，没有行政指令指导的推动，它只能在市场的推动下，通过建筑师的点滴积累一步一步前进。这也注定了“中式民居”很难成为市场主流产品，更不可能是波澜壮阔的艺术运动。诸开发商有的偏高调，有的偏低调，但即使最高调的“中式民居”开发商，也有意避免“主义”、“运动”之类的大词，他们知道，在新古典主义的绿帽之后，这些楼盘不需要、也还配不上新的高帽。人民为什么需要中式民居人民为什么需要中式民居？为什么市场会有这种需求？不管是“火柴盒”、“筒子楼”还是新式的商品楼盘，都是一种西式住宅，它们构成了目前中国城市住宅的主流。在超越“实用，经济，美观”之后，人们要求更好、更丰富的居住形式。决定了中式民居市场需求的，是它与西式住宅在形式美感、生活方式、家庭伦理三方面要素的不同。形式美感可以这么说，日本是一个彻底西化的国家，却保留了纯粹的传统；中国没有保留纯粹的传统，却也没有彻底的西化。作为惟一延续至今的古文明，深厚得几近顽固的中华文化滋养了中国人的审美，这种“滋养”和“浸泡”以官方指定的形式存在，或经过通俗化以民俗形式存在，既广且深，使得中国人似乎天生就具备维持这种审美的力量。大多数中国人依然追求古典的审美，以古典的审美为至高的标准，虽然他们的身边已经找不到这样的环境和依据。这在中国人对古诗词的欣赏上表现得尤为强烈，同时他们对现代汉语诗歌（这是近代以来的一种西化形式）表现出强烈的抗拒。又比如，虽然普通中国人对国画与中国古乐已渐陌生，但国画与中国古乐受欢迎的程度仍然超过西方油画与古典音乐。比起现代化进程中在经济/物质层面上对西方的全盘投降，国人在文化/精神层面要更固执。这种审美倾向一样会延伸到住宅领域。住宅产品作为一种典型的物质与精神的结合体，西化的程度是很深的，但依然无法掩盖过中国人的审美本能。即使在纯粹的西式住宅中，中式家具和装饰也深受欢迎，甚至在高端市场占有很大份额。“中式民居”仅仅依靠“形式美感”上的差异性，就有可能占领一部分住宅市场。也就是说，即使新潮的“中式民居”并无法重现古典的东方生活方式和趣味，而仅仅是停留在外立面形式和建筑符号，它依然会有一定的市场。生活方式现代化过程中，在物质层面高度西化的同时，中国人的生活方式也随之西化，但依旧保留了相当多的传统内容。在西方基督教社会，宗教在生活中占据很重要的位置。而东方社会中大多数人不存在严格的宗教信仰，他们的生活没有上教堂这一项内容。反映到建筑上，传统的东方住宅往往把信仰的仪式感融入到居住空间中，住宅格局更加严肃。与信仰缺失相关的是风水文化，西式住宅中从居住舒适度考虑而设计的卧房内卫生间、落地窗，往往是东方风水的否定对象——诸如此类的细节不胜枚举，市场必定要求在“中式民居”的探索中解决这种矛盾。中国文化对公共空间的传统要求很低，在古村落中，公共空间只是聊备一格，比西方社区的要逼仄得多，许多公共空间的功能由私家院落来承担。在社交方面，中国人习惯三五知己的酬唱，至今不能习惯西式的社交，不习惯大规模的沙龙和酒会。另外，中国人对美食的孜孜以求也是西方人不可企及和难以理解的，家宴在美食过程中至高无上的位置也对居住空间提出很高的要求。住宅是一个容纳精神和灵魂的场所，凡此种种中西生活方式上的需求差异，均非正统西式住宅能满足。中国人发现自己难以完全适应西方生活方式的时候，他们在建筑细节中失落了，于是在西式居住的探索中借入自己传统的思考。“西式的围合做久了，慢慢地，想到了中式的院子。西式的亲地性概念做深了，慢慢地，转向了中式的地脉诉求”。如果要求一处住宅具备现代住宅的基本功能，又要满足以上所说种种东方生活方式的要求，它对空间、材料、设计和工程的要求是相当高的，必然会走上豪宅化的方向。把它放回市场的发展过程中看，目前市面上的“中式民居”，其实是住宅升级的一种形式，甚至是以中式之名，行豪宅之实——这其实是理所当然的，因为“中式民居”的范式只能是古代的高端住宅，须知生产力低下的时代的普通民居，一茅屋而已，几乎没有太多可供我们今天敬仰和参详之处。从这个角度说，如果今天的开发商能提高标准，放下身段，做出多层住宅形式的“中式民居”，就已经是很谨慎和很考验功力的了。家庭伦理建筑是固定的伦理。住宅中房子之间、空间之间的位置关系和体量比例，即是家庭伦理的物化形式。什么级别住什么房子，是中国传统伦理道德在建筑上的一种体现，这种定制可以夸张地上溯至周公时代，而到宋朝以后愈发有白纸黑字的严格约束。小到前厅后堂、两进三间的民居，大到旧北京城和紫禁城的二维空间序列，都清晰地表达那个社会的伦理关系。西方的家庭以个人为中心，东方的家庭以家族为中心，这使得东西方的城市、乡村乃至家居的结构都呈现出差异。近20年来，随着经济的发展，东方式的三代同堂、四世同堂慢慢在城市中消失，但成年人与老年父母两代人之间的联系和义务仍然远较西方人为多——在未来甚至有可能形成一种新型的、介于东西方传统之间的伦理关系，未来的“中式民居”应该兼顾三代同堂和独生子女三口之家两种伦理形式的居住，甚至要考虑西方社会很少见的血缘亲属之间的往来和共济性交际。此外，近代以来，儒家文化“五伦”中的“夫夫妇妇”早已被自由恋爱、女权运动和平等的婚姻制度冲得七零八落，代之以新型的夫妻关系，但“父父子子”的伦理要求被相对完整地保留了下来。在传统民居里，“父父子子”的建筑表现就是正院的正房和后照房、厢房之间的关系——而西式住宅完全不存在这样的设计，它抛弃仪式感，体现人情味，选择平等、亲近的尺度，力图填平两代人之间的鸿沟。如何融合中国与西方、古代与现代的文化与伦理，提供一种和谐的居住空间，留给“中式民居”建筑师的是巨大的挑战。ABC民居无论时下的“中式住宅”如何嘲笑竞争对手的中式设计仅仅停留在外立面，又如何标榜自己重现东方生活方式和趣味，现代“中式民居”仍然离不开西式住宅的本质——在可预见的未来，它也仍然是一种西式本质的住宅。从产品性质看，由市场需求推动的“中式民居”潮流是建立在西式住宅科学、舒适的基础上的探索，它的实质是西式住宅的东方改良。从艺术审美看，与其说“中式民居”潮流是中国经济强大导致的古典审美回归，不如说这是全球化背景下的中国审美；“中式民居”是站在现代艺术的立场回望和引入中国古典建筑风格，它是西式审美本位的，甚至更接近于一个中国题材的西方艺术作品。打一个比方，四合院只是“中式民居”的表哥，罗兰·巴特才是它的堂哥。正因为“中式民居”这种西式、现代的背景和实质，它注定难以回到纯粹的古典光芒，更不可能成为住宅市场的主流，从而主导未来住宅建筑的潮流。它注定是零敲碎打，注定是局部市场和边缘艺术。这是一个缓慢的探索消费者需求与艺术形式过程，它不具备在建筑艺术领域一呼天下应的效应，它的成功有待几代居住者的肯定而非一代观赏者的赞美。在讨论“中式民居”潮流的内涵时，我们想到了一个中性的词“ABC民居”，ABC的本意是AmericanBornChinese，意指在美国出生长大的华人。而如今市面上“中式民居”恰恰是在现代化背景和西方建筑语境中出生和成长的，是一种市场本位、西式住宅本位的中式民居。我们在此使用的“ABC民居”并无贬义或褒义，是一个中性的词。作为市场推动的民居风格潮流，它本身无须承担太高的建筑艺术理想——对于“中式民居”而言，理想更多体现在这种探索的行为过程中，体现在认认真真地研究“中式民居”的建筑符号，研究中国传统生活方式。“ABC民居”潮流的最终评判者，与市面上其他楼盘的一样——是市场，是居住者。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第30节 以中国之名，行豪宅之实《万科》周刊陈健ABC民居之所以能在我们的现实生活土壤中生根发芽，并逐步建立稳定的市场支撑，其根源在于中国人精神层面的有所保留。东西方的传统信仰、审美、社会结构迥异，在从19世纪开始的现代化进程中，中国受到来自西方的巨大冲击，在物质层面已几近投降，而其间几次运动也使得文化传习系统的某些环节遭到灾难性的摧毁，但精神层面上的某些东西始终顽强地存在并周期性回潮。住宅是一个容纳精神和灵魂的场所，住上了“工人新村”、“XX大院”的中国人终究发现，他们并不适应完全西式的生活方式，在繁衍纠缠的生活细节中，失落成了一种普遍却不致命的情感体验。院落·亲地·容积率所谓“中式民居”是一个太过宽泛的概念，中国风物庞杂，地区差异堪比欧洲各国之间的差异。从老北京尊卑秩序井然的四合院，到苏州移步见景的精致庭院，白墙青瓦如水墨般的皖南民居或是大理三坊一照壁融合边地异族风格的民居，都有其适应不同地域气候和人文特质的个性特征。共同之处则是以家族宗嗣为核心价值的围合庭院。家族宗嗣价值已经随着城市化进程和一胎化政策渐行破碎，虽底色仍在，却是现在中国人渴望而难以获得的。我们最大的国情乃是人多资源少，在城市边缘建动辄零点几、一点几容积率的低密度中式民居，断然不是为乡村居民（何况现在也没有了乡绅阶层）或是普通城市居民准备的，只能说是以中式住宅的名义，行豪宅之实。应这种需求而出现的新“中式民居”所满足的生活方式，并非完全因循传统。实际上，传统的民居建筑并不能满足现代中国人的居住需求，因此，ABC民居的设计师们就尽可能地糅合中国传统住宅和西方现代住宅的要求，即所谓“中式住宅的院落空间，西式住宅的居住空间”。对一部分人而言，中式住宅好就好在它的院子，不好则不好在它的房子，生活流线的组织和生活品质的组织还是要按西方的方法来进行，只要中式住宅的院落空间。这种亲地性趣味和对巨大空间的渴求，使得这种住宅注定只是少数人享用的产品。家庭空间与公共空间ABC民居对中国传统民居的学习大致有这么几个方法，一是最表层的标签模仿，比如制式门楼、花窗、带弧度的屋脊和瓦的使用。不同的ABC民居对此采取不同的做法，有的精益求精，有的则几乎完全忽略这些元素而更注重建筑布局的流线感。其次，借鉴中国传统住宅布局特点，大面积地使用前庭后院和天井等常见留白空间的设计，用高墙强调私密性和家庭核心单位的意义，使之体现出奢靡的传统空间感，但房间与房间的连接仍然比照西洋住宅紧密相连；第三，这类住宅大多建立在城郊结合带，占据了城市中难得一见的山水资源，有心的发展商则借用中国传统社会的地脉风水观，使建筑群组合符合传统认知。住宅间则多采用所谓街巷式布局——这已是较高层面的临摹。对逐渐成形的中产阶级来说，这样的封闭空间正好暗合了他们对大隐隐于市的向往。家庭结构的自得其乐对他们而言是一种理想状态，这与对墙外公共空间的渴求形成了极大的矛盾。传统步行的街巷在这里已经变成了汽车出入的地方，邻里的功能基本已经荡然无存。这也正是居住者们的矛盾写照：ABC民居的居住者仍然需要西式住宅定义的现代公共空间，需要热闹的城市公共场合，只是这个时段被放在了所谓BusinessTime，剩下的晚上则回归到充满中国风情的、隐秘的、自得其乐的“中式”之家。安闲是一种理想，但只能是部分可行，分时，分地，而且断裂。所谓院落人家，必有高墙。这跟西方开放且自豪的花园住宅全然不同。中国人对人的赞美，全在内敛和冷静，就算全世界的人都认为中国人最爱财最有财，我们仍然是以不言说财富为美德的。ABC民居在这里又一次显示了它的矛盾和悖论。富不可炫，财为可耻，但藏富于民的高墙大院却又揭露了此地无银的财富所在。而选择这里的人们也是一样的矛盾心情，既欣喜于财富的生长，又希望达到不动声色的境界，最终形成了这种矛盾的产物——ABC民居。风水不敌画意不过，从香港、东南亚回潮并势力大增已经年的风水文化在ABC民居中运用得并未如想像中的多。或许是因为风水“行为”已经广泛地渗透到中国的所有建筑市场，形成了一套即定的话语规则，并不独沽所谓中式建筑，也因为ABC民居本身脱不去的“洋务运动”嫌疑，它的建造者、购买者和居住者都不是纯粹的复古主义者，只贪慕这味道而不做信仰，所以风水文化并不过分影响这种产品的设计，它只是作为这个时代的通行规则自然地存在，并不触目。真正令ABC民居身价直上的原因在于其对山水资源的盘剥和占据。中国的山、中国的水甚至竹、梅、兰、菊，用西方的建筑语言表现始终是不伦不类。中国园林和水墨写意才是这种自然资源最渴求的境界。ABC民居在这种“得天独厚”的条件下，都不同程度地还原了传统闲适意味。这种资源的稀有性在钢筋水泥丛林的如今更令人侧目，进一步明证了被视为“市场补充产品”的ABC民居在资源占据中所处的高地。如果说，中国古代农村留存的精美高宅大院是既有文化又有土地财富的乡绅阶层对自身价值的一种对外宣言，那么，ABC民居也是其阶层表达自己生活价值的一个渠道。那么，ABC民居是否只能产出豪宅呢？直到目前仍然有存疑，以目前的市场来说，基本公认超过三层就不能叫“中式民居”了，事实上，两层住宅都很难做出中国味来，尤其对于干旱寒冷的北方来说。也许ABC民居的探索是对适合中国人居环境建设的一种先行模式，但这种摸索仍然是初级的、耗费和占用大量资源的，因而它始终昂贵，始终无法亲民。就东西方住宅理念与技术的结合而言，历史上有过一个被证明比较适应当时社会资源配置的产品，即旧上海的石库门里弄，这种不中不西的“洋务”平民住宅出现在十里洋场边上，迅速成为小资产阶级的栖身地，并极大地催生了这座城市亦中亦西的市民性格。在1949年后，由于人口的再度膨胀，这种建筑样式逐渐失去满足基本人居要求的功能。如何在新时期做出一眼就能看出中国味又符合现代生活需求、并且不占有超额资源的民居，将是房地产领域乃至全社会持续探讨的一个技术、文化、社会的综合难题。因此，并不广泛的市场、稀缺的资源和样式，可能造就价值最大化的住宅——这既是ABC民居的卖点所在，也是它的短板所在。它的价值是如此充满理想，却又在表达中处处遇到悖论，显然，它碰到了我们时代的普遍性问题：一扯上人文，谁都说不清是哪里来的传统。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第31节 从“对语”阅读路易斯·康《万科》周刊北北 北人从1907年开始，美国建筑师协会（AIA）每年都会颁发一次纪念金牌，用以表彰为世界建筑艺术做出过重要贡献的建筑师个人。曾经获得过此奖的有：托马斯·杰弗逊、弗兰克·赖特、路易斯·沙里文、贝聿铭、西萨·佩里，还有著名建筑大师密斯、勒·柯布西耶、理查德·福勒等等，以及里卡多·莱格瑞塔。由于这些大师为世界建筑历史留下了光辉的杰作，因此每个金质奖章获得者的名字被郑重地镌刻在华盛顿特区美国建筑师协会总部大厅的大理石墙面上。路易斯·康在1971年获得了此项殊荣，有评论认为，路易斯·康应当是这个时代的一位“建筑诗哲”。现代建筑师路易斯·康生于1901年。1905年，康的一家由波罗的海里加湾的爱沙尼亚的萨拉岛移民到美国。路易斯·康早年毕业于美国的宾夕法尼亚州大学，20世纪的20至30年代在费城执业。自1947年到1957年的十年间，路易斯·康担任过耶鲁大学教授，还曾是哈佛设计学院的一员。在现代设计领域内最具声望的哈佛设计学院里还有过其他很是著名的设计师，如贝聿铭、菲利普·约翰逊等。纵观整个现代建筑发展演变的历程，路易斯·康可以说是一位居于关键地位的人物，他以极为出色的建筑理论与实践对后现代主义的出现提供了重要的启迪思想，并且对现代建筑的推进与后现代主义思潮的兴起，都起到了承前启后的重要作用。众所周知，从M·格雷夫斯、P·埃森曼、C·摩尔到C·詹克斯等人基本上都是“后现代主义”建筑师，他们都喜欢理论思索与写作。除了要阐述自己的作品和思考，他们也十分喜欢解读他人，其中的C·詹克斯就是这样从柯布西耶与路易斯·康的作品解析入手的，受到不少思想启迪的詹克斯，在其《后现代建筑的语言》一书中讨论了不少现代建筑名师的各类型建筑设计，其中对于路易斯·康的建筑作品的解析与探讨就费了不少笔墨。同时，路易斯·康还是一位热衷于理论研究的学者。在他的理论当中，不但含有德意志古典哲学和浪漫主义哲学的根基，同时还汇合了现代主义的建筑观念，以及东方文化中的哲学思想，甚至也包含有中国的老庄学说。因此，在他的建筑理论表达之中，其言论常常像诗化语言一样充满着晦涩艰深的词句，令人十分费解，外国人翻译其文字时一定是极为艰难的事情。然而，他的理论和文字也确如诗境一般充满着隐喻力量，多义而又引人遐思。为什么呢？在康的设计哲学里，建筑自身的质决定着建筑设计与建造的实在方式。在设计Richards医学研究中心的时候，康对“检验”的意义进行了分析，并且提出在其中区别对待服务与被服务空间的概念；在设计印度管理学院的时候，康与“砖”有这样的对语：“砖自己就想成为拱！”在这儿，光线有表达自我和空间的权利，而巨形砖拱下的阴影就像眼睛在向外探视。路易斯·康曾经认为：光，是人间与神境相互对话的一种语言，并且是人性与神性共同显身具象化的领域。由康所设计的金贝尔美术馆也许可以为人们解读出康的建筑作品里所蕴含的“对话”情节。金贝尔美术馆位于美国德克萨斯州沃思堡的郊区，于1972年建成。该馆主要收藏19世纪的艺术作品与古代美术作品。在一个空旷而景色优美的公园之中，美术馆外部表现得有些峻峭，建筑的外观形象处理得娴静、简朴，自远处观望，其严肃的个性会给人以刻板的印象。康在此展现了其个人对于建筑材料的偏好：将混凝土柱和薄壳形拱顶结构裸露在外，而非承重墙则采用罗马灰华石及玻璃板，以满足不同空间和位置的采光要求。灰华石及玻璃板同混凝土之间没有过强的对比，所形成的空间质感近同，肌理混合为一。在这样做的同时，康也流露出对建筑所在地段的关注与尊重。路易斯·康认为，艺术作品应当在自然的光环境之中被欣赏，以便空间达到一种“人—美术—大自然”相互融合、彼此促动的环境效果。美术馆建筑物的外观严谨、对称，在内部，建筑上部为尺度较高大的半筒形式，并且采用了穹隆式天花，而采取这两种手法的目的是要将外部的自然光线自天顶引入室内。顶部起到自然光漫射入内的作用，呈现出空间的丰富性和新颖性。空间中充满活跃生机，光弥漫其间，连续的拱顶以相同的格调重复出现，构成空间主体的薄壳被采光中庭和可以灵活变动、拆换的展板所分隔。在九米多长的空间中行进，可以体味空间由光构成的序列，沿途还有一些横向交叉连通的空间，清水混凝土上的光起着空间引导的作用，光引发空间的节奏感，室内空间随着外部环境的变化而产生丰富的表情。这种以洗练、平易的方式去表现光空间的手法，表现出建筑师沉稳的设计理性。在金贝尔，康把自然光分为来自天空的光以及从内庭进入的光，前者生机盎然，以绿为属性。上世纪初，世界建筑领域进行过一场针对“现象学”的哲学运动，其主旨在于：研究对象是以研究者的直觉、回忆、判别、想像、经验等状态出现的，现象本身只能如此显现。路易斯·康便是这种现象学背景下的建筑师，他在设计中多依赖自身的感性论断，所以他的一些作品较难明白，但是在其建筑上体现了回归事物本身的原则。康经常这样问，“建筑物想成后者可使观者感受外部空间的变化，带有银之韵味，光源呈现出带状，空间形态已不再沉重。内庭中的各类植物及塑像、光线与景观共同构成了一种较为纯粹的背景。在这里，光可自以铝构件制成的曲面天顶和穹隆顶均衡地流进室内，艺术品不会直接受到影响。自然光线的自由进入使得美术馆的照明效果非同一般。路易斯·康的其它设计作品还有：耶鲁大学美术馆、Exeter图书馆、Salk学院、NormanFisher住宅等等。其建筑设计多以简洁、哲学化表达以及富有诗意而著称，同时也发展了建筑设计的现代性和纪念性品格，他的设计实践根植于现代主义建筑，并且为他那些诗句般的理论做了注解；而他的理论，似乎又为他的实践点染上神秘性。康的理念、思想与建筑风靡了以后的建筑学人，他的追随者有不少是各国建筑设计和建筑教育界的中坚分子，现代建筑理论家、建筑师文丘里等人就曾是以路易斯·康为首的费城学派主要成员，他的作品遍布北美、南亚和中东等地区。但是，路易斯·康也有寂寥之时，也许是其性格使然，从1948年起到1974年去世，康都是独自一人进行工作的。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第32节 回归LOHAS《万科》周刊傅志强LOHAS的全称是：LifestylesofHealthandSustainability，即“重视环境和健康，崇尚可持续发展的生活方式”。LOHAS是由美国社会学家PAULRAY及同事们经过15年的问卷调查，在1998年首先提出的新词汇。据统计，在西方社会现在已有约一亿多城市居民属于LOHAS一族，其产生的背景可以理解为是对高度发达的经济社会所带来的各种生活方式的一种反思。LOHAS强调现代与传统的有机结合。这种“创造新的文化、思想及生活方式”的现象，代表了一种时代的潮流，同时正在影响着社会、政治、文化、环境等各个层面，并可能成为新的社会发展动力。现代家庭越来越明显地出现由内向外、从生活走向社会的趋势。那么，现代人们的生活究竟希望怎样的住宅？今后的住宅会向什么方向发展呢？下面让我们来看一看LOHAS在住宅方面的一些提示。LOHAS在住宅方面的五个定义：1时间的积累和自我参与的可持续住宅建设（SustainableEconomy）。我们看到欧美的传统住宅为什么可以有百年以上的寿命，并且还能保持它的价值。其关键在于有不会被淘汰的外观，加上居住者对老住宅的不断整修而自然产生的爱心，并有不轻易改变原有居住环境的意识。在日本，传统的住宅也是在不断的更新中维持其生命力。从长远的观点来看，住宅作为一种社会的公共财产需要长年的社会积累。2可以自我控制的舒适环境（HealthyLifestyle）。充分利用自然能源及尽可能地节能，是近年全世界关心的问题。环境的理想状态是人们可以自由地控制室内的环境质量，在保证窗户的密闭性能、外墙的保温隔热的同时又希望能充分利用自然能源。事实上，个人对环境的舒适感觉各有不同，健康与节能的协调感觉非常重要，夏天使用凉席，冬天利用厚被都是人的身体对自然环境的一种自然顺应，过分依赖机械不应该是最好的选择。比如，人对自然的五感“光、色、温度、气味和声音”有着自然的感受，暖气与烹调的温度感觉，比起使用电器、炉火可能更贴近人的自然感觉。3单纯的构造与自然材料（Alternative Healthcare）。近年人们开始关心的另一个问题是，住宅室内所发生的各种化学物质对人体健康的影响。比起使用化学材料，人们对于自然材料有着一种天生的、心理上的安心感。比起利用电磁波的IH烹调器具，人们对于看得见的能源还是会给予更多的信赖感。便于维修的单纯的建筑构造和便于再利用的自然材料应该更容易被一般人所理解和接受。4预测5年、10年后的生活（PersonalDevelopment）。理想的住宅应该能够顺应家族的变化而改变内部的使用空间。比如，日本的传统住宅，在内墙分隔上习惯采用可开闭的轻质木隔墙“障子”和“襖”，内部空间可以自由变化。这种手法在现代住宅中仍被广泛使用。还有近年按照使用寿命的不同，把结构与内装修及设备加以分离（简称SI），这种手法可以理解为是对现代可持续住宅的一种实践。5形成人类相互共存的意识（EcologicalLifestyle）。随着社会——尤其是城市居住生活环境的不断变化，传统的人际关系也受到了前所未有的冲击。传统住宅从某种意义上说，在人与人、人与环境的关系上比较重视相互共存的意识。如今，个人隐私被过分重视，自我封闭的现象日趋严重。一种有意思的现象是，文明没有达到一定的程度，有些观念往往不容易改变。经济发达国家现在大力提倡的重视人与环境的共存、强调社会连带感的现象，可以理解为人类发展到现阶段的一种自然的回归。同样属于东方文化的日本社会在战后高速发展期的住宅建设，对传统的居住环境也在很大程度上采取简单的抛弃的方式，而事实证明是失败大于成功。进入20世纪90年代经济低潮以后，尤其在近年，一般的市民对LOHAS的“重视环境和健康，崇尚持续可能社会的生活方式”产生了很大的共鸣，同时，在建造、环境保护及自然能源的利用等技术方面也有了很大的进步。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第33节 建筑的永恒《万科》周刊贺承军历史上那些宏大而坚固的建筑残痕，试图宣示永恒的意义。但这一宣示是矛盾而富于反讽性的，因为即使是埃及金字塔这种体量庞大、造型稳定、结构牢固的纪念性建筑，仍然抵不住时间打磨。四千多年，就磨成这样，再磨四千年将会怎样？永恒，到底是以多少年作为底限？但在语言上，永恒或永久是有具体实用价值的。一个男人永远爱着一个女人，白头到老，就具有公认的永恒意义，即使他们死了，他们的永恒爱情，也通过精神与语言而传存。这种传存永久之道，即是人类精神通过神或上帝而取得意义。反观建筑，因为它是通过无生命的物质以有形的体块堆积而成，则尽管其有形的生命会长久于人的个体生命，但建筑在精神和语言上的永久性，要脆弱得多，也充满歧义。这是人类以自我主观为中心设计的语言座标上，对一切非人类生命的物体的刻意编排。永恒的建筑，是人类可以崇拜也可以贬废的东西，因为它是人工造物。人类以自身的需要，来定义建筑的永恒尺度。上世纪八十年代末，我大学毕业分配到湖南省建筑设计院工作，院里委派我和一位搞测绘的同事参加与天津大学的“湘西民居调查”合作项目。我们跋涉于湘黔交界处的崇山峻岭之间。数小时的山路上时有野兽出没而见不到人，偶尔遇到一座简陋的凉亭或稍有人工痕迹的路边泉台，或一块甚不起眼的“石敢当”咒语碑，我们都欣慰不已。人工造物之渺少而亲切，在大自然中却昭示着一种永恒意义。在大都市中，宏筑巨构的钢筋混凝土森林，尽管建筑语言喧嚣纷繁，人作为个体置身其间，反觉麻木而陌生。那种给人启示和惊喜的建筑甚为难求，精神的支点很难找到人造物与大自然间的合适交汇场所。永恒的概念，就在大规模的无差异的人工环境中丧失了。而世俗行政力量对永久性建筑与临时性建筑之限定，更加诡谲不定。以钢筋混凝土建筑的，我们的城市命名它是永久性建筑，而以木头、塑料、油毯和帆布为基本材料的，被称为临时窝棚。与大规模的城市巨构相比，木头、油毯造的房子实在太渺小了。但恰恰是这种所谓窝棚，在继续履行着人类建筑的基本功能：遮风避雨，提供安全的居所。而那些宏构巨厦、豪宅成为炫耀性的场所，很大程度上是满足人性的相对顽劣的那一面需求。只是现代哲学家们为这种顽劣性作了一番巧妙的修饰，将之披上“人类精神更高层次追求”那么一件外衣。在炫耀性的场景中，永恒之辞光经常闪耀，但永恒的真义已逐渐衰变。从居住者对居住场所的关切度考量，其实临时性窝棚凝聚了更深切的人性需求。这就是在城市贫民窟中每天都在发生着的人类故事。从墨西哥城到巴西利亚，从新德里到曼谷，从北京到广州，贫民窟被城市当作罪恶的渊薮；而从旧金山到纽约，贫民窟的场景已经好莱坞梦工厂制作，打扮成富于幻想与冒险的地方。贫民窟是暂时的，贫民窟是永久的。中国的城市边缘地带，以及与边缘地带紧密相连的广大乡村，贫民窟甚至成了“三农”问题中的重要部分。我常常站在城市豪宅与窝棚之间思索着这么一个问题：豪宅的居住者在幻想更换更大的豪宅，窝棚居住者想离开窝棚，两者之间有共同点吗？同一座城市的城市梦想是否包括了它们？那么，是谁在思考和追求城市的万年大计？没有任何人。可能，所谓万年大计，完全是个假问题。永恒建筑问题，已不存在于现代城市之中。如此说来，经典的城市美学可能面临根本危机：人类不能对假问题作出回答，而只能对现实的真问题作出思考。设想城市美学的永恒形式不可能，而应当赋予人类现实的追求以永恒性，这是人类语言的圈套，也是语言的基本归宿；永恒建筑存在于广义的语言之中，而不可能有任何具体的形式。这个思维之锁打开了，反而印证了另外一条真理：关注平民或贫民的建筑，那些形式存在短暂而意义深远的建筑，具有伦理上的永恒意义，而那些显现君主、教皇们意志的伟大建筑，形式上存在长久一些，却是一种虚假永恒性的显现。这就是当代中国建筑师们面临的最大困惑，由于往往求不到解，因而迷失在虚假的永恒之道上。[上一篇] [下一篇] [返回]Copyrights ? 2006 All rights reserved.白领2005: 优秀企业的文化和机制第34节 住在街上《万科》周刊德源以前我们是这样生活的：住在街上并且享受着街坊，享受着街道，享受着街市，似乎是很农耕的一种居住方式。不是吗？每当我们驱车经过村庄时，发现那里的人们就是不折不扣地这样度过每一天。上世纪80年代末，有了小区，围上围墙，立刻进化升级，这里一般是干部的专属住区，是城市平民做梦都不敢想的所在。小区，也就是小众的生活空间，讲的是地段的方便和矜贵，然后就是住家的身份、等级、资历，小区之小，可见一斑。小区代表了阶层生活的不同，是计划经济的居住体现，是福利分房的特殊福利。小区持续至1990年代末，社区兴起，精致的围墙、欧式的立面、花园、会所、泳池、步行街，不一而足，商品时代降临到住宅产品上，社区建设成为发展商比拼内力的大舞台。而将来，我们还要住在街上——说得好听点，是住在街区。从小区到社区，再到街区，不是文字游戏，而是居住进化论的真实体现。生活在小区缺乏真正的安全和舒适，生活在社区却又缺乏真正的繁华和交流。如果是一个太大的社区里，你又正好住在靠里的位置上，你很可能会一次又一次打消“出去走走”的美好念头，因为，走出社区需要花你10分钟时间——更可能的是，走出大门，就是另一个属于车辆而非属于行人的街道。夸张一点讲，这是另一种意义上的生活集中营。那么，住在街上的价值就显而易见了：一抬腿就是街道，有车来来去去，但是更有行人经过；街转角的小店是熟悉的档主，见面打个招呼；走去街对面的面包房买几件新出炉的面包，包起来带回家—— 一切都在步行几分钟里发生，简单却富有自由感。这就是住在街上的妙趣。人车分流刚刚成为许多社区争相标榜的物业价值，禁止陌生人进入生活区域也已经成为了社区保障居民人身财产安全的共同法则，住在街上岂不是要产生更多不安全因素，从而大大降低高尚物业的生活水准吗？正确的答案是：当下高尚物业的规划取向已经开始了OPEN化街区建设的全面探索，住在街上将会是未来最为重要的居住形式。无论从横向的世界还是从纵向的历史来看，住在街上往往是富人居住圈落的典型特征。远的不说，单说近代中国最典型的居住区，就是享誉海内外的天津五大道。五大道是上个世纪初的租界区，德国、俄国、意大利、英国、法国、西班牙等各国建筑风情在这里集中展现，并且与本土文化产生了相互的融合与借鉴，成就了一幅独特而沉静的生活画卷，尤其令后人叹服的是它对街道以及街区的尺度把控和气质营造。五大道上的街道尺度一般都保持在7米的宽度，街道两侧是树荫掩映的人行路，然后是花台花坛，再退后就是住家的围墙，一般高度在两米左右，高过人头顶不是很多。沿着围墙散步，相当清静惬意，围墙里面是建筑，一般最多是三四层的高度，不会给街道上的行人以任何的压抑感，且对土地的利用也很经济，保持了合理的建筑密度。局部有大量的连排住宅，独门独院的人家也大都相连在一起，自然形成了沿街道居住的邻里街坊。每家每户的门都朝向街道，称之为街门，而门内的院落有大有小，有的是前院，有的是后院，与外部连接紧密，同时也保持着私密独享的空间。这样构成的街区路网较密，更是大大便利了住户的出行与彼此交往。街道之间的交汇能够精雕出若干个小巧实用的街心公园，成为大家碰头的好地方。围墙之间的连接也绝没有简单处理成直角，而是花费心思变成了弧形的交汇，经过时，畅顺自然，视野无碍，有的转角又会开出几家店面，方便生活的同时，也是让人产生亲切感和交流感的街区符号。