现实的问题 1. 家庭分裂速度加快 人口年龄结构为前提引发的住房刚性需求在近几年内剧增。按统计局的数据，近几年我国城镇每年的新增家庭户数在快速增长。 1999~2003年间，每年城镇新增家庭比上年增加10万户左右，从1999年的 6 815 287户增 长为2003年的7 136 447户，每年约平均增长1.1%，5年时间新增家庭户数年仅扩大了32万户。 表6-1?我国1999~2003年城镇家庭户数增长率 年份 城镇家庭新增户数 增长率（%） 1999 6 815 287 2000 6 894 569 1.16 2001 6 961 290 0.96 2002 7 065 789 1.5 2003 7 136 447 1.0 但随着近几年家庭分裂加剧，2007年城镇家庭新增户数已超过了900万户，比上一个5年的平均新增户数扩大了6.5倍，年增近200万户，这是个近几年内仍会持续的特殊变化期。 但住房的年住宅竣工量仍维持在4亿~6亿平方米，年竣工的住房套数1999年为194.6万套，2003年为302.11万套，2007年约为460万套（包括经济适用房），远不能满足市场的需求。 2000~2007年，全国登记结婚的数量从每年848.5万对，扩大到每年945万对，增长超过11%。而离婚的数量则从121.3万对扩大到189.3万对，增长了56%。同样说明了家庭分裂速度的加剧，而总抚养比则从42.56%下降到37.42%了。尽管有些所谓的专家们并不承认这种分裂速度加快产生的住房刚性需求，认为购买力约束让这些需求无法实现。但这些新增的家庭绝没有睡在大街上，那么就至少要有这样多套住房来满足他们的基本生活，不管是建、买、租都要有个地方。无疑这其中相当多的一部分是通过购买商品房来解决的。北京2004~2007年新婚家庭的调查中，44%的家庭购买了一手商品房，当然还有家庭选择二手房和父母购新房换出来的旧房。 但至少这种住房需求会随着年龄结构和家庭分裂速度增长这个事实是不可否认的。 遗憾的是，中央的宏观调控只从房地产的投资增长过快考虑，而不从中国人口结构必然产生的巨大刚性需求考虑，没有充分地计算和估计出2003年之后这种家庭结构变化的加速，反而关紧了土地和银行信贷的两个闸门，造成了一面是人口结构产生的需求剧增，一面是土地严格控制下的抑制供给的局面。这一张一弛的对立，无疑会让房价在供不应求中暴涨。需求无法满足的焦虑自然也就转化为仇恨了。 虽然这个仇恨的脏水泼在了开发商身上，但根子却并不应由开发商负责。如果中央的调控政策充分地考虑了这个人口结构的变化，2003年开始适度扩大土地供给和支持扩大住房生产，也许就根本不会发生房价过快增长的一幕了。 2. 日益升高的更新换代需求 虽然有历史长达50年的福利实物分配，大多数人有房居住了，并通过房改购房的方式用较低的支出将其变成了私有财产，但这些早期建设的住房中标准低、配套差、面积小、户型不合理的占多数，已经无法适应人们日益提高的物质生活需求。 20世纪80年代的标准图纸中，一居室小于40平方米、二居室小于60平方米、三居室小于80平方米，100平方米以上的住房建设在20世纪80年代末和90年代初还要有高干和高知的指标，否则是无法通过规划审批的。 但这些只有20多年楼龄的房屋却早已无法满足现代生活。这些户型绝大多数是没有客厅，只有门厅、过道的设计；只好将居室变成起居室，看电视时常常是坐在床上；厨房平均4~6平方米，连冰箱也只能放在卧室里；厕所并不能当做卫生间，只好在厨房中洗衣洗脸。因此改善型需求与人口结构的矛盾并列，加大了刚性住房建设的需求。 1980年城镇户均建筑面积为57平方米。 1991~1995年，新建住房户均面积为79.1平方米。 1996~2000年，新建住房户均面积为94.3平方米。 2000~2005年，新建住房户均面积为110平方米左右。 而新建住宅的年生产量仅为总存量的4%左右，新建住房中大户型所占比重仍很低。北京市90平方米以下的住房占总量的85%以上，而100平方米以上的住房不到15%，可见改善型需求的潜在能力巨大。而美国在1950年的存量户型户均面积已达91.4平方米，1970年达到139.5平方米，1990年为193.4平方米，2000年为210.6平方米。中国2007年全部存量住房的中位数仅为68平方米，与美国的住房标准至少相差了70年以上的发展阶段。 这些改善型需求同样在房价的上涨中无法实现提高住房质量的愿望。 同样在改善型需求旺盛时，国家的调控政策本应该是降低二手房的交易税费，加速二手房的流通市场建设。民众在50年的工资分配制中缺少住房含量，本可以通过房屋的增值得到一些补偿，但连续多年的调控措施却是在二手房交易流通环节中，不断地强制性加征各种税费，并不断提高税率，交易税收从契约税上调比率开始，到个人所得税、土地增值税、营业税和印花税等。于是开发商再一次被当成了靶子。国家征收的税款似乎应由开发商在一手商品房的价格中给以补偿，否则这种改善型需求无法满足的责任就要由开发商来承担了。 尤其是第二套住房提高首付和贷款利率的政策，更是在改善型需求无法满足的怒火上浇了一桶油，对开发商的怨就变成了深深的恨。 但如果没有这些重税和融资成本的提高，没有土地与银行信贷闸门的关紧，以及因此造成的土地价格飞涨和供求关系严重的不平衡，又怎么会有改善型需求无法满足而产生的怒火呢？ 1998~2003年中国的房价并未发生暴涨式的变化。年均涨价幅度小于2.7%，商品房平均增长均为3.5%，而城镇同期的居民人均年收入和人均可支配收入（名义）增长速度分别为10.7%和9.3%，高于房价上涨的3倍多，说明房价收入比的差距是日益缩小的趋势。 表6-2?1996~2003年我国房价的变化 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 商品房价格 （元/m2） 1 806 1 997 2 063 2 053 2 112 2 170 2 250 2 379 商品住宅价格 （元/m2） 1 605 1 790 1 854 1 857 1 948 2 017 2 092 2 212 正是宏观调控政策的失当，才让房价在2004~2007年随地价占房价的比例不断提高过程中水涨船高。开发商不过是在政府从土地中获取了远远超过开发商利润数倍的利润之后，分了一杯羹而已。但最终，所有的消费者都将无法实现梦想的怒气撒在了开发商的头上，其实开发商只是在代人受过而已。 3. 住房制度的不公平 住房制度的不合理性，让更多的民众无法从财产性分配中获得低价的住房，却将更多的仇恨转向了市场。 传统的福利分房时，住房的面积受到了严格的控制，局长级的干部大约也只有120平方米的住房。而今那些利用经济适用房政策低价购买的公务员住房，局长级的住房面积已扩大到了180~240平方米。市场上的房价则与享受政策补贴的房价每平方米相差上万元，让当初的房改价优惠相比之下都差之千里了。表面看，当初约为市场价40%左右的房改价购房让业主占了巨大的便宜，而如今，享受经济适用房政策的购买价则与市场价相差了一倍多，再加上面积的扩大，自然收益颇多了。当更多的人（绝大多数家庭）既无法享受这种政府的补贴，又无法靠存量住房发财改善生活时，就用市场的商品房价格与经济适用房价格相比，并误认为这两个价格之间的差都是开发商的暴利，于是将所有对制度性腐败产生的怨恨也同时归罪到了开发商的头上。 似乎是开发商没有让这些家庭享受到制度性腐败的优惠一样。而制度并不是握在开发商的手中，哪怕是建设经济适用房或两限房的开发商也无权将房子卖给未经政府审批的任何家庭。 4. 特殊的家庭结构 第二次婴儿潮之后的计划生育政策让中国的家庭结构不同于世界任何国家，突显出4-2-1的阵容。抱孙子的传统习俗将子女的结婚与住房的责任转嫁到了父辈身上，而恰恰福利分房制度又让这些父母大多数有了安栖之处，可以在解决儿女住房的同时改善原有的居住环境与条件。 这种特殊的家庭结构改变了仅仅以子女收入计算购房可支付能力的状况，形成了父母购房、父母付首付、子女还贷的中国特色，或父母住新房、子女住旧房等多种形式，两个、三个家庭共同分摊购房负担的和谐情景。 从对2004年已购房人群的调查中发现，20~29岁的户主占34.1%，30~39岁的户主占34.4%，其他为40岁以上的家庭合计的购房比例。而2006年的购房人群调查中，北京、上海、广州、武汉、重庆的户主年龄中位数分别为41、44、33、37、36岁。2009年第一季度，北京的部分楼盘调查中90平方米以下小户型的购房群体中，35岁以下的人群占70%左右，平均房价为每平方米12 000~14 000元区间，远高于北京市平均房价。但大户型购房群体中年龄占比最大的是45岁以上的客户群体。 也许在其他国家关心房价的只是准备购房的群体，但中国城镇这种特殊的家庭结构会让几乎所有的家庭和群体都卷入房价的战争之中。尤其是以家庭分裂为诱因的主体大多是年轻人，他们既是网上评论的主体，也是媒体从业的主体，更是家庭中的宠儿和最爱。他们不但在社会上也在家庭中声音最大。于是局部的房价争议就变成了全社会的争议，并演变成了一种仇恨。 5. 身份的焦虑 "英伦才子"阿兰?德波顿写过一本书，书名就叫《身份的焦虑》。中国的经济在改革的浪潮推动下，一浪高过一浪，打破了改革之前几乎所有家庭生活平均化而无差别的格局。 初期曾身在国企的职工会看不起那些小商小贩和个体户，而当卖大碗茶的收入超过了官员与教授的收入时，人们的观念开始发生了变化。当国企职工下岗、干部下海之后，社会开始拉大了贫富差别。金融服务业的产生和民企的上市再一次引发了经济地震，《福布斯》的排行掀起了一阵阵波浪。让这个社会在改革开放中不断改变着评价的标准和身份的定义。数千人争夺一个公务员名额的招考，全民炒股的动员，商人排行榜与精英的选拔，超女和明星的价值提升，教授专家们的走穴，以及留学人员与海归，这一切都在改变着这个世界。可怕的并非是中国出了李彦宏、马云等精英，引发身份焦虑的不是每个人与 比尔?盖茨的对比，而是同龄人之间、同学之间、同事之间的生活与地位的变化，最熟悉的人群之间的对比。 由于评价体系的变化，人们已无法预测一个人的今天和明天，鲤鱼跳龙门的奇迹常常会在我们的身边发生。但人们无法知道某个人的财富时，却找到了一个平衡可见的标的物，那就是房子所代表的身份与地位。 名片是改革之后的新产物，也代表着一种身份。但更多的人已不再相信印在名片上的头衔，名片代表的只是联系方式。但一个人在熟悉的人群圈子中身住何处却是十分重要的。过去请亲朋好友去酒店大吃大喝的荣誉已被在家中招待的亲密所代替。社交更多的从公共场所向家庭转移，咖啡厅的见面远不如家中更温馨和私密了。 住房也不再仅仅是小两口建立新家庭的寓所，不再仅仅是改善居住条件，不再仅仅是维持再生产能力的基础，已在这个社会中升华为一种身份与地位的象征了。不仅仅是财富，更重要的是证明某人拥有私有财产，可以独立于社会的象征，一种不再寄人篱下的象征。 宁做"房奴"也不愿租房，正是这种身份焦虑的标准性体现！ 当全社会的城镇人均居住面积在不断增长时，并没有人睡在大街上，但人均居住面积在现实中的分配是不均衡的。于是有多有少、有苦有甜的差别会让许许多多并没有住在大街上的人们也会对没有单独拥有住房，没有拥有比别人更多、更好的住房而苦恼和焦虑。于是这种焦虑就转化为一种仇恨，似乎全社会未能"按需取酬"的责任在于开发商未能无偿地为每一个家庭送上一套大而好的住房，开发商似乎并没有勇敢地承担起实现共产主义的社会责任。 尤其是在政府强烈呼吁开发商要建小面积、低价位的商品房时，人们并不关注土地的成本与价格，并不关注市场的竞争和追求利润最大化的经济规律，而只关注房子的价格和自己是否能低价地轻松拥有能代表身份地位优越的住房。 遗憾的是，市场经济并不会从天上掉下美食而养更多的懒汉，仇恨也不会增加社会财富与个人财富。最终因身份的焦虑而转化的仇恨并不能让更多的人进入天堂，这个社会也不会在仇恨中进步。 6. 从羡慕到仇恨 如今30岁左右的人都没有经历过平均化、低工资、票证制的短缺经济，因此也不知道中国的贫富差别出现之前都处于同一个生活水平。当他们开始进入社会时，贫富差别已从万元户的富变成了百万元、千万元或亿万元的差别了。比如一套住房的价格会产生从几十万元到几千万元或上亿元的跨度。于是他们以为这种差别天生就存在，而与个人的努力奋斗无关。新中国成立60年中前30年出生的人，儿童时大多接受的是公有制及为人民服务的教育，但后30年的人儿童期就已接受了致富、发财、享受生活的教育。他们很早就知道了比尔?盖茨、巴菲特和李彦宏、马云的事迹，儿时的羡慕心态让许多人立志要成为中国的比尔?盖茨或巴菲特。当他们进入社会时才发现，虽然他们可以让关于比尔?盖茨和巴菲特的书成为中国最畅销的书，但他们不能从书中自然拥有比尔?盖茨的技术和巴菲特的投资理财能力，他们这才发现，要想让生活的物质享受成为现实，还有很长的一段路要爬行。 于是他们开始寻找《福布斯》榜单中的学习榜样，却发现，中国与世界经济制度不同，在各国房地产业中产生的富翁为数不多。他们不知道这是因为世界各国能产生更多富翁的行业，如金融、矿产、石油等领域，在中国尚处于不开放的垄断中，因此将房地产视为暴利和万恶之源。 当他们进入了要结婚、生子和成家立业的阶段时，发现要拥有一套舒适的住房更是一件困难的事。他们并不关心实现住房梦中涉及国民财富分配制度中的不合理性，也不理会房价中有了多少土地成本和公共支出成本。他们只知道上一代人的住房是福利分配的，自己这一代人却要靠自我努力去成为"房奴"；不知道市场经济给中国带来的好处，只知道房地产商不再是"雷锋"；不知道"利润最大化是财富创造的原动力"，只知道刚毕业就想有个家；不知道中国的平均购房者年龄小于欧美日等发达国家10岁以上，更不知道中国住房的私有化率已是全球所有国家中最高的，比世界经济总量第一的美国还要高出近20个百分点。 于是他们把不能实现有车有房的"美国梦"的苦水倒在了房地产商的头上，一方面期待着自己超越前辈而成为中国社会中的中高收入阶层；一方面抱怨别人在他们之前住进了自有产权的住房，一步步从羡慕走向了仇恨。 此外，社会上不断暴露出来的官商勾结的腐败、违规操作的谋利、骗贷的黑洞等案例更让这个社会产生了对整个房地产行业的不信任，并找到了支撑这种仇恨的依据和理由，也给这个行业套上了原罪的枷锁。 然而这种抱怨与仇恨仍然摆脱不了产生这种情绪背后的焦虑。谁都想尽快地从贫困的泥潭中爬出来，谁都想成为被社会所尊敬的人，谁都想尽可能地满足对物质消费欲望的追求，但事实上正是这种强烈的渴望产生了强烈的焦虑，最终导致要寻找一个共同的发泄点。正是共同的住房问题成为了一个能引发不同人群、不同收入、不同身份、不同年龄的社会分子共同关注的焦点，成为了可以共同倾倒脏水的垃圾桶。正像冯仑先生所说的，"道德是件不容讨论的问题"，因此也就无法用经济的方式去研究道德的形成与对错，房地产就在一系列的焦虑集合之中成了整个社会不可缺少的"敌人"。 房地产业，一个政府少不了、社会少不了、市场少不了、经济少不了、城市少不了，公民也缺少不了的行业，一个人们既爱又恨的敌人。 扔鞋引发的思考 2010年5月7日在大连演讲时，一个约25岁左右的年轻男孩向演讲台扔了一双鞋子，然后双手在头顶拍着手掌高兴地离开了会场，他似乎在等待着观众们的喝彩。一个无产阶级革命英雄的形象虽然并没有引发人们过多的注意，却让我享受了一次领导人的待遇。 早在2006年的一次网上评选，让我升格排在日本前首相小泉纯一郎和台湾阿扁之后位列第三位被中国人称为是最想打的人。冯仑最先将这个消息在业内传播，并告诉了我。这个级别的知名度并不是一个轻易可以获得的"荣誉"。 2007年阿拉善SEE生态协会选举执行会长与监事长的当天，三联某本杂志的封面人物其中有我，这次则被封为"人民公敌"。尽管文章中的内容是偏于表扬性的，但"人民公敌"的帽子被吴敬琏老师每次见面都打趣地称呼，摘是摘不掉了。也正是这篇"人民公敌"的文章让我当选了阿拉善SEE生态协会的监事长，并且是高票当选。 最初两年我连监事都没被选上。二次补选又再次被一名国民党的财务官打败了。而"人民公敌"则帮助我成为当仁不让的监事长，卸任后这一届监事会也被称为是一届对阿拉善SEE生态协会制度建设最有帮助的监事会。 2009年我再一次入选网络排行榜，而这一次则被女网友们评为"最想嫁的人"。我早已年近花甲，也并非被爱的对象，只因为大多数女孩都对社会信用表示怀疑，她们只是愿意嫁一个诚实的男人。而说真话的我就被当成了一种诚实的象征，所以被称为女孩"最想嫁的人"的标准之一，也有人戏称是买房子像买白菜的男人。 这几天里有10多个媒体来电、来信询问有关的情况，许多媒体甚至人为地开始了"哥德巴赫猜想"，既不去了解情况（网上有视频），也不想了解真相，而只想满足于私欲发泄的炒作，凭借着一则新浪的微博开始了《西游记》般的演义，忽悠着更多的民众。 中央电视台《东方时空》的记者也来电约访，于是我将电话中的内容连续发了几篇微博，微博中的评论与转发有数千条，并随之提出了许多问题，有赞的、有支持的、有批评的、有骂人的、有骂扔鞋行为的、有为维护道德环境而打抱不平的，也有骂我该被扔炸弹扔刀子的。当然大多数粉丝们是理性的，并至少明白是非，恶意攻击的比例远不如支持者多。问题不在于扔与被扔，而在于为什么。 为什么整个社会演变成只能以扔鞋子来表示愤怒与不满？为什么扔的是我或开发商？为什么会有幼儿园安全事件与扔鞋子的联系？为什么会引发这么多的评论与关注？其背后的原因是什么？ 确实，大多数民众在媒体非正确的报道下根本就不了解中国房地产市场的真实情况，甚至绝大部分官员们也是在不了解真实情况下作出政策决策的，因此才让中国的房地产市场出了许多问题，且年年调控但年年不成功，根子正在于缺少天天挂在口头上的"科学发展观"。而扔鞋子的年轻人不过只是被媒体忽悠的受害人之一，更多的人则还不明真相。 中国房地产自房改后的问题出在哪里？为什么有大量的人在呼吁进行"第二次房改"，恰恰是因为他们并不了解真实的市场情况！ 改革之初的低房价假象 一、1998年房改的初衷与过程，谢家瑾在《房地产这十年》一书中详细回忆了当年的争论与决策的过程。在亚洲金融危机的背景下，拉动中国经济增长成为第一要务，因此经济适用房的可租可售变成了只售不租。从房改伊始就埋下了未能同步建设住房保障体系的祸根。 1998年的中国房协第三届会员代表大会正是在房改的23号文件下达之后召开的，会议上，我首先提出了经济适用房的政策偏差，并建议建立以廉租房和租赁住房为主的保障体系，并建议将砖头补贴改为人头补贴，以及用出让金中的合理比例收入专用于保障房建设，并将这些意见于2000年和2001年整理成专门报告发表于《未来与选择》的内部参阅文稿中。 保障居民的居住权利是联合国多个公约中的政府责任，市场化改革的同时必须同步建立保障体系，以用社会安全网接住那些在市场竞争中被淘汰的人群。23号文件中也明确了三种不同的供给体系，但最重要的针对低收入群体的廉租房保障在拉动经济增长为第一要务时被忽略了。 同时于1998年进行市场化改革的还有公房房改售房，城市居民可以用低价将原有分配租用的公房变成私房，因此也缓解了建立住房保障体系的矛盾。经济适用房在20世纪90年代末和21世纪初并没有限制购买者的身份与条件，同样给了社会一种低价房的假象。土地的充分供给、市场化让整个社会的供给迅速增长，因此在2003年之前，每年的房价只增长了3.5%，而城镇居民的收入增长却高达9.5%，房价的矛盾并未显现，却埋下了隐患。 尤其是至今大多数人仍不知道中国的房屋建设始终有两个市场：一个是房地产开发为主的商品市场；另一个是非房地产开发的，原来称为基本建设的市场。1998~2003年重要的市场变化就是房地产开发从20%的比重迅速上升为60%的比重，而非房地产开发的比重则从80%迅速下降，被中央与社会误解为房地产绑架了中国经济。"房地产业"高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代①，至今这两个市场从复开工面积比较仍是6∶4的关系。 图6--3?1990~2003年中国全社会住宅和城镇住宅建设面积数据图 图6-4?1990~2003年中国基本建设住宅建设、城镇个人住宅建设和房地产业住宅建设面积 二、关紧两个闸门的结果是推高房价。 2002年开始的土地招拍挂制度并未引起各级地方政府的重视，于是2003年政府关紧两个闸门和制定"8?31大限"开始推高整个中国的房价。一是，从企业找地到政府储备土地的变化导致了土地供给数量的快速下降。当企业找地时，土地的价格是随市场而谈判的，而政府找地时是低价收购高价卖出的。因此"8?31大限"将大量的企业自有土地排除于市场之外，让土地资源迅速变得短缺。从图6-5中可以明显地看出这种土地供给的变化趋势；二是，关紧信贷的闸门让正在发挥市场替代非市场化建设的车轮减慢了速度，供求基本平衡的局面被彻底扭曲并反向发展了；三是，几年房改之后的消费升级让更多的人开始用二手房交易的方式和银行信贷的方式更换与扩大住房面积；四是，"严守18亿亩耕地红线"的管制让从农民手中拿地变成了向旧城改造要地，加大了拆迁安置的用房需求，2003年达到拆迁的最高峰，全国拆迁量高达2.7亿平方米。从此供求关系进入了严重的不平衡阶段。 图6-5?2000~2009年按月累计土地购置面积增长 三、价格与供求关系。 许多人并不承认经济学的规律，而且不认为是供求关系决定着价格。尽管猪肉的价格波动早就多次告诉了人们市场不讲政治，而只按照供求关系定价，当猪肉价格上涨时，没有哪个供应商会因为讲政治而亏本销售；同样，供应商也不会在猪肉价格下跌时高价收购农民的猪肉，政府也从来不会用讲政治的方式让市场中的猪肉价格（或粮食价格）不能浮动。 北京与上海的房价都排在全国前列，这是否与供求关系有关呢？ 仅以北京为例，北京"十五"计划期间实际的土地供应为9 934公顷，而"十一五"规划改变了土地供给的方式，计划的土地供给量为9 000公顷，比"十五"期间减少了934公顷，但实际并未能完成计划应供给的数量。如2010年能保证计划供给的 2 500公顷，则"十一五"期间比"十五"期间将少供土地2 000多公顷（否则相差更多），土地供给数量相差约四分之一，其中住宅用地少了2 500多公顷。 图6-6?"十五"、"十一五"期间北京市住宅用地供应情况 但"十一五"期间，北京的人口自然增长高达每年54.3万人，约为25万户家庭，远大于"十五"期间的人口增长数量。从投资看，"十五"期间的房地产投资年均增速达23.7%，而"十一五"期间房地产投资则下降为年均4.2%，2008年、2009年两年负增长，开复工面积则从2005年的8 043万平方米下降为2009年的6 230万平方米，价格则从2006年第一季度的每平方米7 670元上升到了2010年第一季度的每平方米 20 485元，上涨了167.1%。 从土地的供给看，"十一五"期间总量约7 897公顷，但实际向市场供给的商品房用地面积仅为4 458公顷，减少了2 542公顷，下降了36%。 "十一五"期间除2008年的特殊情况之外，每年经审批的可销售房屋套数都小于实际的销售套数，供不应求的现象无法缓解。 没有人愿意看到房价过快上涨之后备受政府调控打压的局面，但现实的市场中供求关系却在不断恶化，谁应对此负责呢？北京提前11年完成了城市规划中提出的人均1万美元的国内生产总值增长目标；人口增长也提前10多年超过了规划指标，但土地资源的配置却远远低于实际的需求，价格是在需求的压力下首先从土地的价格开始暴涨，并向房价传导的。 供求关系这个基础条件不能合理地得到改善，又怎么可能让市场有条件增加供给而平衡价格呢？没有供给条件的保障，又如何让价格处于合理范围之内呢？ 四、土地资源的实际情况。 许多人错误地以为城市的建设无法用土地资源给以保障。尤其是在"严守18亿亩耕地红线"的压力之下，中国没有更多的土地来保证城市化率的提高和供城市人口居住了。绝大多数人并不知道城市建设用地实际少得可怜，尤其是商品住房用地更是少得可怜，实际在中国每年土地占用中最大的是生态退耕而非城市建设。 表6-3?1998~2006年我国土地占用比例 建设占用 灾毁耕地 生态退耕 农业结构调整 1998年 30.9% 28.0% 28.9% 12.3% 1999年 24.4% 16.0% 46.9% 12.7% 2000年 10.4% 3.9% 48.7% 36.9% 建设占用 灾毁耕地 生态退耕 农业结构调整 2001年 18.3% 3.4% 66.1% 12.1% 2002年 9.7% 2.8% 70.3% 17.2% 2003年 8.0% 1.7% 77.7% 12.6% 2004年 12.7% 5.5% 64.0% 17.9% 2005年 23.3% 9.0% 65.6% 2.1% 2006年 28.7% 6.2% 58.2% 6.9% 图6-8?1998~2006年农田耕地占用比重结构 按2005年的情况细分则： ? 2005年占用农田耕地的结构：生态退耕占地60%；农业结构自身调整用地20%（经济作物、油料、花卉）；自然灾害损坏耕地5%；建设用地15%。 ? 建设用地分为6种用地：工业建设用地、水利交通用地、基础设施用地、旅游项目用地、军事项目用地和房地产用地（其中房地产用地占30% ，整体15%中的30%，即整体的4.5%）。 ? 房地产用地分为：住宅用地和商业用地。 ? 住宅用地分为：廉租房用地、经济适用房用地、商品房用地、高档公寓用地和别墅用地。将全部的建设用地按项细分，则实际用于普通商品房的土地就更是少得可怜了。 图6-9?商品房用地比例图 更重要的是，城镇建成区的总面积只有3.84万平方公里，仅占全国国土面积的0.4%，居住了6亿多人口。但全国的农村宅基地占地16.8万平方公里，占国土面积的1.75%，是城镇用地的4.37倍，名义上居住了9亿农民，但其中有2亿人口进了城。如果能从土地制度上改变宅基地的流转，不但可以解决建设用地的问题，也能解决耕地增加的问题。 中国并非没有增加土地资源供给的条件，而是需要改变现有的国家土地垄断供给的低收高卖的制度，以及农村土地制度中的流转问题。 五、解决居住问题不能用大跃进的方式。 住房制度改革之后，产生了各种各样的问题，许多是不了解中国的住房发展阶段的现状，而过度地宣传用大跃进和超英赶美的方式，恨不得一天之内就解决中国住房升级问题，则不但不利于中国住房市场的健康稳定发展，也不利于出台短期的市场调控政策。 1978年改革之初，中国城镇的人均居住面积仅为3.5平方米，比1949年的4.7平方米还少。但改革开放之后，人均居住面积迅速上升，尤其是1998年房改市场化之后，一方面城市化率在迅速提高，同时人均居住面积（或建筑面积）在迅速增长，在"十五"期间达到了高峰。"十五"之后，特别是土地供给制度改变之后，虽然房地产业仍然保持了高速的增长，但在城市化率提高的压力之下，人均居住面积的增长大大低于"十五"期间。如北京"十五"期间年人均增长0.9平方米，而"十一五"期间由于土地供给的减少和人口的快速增加，年人均面积增长下降为0.49平方米，仅为"十五"期间的54%，下降了近一半。 全国城镇约有2.2亿户家庭，但成套住房仅为1.45亿套。约有34%的家庭仍然居住于非成套住房中，待改善的住房家庭仍高达约50%。全部住房面积，套面积的中位数仅为76平方米。绝大多数家庭不是没房子住，全国的住房私有化率高达86.7%，是全世界住房私有化率最高的国家。但住房的条件却很差，没热水、没燃气、没卫生间的住房比例很高，三代或四代人居住于一套房中的比例极高，达到45%，尚处于一个低级的发展阶段，还要用20年、30年或更长的时间才能进入小康的生活标准阶段。 在一个普通住房标准较差的发展阶段和年生产能力较低的发展阶段，又怎么可能用较短的时间改善城镇的住房条件，又怎么可能让大量的80后年轻人在一毕业或刚参加工作没几年就能购买商品房或拥有私人产权的财富呢？ 本来在这个尚落后的发展阶段，我国应该建设大量的租赁房，或鼓励私人购房用于社会租赁，而非都能购买商品房。但政府和媒体的宣传与教育早就忘了小平同志所说的要用几代人、几十代人建设发展的过程，而过早地将"居者有其屋"变成了伸手可得的现实。虽然全国人民代表大会早在2009年的政府报告审议中将"居者有其屋"改为了"居者有其所"，但直到今天，所有的政策仍然是鼓励购房而非鼓励租赁。为了满足购房的需求就不断地压房价，用限制房价的两限房和低价政府补贴的经济适用房来满足于购房的需求，也导致了没有私有产权住房就无法结婚生子的极坏的社会风气，导致了过度的住房需求对市场的冲击，并推高了房价，也造成了社会的不稳定因素和年轻人的不满。 美国将拥有住房称为一种梦，恰恰在于，即便是在一个发达国家拥有住房都不是一件简单的事情。但中国却将"安得广厦千万间"变成了今天就必须要实现的当期目标。许多年轻人甚至连一个月都等不及似的将怨言在网上暴传，也因此才有了《蜗居》这种将梦变成年轻人最低生活标准的文艺作品出现。 如果年轻人从十几岁时接受的教育便是住房是个长期的梦，又怎么会在刚参加工作的短期内就要拥有自己的商品房呢？又怎么会没有一套商品住房就不能结婚呢？如果早在多年前就建立了租赁住房的市场，又怎么会在今天抱怨租不到住房或没有固定住房就不能结婚呢？ 梦本来就是一件无法轻易实现的事情，是一个要经过艰苦奋斗才能实现的目标，而绝不是一天可以吃成胖子的事情。 1998年中国的商品房年产量只有194.6万套（含开发商建设的经济适用房），而2008年随着市场化达到了493.9万套，大约是城镇家庭户数不到2%的产量。也就是说，购买商品房的人至少要挤进这2%之中，而价格就是这种竞争与衡量的门槛，怎么可能让大量的年轻人都进入这2%之中呢？至少他们的财富积累并不比已经拥有住房资产的家庭实力更雄厚吧。 中国的商品房总量在2008年约为城市住房总量的35%左右，其中包括约10%左右的经济适用房和房改房（2001年之前大量的商品房变成了新房改房而未统计于原未交纳出让金的房改房中）。也就是说，纯商品房的总量并无法满足市场中大量消费升级与改善的需求，又怎么可能优先或首先满足80后一代的消费需求呢？这种梦不是靠宣传、靠打口水仗、靠开发商让利能实现的，更不符合市场经济的基本原理。而早在2005年的调查中，30岁以下的已购房者占总购房者的比例高达34.4%。 应让所有的国民，特别是年青一代人清楚，中国的住房建设与改善是个长期的目标，而非一朝一夕能解决的问题。现有城市中已有住房的棚户区改造的工程量就非常巨大，长沙这种省会城市的棚户区改造就非几年时间能完成的，又何谈异地生活的年轻人能轻易地靠一人之力实现一个梦呢？ 正是这种大跃进式的错误主张与媒体宣传才让社会将所有的注意力都集中于房价上，集中于年轻人的购房上，不彻底地改变这种"居者一定要有其屋"而不能是"有其所"的文化与政策导向，今后的几十年也不会让市场有正常发展的余地。中国的年龄结构决定了在近10年中还会大量地出现年轻人的家庭组合高峰，仍会在住房市场中拼个你死我活、头破血流。 树立长期奋斗和建设住房市场的基本观念是个稳定性的政策导向，进行实事求是的基本教育，才能建立"科学发展观"，正确解决市场中的供求矛盾，稳定市场中的价格。六、政府与媒体扩大了住房市场中的贫富差距。 中国在发展过渡的阶段确实出现了不断扩大的贫富差距，但最大的贫富差距是城乡之间的差距，是收入中的差距。由于中国有50多年的分配住房的历史，且原有的住房水平普遍较低，因此在住房面积问题上出现的贫富差距反而远远小于在收入中和财富中的差距。 一种错误的理解是富人住房的面积一定就无限大，这是媒体过度宣传了少数豪宅的结果，让社会普遍认为富人就一定住豪宅，豪宅的供给量过度而伤害了普通住房建设的资源。 但实际情况却是，近几年商品房的平均建筑面积仅为97.3平方米。最高收入家庭的平均住宅面积仅为106.6平方米。100平方米以上的住房在总存量中不到20%，北京仅为17%。上海市则是全国平均住房面积最低的5个城市之一，仅为66.1平方米。高档住房的平均建设套数仅为年开发量的5%左右，大量的住房仍是普通中小户型商品房。 也是在媒体的宣传之下，炒房成为推高房价的罪魁祸首。但全国拥有第二套住房的家庭比重仅为9.5%，而其中拥有私房和房改房的比重约为3.6%。并且非集中于高收入家庭拥有两套以上住房中，用于出租的比例低收入组最高，高收入组最低；而用于偶尔居住的则高收入组最高。从住房面积差别看最低组为67.3平方米，最高组为106.6平方米，差别是1.6倍。但质量与标准上按价值算，则有高达5倍的差距。因此用拥有两套以上住房的家庭炒房说明投资者让房价升高并没有数据支撑。 在社会和媒体的眼中"房奴"已成为了穷人的代名词，并被作为房价高的讽刺语，却不知道从经济学的角度而言，这种名义上的负翁恰恰是现实生活中的富翁。 中国与美国的次级债不同之处在于：一、购房有至少20%的首付款（美国大多为零首付）；二、购房者的个人收入要先支付个人收入所得税（美国个贷的利息冲抵个税）；三、中国的房价始终处于上涨的趋势（美国则不同）；四、城镇人口始终保持上升趋势（美国则下降）；五、货币处于贬值趋势；六、中国的通胀压力上升。 在中国，能用负债方式贷款消费的，说明其已经富到了还贷能力足以让银行放心，这样才会有银行放贷，可以将未来的收入流变成今天的消费能力。（美国的次级债不是银行审查还贷能力的信用，而是衍生金融产品的转让结果，没有人对还贷能力负责审查，仅依赖于房价的涨跌。）长期信贷中的货币贬值则让实际的还贷水平下降，如现在一年的收入在未来10年后大约仅相当于两个月的劳动收入（货币的实际购买力下降，等于还贷能力的提升）。同时房价的上升中这种首付买房子再分期还贷的方式恰恰是一种有形的投资，让实际的收入大大增加了。请问如果今天的"房奴"们将手中的房子在二手市场上转让时，是财产性收入与个人拥有的财富增加了还是减少了？如果今天我们的媒体连这些经济学的基本知识都不懂，而将"房奴"们称为穷得可怜的一族，岂不是颠倒了贫富的关系，又让那些连"房奴"都当不上，无法用负债方式获取财产性收入的穷人该如何定位呢？ 更荒唐的则是大多数"房奴"与媒体一起对富人拥有房产或多套房产而恨之入骨，并高呼要征物业税、房产税或特别消费税，岂不知自己也在被征税的范围之中。当媒体在呐喊打压房价时，岂不知房价的下跌才会让这些"房奴"们不仅成为现金流中的负翁，还可能会成为实物资产的财富负翁。 在中国，不仅是最高收入组的富人拥有两套以上的住房，连最低收入组也拥有两套以上的住房（当然最高收入组的拥有量最高），其他收入组中同样拥有两套以上的住房，那么这种所谓的物业持有类税收则并非仅针对富人，而是针对所有人的。它并非是一种公平而又合理的劫富济贫，不是一种转移支付的收入公平调节。请问，当富人用租房或投资而获取财产性收入被称为是不道德的投机、炒房行为时，那些非高收入组的家庭用财产性收入增加家庭财富是否合理呢？是否应该得到国家的鼓励呢？难道中低收入家庭通过市场中的投资获取财产性收入不是十七大党的文件中所鼓励的吗？ 而那些鼓吹对房屋持有征税的人，根本就不知道中国城镇住房普遍质量很差，平均面积很小（全国住房平均套面积仅为85.4平方米，小于国家90平方米的标准），更不知道市中心的小房子价值远远大于市外郊区的大房子。岂能只想按面积不按价值或按套不按面积去征收物业持有税？ 这大概就是最典型的"剪羊毛"的一种苛税了吧。呼吁对居民住房征税的人们恰恰是根本就不了解中国住房现状如何之差的一种仇富心理，完全是被媒体宣传的假象蒙住了双眼的盲人。我之所以指出中国的商品房总量只有总存量中不到35%的比重（其中还有约10%的保障性住房和房改房），就是想让媒体或所谓专家们知道中国大量现有住宅不是被称为是富人拥有的豪宅，而是普通住房占主导地位、非商品房占主导地位。非成套住宅还有约25%的比重，旧的楼龄较长、房屋面积小、条件差的住房占主导，而在这种落后的居住条件下，65%以上的住房根本就未交纳土地出让金时，凭什么要对居民的住房征收物业持有税，难道要对不到10%的拥有两套以上住房的人群征税，而伤害90%的居民消费吗？这种"剪羊毛"的措施要实施也至少应将羊毛养得长一些吧。如果90%或绝大多数家庭连羊毛都还没长出来，又能剪出多少羊毛呢？ 由于媒体的扩大宣传，似乎让这个社会中大多数年轻人或高高在上的政府官员们忘记了中国正处在发展中的初级阶段的基本判断，忘记了中国现有的居住水平和财富水平极低。他们将眼睛紧盯在北京、上海、广州、深圳、杭州、南京等几个核心大城市中的房价与豪宅上，一定会忘记了中国660个城市中大多数城市的居住情况很差、房价并不高、豪宅数量不足5%，也一定会因此而出现错误的舆论和更错误的行政政策预期，既不利于房地产市场的发展，也不利于居民收入分配的合理化。媒体这种攻击一点不及其余的宣传，恰恰夸大了城镇中的贫富差距，尤其是住房面积上的住房差距，也导致政府与所谓的专家们错误地理解真实的社会现状，出台了错误的征税主张，让市场人心惶惶，未收税就已伤及无辜了。一旦实行岂不让民心大乱，让社会的不稳定因素更多了一个矛盾点。 看看媒体对"房奴"的错误报道与宣传在社会上引发的反响就知道，这种对绝大多数家庭"剪羊毛"的征税会产生多大的社会危害！当国土部调研建议上海市应加大房地产持有环节成本时，我不知道这个调研组的人员是否知道上海市平均住房套面积排全中国所有城市的倒数第五，仅为每套66.1平方米。在这样一个低住房水平的城市中又为什么要增加住房持有成本，而不放松管制尽快改善居民的住房条件呢？换句话说，不要仅看上海市高楼大厦的外表，要看看那些高楼大厦后面鸽子楼中所居住的大量居民的住房较差的普遍而不光鲜的一面。 当知道中国城镇的居住现状之后，我想大多数人至少明白了一件事，大多数城市居民并不居住在商品房中，大多数居民的住房并没有因为房地产市场的发展而改善了居住环境。每年500万套不到的住房至少要用20年的时间才能取代现有的非成套住宅和更换那些低质量的住房，并且还不能计算每年约1 000万户的新增城市家庭户数。如果不将房地产作为支柱产业，请问中国何时能改善现有的城镇居住现状，中国城市居民的居住条件如何能达到小康？不仅是80后的年轻人尚待解决住房问题，许多60后、70后的家庭居住情况也有待改善，而在这种尚待大大提高的居住改善条件下加征持有税无异于自杀。 部分城市的高房价既不利于城市化发展，也不利于居民住房的改善，但政府土地因开发商报价低而流拍的事情只能说明，政府的预期要比开发商更高。难道这不是房价高的重要原因吗？同时最高收入家庭购买的多套高价房岂是普通消费者的消费产品？而平均价的高低不是因为这些特殊消费而拉高的吗？如果能用中位数的统计，也许会让民众更清楚市场的情况，也不会因此而拉大贫富的住房差距。 如果没有正确地认识市场存量的现状，就无法就市场的供求作出判断，无法对中国的住房长期艰苦奋斗的过程有清醒的认识，就无法制定明确而有效的住房政策，就不可能调控好市场中的房价。 恰恰是住房的现状决定着首次购房与改善性二次购房的需求，决定着消费不断升级的发展过程，而梦想一步到位的政策限制于宣传必然会对社会与市场产生巨大的干扰，并造成思想意识与消费观念上的混乱，让住房市场化无法长治久安。第七章 何须分清几套房？ 不要被媒体忽悠了 2008年两会将要召开前，就民众可能关心的话题，媒体展开了一系列的攻势，努力地希望能在两会期间吸引更多的眼球，尤其关注住房及住房保障性问题，这几天我连续接到了香港凤凰卫视、中央电视台、北京电视台以及各种平面媒体的采访邀请。但从已接受的采访中发现，大多数媒体的编导们都对住房与住房保障体系存在极大的误解，甚至存在着故意扭曲的宣传导向，这种误解导致的宣传重点并不利于建立和谐社会。 我是在1998年房改23号文件出台后最早向政府建议建立住房社会保障体系的，也是最先向政府建议立法用土地收益金的15%资金来建设廉租房等社会保障用房的。同时我也是最先要求建立市场与保障各自分别承担责任的，也是最先投入资金连续组织了多年对低收入群体解决保障问题作研究报告的。并且我在北京市政协会上最早提出建立廉租房制度的提案，更是对政府房地产政策提出批评与建议最多的人。但我绝不是恶意攻击政府，更不会为讨好民众而歪曲事实，或为吸引眼球而误导民众。 误区一：大多数民众认为政府投入过少而造成民众的住房困难！ 多数民众、学者、经济学家和部分官员错误地用中国香港、新加坡的例子来证明中国政府的投入过低，而未能解决民众的住房问题，并用发达国家年度预算中投入廉租房或公房的比重来证明中国政府的投入过低，似乎中国政府是一个对民众住房问题不负责任的政府。 其实这是一种误解。一、中国香港与新加坡是城市型的地区，有护照可做人口的限制性边界，实行独立的财政政策。而中国内地的城市是无法用户籍来限制人口边界的，并且是非完全独立的财政政策，这是巨大的差别。 二、中国历史上实行的是住房福利分配制度，是一种全民的计划经济保障性分房制度基础，尽管因为财力不足无法改善住房问题，机制不对才实行了房改，但不能否定这一阶段的住房成果。 三、1998年房改推行市场化之后，城镇居民的住房得到了极大的改善，同时显现出了房价与收入之间的差距，因此应建立住房保障体系，但不能用不到10年的时间否定历史。 截至2008年初，全国128亿平方米存量住房中，历史分房、房改房所占有的存量超过了50%，公管公房出租量超过了10%，政府市政基础设施建设及旧城区改造拆迁安置用房超过了10%。这意味着70%以上的住房还是政府用各种方式提供的，再加上住房补贴与公积金帮助解决了部分民众的住房问题，应该说大多数城镇居民的住房不论收入差别，主要还是依靠政府所提供的住房解决居住保障，并不比中国香港与新加坡差，纯商品房仅占存量的不到25%，也别忘了中国还有远超过城镇住房4倍多的农村住房。尽管1998年之后中国政府在住房保障方面的投入远远低于许多国家，但这些私有制国家并没有投入中国历史上这样多的公共住房建设与分配的资金，脱离中国国情的比较是误导。 为应付亚洲金融危机，拉动中国经济增长，1998年的房改将经济适用房从可租可售变为了以销售为主，并放松了对经济适用房的准入准出制度的管理，让政府的补贴变成了拉大收入差距的一种分配，确实存在许多问题。但却是在逐步改革的进程中得到了纠正，2007年的24号文件已明确了建立住房保障体系的工作，并开始推动这一体系的建设。 误区二：错误地把廉租房制度理解成仅仅是盖房子。 廉租房制度是一种保障性的制度，但绝不是仅仅看盖了多少廉租新房。大多数民众和媒体在用审问式的口气和眼光查问地方政府建设了多少新的用于廉租的房屋，似乎这成了唯一的考核标准。新建的廉租房套数小于了应保障人群的户数，似乎就是地方政府未尽力，也梦想在一天之内就能解决所有的困难群体的住房问题。 当一位地方官员回答记者的提问时说，2009年将竣工的廉租房可以解决当地低收入群体的住房困难时，竟被反问"为什么2008年不能解决"。 廉租房制度并非都必须新建住房，还包括政府收购的旧房源、回收拆迁改造的房源、政府原有的公管房源等，以达到分散居住困难群体的目的，同时包括用租金补贴的方式让住户自行就近租用社会住房等多种方式，新建廉租房仅仅是实物房源的解决途径之一，而并非全部。 尤其是2007年才下发24号文件，地方政府从筹备资金、整理土地、设计、施工、建设总要有一个周期，2009年竣工并非是不合理的情况。不能要求地方政府今天怀孕，明天就生孩子，而媒体的导向则是似乎晚一天就生不出孩子来了。 没有一个国家能在一天之内解决所有的住房困难问题，也不要梦想中国这个人口大国在加速城市化进程中会有能力一天之内解决所有住房困难问题。美国上百年的保障政策至今仍不能完全解决这一问题，中国香港居屋抽签常常排队3~7年，内地也不可能实现一天就变的奇迹。 误区三：住房困难与收入困难混为一谈。 少数媒体将住房困难与收入困难混为一谈，认为两者有必然联系，这是重大的误解。历史上的福利分配制度并非是按收入解决住房的，职工所在单位与政府的职能占主导地位，而收入当时却基本是平均化的，差距较小。市场化经济改革之后，收入发生了变化，有的大大提高了，但也有因下岗失业而降低收入的。许多收入低的家庭并非因为住房困难，而相当一批收入提高了的家庭并不是一定有能力独自用市场化的方式改变居住的条件，两者之间差距巨大，且极不平衡，有房住的不一定收入高，中等收入的家庭不一定住房好于低收入家庭。 而且这两者都是一个变化的动态，并非今天统计的低收入和住房困难户，在廉租房建设的两年周期中不发生变化。如有的可能收入提高了，有的可能因市政建设拆迁等原因住房条件改善了。这本是动态和长态的变化过程，但却有媒体在质问地方官员为什么不按现有统计数一次性建设足够的廉租房。 误区四：按全国的统计数据衡量地方的特殊性。 中国的土地收益数值巨大、财政收入数值巨大，但各地的情况极不平衡，有的地区收益较低且财政收入无法保证正常的执政，要靠转移支付来维持。因此各地的困难不可能一刀切地平衡解决。这是历史经济发展原因和分税制的财政体制造成的。想在一天之内让各地政府都同步建设廉租房、同步解决扩大面积的问题，本就是一件不可能的事。 发达地区可以有较大的资金投入，但非发达地区也许要靠中央政府支持，这必然拉大地方之间的差距，仅用全国的统计数据去计算各地情况只能是一种误导。 误区五：将社会保障体系当做财富的再分配。 住房社会保障只面对特殊住房困难，收入低并且无法靠其他方式解决住房问题的群体，因此各地的廉租房保障或经济适用房保障都制定了明确的家庭收入、财产状况和现有住房条件的限定，只有低于该标准的家庭才能享受保障，而超过该条件的家庭则无权分享国家的优惠。保障是人权的安全网，但绝不是弹簧床，更不是一种国家财产的再分配。 误区六：低收入家庭不应进入购买商品房行列。 采访中多次听到媒体记者与主持人问我，在商品房价格高涨中，低收入家庭如何购买商品房的问题。需知道所有的中央或国务院文件中从来都没有过要求低收入家庭购买商品房的条款，不能用低收入家庭来衡量商品房的房价。 任何国家都没有从低收入的穷人家庭中收取巨额土地出让金之后，再用商品房解决低收入家庭住房问题的先例。低收入家庭应享受国家提供的公屋、廉租房等保障，在中国是指至少是在不收取土地出让金的划拨土地上建设的住房，而绝不应是拥有自主产权的商品房。当然不排除靠原有房产变现或拆迁安置等变化的情况。 误区七：经济适用房的非完整产权。 许多民众会认为经济适用房是花钱购买的，当然可以出租获取收益，可以自由卖出。道理很简单，按现行的中国土地制度，未缴纳土地出让金的房屋不得自由买卖。经济适用房的土地是国有划拨的，是政府无偿提供保障而免除了土地收益的，土地产权仍归国家所有，土地的收益权也归国家。 而出租则违背了政府提供住房保障的初衷，也违背了分配公平的原则。政府在经济适用房中尚有土地的基本权利，自然也应有权获得出租与转让的升值收益，而只有在保障住房的权利上政府才会放弃收益权形成保障。尽管我个人认为经济适用房上的砖头补贴无论如何都无法比人头补贴更为公平合理，但至少在目前阶段还是能对提高住房标准与质量起到保障作用的。 误区八：贫穷不是一种权利。 早在罗马帝国时期，就有立法给穷人发面包的记载，此后更多的国家为保证人口的增长都有救济穷人的法律。联合国成立之后的有关人权、居住权等各种公约，都要求各国政府应对贫穷、贫困家庭给以包括住房在内的各种救助与保障。 但这并不等于贫穷变成了可以向政府伸手要求救助的权利。 改革开放之后，邓小平先生明确地提出了"贫穷不是社会主义"，开始让一部分人先富起来了，推行市场经济，也同时产生了贫富之间的差别。 政府当然应建立完善的社会保障体系，包括养老、医疗、教育和住房等。当然应无偿或部分补贴地帮助那些暂时处于贫穷状况下的家庭。但不等于让贫穷变成了可以伸手的权利，因为相对于城市中的贫穷，还有农村之中的贫穷。如果将贫穷当成权利，则那些农村之中的更贫困家庭是否应有更多的优先权呢？ 贫穷是个相对的比较过程，所有的中国人都是在改革开放之后从贫穷开始逐步富裕起来的，仍然贫穷的群体当然需要政府提供帮助，但绝不能将贫穷当成一种伸手的权利而永远睡在贫穷的包袱上，拖社会发展的后退，更没有权利用贫穷做大旗而攻击政府的保障政策。 当政府用保障性措施部分改善了贫困家庭的住房条件，用财政补贴来进行救助之后，贫穷可能依然存在，但却比尚未完全获得政府救济的贫困家庭好得多。财政的转移并不会创造财富，只有彻底消除贫穷时，社会财富才会增长、社会才会进步。 而利用贫穷向政府伸手的社会风气应坚决打击，以保证社会的和谐与进步。 资金不是推动房价上升的动因 央行报告公布了2009年的贷款总量和贷款流向，其中房地产业贷款约2万亿元，占新增贷款总量的约20%，于是媒体们都认为，2009年的房价是因为中国宽松的货币政策推动而不断升高的。 但仔细看看，中国实行宽松的货币政策，但现金供给却是负的投放（少投放71亿元），而扣除非金融机构的企业存款（6.5万亿元）之后，实际的贷款进入实际经济的总量似乎也不比往年更多。 就房地产业的贷款情况看，开发企业的国内贷款为11 293亿元，增长48.5%，但仅占2009年全部开发企业到位资金57 128亿元的20%，比历年所占的比例都低；占全年房地产开发投资36 232亿元的31.1%，高于历年的比重。但如果按到位资金减去实际投资看，开发商手中还有20 896多亿元资金，扣除全部银行开发贷款之后仍有余额9 603亿元。这就不能说明这些开发贷款是推动房价上涨的动因，至少没有因为开发贷款的增长让房地产的投资出现高增长，尤其是自2009年9月份之后，投资增幅是持续下降的，同比只增长了16.1%，低于已出现投资滑坡的2008年，更低于全国固定资产投资30.1%的增速。同时这个投资的增幅小于开发到位资金增长44.2%的增幅，也小于开发贷款48.5%的增长。换句话说，只是因为开发企业有肥有瘦、有贫有富的分配不均而增加了开发信贷，但却无法从总量上得出开发信贷增长而推动房价上涨的结论。 2009年全年个人消费信贷新增了1.8万亿元，其中用于住房的高达1.4万亿元，而其中一手房个贷8 403亿元，增长116.2%。但这仅占全部商品房销售总额43 995亿元的19%，比历年个贷占销售额的比重都低，那又怎么能证明个贷推动了房价的增长呢？尤其是个贷并非开发商的负债（贷款主体不同）而是开发商的收入。 如果是贷款购买汽车，没有人会将整个个人消费的贷款与给生产企业和经销单位的贷款合并计算为对汽车行业的贷款总规模，但为什么要在房地产的贷款中，将个人消费信贷计入整个对房地产业的信贷规模之中呢？显然这是对房地产业的一种歧视政策。 应该说2009年的房地产得益于政府的政策刺激，比如0.7倍的利率和整体利率水平的下降，大大地提高了居民的住房可支付能力。如二手房交易税费的下降，大大地降低了交易的成本、加大供应量的同时活跃了交易量，并提供了卖旧买新的改善条件。 扣除了个人消费信贷之后（无疑个贷对购房是一种巨大支持），开发贷款总量的增长就并不多了，而相对于同步增长的销售面积和销售总额，这个新增的贷款量并不多，并且这其中又有大量的贷款并非用于住宅建设，而是用于办公楼与商业的建设，因此更不能推导出因贷款而形成住房价格增长。 当经济总量增加时，相对同比的贷款必然会有所增长，但最重要的是看这个增长之后信贷在总量变化之后比重是否增加了。如果其比重是下降的，则就不能成为主要推动的原因。当比重下降时，虽然总量增加了，也更不能得出信贷是动因的结论了。 2009年中国的房地产是个政策市，这个政策市中包括宽松的货币政策的影响，但无论如何都不能将信贷的作用夸大到成为房地产市场发展主因的地步。 中国的房价上涨了，但其撬动的因素会让2010年的上涨增幅加速，尤其是2009年全部商品房（包括公建）的平均销售价格为每平方米4 696.6元，而住宅的供给价格已高达每平方米3 725元，那么今后新增的住房价格无论用什么调控的手段都不可能回落到以前的水平了，一定会随水涨而船高。 贷款的增速大于投资的增速，开发资金到位的增速大于投资的增速，这中间一定会有个尚未打通的关节，那就是土地的供给。当土地的供给不但增速下降，并且大幅负增长时，那么未来市场的预期就一定是上涨的。何须分清几套房 2007年出台的"第二套住房信贷"新政，让中国的房地产市场掉头直下。在"两防"的政策推力和美国金融危机的双重作用之下，中国的宏观经济也随之掉头直下，国内生产总值快速下降到6.3%，从而让中国政府不得不用4万亿元投资、放量的货币信贷和解封"第二套住房信贷"改为0.7倍信贷降息和对改善性住房（实际是第二套）信贷给予支持，才让中国的房地产和宏观经济从谷底翻转恢复到保八之上。 造成中国经济下滑的并非完全是金融危机，而首先是中国自身的经济政策变化所导致的。对中国经济而言，房地产的支柱型产业地位、其经济的总量及其对相关产业的带动作用无疑是举足轻重的。房地产市场的波动自然会对宏观经济的影响很大，"第二套住房信贷"新政应该说在触发中国经济下滑中"功不可没"。 当继2009年的经济恢复性增长之后，中国的房价也随之由低向高不停上涨，于是在货币总量过度增长中引发了对通胀预期的担忧。2010年初两会之后的天价地更让市场产生了更高的上涨推动，也让中国管理层愤怒不已，于是遏制部分城市房价过快上涨的"国十一条"出台了。其中被社会称为最严厉的和最精确打击的重拳正是"严格地按首套、二套、三套、多套住房不同的差别化首付与利率的信贷政策"，其核心在于政府认为房价的高涨原因在于投资与投机、炒房与囤房者借银行信贷的杠杆作用一人购买多套住房而导致的市场供不应求；在于认为，用不同套数的首付和信贷差别利率既可以有效准确地打击这些投资者让房价下跌，又可以让通胀预期下降，免去加息升值的压力，稳定市场和平息"民愤"。 但岂不知，这第二套住房标准的认定自2007年起就争议颇多。2009年又另作解释，对面积和改善型网开一面。2010年的国十一号文件只好再次重申由"住建部会同人民银行、银监会共同制定标准"，而银监会又未按国十一号文件要求与住建部和人民银行商定，单独事先在媒体中宣传第二套住房的认定标准，在会上引发了无数的争议。同时在所有的银行已公布的信息中又看出互不通气，没有一个相同的方案，都在各行其是，自定标准、自定首付、自定利率倍数，更是闹得全社会不安、整个市场预期不确定性增加。当然这也会对市场产生不利影响。 目前，异地数据无法互通互查，而未婚、已婚、离婚家庭及家庭成员的关系认定又需要与民政系统联网、与公安户籍网联网，这就成了一个庞大的系统工程，更无法用简单的法律文件方式来认定了。即使认定了，也有用什么方式以最低成本在最快时间里实施的麻烦。假设按银监会"已有房再购买的都算第二套"的标准，一定会打击一大批急待进行住房改善的家庭，弄不好还会造成一大堆假离婚的家庭。而首套只能低于90平方米无疑也同样只满足了少数年轻人的需求，却打击了一大群改善型的需求。难道一大家人分成两个家庭时，一定是年轻人住新房吗？为什么不能将原来居住的小房子、旧房子留给子女满足刚性需求，而让更大的家庭住大一点的新房呢？政策中因为要实行差别利率，生出了许多的麻烦，这些麻烦意味着任何偏向一方的认定都会伤及另一方的需求，无论如何认定都无可避免地有害于一部分需求。 再从政策评估的角度看，除了用套数对投机与投资限制外，还会因抑制和伤及其他需求让整个市场的需求被压缩，转而形成了对投资的影响、对其他产业的拉动，再传染到整体宏观经济的增长上、就业上、税收上、土地收益上等。 如果仅仅为限制和打击投资和投机需求，那么是否可以不用限套、不同差别利率的信贷方式而更精确地打击呢？其实在2007年我曾就"第二套住房信贷政策"的批评意见中提出过："打击投资与投机行为的最有效办法，不是从购买环节出发，而是限制卖出的再交易环节。" 中国政府的现有政策中很著名的一条是：新房再上市交易的差别税率管制。居住5年以上的住房再上市交易时减税，不满5年的加税。2009年曾改为满两年的减税，直到12月底不再优惠并恢复为5年的期限。经济适用房也有5年的限制交易条件。这些都是针对卖出的再交易环节的限制，但市场中实际的情况是二手房交易时所增加的税收全部都通过赋税转移的方式变成了价格的上涨和消费者的成本，并未起到抑制房价上涨的作用，反而成了抬高房价的因素。 最简单的对拥有多套住房投资或投机行为的打击方式其实就是宣布，自今日起所有新购买的住房，不管是一手房还是二手房都在新发的房产证或换发的房产证上注明5年（或一个固定的年限）不许上市交易，且任何交易都必须去办证，这样不就既能管住又没有成本吗！ 根本不用管这套房子是否交几成首付（不少于两成或三成）；是否用银行贷款（当然银行要严格审查其还贷能力），因为当房子在一个较长的年限中不能再交易时，购房人就必须支付这个时段的银行还贷，就必须支付交房之后的物业管理费、供暖费等，大大增加了投机的成本，同时也增加了5年或较长周期之后的投资市场的风险。大多数人都无法预先判断5年或一个较长周期之后的市场供求关系与房价变化、宏观经济变化，那么这种风险的周期化就会大大减少投机性、金融的杠杆性和房屋的损耗性。 那么除了自住之外的投资者就会大大减少，购买多套房的投资客成本大大增加、数量大大减少，或者这些投资者就会将房屋在这5年中先出租，从而增加市场中的可租赁住房，也会减轻房价上涨的压力。虽然从较长期看，房屋价格仍保持着上涨的压力，但上涨的幅度会大大降低、速度会减慢，而成本的5年期增加是否会大于房价上涨的幅度则不一定了。利率变化的风险则更不确定了，暴利或单向一定赢利的保险系数大大降低了，或者彻底地让短期炒房客退场了，让用团购方式抬高房价再借机抛出的可能性消失了，也让短期对市场供求关系的影响消失了，让大量囤积的可能消失了，让市场以居住为主的功能还原了。尤其是限售年限一定不会对自住需求产生不利影响。限制购买与按套差别首付和利率的做法，一是，会在矫枉过正中伤及大量的合理消费；二是，会在减少销售量时抑制了投资；三是，因投资的减少会影响就业、建材、纳税等一系列与宏观经济有关的增长；四是，对土地的价格和收入产生了巨大影响，也削弱了政府保障的能力和城市建设的能力；五是，执行管理成本不断加大，不利于市场监管和建设，尤其是对外地人进入城市中购房的限制条件还会对中国的城市化进程造成极大的伤害…… 而不限制购买环节就减少了上述所有矛盾，对中国的经济增长不会造成任何不利的影响。限制了定期之内不得交易又能减少炒房投机客对市场的干扰和不利影响，同时又可以避免对供求关系的冲击、缓解价格上涨的矛盾。没有投资、投机客对房价上涨的影响，没有了银行杠杆作用于投资客的金融属性干扰，又可以让在市场稳定交易中（当然会减少投资性交易）保持开发投资的合理增长，避免了下一个周期的供给短缺。 这就成了一项一举多得的措施。当市场稳定并没有上涨压力时，政府当然也可以合理地宣布适度缩短禁止交易的年限（就像2009年执行的减少年限给以税收优惠的办法）以增加和调节市场的供求关系，以及满足市场中提高了的改善型需求，这就可以给市场一个稳定的预期。 政府不用增加购买与消费的成本来抑制需求，而在平等条件下放开消费的闸门，会有利于中国经济的增长，有利于城市化建设，有利于满足市场与社会的消费。但限制和禁止卖出条件，则会加大投资与投机的成本与风险，用加大投资客成本与风险将投资客，特别是短炒客排除于市场之外，也避免了短期内价格上涨与波动，又给了政府一个可以随时调节市场的工具。这是个一举多得并不伤及无辜的好办法。 本来对市场价格的调节应用货币、利率的办法进行，当整个购买成本增加时，价格上涨的可能就减弱了。但如果政府因宏观经济的整体影响不愿动用利率的武器时，当市场和管理层普遍认为房价上涨的因素来自于投资客与投机客时，那么就可以将禁售的年限当做利率工具进行市场调节。要刺激市场时就放松禁售年限，要抑制投资需求时就延长禁售年限，以调节再次改善型需求的节奏。 限售年限并未改变住房商品的性质，也未限制住房自住需求，还不会对市场规则和预期产生不利影响，更不会对经济的增长和市场化的建设产生恶化的威胁，不会造成开发投资下降而对周期性之后的供求关系产生恶化影响，并且用不着认定第二套或多套住房，没有加大执行的成本，没有了实行差别的信贷政策给银行与消费者增加的许多麻烦，用不着对市场形成政策多变的压力及对政府政策的不信任…… 简而言之，如果管理层认定是投机炒房客在造成房价的上涨，认定是投机炒房客造成市场的供不应求，认定投机炒房客是万恶之源，那么只要增加了购房之后的限售、禁售期限，可以不用二套、三套、多套房的差别信贷就完全能将投机客挤出市场了。 真正的问题只在于，这种对投机炒房客造成市场价格上涨的认定是否抓住了矛盾的原因。如果是，那么禁售就一定会有效地将这部分需求挤出市场，而让房价回归真实并能增加供给与需求。 如果上述原因的认定没有抓住根本的病根，那么现有多套住房不同首付和差别利率的遏制性政策也绝不会有效。并且还会带来无数的成本增加，伤害一大片需求并引发市场更大的波动，也埋下了投资下降、下一轮房价报复性增长的隐患…… 无论如何，以现行的二套或三套、多套住房的政策来打击投机炒房的做法不是一种好的办法，远不如禁售、限售的办法更有利于市场建设与经济增长，同时又能遏制投机和房价快速上涨。 国十一条的目标是打击投机、遏制部分城市的房价过快上涨，而绝不是像媒体或社会传言所说的打垮或消灭房地产市场，打垮和消灭房地产支柱型产业，更不是想让中国的宏观经济在房价下跌和房地产投资的下滑中也出现无奈的下跌。千万别错误地理解中央政策的预期，更不要以为国十一条是想让中国的房地产市场化退出舞台。用禁售、限售的方式也许能更有利于实现中央对房地产市场调控的阶段性目标，更有利于中国经济的可持续发展。 换个办法、换个思路、换个方式、换个思维也许就会将复杂的矛盾用简单的方式解决。或者说，战略对了战术也要对才能打胜仗；战术对战略不对则根本无决胜的可能，只解决眼前而不解决长久的问题；战略对战术不对就会伤亡重大、得不偿失、杀敌一百自损三千，这大概也并非管理者的初衷。而"宁错杀三千也不放过一个"的历史错误政策，实在是不应在如今的科学发展观下再出现了。 投资与炒房 自对房地产实行调控以来，政策的主要矛头首先对准的是炒房团，先有对温州炒房团的攻击，又有对山西炒房团的攻击。炒房团在各个有投资机遇的地区、城市不断地掀起一波波的冲击，并每到一处都横扫一片，不断冲高着房价，让政策决定者头昏眼花，将其视为洪水猛兽，发誓要出台各种严厉的政策与组合拳，坚决抑制这种投机之风。 但到底有多少人在从事这种投资活动呢？至今都没有一个量化的概念，而是一种人云亦云的猜测。靠猜测是不可能制定出好的政策的，如果算命也能成为制定政策的依据，那么就不需要设置诺贝尔经济学奖了。投资分为两类，一类是投资于固定资产，用于出租获取租赁性收益。当房价上涨到一定程度时，不排除转让获取增值收益，这种投资通常会选择待发展的区域，当区域的配套条件成熟，经营收益上升时，自然资产增值也就更高了。这类投资既有选择商铺、办公楼的投资（眼前的收益会更高），也有选择住房投资的。住房投资的出租收益则要看地点、出租对象与服务条件了。 这类投资不管是什么样的都弥补了国家或市场不能提供长期租赁性住房的空缺，让买不起房的业主可以通过租赁解决经营和居住的问题。比如开餐馆的人有手艺、有经营办法、有开餐馆的费用，但却没有买房子的钱，需要有人投资房产才能提供租赁条件，以扩大就业和服务。比如一时买不起住房的人在国家不能提供租赁性住房时就只能先从私人手中租房住，缓解了只能和必须购买商品房的矛盾。 没有投资行为就不可能有租赁性市场，也不可能创造居民财产性收入。本来中国就是个发展中国家，大多数人并不具有购买房产的能力，只能靠金融信贷的支持解决拥有财产和获取财产性收入的条件。住房的个贷政策恰恰给了投资者这种机会，因此投资房产就成为了一种合理的投资行为。不但中国如此，世界各国也是如此，否则就只有居民向银行存款的条件，而没有银行为居民提供服务的条件了。同时，这种投资也恰恰解决了国家无法提供租赁性住房的空缺，解决了促进小企业生产、就业的条件，提供了国家税收和解决了部分居民的居住问题。 打击这种投资行为的同时，也在打击市场的繁荣，让许多人无法自行创业和提供更多的小企业就业条件。我们的企业登记中不是要求必须有注册地址吗？房子就变成了必备的前提。减少了租赁性的投资行为，也就减少了创业与就业的机会，至少从现在看，各种打击商品房投资行为的政策除了有害于市场经济的发展之外，尚看不到任何有利于市场经济发展之处。 有人说可以减少需求而缓解供求矛盾，防止房价因供求矛盾而高涨。那么只要增加供给就够了，因为增加供给并没有不利于市场发展，又何须用对市场可能产生有利的一面但必然会有负面作用的方法呢？ 住房市场也一样。如果国家政策与金融政策不能让政府和市场利用租赁性土地建设租赁性住房，减少了个人投资的租赁住房市场就只能提高租金的水平和扩大购房的消费群体。这不利于住房条件的改善，也不会缓解供求矛盾和降低房价。城市化率的提高总要有房子住，不是自行购房就是租赁房屋，都同样一套房只能解决一户的居住问题。也有人说，所有的调控政策都是在打击投机性炒房。所谓的投机性炒房是只换取房屋差价而不是租赁居住。或者房子从来就没人住，买了之后就在房价上涨时又卖掉了，但这种情况在全国又有多少呢？ 国家刑法早就取消了投机倒把罪，因为只要是市场经济就一定有投机。投机就是投资的机会吗？股票如此，期货如此，投资也是如此，商品的转来转去也同样是如此。为什么房子就不行呢？ 其实国家政策早就从期房上网、预售登记、中途不得更名、销售转让收税等多个环节在控制这种单靠吃差价的投机了。税收的增加也证明了这一点，就像股票交易的税收甚至超过了上市公司的整体利润，那么房地产的税收难道比股票的交易税收更低吗？房屋的转让中政府不是也拿到了大头吗，又何须为有人炒房而发愁呢？ 国际的统计中有房屋空置率一说，是指所有市场中的存量（包括增量中已竣工的存量）有多少房子没有被利用。但中国的空置率被专用于指新增量中未销售的房子。于是空置率与国际通行的惯例不接轨了，中国只好再创造一个空屋率来专指存量中未利用房屋的统计。 投机的炒房行为有多少就只好用空屋率来衡量了。过去，曾有些人用晚上骑车在城中转一圈看看有多少房子黑着灯来认定空屋，以界定炒房的数量。后来有人用电表、水表的统计来替代空屋的统计，那么什么叫偶尔居住呢？还是看看人口与入户的统计数据吧！ 2004年全国存量住宅的空屋率为3.26%，而2007年全国城镇的空屋率则下降为2.81%，这说明，在全国范围内住房的实际使用率是极高的，且空屋率逐年下降。这完全不值得大惊小怪，更不值得为此大动干戈而出台更严厉的政策以及为区区的2.81%而头痛。 2.81%的空屋并非都是投机行为的反映，其中许多是富起来的人在不同城市的购房行为，为子女上学、养老、度假而预先的准备。像山西炒房团有购房置产的习俗，但却没有卖房的习俗，山西人更多是持不破产不卖祖产的旧观念，那么真正被称为只吃房价差价的短期炒房人就更少得可怜了，也许还不到1%。 也许在个别城市有这种相对集中的市场份额，但大多数是地方政府高兴还来不及的事。地方政府会感谢他们在推高了房价的同时拉动土地价格攀升，让政府的土地收益大增、市场活跃且税收大增。 地方政府很想迅速改变城市面貌，但如果房价上不去，拆迁成本就难以承受，地方可动用的收益资源效率降低，低价房的质量也无法提高，城市建设难以改观。投资也许就成了钻点，让一潭死水变成了活水，也增强了城市的生命力。 2.81%的数量比例并不大，但绝对值也有几百万套，当然让决策者颇感头痛了。不过宏观调控只能从总量上来调节，无法解决微观的细节，而为这2.81%出台的政策却可能影响到5%或10%的城镇家庭，因小而失大就更不可取了。 投资与投机也许本就是无法分清的一种行为，但都要承担市场的风险，首先亏损的不是银行的贷款而是投资人的本金。毕竟与美国次级债完全不同，我国买房要支付至少20%的首付款、支付期房至现房之间的利息与本金。而次级债则更多的是只付息，付息全部或大部分是应纳税的冲抵，购房人承担的风险大不相同。 该解决的仍是中国的一系列政策，只要政策存在对市场行为的偏见，那么无论是针对投资还是针对投机的政策都必然产生巨大的负面作用，最终不但破坏市场经济的发展，也会严重地损害居民改善住房条件的意愿。
