武汉 4.17% 北京 2.02%　　全国平均2.81%的存量住房空置率，即使将空置房屋全部投入租赁之中，也无法满足城市不断扩张的人口增长的需求，也无法满足每年800多万对新人因结婚而形成的家庭分裂需求。城镇居民平均每户家庭的人口数从2003年的3.01下降为2006年的2.95，这意味着家庭的分化速度在不断加剧，住房的刚性需求在持续扩大。虽然城镇人口的绝对增长从2003年的2 164万下降到2006年的1 494万，但仍是一个巨大的数字，而新增住房的建设速度尤其是商品房（年400万套）却远远不能满足这一需求。　　试图靠商品房来解决全部城镇居民的住房是不可能的，但如果忽略或降低了商品房的作用，则更将造成住房缺失，历史上的福利分房政策早就证明了这种结果。　　2005年，城镇家庭各种住房来源调查中，购买商品房的总量仅为14.1%，租赁商品房的比例为11.0%。购买商品房比例最高的10省区中上海最高为26.52%，广东最低为15.7%，北京仅为13.9%，其他省区的比例更低，因此将无法解决住房问题和房价过高问题推给市场就更没有道理了。　　2007年，政府从土地出让中获取了9 000多亿元的收益，而全部商品房（含非住宅）的利润总额不足2 000亿元。与房地产相关的税收却占了很高的比重，如北京约为税收总额的四分之一，可见房地产仍是中国经济的支柱型产业。不用市场化的方式解决住房的改善问题，而试图用非市场的方式解决房价必定是死路一条。不管未来的房价如何，都不可能因房价的波动而否定住房政策中的市场化部分，那么就无论如何无法回避房价在供求关系与建筑质量的提高中调节的必然规律。正确认识房价上涨的必然因素，正确认识我国住房的现状，才能正确地判断出住房市场发展的未来。　　所有尚未购买而只能靠购买商品房解决住房和改善住房条件的人群必然希望"拐点"出现，以便能更轻松地负担购房的支出，但除非中国整体经济的宏观经济下滑，或是政策失控，否则这种愿望很难实现。而如果中国的整体经济下滑，那么即使房价负增长，这些人大概也没有胆量去购房。因为人们在经济下滑时永远无法知道何时是最低点，反而会让机会从手缝中溜走。　　供求关系只能解释房价的预期，但最终决定房价的仍将是宏观经济与政府的强制性政策。非市场的政策是无法用市场化的方式预测的。　　房价波动是因还是果　　美国的次级债本是一种专为帮助低收入家庭的金融创新制度，并且用证券化的方式转移了银行的风险。在房价稳定或持续上升阶段，这种次级债的信用评级很高并且没有大的风险，但却刺激了过度消费与投机，增加了潜在的风险。当房价产生波动或下跌时，这种潜在的风险就变成了现实。　　次级债的风波迅速蔓延，不但产生了金融危机，同时造成了金融信用危机和流动性紧缩，对美国的整体经济产生了巨大的负面作用。房价下跌对经济增长给以沉重的打击，也给全世界的经济带来了更多的不确定性。　　简单地看，美国的房价下跌似乎是次级债爆发的根源，是美国此次经济放缓或可能下滑的起因。但实际上这种房价起落变化的原因则在于次级债，用次级债的金融创新来解决低收入群体的住房，推动了房价的上升，也会必然地产生房价下跌与波动的结果。房价表面是因，实质是经济运行的果。　　中国的房价也面临着社会舆论影响的波动，既有管理层防止大起大落要求稳定的指导意见，也有希望大跌的呼声，还有庆贺某些城市房价已经下跌的喝彩和某些城市销售量大幅下降的暗示。　　如果房价下跌会怎样？首先应该引起重视的是银行，次级债像一把利剑，深深地伤害着中国脆弱的金融体系的信心，担心房价下跌而产生金融危机的通知、审查已连连出现。紧缩的货币政策之外还有专门针对商业性房地产开发的金融管制，个贷违约情况出现的上升更成为引发精神紧张的弹簧。似乎中国也会发生类似次级债的巨大风险。拳头与棍子也纷纷打在了开发商身上，并且要求开发商主动降价以防范金融风险的阴招和舆论成了主流的风潮。美国的次级债危机中，从来没看到有任何指责与限制开发商的报道与消息，因为次级债仅仅与购房者有关而与开发商无关。房价的高低与开发商的破产是市场的风险，这种风险是与生俱来的，否则又何来市场竞争一说呢？但这与次级债是两回事。　　次级债危机发生与房价的下跌，美国政府面对经济下滑的风险，采取的是增加市场的流动性，帮助与支持金融机构以加强对信贷的支持，而不是雪上加霜地限制信贷。政府专门出台了鼓励50岁以上有支付能力的人更多地购房并给以优惠的税收、信贷等政策来刺激市场的购买与消费。特别由国会批准实行了大量的免税政策以鼓励与支持民众消费，美联储还用减息刺激企业与市场扩大生产、拉动经济，让房价下跌的速度减缓，让经济保持合理增长。因为美国政府很清楚房价的下跌不是因而是果。因此美国政府的所有措施不是专门针对房价下跌的果，而是专门针对宏观经济中的因，用宏观经济的情况改善来影响和改变果的生存环境，最终转化果的走向。　　而中国的政策也许与美国正好相反，也许中国的政策不认为房价的下跌是果而是当做了因。因此中国的政策更多是抑制房价，直接放在了和投资与消费有直接关系的双向打击与限制上。如加大流转中的税收、加大个贷的限制性条件、加大投资方的信贷限制等。既限制与压缩了投资与产出，又限制与打击消费。试图用恶化投资与消费环境来压低房价，但这种表面稳定房价的措施却可能让房价下跌或下滑。　　试图用降房价的方式加速开发商的现金流转，刺激居民消费、防范金融风险，结果只会南辕北辙。降价会让未购房的民众高兴，但买涨不买跌的预期如果形成，则无益于刺激消费，降价只对刚性需求在大局稳定中有较强的刺激作用，而不会在全面下跌中产生更强的需求。　　但降价是把双刃的利剑，也会影响到已购房者的资产与信心变化，影响到购房者的还贷，影响到银行抵押物的价值与风险，影响到土地的价值和政府的土地财政收入，影响到投资者的信心与投入，加大市场的风险与波动，增加政策的不确定因素和不利于房价大局的稳定。　　我不认为房价过快暴涨是件好事，暴涨也并非合理。但我认为想要解决房价的波动，关键要解决的是形成房价暴涨的外部环境，而并非房价本身。要认清因和果的关系才能从因入手解决果的问题。　　什么是房价暴涨的因？或者房价暴涨本身就是因？　　房地产只是宏观经济中的一部分，当宏观经济保持高速增长时，没有哪个国家的房价不随宏观经济的增长而增长，更没有哪个国家出现过宏观经济高速增长时房价普遍下降的先例。但房价的上涨如果大大超过了宏观经济增长所能接受的水平，则可能会出现资产价格的泡沫。而什么是过度增长的泡沫，却没有明确的量化指标，也许正如格林斯潘老先生所说的"泡沫只有破灭后才知道是泡沫"。影响房价上涨的原因有多项，重点有如下六项：　　一、供求关系。　　需求在1998年之前是以福利分配为主，1998年之后成为只有市场一个出口，让所有的人，不管是否有支付能力都必须挤进市场，并让政策逼迫市场为低收入家庭提供产品与保障。24号文件①为低收入群体提供了另外一个出口，可以分流相当一部分本不应进入市场的需求，但很遗憾这个出口政策出台得太晚了，尚未达到分流的效果时，房价已经被推动着高涨了。如果这一解决分流的政策提前几年出台，市场根本就不会出现这种所有人都挤在一个出口中形成过度拥挤的状况。　　而供给则在防止过热和土地垄断与计划供给的条件下无法适度扩大，土地的计划供给限制了用土地供给的数量来平衡土地的资源价格与市场的调节机制。因此在让土地的天价迎来地方财政的喜悦之中，产生了面粉贵于面包的现象，并推动了面包价格暴涨的"核聚变"。　　为防止宏观经济过热的政策可以限制供给，但却无法抑制需求（需求应靠多种方式分流），不能分流的需求会对供给产生反作用力。鱼与熊掌不可兼得的局面就出现了，有了房价过快的上涨，就会并存房价下跌的可能性。而供不应求时价格上涨并不受成本的约束，供过于求也是同样。　　二、交易税费增加的推动作用。　　二手房交易的税费增长（这与开发商无关），在羊毛出在羊身上的转移中，推动了二手房交易价格的上升，反过来也推动了一手房交易的价格上涨。　　高地价与高税收同样让房价的基础发生了变化，也成为房价的推手，面粉与面包的关系大大改变了上涨的预期，而这个预期在舆论的宣传中被放大并变成了买卖双方的现实。　　三、房价是非固定内涵的一个指标。　　随着时间的推移，这个指标中的内涵却大大不同了，发达国家的房价有相对标准的内涵。如美国大多按套计算房价，而一套房的面积（165~175平方米）是有限定标准的，一套房的内部配套与装修标准也是相对一致的（中国却有着精装修与非精装修的巨大差别），社区成熟度与基础设施配套标准的差别也相对较小，因此有一个基础一致性的评价标准，房价也有了可比性。　　但中国的房价却不同，此房与彼房的差别巨大。房子本身的建安标准大大提高了、节能环保的措施大大加强了、社区成熟度与基础设施变化巨大，内涵提高而产生的房价变化并没有真实的反映在统计之中。尤其是非市场化定价的产品供给量会对房价的计算产生巨大的影响，因此在非商品化与市场化产品的替代中也产生了房价增长的非一致性因素。四、原材料与劳动力成本的增长。　　包括土地、钢材、设备、新材料和劳动力成本的增长等都有价格的推动作用。如果经济增长让收入与价格普遍上涨，同比计算时是否也应考虑这类因素呢？如人均收入与银行的利率会考虑消费者物价指数的增长率、投资增长中应扣除消费者物价指数的增长部分，那么房价是否也应给以必要的物价调整呢？至少在民众无法做这种加减时，政府的信息公开或政府决定调控政策的统计与参谋部门可以作出这种情况的分析报告，以让民众了解真实的房价变动因素，至少在人均国内生产总值的增长和人均收入的增长背景下，如果不让房价上涨就是意味着房价的下跌这个道理是十分清楚的。　　五、金融环境与政策性措施的推动。　　实行土地招拍挂制度之后，土地供给的方式改变了，传统的土地分期付款的条件变化了，一次性支付的资金成本增加了，而政府从取得土地到开工和销售之间的审批程序却不能用法律固定下来。审批周期远远超过了土地合同中的应建设时间，更让成本增长无法正确地反映在标准成本公式之中。再不分青红皂白地征收土地使用税、闲置税等其他土地占用期间的税收，都会产生累计的成本增加。　　金融政策中的升息会改变资金成本的基础，紧缩的货币信贷让更多的企业转而用信托等各种其他融资渠道，利息上浮大大提高了资金成本。　　而银行的封闭信贷和捆绑信贷的监管会让资金产生巨大的闲置和浪费，不能发挥其有效利用率。降低了资金的利用效率就是增加资金的成本，监管会在有利于防范金融风险的同时加大房价上涨的压力。　　六、最严厉的土地管理政策在推动地价上涨的预期。　　为什么会形成土地价格的暴涨并不断出现天价地？政府的政策有着巨大的功劳。　　首先是招拍挂制度的垄断性，并自2003年之后连续4年缩减了市场中的土地供给量，让土地成为稀缺产品。　　同时"严守18亿亩耕地红线"的高调成为土地稀缺性的广告词，改变着市场对土地供给量增加的长远预期。实行最严格的"土地管理"和多项监督、审查、清理等措施又为土地的稀缺及价格的必然上涨奠定了以政府强大控制力为后盾的坚实基础，于是天价成为现实。　　股市中常常有重新估值的说法，在背景条件变化时，对股价的估值会用不同的体系，土地大致也同样如此。　　当紧缩的土地供给制度下，土地的估值方法变了，股市对土地的估值也变了，就如同对次级债的评级一样。当国家实行最严格的土地制度和缩减土地供给时，土地会在稀缺程度不同时估值上升，并推动房价上升，而在土地供给充分时，估值下降。当市场保持严重的土地房屋供不应求时估值上升，供过于求时估值下降。　政府的政策就成为调整估值体系标准的天平，紧缩与严格的土地供给背景也就成为制造土地天价的诱因。改变对土地预期的估值方式自然会让土地的价格扭曲，在满足了土地管理部门所追求的国有土地增值和地方政府第二财政来源高涨的欲望同时，也让房价飘飘然地飞上了天。　　当然还有其他各种因素在影响着房价，如地区的稀缺性、轨道交通等城市基础设施改善、商业环境与居住环境改善的诱因等。　　综上所述，可以看出房价的上涨与下降并非房价自身的问题，只不过是各种经济环境变化的果，而非引发经济变化的因。不是房价在引导其他周边环境因素的变化，而是各种政策与调控措施在影响着房价的上涨与波动。　　解决房价的问题，要解决的是因而非针对果。　　2008年1~5月份房地产的销售量达1.9亿多平方米，比2007年同期下降了7.2%，说明需求是巨大的，虽然受政策的影响其销售增幅大大下降，但房价只是环比增幅下降，局部地区波动且全局趋势恶化。原因就在于仅仅针对房地产的打击、仅仅针对抑制消费的措施无法改变房价形成的因，但会扭曲最终房价的果。　　宏观调控的措施都不是长期的经济政策，而长期的经济政策重点在于解决房价形成的因，而非最终房价的果。就如同资源价格的调整，电与油的价格不是因，而是政策调节与限制的果。只有解决了果的成因问题，才能理顺价格体系，让果更趋于合理。低资源价格只能增加和扩大消费而不利于节能环保，房价和其他产品的价格也是同样的道理。　　价格形成机制中，许多是买与卖双方相互制约的，但如果行政措施让买卖双方都无法和无权用博弈的方式参与，那么这个价格必然会失控。不管是高或低都不能反映市场价值发现的作用。成也萧何，败也萧何。一切都不取决于市场而取决于政策了，取决于改善因的条件还是压制果的政策。如果因的条件不能因政策的调整得到改善，那么限制果的政策的有效性和科学性就值得深虑了。　　美国的政策调整没有一项是专门针对房价这个果的，那么中国的政策为什么不能积极地从改善房价波动的因入手呢？毕竟这不是一个经济发展的短期行为，而是发展中国家相当长的一个不可或缺的发展阶段。　　"地王"频出的反问　　最近一段时间媒体热议的多是重点城市中频出的"地王"现象。民众与市场在惊呼地价的高涨和房价狂升的预期中而苦不堪言，地方官员在庆贺土地收入的丰厚成果中喜笑颜开，这种明显的对比本就早已说明了"地王"频出背后的实质是地方财政与民博弈的一种游戏。然而几乎所有的板砖都拍在了开发商的身上。与历史上将所有的板砖都拍在开发商身上不同的只是，当巨型央企也加入了这场游戏中时，央企也成了众矢之的。中国住房制度改革后的前五六年时间并没有关于房价暴涨问题的争论，也没有住房价格稳定的调控，更没有什么"地王"的新闻。房价的波动只是在土地供给制度改变和被垄断之后才出现的，尤其是"8?31大限"的来临让土地变成了稀缺性的垄断之后，房价才成为争论的话题。　　中国自2003年之后不断出台调控和打压房价的各种政策，包括行政性的手段，但至今为止何曾看到过打压地价的调控？自2005年出现第一块天价地之后，这一土地垄断的供给方式和自2003年之后连续4年的土地供给量暴跌的矛盾就日益凸显。但关紧两个闸门和"严守18亿亩耕地红线"两把大刀高悬，不但未能有效地用增加土地供给来平衡总供给与总需求的关系，反而变本加厉地抑制投资与需求，又岂能控制得住房价？　　政府的地价收入越高越好，开发商的房价越低越好，就如同是"只许州官放火，不许百姓点灯"一样的逻辑。当经济学家把逐利诱因当做市场推进的动力时，会用反垄断来约束企业的行为，以保证市场中的充分竞争。但如果政府将土地变成诱饵，把从市场中获利当做动力时，行政的垄断则在法律的保护下不但合法化也变得理所当然了。于是降低或稳定房价就只能是政府压榨或安慰市场的一种掩盖了。　　国土部门总说是房价在推高地价，如果不是土地的垄断，从经济学的逻辑层面而言，一定是"产出决定成本的容忍度"。而在土地垄断的供给之下，则"物以稀为贵"，原料成本决定着预期的商品售价。不管房价的预期有多高，对开发商而言，无论如何，都会是成本越低市场风险越小、利润越高越值得去投资。总不会有人主动承担市场的风险而为政府的利润作贡献吧。企业要承担的是税收义务，而不是高价购买政府原料的"义务"。　　为什么中国在出现大量天价地王的同时也还有大量的土地流拍呢？不是房价在推动地价吗？那么有对房价的高预期为什么会有流拍的土地呢？不是在责备开发商过度储备土地吗？那为什么有非天价的土地而没有人购买呢？看来还是供求关系在发挥调节价格的作用。　　当土地供给稀缺时，土地的价格上升。由于土地的稀缺、商品房供给量减少，当然房屋的价格也就上去了。　　2009年8月份当全国同比房价上涨2%时，70个大中城市中仍有20多个城市的商品房价格在下降，二手房也是如此。可见供给的不均衡性恰恰与供需关系决定价格是一致的。　　当土地供给充分、商品房供给充分时，房价与地价都没有出现暴涨，甚至还会稳中有降，而土地供给短缺的城市却天价土地频出。无疑这种对房价的预期是与供求关系相对应的，对土地的需求也与供求关系相对应。当市中心的土地供给越来越少时，当更多的民众都想挤进市中心时，当市政基础设施与公共配套都集中于市中心时，中心区的土地自然会越来越贵，房价也自然会越来越高，城市就不得不一圈圈地像摊大饼一样由中心区向四周蔓延。　　没有一个国家的政府可以保证中心区的土地供给充分，但却可以将配套与公共服务向边缘地区转移，并改变所有人都挤进市中心区的预期。如有的国家用卫星城、有的国家用区域调节，用道路与配套、就业与公共交通等所有效率的提高以改变对城市中心区的依赖程度。　　但没有一个国家可以让土地无限地使用，如澳大利亚、加拿大、俄罗斯等国家。土地供给是充分的，但市政配套、就业、教育、医疗、行政管理、金融服务、电力、电信、燃气等却无法无限地供给和延伸。人们仍不得不向城市集中，向大城市或重要城市集中。这就必然出现了核心区域房价过高的现象。莫斯科的房价比北京高出许多就是如此。同时几乎所有发达国家的首都或金融、商务中心城市的房价都会比其全国的平均房价高许多，也比北京高许多。　　问题不在于地价有多高，而在于高地价的收入是否让城市的公民分享了地价高所带来的更多的公共福利，包括对低收入家庭的保障。　　就像税收高，但如果50%以上的税收都变成了劳保、退养、医保等返还给民众的保障，高税收让民众能分享，民众就不会反对高税收一样。如果房价高也能给未购房的民众带来更多的保障性或福利性收益，高又何妨呢？政府的高地价会改善交通的福利、低收入住房的福利或者其他城市化公共设施的福利（就如香港），又有谁会反对地价作为政府的收入呢？　　同时，恰恰是中高收入家庭的高价购房行为在税收之外又为城市的所有公民提供了可以分享的地价收益，又何苦要去非市场化地限制房价呢？让供求关系去平衡房价，政府只要管好总供给与总需求的协调，房价就会随供求市场变化而变动，涨也涨得有其合理性了。　　目前的市场是被政府政策操纵的供求变化，尤其是土地的垄断决定着"原料"市场的价格波动，再是金融信贷及交易税费在限制着市场化的购买与供给变化。那么出于对政策变化的担忧，又如何不让市场中"地王"频出又流拍并存呢？　　土地制度和土地供给制度不改变，市场就无法去调节供求的关系平衡，只能将所有的压力都集中于政府的全能上了，天价也就成为了制度性的必然。　　既然政府不可能出台限价地的政策，批判"天价"的开发商又有何用呢？要生存就只好接受这种饿狼与狮子夺食的无奈了。　而不限地价只限房价的尴尬也就只能无奈地延续了。　　立法中并没有对商品房市场调节价的限制权力，因此依法行政的政府首先要管住的不是开发商天价拿地的行为，而是政府利益驱动的垄断或土地拍卖方式。　　"地王"频出的反问之二　　国土供给的数量到底是多还是少，国土部连续发文要进行清查。如果国家国土管理部门都弄不清楚土地的储备与市场供给的情况，那么又如何判断供求关系呢？　　国土部公布的土地供给数据中包括了建设用地与非建设用地。建设用地中有工业、商业、办公、住宅等多类，又分市场化与非市场化、出让与划拨，用供地指标无法分清已征与未征、已开发与未开发、增量与存量，同时无法分清商品房与保障房的供给差别，更分不清政府储备与市场储备、企业储备的情况，民众看到的只是一笔糊涂账。　　因此每年当国土部门号称已完成了年度的土地供给计划时，市场中的经营主体却无法从这笔糊涂账中看出市场中的土地供给关系。而开发商则根本不看国土部门公布的数据，只看地方政府网上公布的招拍挂数据，因为国土部门的数据与市场无关，地王也只是在招拍挂中产生。　　2009年上半年，国土部公布的建设用土地供给的总量已超过了36 000多公顷，而国家统计局公布的房地产开发土地购置面积仅为13 644公顷（这其中还包括部分非出让的保障性住房用地），这两者之间相差了22 000多公顷。房地产开发购置的面积仅为土地供给总量的约40%不到，可见供地虽多，却不知花落谁家。而市场中分到的份额则少之又少，岂不是肉少狼多吗？　　虽然2009年6月之后地王颇多，但土地购置的面积是逐月下滑的。这与市场中的供给量减少是相关的，6月为3 769公顷，7月为2 665公顷，8月仅为2 322公顷，8月比6月下降了40%。而同期销售面积则分别为9 464万平方米、7 646万平方米、7 661万平方米，分别为土地供给量的2.51倍、2.86倍和3.29倍。而全国新增土地的建设容积率仅为1∶1.3左右，可见土地的供给量远低于房屋的销售量。　　自2008年第一季度土地出现其他用地供地的暴增、房地产开发用地供地的暴跌现象，到2009年第二季度房地产开发用地同比减少了6.3%，而这个减少则是在2008年下降的基础上同比的。　　自2009年开始保障性住房用地、经济适用房用地和廉租房用地总量是快速上升的。到第二季度末，保障性住房的用地同比增长了36.3%，而商品房用地则减少了15.1%，同比的用地比重下降了4.5%。但保障性住房不会影响市场的房价，自然也与天价地无关，只有商品房用地才会出现天价地王与影响市场的房价。土地供给的总量也许未变，但当切蛋糕的刀偏向一方时，零和游戏就让另一方的利益无法得到保障，市场就必然会出现异样的倾斜。　　以北京市为例，2006~2009年上半年，商品房住宅用地供给仅完成了年度计划的39.7%、33.8%、55.2%和27.3%，但2006~2008年期间全年的建设土地供给都完成和超额完成了总用地计划，其中经济适用房和享受经济适用房政策的供地年均都超额了150%以上，最高年份为189%，这类非市场化的用地份额远远大于了计划，但用于市场化的商品住宅的建设用地却连续数年严重短缺。商品住宅的平均用地楼面价从2006年的每平方米2 796元，上涨了1.6~1.8倍（至2009年7月），而平均地价从每平方米　　3 416元增长到了每平方米8 796元，上涨了2.57倍（至2009年6月）。　　自2007年以来，三环之内没有任何住宅用地的供给，自然价格就只能向外线平移，至2009年6月三环与四环之间的土地价格上升到了每平方米14 494元。天价和地王也就成为了一种必然的结果。也许这些新地王已不再是地王，而只是供地制度下的牺牲品，也可能是价格提升中的一种常态。北京已不太可能在市中心增加土地的供给量了，但想居住在市中心的消费者却热情不减，都梦想距伟大的首都中心的天安门越近越好！　　上海又如何呢？2009年计划供给的土地约为1 200~1 400公顷，但上半年仅供应了300多公顷，远低于计划的供给量。几乎所有拍出天价地的城市都出现的是同一类问题，只要供地紧张的城市，天价就成为企业生存的障碍却不得不为之的无奈。　　当天价地频出时，媒体报道所反映出的却是市场平均销售价格的下降，似乎人们更关心的是市场平均销售价格而非国家统计局公布的价格指数。却不知道市场平均价格是受当时市场产品的供给结构而变化的，指数如同股指，不是按个股的表现，而反映的是市场普遍的价格变化。　　当上海2009年6~7月份的高档商品房销售量集中时，市场平均的销售价格猛涨，但主要集中于两个楼盘，并不能反映上海整体市场的情况。个别楼盘的涨价并不代表所有楼盘涨价。如今2009年9月份出现的平均销售价格下跌，同样是因结构变化，而非代表所有楼盘都降价。　　但消费者最关心的只是自己选择的合适对象的商品房价格是涨还是落。平均销售价只反映当时市场结构的变化，价格指数反映全市或全国的变化趋势。而用市场平均销售价格来衡量趋势的变化则会对市场与民众产生误导作用。　　人们也许会因为公司的实力不强，无法用天价去竞争土地，因此才反对出现土地的天价，但只要土地供给制度不出现根本性的变化，政府垄断和限制性的土地供给方式就一定会不断地出现天价地与流拍的并存。　　天价地按经济学来说一定是在给相邻的同类项目发补贴。尽管天价地变成商品房销售还会有一个生产的周期，但也会在天价出现的同时引发周边项目的涨价，改变社会与民众对房价的预期，自是有人欢喜有人愁的局面。　　新加坡与香港是无法增加供给的典型，房价超过每平方米20万元人民币，自然也就不奇怪了。但中国仅农村的宅基地就占了城镇建成区的4.6倍的面积，解决供给并非难事。目前，0.34%的国土面积居住了6亿多城镇人口，拿出20%的土地让15亿人居住总是可能的吧。　　土地制度最终决定着住房市场的未来。第五章 请用数据说服我　　请用数据说服我　　全国工商联在两会上的报告揭示了我国房地产开发费用的构成，并将房价中大头是政府的土地及税收所得公布于众，揭示了房价上涨的重要因素。要解决房价高的问题，应先从政府入手，因为用高价面粉是很难生产出廉价面包的。　　全国工商联的报告，刺痛了上海市市长韩正的神经，于是韩正市长用全国工商联的数据有误来辩解，认为上海市政府的收益没有报告中那么多。那么就请韩正市长也用数据（正确的数据）来说服大家。　　中国的统计系统无法让信息充分获得，并且不向社会公开，因此才有了房地产暴利一说，也才有了要求开发商公开成本构成的争论。单一开发商除上市公司必须对股民公布全部财务情况，以便让股民与社会了解和便于投资的选择之外，非上市公司并不需要公布成本的构成与经营情况，这可以认为是公司经营的核心竞争力的一部分，是一个企业管理与经营的特色，并没有普遍意义。好的公司在成本控制、经营理念以及产品的特殊设计和创意的增值上有着许多的不同，单一公司公布的情况也并没有行业上普遍的代表意义。　　众多上市公司的报表足可以说明这个行业的基本情况、净资产的回报率情况以及与其他行业对比中的利润率情况等。但却仍没有被社会所认可，社会上从来不认为房地产上市公司的利润率反映的是真实情况，也不认为这些上市公司没有暴利就证明这个行业没有暴利。因为社会与政府的论点都集中于房价过高，尤其是房价在政府的眼中已成为多年调控政策打压的重点对象，因此公布一个企业的成本并不能说明问题。于是REICO工作室将房地产行业与其他行业对比是不是暴利行业的研究换了个角度，用对我国房地产企业开发费用及销售收入分析的方式来揭示房价，变个角度来公布开发企业的成本构成。并告诉公众房价中的最大受益者是政府，房价的降低只有从土地的价格、税收的负担和企业的利润三方面入手才能合理降低。房价的构成中，政府的收益一次性索取的，如低价、一次性收取的出让金按70年计算贴现等于是10倍的收益；税收基本是预征、预缴，按贴现算也无形中增加了数倍。但企业的所得部分却是以购买土地、规划设计到最终交房结算才可以，周期大概4~6年，这样年收益就被分解为较低的水平了。　　房价构成中并没有核算政府收取的各种税费，如规费、证费、市政基础设施费等。同时也未计算上下游产业中的税费，这些也是政府的所得，如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等，当然还有这些生产中因为人工而产生的各种税费等。　　假定将上述未计算进去的各种因素都考虑在内，政府从房价中分得的份额大约要远远超过70%的比重了，而除住房之外的任何商品都不可能为政府提供如此大比重的收益。　　REICO工作室用抽样调查的方式选择了部分城市与企业的样本所作的研究报告，或许会因样本数量的不足而有所偏颇，但这只能说明被信息取得的困难所限制，并不能说明分析的方法与计算错误，更不像韩正市长所说的存在数据本身有误的问题。也许政府部门掌握着更多的数据，而民众和民间的研究机构是绝不可能有政府那样强大的获取数据的渠道，那么就让政府用数据来说服民众，而不是简单地用说别人的数据有误来否定研究成果。至少民间的研究机构敢于提出这样的报告，态度是认真的，那么也请政府用更认真的态度来回应问题的提出。　　房价涨了多少　　1978~2008年，中国的国内生产总值从3 000多亿元增长到30多万亿元，按不变价计算增长了近100倍，城镇人均工资从每月28.6元大约也增长了100倍，城市中的大白菜从每棵1分多钱也涨了100倍，房地产投资从不足300亿元同样涨了100倍，但房价涨了多少呢？　　从全国看，1978年的每平方米300元，到2008年的每平方米5 000元大约涨了16.6倍，从北京城市核心区的每平方米600元到2000年的每平方米20 000元大约涨了33.3倍。　　所有人都会说，1978年的工资中没有住房含量，房子是福利分配的，或说是白给的，只是在商品化改革之后，工资中才有了住房含量，但房价是否也发生了内涵的变化呢？　　全国的商品房房价中大约有30%是土地的出让金等，城市核心区的房价中则土地出让金等占了50%（包括拆迁、征地等费用），房屋的建安造价费用从每平方米200元上涨到了每平方米2 000多元，上涨了10倍，各种配套费用（包括基础设施等）则上涨了100多倍，或许多是从零到了每平方米数百元，无法用数倍来计算了，而高价高档的房屋建安费用则从每平方米200元上涨到了每平方米6 000多元，大约上涨了30倍。钢材的价格从每吨不到200元上涨到了每吨5 000元，涨了25倍；水泥从几十元涨到几百元，至少也涨了15倍以上。室内的装修费用差距更是巨大，从1978年的四白落地和水泥地每平方米约40元，上涨到北京中低标准每平方米800元的20倍、中档标准每平方米1 600元的40倍、高档标准每平方米4 000元的100倍，不同价格的住房的装修标准与价格也差异巨大。　　扣除了房价中土地的使用费用、建安造价的提升、配套费用的提高、装修标准的提高等，剩下的净房价增长还有多少呢？当然房价是这一系列因素的组合，最多能比的就是扣除土地的部分，否则账就算得没有可比性了。　　全国扣除30%的土地部分，涨了11~12倍，北京核心城区约涨了16.6倍，与大白菜相比的100倍之差相去甚远，既不能同国内生产总值的增长倍数相提并论，也不能与工资收入增长的约100倍相比，扣除工资中的住房工资含量，也只能说收入的增长远远超过了房价的低增长。　　但为什么市场中更多的反映是房价高呢？原因都在于平均市场销售价形成的误解。　　宏观经济的研究会大量地使用统计中的平均价格，而现有统计中的平均价格则是根据市场的销售总价除以总的建筑面积而得出的结论，因此无法从平均价中判断实际市场的价值与每个不同价位销售量之间的关系。因为高价的房子卖的量大则平均价高，低价的房子卖的量多则平均市场销售价格就会降低了，然而消费者个体所应对的则是直接购买对象的价格，而非市场中与此项目无关的平均价格。　　为什么市场中会有许多高价的房子呢？这也是因为平均收入所形成的误解。　　市场中并不能做到土地的供给是计划控制的市场自由调节，无法实现由供求关系决定价格与数量。市场中并不能做到在土地供给垄断下的产品供给量调节，因此供给不能在不同产品等级（不同面积、不同价位）中都达到供求关系相对平衡与满足。当土地的供给量有限时，产品结构的调整就会出现差异，投资者就会在追逐产值、产品利润率和规模收益中作出不同选择，这种选择并不是随平均收入而定位的，反倒是按收入差别定位的。　　市场中的研究者会按平均收入与平均房价去对比，产品供给者则按市场中的收入层次选择产品的高档与低档、户型的大与小，并形成不同的产品差别化。　　换句通俗的话说，产品是由贫富差别决定的。也可以换句话说，价格是因贫富差别而形成的，或推高了平均房价的。反过来说则是，房价或房屋产品不是以平均收入为定位标准的。　　正是因为有收入差别，因此房屋会按收入差别分成不同的消费层次、消费产品，如高档公寓、别墅、双拼、联排等，这里的造价与配置包括装修的标准都会大大提高。因此带动了平均房价的高升，当然也会有些开发商会生产市场定位容易、技术要求相对较低且购买人群庞大、市场竞争操作风险较低的普通商品房。而同样都是法律定义上的商品房，为什么会在上至国务院下至地方政府的文件中出现了两种不同的称谓、划分了普通与非普通，包括差别性的税率也正在于这种产品定位和面对不同消费群众上的差别。然而研究人员并不在讨论时用收入差别来细分市场，而是用平均收入来误导民众。为什么不用两种不同名称、不同税率差别的方式来计算平均房价呢？即将不能享受优惠税率的房子列在专对高收入家庭的一边，而只计算普通商品房的平均房价呢？也许是因为没有这样的统计数据，或者因为无法将高收入人群的收入剥离，于是就只好混在一个锅里煮了。　　正因为混在一个锅里分不清鱼翅与粉丝了，于是民众都在用含有鱼翅的平均房价来判断市场，岂不知大多数民众只能吃粉丝，而不可能吃鱼翅。毛病正出在此处。　　大家都知道消费者物价指数只计算生活必须的鱼、蛋、肉、菜，并不计算鱼翅、海参、燕窝的价格变动，因为消费者物价指数不需要鱼翅的成分。　　但市场中是否因为消费者物价指数中没有鱼翅就不提供鱼翅与燕窝了呢？集市上与餐桌上这类产品大概还是重要的收入来源，但这些与民众是否能吃饱肚子、是否影响日常生活的消费无关。　　总不能只许中等收入家庭改善住房，而不许高收入家庭改善住房吧。总不能不允许消费市场中的奢侈型住房消费了吧。别忘了，没有奢侈型消费和高收入家庭的住房面积扩张，又怎么会有人均面积的增加与扩大呢？没有城镇人均居住水平的提高，又怎么会有最低保障线水平的提高呢？保障线以下的人群生活条件的改善正是来自于整个社会的发展和那些被认为是过度型消费的拉动。　　这个理由听起来也许有些刺激，但这正是社会主义的优越性，因为政府会用贫富差别中对富人的征税、富人消费中的税收贡献、土地出让金的差价等收入进行转移支付，来保障低收入群体的基本生活需求，并逐步提高这些保障条件的底线标准。甚至连资本主义国家都不得不在平均财富的增长和生活条件的提高中以此为标准来提升保障的水平。　　房价如果涨的是鱼翅的部分，那么应该是合理的。爱买不买是奢侈型消费的天理。但保证粉丝的必要量的供给则是政府责任，正因为此才有了"90/70"政策。遗憾的正在于当土地的供给是垄断的、计划的、非市场调节的时候，市场的手脚被捆住了，"90/70"政策也无法改变市场的逐利性，无法保证粉丝的供给结构。　　也许是结构与土地之间无法调节的矛盾才造成更多的供给倾向于面对高收入家庭，才造成用平均收入无法对称的平均房价。　　批判《北京蓝皮书》　　2009年3月31日，北京市社会科学院发布了《北京蓝皮书》。我没看全文，网上摘登了一些涉及房地产的内容，却颇让人怀疑北京市社会科学院的研究能力、方法与水平，也不能不让人怀疑报告出笼的用心是为了北京市的城建与发展，还是为了创造社会矛盾，更有损于"专家"的称号。　一是，认为"在买房问题上不存在刚性需求"。北京市社会科学院的观点是"人类的需求可以是无限的，但是除了人要吃饭的需求是刚性的以外，住房需求相对而言是弹性的。买不起大房子可以买小房子，买不起房子可以租房子，住宅消费能力与房价找不到交汇点时，只能是有价无市"。没有住房的刚性需求国家又何须建设保障性住房？至少不能住在街上。　　二是，用北京市的家庭可支配收入来计算房价的可支付能力。难道我们的北京市社会科学院研究人员不知道国际上用的是家庭收入中位数吗？岂不知家庭收入与可支配收入之间的差别？每个职工还有24%的住房公积金等未计入可支配收入部分，双职工家庭可增加48%的住房公积金，5 672元的月可支配收入就变成了8 000多元了，至少住房公积金是可以用于还房贷的。加上住房公积金按北京市社会科学院《北京蓝皮书》的算法岂不是人人都可以买得起住房了！　　三是，用每户100平方米面积计算房价收入比。难道我们北京市社会科学院的研究人员至今都不知道国际惯例是用住房面积中位数做计算依据吗？而中国的住房面积中位数2007年只有每户68平方米。每户100平方米的住房面积已是中位数的1.3倍了。否则中国政府为什么会出台90平方米以下面积的住房要占70%的规定呢？　　四是，用一手房市场的房价平均值来作对比。难道我们北京市社会科学院的研究人员至今都不知道国际惯例用的是所有可交易的住房的价格中位数作为计算依据的吗？而中国巨大的二手房市场交易的价格又到哪里去了呢？经济适用房与两限房的价格又在哪里，这些住房二次交易的价格在哪里？难道二手房不是住房？　　中国号称"专家"们的研究机构几乎都在不求甚解地犯同样的错误，并借国家、政府研究机构的名头传播自己的错误，误导媒体与民众，再借媒体的传播扩大这种错误的影响，以至于让政府官员、决策机构都因为这些所谓"专家"们的错误而制定出更加错误的政策，并行政性地破坏市场经济的运行。　　从网上查到房价收入比的计算要求并不是很难的事情，特别是已发布的REICO报告不但说明了计算的方式、出处，也用国家统计局的相关数据多年发布过相关结果。大概由于这个结果不能令那些别有用心，又想个人出名的专家们满意，因此每个研究机构都想出人头地地单独"创新"，做一个与众不同的计算，以显示自己的高明。但经济学中，特别是国际已有标准和管理的计算是来不得半点虚假和创新的，要创新就另用一套体系而不要拿国际惯例来吓唬人，更不要自以为是地把自己的创新当成国际惯例。　住房是有刚性基本需求的，就像吃饭一样。吃饭的刚性需求是要填饱肚子。差别在于食品的质量好坏，有的有鱼有肉，有的有燕窝海参，有的是吃糠咽菜。收入差别让吃的刚性需求产生了重大差别，不是吃糠者不想吃鱼吃肉，而是经济条件的限制让这种刚性需求无法变成合理的消费，市场也不能为了让只能吃糠的民众吃上鱼和肉而降价让鱼和肉找到一个合理的消费交汇点。　　住房的刚性需求也与吃饭同样，有的居住条件好，有的居住条件差。这种刚性需求是否通过购买商品房的方式解决则要看经济的条件与购买者的支付能力了。没有消费能力家庭的刚性需求则要靠政府的保障来解决。如果祖孙三代还居住于一室或两室一户时，自然有增加房子的需求，但刚性到什么程度才能变成实际的购买行为则是弹性的。这与房屋的价格相关，这不是需求的弹性，而是价格的弹性。刚性是指居民要不要改善居住条件，价格弹性是指是否有能力消费！　　为什么会有人将未婚女子的结婚条件称为是刚性需求，正是因为这个社会的发展阶段让大多数小家庭要求独立生活，减少父母的约束和满足社会交往的自由。为什么要用城市家庭分裂速度计算需求，正是因为这种刚性需求的存在。不管是大房子小房子，至少应让每个城市家庭住一套成套住房，不管这套房子的产权归谁，也不能让他们睡在大街上，所以才有了成套率的衡量标准。截至2009年初，中国大陆城镇的成套率水平仅为1∶0.8以下，而台湾地区是亚洲四小龙中最后一个到达城镇住房成套率水平1∶1的地区，那也是在30年之前的事了。　　国际上每个国家都有一个居住条件的最低标准。如20世纪60年代日本将最低住房困难数定为少于人均25平方米；而匈牙利则将人均25平方米定为高限，高于此住房面积的要加税；美国套均面积为165平方米，许多国家将住房困难标准定为人均少于1.9间房。无疑最低住房标准就成了刚性需求的判断标准。　　从大多数发达国家已经经历过的历史看，大约一个国家的人均居住为35~45平方米时，进入了总体的消费平衡阶段，此后的住房建设速度会大大下降，同时这包括了城乡人口。因为发达国家并没有城乡人口户籍的限制性条件，此阶段刚性需求则相对减弱。而我国离这个目标还差得很远很远。不仅从成套率水平、城市化水平看如此，从人均居住面积，特别是居住条件（设备、能源和功能差别）更是与上述国家相比差之千里了。唯一高于发达国家的反而是住房私有化率，独立式住宅的指标由于人口与土地资源的约束就更无法相比了。　　中国刚性需求不但存在且购买能力也具备条件，否则2009年2、3月份的住宅销量为什么会暴涨呢？　一是，二手房的限期免税政策让二手房的供给量增加且交易暴涨，也说明正是过去二手房交易税费与政策的不合理严重地抑制了居民的消费需求。当错误的约束得到局部的修改之后，二手房交易市场开始活跃起来。世界各国从未见过对二手房交易加重税的政策，多数发达国家的二手房交易量都是一手新房交易量的4~7倍，包括美国的房价指数也主要以二手房为标本，而北京市社会科学院的研究报告居然会将二手房的交易价格排除在外，真是愚不可及的研究。　　二是，北京的调查中，购房一次性付款的比例与此次金融危机发生之前没有太大变化，为44%~55%（多个楼盘的统计情况）。而用贷款和公积金购房的比重也未发生大的变化，且近期成交量最多的是单价每平方米12 000~14 000元的楼盘，这个价格远高于2008年底的北京平均一手房价格。说明北京并不缺少购买能力。而西安只有平均每平方米4 000多元的房价，用贷款购房的比例却高达85%，也说明城市之间的收入差别与支付能力差别。　　北京或中国大多数城市的房价收入比中都只计算了工资性收入，却忽略了存量资产的重要一环。中国1998年房改时用低房改价对福利住房50年的错误进行了一次纠正，即用低价对过去历史工资中没有住房工资的含量作了一次补偿。房改房在2005年的人口普查中存量约占总住宅存量的52%，私有化率则高达83%，即城镇家庭中这部分存量资产都变成了更新升级换代住房条件的购买能力，而发达国家所说的房价收入比恰恰没有这部分福利分配的住房资产。不对等条件下的计算必然会错误地估计居民消费能力与市场的作用。别忘了，当市场中的商品房升值时，这部分存量住房也在升值并大大地提升了改善型消费的支付能力，这个升值甚至远高于前50年的住房工资补偿。　　同时45岁以上的家庭大多拥有房改房，而45岁以下的则只有部分家庭享受了房改房，这也是中国特色的一部分。由于父母一族的住房多为房改房，已解决或基本解决了刚性的居住条件，有钱的就更新升级，条件差的就继续居住。但他们不会再在住房上有更多的支出了，于是他们就有能力去帮助下一代。加上独生子女政策又让中国出现了两个家庭帮一对子女的特色现象，住房的购买就不仅仅是依靠小家庭的平均收入了。　　也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠购买商品房解决刚性居住问题，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住条件，反而让平均家庭收入计算的方式更无益于对市场的判断。又有谁计算过扣除这些家庭之后的大众收入情况或住房资产产生的收入和支付能力的情况呢？比发达国家都高的已有83%以上的住房私有化率更证明了中国人的购房能力。房价是由供求关系决定的，而这个供求关系并非只计算北京市的户籍人口，那么供求关系的支付能力也要加上这些外来需求的条件，包括需求的数量和支付的能力。而这些家庭的支付能力大概也远远高于北京市户籍家庭的收入统计数。这样市场所面对的消费群就发生了变化。家庭资产、大家庭的资助、外来购买能力等就都成为了房价收入比中的一部分，也成为推高北京作为国家首都地位象征的房价的重要原因。　　正因为北京、上海等开放性城市的外来收入差别形成了特殊的无法计算的购买力，房价就不仅仅是针对北京的供求对象了，也完全不受这种仅以北京市户籍家庭收入的购买能力约束。　　如北京的星河湾2009年初最大的购买主力是北京之外的客户群，三亚的高房价同样是被北方地区缺少温度资源的家庭所推高。北京既然依赖于这些外来人口提供税收、提供交易、提供消费，那么又有什么理由不让这些家庭居住呢？为什么不计算这些家庭的收入与购买能力呢？　　更重要的是，供给量并非是针对普遍性全民需求的。全国每年的商品住宅仅为400万~500万套，又分为廉租房、经济适用房、普通商品房、高档房、别墅等多种类型。而城市人口已达2亿多户，供给量仅为3%以下。北京每年的供给量约为18万套（含各种新房），按北京常住人口1 600多万计算，瞬间2 000万人口统计，至少有600万户家庭，供给量也只有3.3%左右。加上二手房的供给量也仅有5%左右，而美国高峰期每年的购房比为17%，即使是低潮（现在）也超过了中国一手房的交易总量，但美国的人口总数仅为中国城市人口数的一半。可见这个比例的差距了，因此中国的供求关系更不能用平均数来计算，房价比也不能用平均数来计算。每个城市有5%以上的家庭购买住房（包括二手房）就会出现供不应求的现象。　　但中国的房地产为什么会出现2008年的量价齐跌呢？这与刚性需求的存在无关，而只与中国的宏观政策与外部经济环境的恶化相关。所以当住房市场中那些政策的错误被纠正和调整之后，那些抑制投资与消费的因素削弱之后，这种刚性需求就迅速地爆发出来并转换成了购买能力。　　不可能出现的是当宏观经济下滑、房价出现下跌时，大家在未知经济预期的结果之前让刚性需求或其他需求都持续不变；不可能出现当利率高涨和税收加重、交易成本暴增时，消费持续增长；也不可能因为出现严重的供过于求，开发商还继续高速投资生产和高价供给。正是因为政策的失误与外部经济环境的恶化产生的叠加作用，才出现了中国2008年量价齐跌的现象。　　中国有大量的库存，工业如此、矿业如此、钢铁如此、加工业也如此，房地产自然也不会例外。按2008年的销售量计算，当然有大量的库存，北京空置率同样高速上升，但如果2009年2、3月份的销售增长情况能维持下去，两年的库存消化量就变成了8个月的消化量。2009年全国还会有大量的库存与空置，因为除了部分住房政策作了纠错的调整之外，其他的抑制投资与消费的政策尚未作纠错的调整，自然也不会迅速回暖，库存也还会增加。别忘了，正是政府在2007年才提出扩大供给的号召，而这个供给扩大之后，政府并没有给增加的供给一个消化的周期，就在2007年第四季度开始打击投资与消费，这种政策的快速掉头又怎么会不让市场失控，空置率增加呢！　　不要将政府政策调控的错误推给市场，更不要都推给开发商，刚性需求靠开发商去吹是吹不出来的，开发商也不会买那么多的房子结婚用或改善居住用。市场住房销售的增长已经用事实给了《北京蓝皮书》一个纠正，也让这些所谓的"专家"们清醒清醒。　　至少我知道网上集中报道的这几点都证明了《北京蓝皮书》的错误，当然也不排除还有更多的荒谬处。而让政府去直接干预与压制市场价格则更是违法而不可取的。这样的《北京蓝皮书》还是不出更好，省得被民众笑话。第六章??情绪不能代替规律　　情绪不能代替规律　　"打土豪、分田地"的口号曾给了一代人梦想，并支撑着一代人无私奉献，不惜以生命去换取这一目标的实现。这一代人以为，消灭了中国的剥削阶级，用枪杆子夺取了剥削阶级的财产，并对穷人进行公平的平均分配，就可以让所有的中国穷人富起来，并都变成富人。　　但新中国成立了几十年之后，一个号称地大物博、人口众多，并期待解放全世界2/3的无产阶级的中国人民才发现"外面的世界"更美好，中国并没有因为推翻剥削阶级建立了新政权而变得强大与富强。　　一个人民当家做主的制度还必须是一个能让民众发家致富的制度。于是中国才有了改革开放的进程，也发生了30年来的巨大变化，至少现在的中国人已变得相对富有了，解决了最基本的温饱问题。可见仅仅靠消灭剥削阶级并不能让穷人变富，只有市场经济的自然规律才能改变富与穷的关系。　　今天，也许我们会笑话古巴的改革，他们在重复着中国30年前的道路。刚刚开始非平均化的分配制度与激励机制，刚刚开始允许本国人私人拥有汽车、手机和进入涉外酒店。而事实则教育了古巴，财富要靠创造而非分配，没有发展就不会有财富。"富不过三代"的中国古话就是告诉人民"坐吃"只能是"山空"。　同样的道理，"打倒开发商"也不会有"廉价房"。　　1998年房改之前，绝大多数民众并不关心房价，他们在等待分配，而绝大多数家庭并没有因此等来像今天一样的住房条件。许多人结婚生子仍挤在集体宿舍、破平房或小得不能将父母接来共住的房子里。许多人还只能用共有的厨房、共同的厕所。许多人到了40多岁才搬入合居的单元房或住宅楼。靠福利分配并没有能让城市居民分享舒适生活的居住条件。　　是市场经济让民众的住房条件改善了，当然土地的资源使用费快速上涨并居高不下时，也大大地推高了房价。于是所有的罪名都扣在了黑心的开发商头上，似乎是因为有了开发商才有了高价房。所有人都恨不得打倒黑心的开发商，似乎打倒与消灭了黑心的开发商天上就会掉下"廉价房"了。　　而市场经济最基本的规律却是，资金只流向能产生利润的领域，利润越高的领域吸引的投资越多。投资多，量上去了，价格才能平衡。因此打倒了开发商，减少了供给量，也绝不会变出更多的"廉价房"。即使退回到完全靠实物分配的旧制度上去，也无法让无房者或房子居住条件较差的家庭迅速地改变居住条件，更不会对中高收入家庭分配更多的财产性福利。只有无住房支付能力的家庭才能享受这种无偿的"廉租房"。　　不管政府是用什么样的补贴方式来建设住房，总要有人来投资，有人来管理，有人来干活。至于是否把这些人或企业叫做开发商并不重要，重要的是打倒了开发商并不会蹦出更多的"廉价房"来。这是一个不管是否承认都必然存在的事实。　　"整垮了开发商"，也不会"减少次级债"。　　当美国发生次级债的风波时，中国也紧急地对房地产业采取了一系列的严控与紧缩。尤其是严控对房地产业的开发商信贷，同时严控了对个人的消费信贷，似乎美国的次级债是因为开发商才产生的。"控制住了中国的开发商就能防止中国出现次级债"，让整个社会都以为是开发商不好，闹出了个"次级债"。　　可惜的是次级债与开发商无关。次级债只是银行等房贷机构和购房者之间的债务关系，和开发商没有任何关联。　　美国的次级债爆发之后，没听说有多少开发商破产，但却有大量的购房家庭破产了，有大量拥有次级债的银行等金融机构破产了。美国的救市政策恰恰是给市场增加更多的流动性，给购房人更多的优惠条件，给新购房人更多的税收减免，给房贷公司更多的支持。　　次级债的产生并非是开发商造成的，而是美国的宏观经济出了问题，并且让房价在曾经连续多年的暴涨中随宏观经济的下滑而产生了下跌。虽然至今美国的房价平均下跌了20％，但在无首付、低首付，且前几年低息还息、利息还能冲抵个人购房个税时，这种20％的下跌也足以让购房人宁愿断供，也不再还贷了。因此房价的下跌是引发次级债的原因，宏观经济的下滑是引发房价下跌的原因，爆发次级债风波则是一系列问题的结果。短期内中国不会爆发严重的"断供"现象，因为有20％、30％或更多的首付款，因为有等额的还贷成本，因为购房无免税政策，购房人的支付是一种税后所得，因此房价在下跌的速度不足以折抵这些支付成本时，中国人是不会轻易"断供"的。　　中国的房地产情况与美国还有个极大的不同，那就是美国的市场中由开发商直接生产提供的一手房约为100多万套，而二手房交易则会高达700万~800万套。因此宏观经济的升降直接影响到人均的收入与整体的资产价格（土地的永久使用权让房屋的价格更多地体现在土地的资产价格升值上）。而中国则相反，一手房市场的总量巨大，二手房市场的比例相对较小，因此房价更多地反映的是一手房的供求关系，并且与此后的土地升值几乎关系极小，甚至随着土地使用期限的延长会贬值。　　虽然中国的宏观经济仍然保持着较快的增长速度，但产业政策的歧视、对房地产业的特殊管制、对个人消费信贷的特殊限制等政策最直接影响的首先是一手房市场和一手房的供应商。　　自2003年土地实行严格的招拍挂制度之后，市场中公开供应的土地数量不断减少，土地价格不断上升，到2006年、2007年已不断地爆出"地王"与"天价"。但从生产周期上推算，大量的"地王"与"天价"土地并没有进入商品房的销售阶段，市场上现有的供应大多是非天价的存量土地，有些甚至是成本较低的土地。但在相邻天价地的土地价格推动之下房价涨了。社会上民众的购房价格预期也在天价地的新闻效应下推高了，投资与投机者的保险系数加大了，房价也就出现了扭曲。　　曾经有过的市场高房价交易中，银行已支付了大量个贷，开发商已将产品销售了。如果出现断供，开发商没有任何损失。但如果开发商的资金链有危险，就有一部分开发商会大幅度降价而回笼资金。也许这些低价土地在房价大幅下降时，让开发商在高低地价平衡中仍有利润，仍能活下去。但对已购房者和银行来说，这个价格的暴跌则会产生巨大的财产价格的损失和断供的可能，自然也就会影响到银行已发放的个贷。　　次级债与开发商无关，断供也与开发商无关，但对开发商的信贷紧缩和市场交易的萎缩，则可能让开发商的资金链出现问题，会强迫开发商为活下去而抛出"跳楼价"，从而引发中国的次级债。　　"跳楼价"一旦出现，许多自认为看到低价购房机会的消费者也未必会"该出手时就出手"，反而可能是买涨不买跌的心理占上风，让交易量在资产价格下跌时更低，形成价格与交易量轮番下跌的恶性循环，从而引发更多的断供和次级债。今天市场中降价的房子一般都会好销，并引发销售的高潮。重要的原因在于，大多数楼盘没有出现跳楼价，因此在价格的对比中让更多的刚性需求有了选择。但如果今天的低价在明天变成高价时，还会有人出手吗？没有了周边更多楼盘的价格坚挺，还有这种价格的互比性吗？假如这种价格攀比谁更低的现象出现，还会让还贷的情况继续稳定吗？　　也许中国的宏观经济并没有恶化到高通涨和负利率情况下的资产价格暴跌的程度，但单项的、专项的针对房地产业供求双方的抑制措施却可能不利于发展中的经济。政策会制造出一个房价暴跌的奇迹，出现也许并不符合正常经济规律的特例。　　2008年上半年，超过2亿平方米的商品房销售已证明并非没有需求或需求萎缩了，但受政策影响而造成下滑的速度过快却已成事实。开发信贷与个人信贷的增幅下滑速度在不断加剧。很可能在其他行业也出现大量破产、关闭、利润增幅下滑和人均收入增幅下降中产生叠加效应，从而创造出一种信心危机和滞胀的局面。　　非要等到"搬起石头砸了自己的脚"时才去治疗和改正错误吗？认识上的误读也许正是造成政策上的误读的根源。"打倒富人，就能让穷人变富"的梦想不能再重复了，经济学原理不管在什么样的制度条件下，也不会改变其最基础的规律。　　焦虑转化为仇恨　　天下没有无缘无故的爱，自然也不会有无缘无故的恨。那么众所周知的网络与媒体中大量的对房地产行业、对房地产商、对房价的抱怨，或者说是仇恨，又是从何而起的呢？也许会有无数种原因和猜想。　　历史背景　　1. 福利分房制度　　中国自1949年内务部令"一切房屋归公"之后，直到1998年国务院颁布23号文件，近50年的时间里实行的都是住房实物福利分配制度。除1949年之前原有的私房之外，改革开放之后只在少数几个开放城市实行了有计划审批或有差别化的商品房制度，超过90%以上的住房仍是实物分配，因此1998年或部分延续至2000年之前的住房都为分配制。因此，在此界限之前的绝大部分已就业或已婚的家庭都有了住房。　　从2005年的人口普查资料看，1998年，房主35岁以上的家庭基本都拥有了实物分配的住房，经济情况好的单位二十七八岁的也分配了住房，经济情况差的单位则年龄要大些。总体看，建国初期出生的一代高峰人群基本都拥有了分配的住房。　　1998年时房改房或租赁型公房合计占总存量约90%，其他类住房所占的比重较低，商品住房仅占存量的不到5%。近10年的商品房建设速度加快，截至2009年中，商品住房所占的比重在总存量中仍不到30%。2. 人口年龄结构　　早期中国的人口政策可以反映出中国正处于住房需求高速增长的特殊阶段。1949~1957年间中国的人口出生率较高，平均约为33‰。1958~1961年出现了暂时性出生率快速下降，而在1963年之后又反弹到了43‰，并且在20世纪70年代早期形成了高出生率的第二波婴儿潮。　　图6-1?中国的人口出生率，1949~1975年长期维持在30‰以上　　资料来源：国家统计局　　正是由于这两次婴儿潮，形成了中国目前发展阶段中的人口红利期，即15~59岁最有活力的人口数量巨大，并且仍在增长中。这既是中国第二波婴儿潮进入家庭分裂（重组小家庭）的高峰期，也是上下两头抚养关系数最低的黄金消费期。　　图6-2?中国的人口结构变化（绝对数）　　资料来源：联合国人口署　　3. 城市化率的快速提高　　30多年的改革开放让中国的城市化率每年以0.8~1.5个百分点的速度上升。城市人口从改革开放前的2亿多已上升到超过了6亿人，并且城市的人均居住面积在不断扩大之中，已达人均27平方米，每年均以约1平方米的速度在扩大。城市的集中化趋势也让100万人口以上的大城市迅速膨胀。社会对住房的需求随人口增长和城市化集中的周期而加剧。