1989 6 523 16.95 10.38 8.27 7.53 6.86 6.90 5.07 8.73 1990 6 941 18.70 12.61 8.95 9.05 8.16 7.92 5.54 10.02 1991 7 351 16.05 11.19 8.64 8.17 7.09 6.65 5.08 8.99 1992 7 551 13.41 10.21 7.82 6.99 6.42 5.86 4.90 8.11 注：1.对象是民间企业供给的室内使用面积75平方米的中高层住宅。 2.1992年为上半年的数据（速报值）。 表3-13?我国2003年各地区房价收入比 地区 房价收入比 地区 房价收入比 地区 房价收入比 北京 5.32 山西 3.10 重庆 3.17 天津 3.45 内蒙古 2.50 四川 2.84 河北 3.77 吉林 3.75 贵州 2.46 辽宁 3.78 黑龙江 3.50 云南 2.38 上海 5.63 安徽 3.19 西藏 6.74江苏 4.48 江西 2.68 陕西 3.42 浙江 4.92 河南 2.55 甘肃 3.38 福建 3.49 湖北 2.83 青海 2.97 山东 3.53 湖南 2.36 宁夏 2.86 广东 3.80 广西 2.80 新疆 3.70 海南 3.04 平均3.32 表3-14?我国1996~2002年商品住宅销售价格与居民收入变化对比表 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 商品房屋销售价格（元/平方米） 1 806 1 997 2 063 2 053 2 112 2 170 2 250 2 379 商品住宅销售价格（元/平方米） 1 605 1 790 1 854 1 857 1 948 2 017 2 092 2 212 人均可支配收入（元/年） 4 839 5 160 5 425 5 854 6 280 6 860 7 703 8 472 资料来源：《中国统计年鉴2003年》和《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》，国家统计局 野口悠纪雄先生按东京圈住宅的不同距离计算出了日本历年的住宅价格收入比（表3-12），可以看出，东京核心区的房价收入比从最低的1∶6.93上升到1∶18.70的超高水平，边远地区的房价收入比也在几年中翻了1倍以上，但从表3-13中可以看到，我国的房价收入比在2003年仅为1∶3.32（因没有2004年的完整数字，无法计算2004年的变化，但房价和收入的增幅差并不大，不会有极大的变化），表3-14是我国住宅销售价格与收入的变化对比，更能说明实际的变化情况。 表3-15?我国城镇居民家庭人均可支配收入和城镇人均住宅建筑面积预测 年份 城市人均住宅建筑面积（平方米/人） 城镇居民家庭人均可支配收入（元/人） 2005 24.7 9 341 2010 27.3 11 921 2015 29.8 15 215 2020 32.4 19 418 2005~2020平均增速 1.8% 5.0% 注：城镇家庭人均可支配收入为2003年价。 表3-15是对未来收入与住房面积需求的预测，也同样是资产价格中供求关系的预测，当需求有能力和可能实际增长时，价格的变动就拥有更合理性。 表3-16?日本地价与租金的变化 年份 商业用地地价 实质租金 国内生产总值 东京 大阪 东京 大阪 1980 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 1981 109.3 108.5 105.5 101.4 105.9 1982 116.2 116.2 111.7 106.0 111.1 1983 122.6 121.0 116.3 114.3 115.9 1984 134.0 125.7 124.9 120.2 123.6 1985 150.6 132.0 128.1 123.3 131.1 1986 184.2 141.2 141.4 132.9 136.5 1987 324.5 159.8 180.4 142.3 143.2 1988 417.6 219.3 208.6 143.3 151.91989 413.9 297.4 231.0 152.0 161.7 1990 421.7 435.1 258.6 186.4 170.2 注：1.商业用地地价、实质租金、国内生产总值均是以1980年为100的指数。 2.商业用地地价是指公示地价。东京是指东京地区部分，而大阪是指大阪圈。数据均为年初值。因此，以东京的指数为例，1986年里指数从184.2上升到了324.5。 3.实质租金资料来源于日本建筑协会。 表3-17?我国2000~2004年35个大中城市房屋价格指数 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数 全国 123.1 109.6 130 一线城市 上海 153.8 107.2 131.3 深圳 107.5 95.3 107.2 广州 99.1 101 99.9 北京 105.1 252. 4 103.1 部分二线和三线城市 宁波 174.6 104.1 135.4 青岛 151.2 94.8 110.9 重庆 127.2 93.8 124.7 （续） 房屋销售价格指数 房屋租赁价格指数 土地交易价格指数 海口 109.9 77.4 101.9 武汉 123.3 93.3 107.3 沈阳 131.9 102.2 116.1 厦门 116.2 90.9 115.9 兰州 118.8 96.9 100 南京 133.1 116.6 117.1 成都 114.2 99.4 143.9 杭州 140.5 125.8 261.4 合肥 114.8 102.6 117.6 济南 122 110.4 114.9 呼和浩特 113 101.5 116.1 贵阳 110.3 100.6 102.2 哈尔滨 109.9 100.3 102.7 福州 107.3 98 133.2 南昌 134.6 126.9 182.1 西安 111.1 104 103.9 石家庄 111.4 106.8 104.2 南宁 111.5 107.1 72.8 天津 121.3 118.9 93.7 乌鲁木齐 103.1 102.2 107.5 大连 103.3 103.4 110.1 长沙 106.7 107.4 111.1 昆明 101.1 102.6 100 郑州 108.2 113.1 109.9 太原 114.5 131.8 176.1 长春 108 128.4 142.6 银川 117.4 139.7 120.2 西宁 110 142.3 115.9 注：本表为2000年定基指数，按照销售价格指数与租赁价格指数的差距从大到小排列。 用野口悠纪雄先生的资产价格计算理论，也可作出相应的对比，即收益情况还原的对比，也就是价格与租金情况的变动。表3-16是日本历年地价与租金的变化，表 3-17则是我国35个大中城市的指数变化情况，从中确实可以看到，我国的部分城市租金指数低于价格指数，但在绝大多数城市两者是相适应的，说明资产价格还原后是合理的，部分城市则是因供求关系和预期造成的差异。这些差异远远小于日本地价和租金已出现的倍数关系。从2004年的销售价格指数的变化情况看，涨幅最高的是存量住宅指数中的二次交易价格，增长了9.8% ，而一手房的商品住宅价格指数仅增长了3.7% 。2004年之前每年平均仅增长大约1个百分点。而商品住宅中高档住宅的增幅最大增长了6个百分点，而普遍住宅仅增长了3.6个百分点，经济适用房则仅微涨了0.6个百分点。 由于我国房地产市场中住宅占主导地位，约占投资总量的67.2%，住宅的租赁价格增长却远远超过了销售价格的增长。 不管是用何种资产价格的还原方式计算，当住宅的租赁价格增长高于销售价格增长时，都说明住宅价格的增长是合理的，资产价格是合理的。 2004年的房价增长中，扣除土地价格、材料价格、配套增加及质量标准提高因素之后，仍是合理的增长，资产价格并未脱离经济实体的原状，也没有无法说明和解释的虚涨。 图3-7?我国房地产价格的运行变化 图3-7显示的则是我国租金价格的变化是与土地价格变化息息相关的，恰恰由于我国的土地市场是非完全市场，政府垄断中的土地价格是权力价格和非市场资源配置的价格，因此其对房屋的价格与预期产生了重大的影响。如果说土地的价格上涨有其必要与合理性，那么房价的增长也是实体经济的真实表现。 另一个说明有泡沫的理由是房地产投资的高增长，但几乎所有的经济学家或分析说有泡沫者，却都以为中国的所有城市建筑已经完全市场化了，因此可以用房地产市场中的运行指标说明整个中国的建设情况。其实这是个重大误解，中国正处于从计划经济向市场经济的转型过程中，房地产市场只占全部城镇住宅建设中58.6% （2003年）的份额，而更多的投资与建设是以非市场化的方式在进行的。从图3-8用竣工面积表示的全中国住宅建设的全貌中可以看出，房地产住宅的高速增长是建立在基本建设住宅大量下降基础上的替代与转换，合计的住宅建设总投资额平均增长仅为13.1% ，略高于国内生产总值同期平均增长水平，也并没有造成全社会住宅建设的竣工面积高增长。 图3-8?房地产业高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代 注：国有单位基本建设投资建房、城镇个人投资建房和房地产（业）开发投资建房是城镇住宅建设的三个最大组成部分。此外还有国有单位更新改造投资建房和集体经济投资建房，但比重相对较小。 数据来源：国家统计局、REICO数据库 与日本1988~1990年的三年间住宅投资高增长完全不同的是，1984年之前，日本年均生产住宅为120万户稍少一点，但在1987~1990年的4年间都超过了160万户的水平，连续三年的供给量增长都在30% 以上。图3-9?日本1980~1991年新建住宅开工户数的变化图 资料来源：根据日本建设省《建筑开工统计调查报告》绘制 而中国的10多年间全社会住宅竣工面积平均增长仅为3.20% ，城镇住宅竣工面积平均增长为9.3% （包括非房地产开发的数据）（图3-10）。更要说明的是，2004年是被称为房价上涨的疯狂之年，新开工面积增幅已经降至1999年以来的最低点（图 3-11），2004年竣工面积的增幅则降到1997年以来的最低点，仅为2.1% ，甚至低于自1990年以来的全国平均住宅竣工增幅。供求关系之中表现出来的则是投资增长的替代过程中虽然出现了连续多年的高增长，但是因为替代作用、成本因素、土地价格的因素、质量提高的因素和配套条件的因素，高投资并没有提供更多的竣工量，而实际能解决供求矛盾的并不在于投资的增长，而在于竣工量，即可提供居住的房屋套数的增长。 图3-10?从住宅竣工面积看替代关系 图3-11?2004年新开工面积增长率降至1999年以来最低 资料来源：国家统计局、REICO数据库 最后看一下两国房地产业对本国国内生产总值的影响关系。 表3-18?中、日两国不同产业增加值对本国国内生产总值增长的贡献率比较 （单位：%） 行业 中国1992~2001年 日本 1990~2001年 农业 13.4 -6.0 工业 45.3 采矿业 -0.7 制造业 -20.0 建筑业 7.1 -11.7 电力、水的供应 5.0 商业 7.7 18.7 金融保险业 5.7 金融业 13.5 房地产业 2.0 31.5 交通邮电 6.0 交通通信 4.7 社会服务业 4.5 卫生体育 1.0 教育文化 3.1 科技 0.8 其他服务业 51.6 国家机关 2.5 政府机构 20.1 表3-19?我国1998~2003年房地产发展指标增长率表 （单位：%） 年份 施工面积 竣工面积 销售面积 新开工面积 房价 占比国内生产总值 1998 12.9 11.0 35.2 45.4 3.3 7.8 1999 12.0 21.9 19.5 10.8 -0.4 7.1 （续） 年份 施工面积 竣工面积 销售面积 新开工面积 房价 占比国内生产总值 2000 15.9 17.3 28.0 31.0 2.9 8.0 2001 20.5 19.0 20.3 26.4 2.7 7.5 2002 18.5 17.1 11.4 14.5 3.7 8.0 2003 24.2 13.0 29.1 26.9 5.7 9.1 2004（上半年） - 15.6 26.4 15.2 9.1 9.7 资料来源：《中国统计年鉴》、《中国统计摘要》，《2004年第二季度中国货币政策执行报告》 从中日两国不同产业增加值对本国国内生产总值的贡献率比较中会发现尽管日本在泡沫破裂之后房地产业的贡献率也远远大于我国高速增长的房地产业的贡献率（表3-18），而从我国1998年之后的房地产发展指标增长率看（表3-19），未来的发展潜力巨大。 从市场中各种与实体经济相关的指标对比中可以得出如下结论：中国的现状与当年日本的泡沫几乎完全不可比，也不可能出现日本的泡沫破裂。因为中国尚不是一个完全市场化的经济体，有许多不可能用经济指标衡量的因素，政策与行政上的变化及影响会远远大于经济运行的影响，我不好说中国不会出现泡沫，但目前（2005年5月）的实体经济发展中尚找不到更多能说明已经出现泡沫的数据，尤其是绝不能用日本的泡沫当镜子而影响了中国经济发展的步伐。 读了《泡沫经济学》之后，更明白了泡沫要用数据来分析，更多的经济政策会影响到人们的预期和经济的运行。如果判断和方法错了，没有泡沫但也会让经济运行非正常发展。第四章 地价推高房价 北京的房价 两会期间，许多委员和代表都在问我同一个问题，那就是北京房价的走势。各位委员和代表关心的一是宏观调控政策下的北京房价；二是奥运会之后的北京房价如何，或者说更关心自己的财产价值如何变化。 房价是多种因素博弈的过程，并不是某一单一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的国内生产总值增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、国内生产总值与工资收入涨不涨的问题了。那么我们谈论的，也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点了。 可以知道的是，美国经济的预期将出现下滑，那么与世界经济密切相关的中国经济是否能够幸免呢？中国的政策调整是否能一枝独秀呢？ 历史上我们有自己弱小被人欺负的教训，一直希望自己比对手更强大。但我们并没有在世界贸易的相互依赖之中，当对手不再强大或经济转弱时，我们的强大也因此而受到影响的经验。我们缺乏世界经济如果发展不再强劲时，中国如何保持强劲发展的手段，因此也会改变人们对中国宏观预期的看法，至少未来的预期已远远不如前几年更为肯定和看好！ 通涨在继续，至少官方认为短期内消费者物价指数的高位运行态势是无法改变的。 通涨实际是货币价格的反映。当中国连续数月出现货币价格的扭曲时，当实际利率为负时，资产的价格就会上涨，房价也会上涨。于是，为了防止通涨就不得不调整货币的价值，可能出台各种措施（包括宏观的与微观的），打压通涨和资产价格就可能产生预期的变化。从中国历史上多年的变化格局看，利率与房价成明显的负相关。当利率为正时，房价稳定并上涨缓慢；当实际利率为负时，房价就高涨。2007年房价的高涨恰恰来自于负利率的影响。如果利率不能在短期内转为正值，那么很难让房价回归平稳。 图4-1?近年来我国房价涨幅与实际利率成负相关关系 房价除了受宏观经济的影响之外，同时也受供求关系的影响。这种供求关系在资源市场化条件下，会在价格的作用下自我调节，以达到稳定与平衡。但如果资源处于非市场化的垄断中，那么这种价格的调节作用就无能为力了，并且会使价格扭曲，不是靠供求关系调节价格，而是靠垄断政策来调节了。 北京是否有大量的需求呢？ 一般的判断规律是：一、住房的需求决定于家庭分裂速度；二、办公的需求来自于第一产业与第二产业就业人口向第三产业转移的速度；三、酒店业的需求来自于商业活动导致的人口流动性；四、商业的需求来自于消费的习惯与消费比重的提高。 2007年北京的国内生产总值已突破9 000亿元人民币，人均超过7 000美元，已经达到发达国家的水平，局部地区（如西城区）人均已超过了20 000美元。自然不能用全国的平均水平来衡量房价了。财政收入1 492亿元人民币，人均收入连续5年年增长超过11.5%，远远高于房价的增幅，人均已达21 989元，远远高于全国平均水平。 北京的人口增长每年高达2.4%以上，保持每年约40万~50万人口（2007年为50多万）的增长，其中户籍人口超过15万人，外来常住人口平均年增长24万人以上。本身的城市化率已达84.3%，每年新增家庭户数超过30万户，其中2006年仅新婚家庭就高达171 299户。并且连续5年新婚家庭中44%的家庭购买了住房，17.8%的家庭购买了家庭用车。但2007年全年一手房销售仅为14.8万套，二手房9.4万套左右，远低于家庭分裂的速度与需求。 住房的集中刚性需求来自于20~39岁的人群，正是结婚生子需要住房和需要改善住房的人群，北京这一人群的比例高达37.8%，约为600万人。未来几年中，这种需求仍在高速增长中，加上外来人口的购房需求，未来几年的供求矛盾没有丝毫缓解的可能。 北京的供给自2004年开始下降之后，2007年的新开工量仅仅相当于2003年的63%。2007年批准预售的商品房数量仅为1 343万平方米，相当于1999年北京的供给量。虽然2007年的销售量比2006年下降了12%，但相对于大大减少的供给量而言仍严重供不应求。 尤其是名义上2007年完成了土地供给总量的计划，但普通商品房的土地供给量仅完成了年计划的59%，总的规划面积仅为847万平方米，远远低于需求量的要求，并加重了供求之间的矛盾。 有人说结婚不一定要买房，可以租房，40岁以下的年轻人可以不着急买房而租房。但全国除原有公房占11%的出租量之外，全国仅有2%的租房总量。国家既没有提供租赁性土地盖租赁性住房，也没有提供长期信贷或资本市场来建设长期租赁性住房，同时又严格限制个人购买第二套住房用于出租，让这些要结婚的家庭到哪里去租房呢？是政策在逼迫年轻人不得不挤进购房的行列，难怪冯仑先生认为"是城市未婚待嫁的女青年们推高了中国的房价"。 北京的第三产业比重高达71%，每年要提高3~4个百分点，每提高1个百分点，大概要100万平方米的办公用房。奥运会又提升了北京的世界地位，旅游与商务活动的增长就成为必然。商业从单纯的购物变成了休闲、娱乐、购物一体化，推动着商业的发展与创新…… 土地的价格在涨、资源的价格在涨、劳动力的成本在涨、钢材与建材的价格在涨、生活的成本在涨、服务的价格在涨，独独房价不能涨，也许是很难的事。因此，只有在宏观经济发生重大变化的背景条件下，才能让所有的消费需求都被封闭于银行的储蓄之中，再次成为平阳之虎，却难以堵住，老虎总有下山之时。 房价是个会永远争论不休的话题，未来只有决定政策的人可以说是上还是下，因为没有个人购房消费信贷的支持，就不会有商品房市场的存在。 全国的房价 当衡量与计算猪肉的价格时，社会并不会产生歧义，因为猪肉虽然不像黄金有各种纯度标准，质量却相差不大。但房子的差别却是巨大的，不但房子本身之间存在巨大的差别，房子的位置、地点也因为城市交通、道路、环境、配套等因素存在巨大差别。基础设施建设投入的因素似乎并没有被计算于房价之中，那么土地的价格又怎么会发生变化呢？ 1994年潘石屹的万通新世界广场就卖出了每平方米4 000多美元的高价，那时的美元是1∶9的汇率。2008年金融行业的甲级办公楼，硬件远远好于万通新世界广场，但价格却不到1994年万通新世界广场的水平，房价似乎没有涨。1994年，西单赛特的商铺曾卖出了每平方米6 600多美元的高价，至今北京大概也就是这个水平或尚有不及。同样是1994年，亚运村的阳光广场也卖出了每平方米2 600~3 600美元的高价，今天大概周边的楼盘能有此殊荣的也是极少数。 1994年有内外销房的差别时，外销房的地价高、房子好、有热水、有俱乐部、有环境、有绿化、有配套，标准都远高于内销房，因此价格明显高于内销房，但并未引发市场的争论，因为还有较差建设条件和较低价格的内销房。当人们明知无能力享受外销房的豪华时，心甘情愿地接受没有浴室、没有热水、没有漂亮的楼外装饰和明亮的大玻璃窗的普通房子。但随着城市的改造、经济的发展、人民生活水平的提高，当年外销房的高标准已被打破，住房建设的差异在缩小。更多的新建普通商品房不但好于当年的外销房，连环境、绿化、配套设施也都大大超过了当年的水平，但房价似乎也比不上当年的辉煌了，大概是因为再也找不到较差建设标准和较低价格的住房做陪衬了。 当房子越盖越好，城市的道路、绿化、配套越来越好时，政府就不得不从土地中收回对城市的投资，因此几年之前，地方政府才开始有了"经营城市"的概念，用政府加大投资的方式改善城市的基础设施和配套，以吸引更多的投资者。在改善城市面貌中提升住房的质量，从而也大大提高了土地的成本。总不能在城市面貌的改善中再去允许建设低标准的"破房子"吧。 七八年之后，北京实验性建设的大板楼许多已被拆除了。前三门当年被称为官员们的"豪宅"，2008年已经成了影响城市面貌的建筑。而远郊区县的新建花园式小区无论是房子还是环境都远远超过了当年这些豪宅的标准。北京如此，全国也同样。无论一、二线城市还是曾经荒无人烟的海滩，或是少见樵翁的山沟，都变成了不但人满为患，而且标准远高于当年外销房的建筑群落，成为一方美景与胜地，房子也自然价格不菲。 有人说二手房的价格明显上涨，但二手房并未发生住房本身的标准变化，其实不然。外部环境的改变在影响着二手房的价值，如地铁、轻轨、学校、商场、公园的建设。何况还有位置因素与内装修的改善等。 旧的房改房的改善也许并不大，但生活水平的提高和收入的增长难道不会在物以稀为贵时提升资产的价格吗？ 北京最早的拆迁用房在二环外，后来发展到了三环、四环，而今五环的房子都在城市扩张的大饼中变成了中心区。2007年，1 633万常住人口中62%的人口集中于占北京总面积仅8.3%的主要功能区内，自然连二手房的价格也在城市扩张与人口相对集中时变成了黄金价格。 问题并不是出在土地的价格普遍上涨之后，房子的标准在提高，房价同样在提高，而在于除地理位置差别影响的价格之外，缺少了相近地段的住房标准差别中的价格差。不在于房型面积的差别，而在于建筑标准的差别缩小了，于是当土地无差别地攀比价格时，住房的建筑标准也在攀比中逐步升高，城市面貌因此而改观了。但普遍的价格都提升了，再也找不到那些虽然标准差一些，但还勉强买得起的"差房子"了。难为的是让不同收入的人群都只能在一个消费层次上进行产品的选择，而无法按消费差别分层次地进行选择性消费。"90/70"政策的出台大概就是无法在同等地价的条件下去改变住房建筑标准上的差别，而不得不在面积的大小上作出差别性的一种无奈之举。 住房的普遍价格上涨之后，尽管居民的收入水平也在提高，但住房的可支付性指数（HAI）在明显地下降。从2003年开始，连续四年处于持续下降的状况，东部发达地区尤其明显，已普遍低于HAI 90的低线。但全国的平均水平按30年按揭贷款计算的HAI仍在120.68，按20年按揭贷款计算仍在101.02，高于100的标准值。除个别地区或个别城市之外，并没有到无法接受的可怕程度，否则又怎么会在房价上涨的同时仍保持着销售的高增长呢？ 大多数房价上涨速度过快的城市，恰恰是城市存量房空置率较低的城市，或者是非常住人口购买率较高的城市。虽有空屋，但无助于解决实际居住需求。 表4-1? 2007年存量住房空置率最高和最低的10个城市 2007年存量住房空置率最高的十个城市 2007年存量住房空置率最低的10个城市 城市 空置率 城市 空置率 银川 9.65% 乌鲁木齐 0.34% 石家庄 6.44% 广州 0.38% 上海 5.95% 重庆 0.39% 沈阳 5.89% 长春 0.64% 郑州 5.61% 昆明 0.93% 青岛 5.45% 深圳 1.06% 宁波 4.66% 贵阳 1.76% 厦门 4.39% 天津 1.83% 西宁 4.24% 成都 1.88%
