中国最大的地产商是谁?是深万科吗?区区1000多亿元的市值，一年四五百亿的销售，算什么?还有保利、龙湖，都来争龙头，这是很可笑的。我先告诉大家一个数据，杭州市刚刚宣布，今年土地出让金超过1000亿元，也就是说，杭州市政府今年卖地的收入就是万科一年销售收入的两倍。凭业绩吗?北京市政府今年卖地收入增长260％。大家说，中国最大的地产商是谁?　　地方政府充当了中国最大的地产商，就注定了所有围绕高房价的政府行为都是在欺师灭祖。什么是政府?回答这个问题很容易，我们的官方定义是，政府就是国家政权机构中的行政机关。政府作为统治阶级行使国家权力、实施阶级统治的工具，是随着阶级和国家的出现而产生的；随着国家的发展和社会政治、经济生活的日益复杂，政府的职能将不断扩大，政府机构也逐步完善；随着国家的消灭，政府也将消亡。　　那么，什么是地方政府呢?地方政府则在中央政府统一领导和监督下，负责本区域内的公共事务。有的国家，由中央政府任免地方政府首长。联邦制国家的联邦政府代表国家，它依据联邦宪法行使国家外交、国防、财政等主要权力。邦(州)政府则根据联邦宪法和本邦(州)宪法和法律规定行使职权，在宪法规定的范围内对联邦政府负责。我们国家的体制属于前者，是由中央政府任免地方政府首长，行使的是中央政府委任的所有政府职权。　　现在问题来了。政府作为一个政权组织，负责本区域内的公共事务，由纳税人提供高额的税赋养活，掌握着公权，有公检法组织和武装警察，理应是为纳税人和公共利益服务的。当政府为了自己的利益，把自己等同于一个靠卖地收入牟取暴利的地产商人的时候，大家想想，老百姓将成为什么?不仅要承担沉重的税赋，还要承担高额的房价。这就是我们看见的中国各大城市的房价猛涨的本质。对老百姓来说，一个用公权垄断的市场，是毫无公平可言的，这叫人为刀俎，我为鱼肉。所以，唐福珍引火自焚一点也不奇怪。　　最为奇怪的是，中国房地产在制度设计上漏洞百出，遗患无穷，而我们却不去改变这种制度，放任这种人为制造出来的矛盾不断加剧。我们是个公有制的国家，这个国家保障的是所有民众的基本权利，其中包括居住权。因为居住在这个国家的民众没有自己的土地，把土地都交给政府管理。政府为了获取最大的利益而又不违反宪法，就设计了一个房地产的70年的使用权。所以，中国的住房没有独立产权，只有70年的使用权。70年后，政府完全有权力把房产全部收归国有，全部重新分配，但是，采取什么方式重新分配现在还没有答案。　　这种制度的设计，既没有违反宪法，又充分保障了地方政府处理土地资源的合法权利。现在的问题是，如果地方政府穷奢极侈欲壑难填，老百姓怎么办呢?我告诉大家，没有办法，除非重新设计一种土地和住宅的供应模式。现在我们看见的大规模的拍卖土地，把70年的土地出让金一年就花得精光，花完了就再来卖地，为了多卖一点地，就和开放商一起炒买炒卖哄抬房价。因为这个市场是高度垄断的，所以老百姓只能承担比正常价格高出几倍十几倍甚至几十倍的房价。　　商人都是极端狡诈的。政府设计了一种土地招拍挂的体制，为自己谋求了土地收益的最大化，那么地产商呢，就给自己设计了一种暴利模式，这就是我们看见的商品房预售模式。这种模式是一个舶来品，是英国人为了实现在香港殖民利益的最大化来设计的，英国本土的房地产没法用这种模式。香港人把这种模式称为炒楼花。对开发商来说，这种模式既可以空手套白狼，又没有风险。而且，中央政府还设计了一个开发商自有资金比例的产业政策，原先规定开发商自有资金比例要达到35％，今年把这个比例降低到20％，普通住宅开发降低到1 5%。这样开发商在银行贷款的杠杆效应由2倍放大到5倍以上。换言之，开发商只要一点点钱就可以牟取暴利，不仅以很低的成本在银行贷款，而且还可以先收买楼人的钱。　　这样就从体制上形成了地方政府和开发商利益的一致性，产生了对民众利益的背离。我们知道，政府是行使公权的，可以调动一切资源，包括媒体、武警等，来谋求自身利益的最大化。这样一个市场还有什么公平性可言，而一个缺乏公平的市场是注定要崩溃的。房价泡沫的破灭只是崩溃的形式之一，即使没有房价泡沫的破灭这个市场也会崩溃，而崩溃的形式就有可能是社会动荡。　　前不久听见一个消息，让我不寒而栗。这个消息说，北京的10多个在校大学生凑钱为一套房子交了首付，准备在房价涨起来以后再卖出去赚钱大家分。我不知道这套房子的命运怎样，但我可以告诉大家，大学生炒楼只在日本房价泡沫破灭前有过，可以说这就是房价泡沫破灭的征兆之一。　　日本泡沫破灭前，除了大学生炒楼，全国还有50％的人炒股。东京街头的大街小巷，都在卖一种刊物，叫做《炼金术》，类似于我们北京、上海、深圳街头的《理财周刊》《理财宝典》，电视上的“88'’、“5连发”等等，向国民灌输的都是投机心理，只要以钱来赚钱。于是，农民不事农桑，工人不事生产，全体国民的普遍心态就是用钱就可以赚钱，只有钱才能赚钱，却没有入主动想为社会创造财富。　　日本房价泡沫破灭前，东京一个城市的土地价值可以买下整个美国。就像我们现在此起彼伏的地王现象，到处拍地，不断拍出很高的价格，让人们知道房价会永远上涨，因为面粉贵过面包，因此，全体国民都开始囤积房子，尤其是住宅，因为农民进城需要房子，因为大学毕业生结婚需要房子。日本就算这么大规模地囤积房子，日本房价泡沫破灭前的住宅空置率也是刚刚超过5％。　　中国70个大中城市现在的住宅空置率是多少呢?据官方对外公布的数据是1 5％，其实远远超过这个比例。上海、北京、深圳的住宅空置率已经超过了40％，建好了许多房子也卖出去了，却没人居住，这不仅是国民财富的极大浪费，也助涨了全国性的楼市投机行为。世界银行副行长、原北京大学经济研究中心主任林毅夫回忆日本房价泡沫破灭时说，他的堂弟从台湾赶到东京，花了5亿日元买了一套房子，不到一年，连1亿日元都卖不出去，至今都不敢提那次失败的投资。　　日本房价泡沫破灭尽管已经过去了20年，但至今日本人都有些后怕，没有亲历一套房子价值一年跌去80％的人，无论如何也体会不到这种感受。今年6月底，日本人看见中国地王不断出现，也带着一块1 50万平方米的土地来上海拍卖，价格是多少呢?说出来没入信，挂牌价才78．88元／平方米。这个单价不是中国的楼面价，而是地面价。这块地位于日本静冈县伊豆半岛，比三亚不差。三亚新拍的土地价格是多少呢?如果按地面价算，没有低于20000元／平方米的。大家算一算，这是日本的多少倍。　　现在的中国和当年的日本，房价泡沫破灭前的社会心态和市场表象几乎一模一样，所不同的是，日本的房价泡沫是外在因素引起的，是西方国家迫使日元升值导致的。中国的房价泡沫是内生性的，是我们多发货币导致的。因此，中国的房价泡沫的破灭给民众带来的危害，远比日本房价泡沫的破灭给日本民众带来的危害要大得多。再加上由于体制的原因，中国买房人在按揭问题上承担的是无限责任，其后果也更加严重。　　因此，每一位有为的中国青年从自己的前途着想，从民族的前途着想，也坚决不要做击鼓传花的接棒人，坚决不买这种高价房，坚决不要重蹈日本的覆辙。+-贬货币与降房价白4艰难抉择——在2010年第12届中国风险投资论坛上的演讲　　2010年6月6日，应2010年第12届中国风险投资论坛组委会之邀，我出任论坛讲演嘉宾。这次论坛云集了全球180多家投资银行、风险投资基金公司的多位首席经济学家，800多位已经上市和正准备上市的公司的董事长和总裁。我首次公布了我对土地价值和货币价值原理的研究成果，以下是我的演讲摘要。　　迷茫。看不懂。宏观调控政策是不是已经出尽了?这大约是目前市场的一种典型心态。只要政策方面有点风吹草动，股市立马就有了反应。一个发改委的官员说“3年免谈房产税”，股市地产股居然暴涨4％。发改委出面辟谣，股市地产股又大跌2．7％。这种心态是中国社会与国民心态的最好写照，同时说明，房地产调控正在向更深的层面探索。　　这个更深的层面已经让很多人看不懂，发出疑问是很正常的。这种疑问就是：现在我们最主要的是降房价，还是贬货币。我们要朝哪个方向走?　　我们的房地产政策因为体制的问题，2004年以来一直在调控，这不是市场出了问题而是体制出了问题。体制出了问题，要一下调好是不容易的，再加上2007年对房价的调控，到2008年9月无疾而终，随之，政府出台了很多措施刺激房地产，这就直接导致了2009年房价的暴涨。这就像一个重症的病人，吃错了药，想一下就好，怕是没那么容易。　　我们先来看看这一轮调控会调向什么样的方向，会达到什么目的。今年的调控，从国1 l条开始，第一步是在调需求。因为2009年的买房需求很大程度上悖逆了住宅应有的居住的功能，而开始了疯狂的炒买炒卖哄抬房价，一线城市60％以上是投机需求，杭州市新房换手率半年超过65％。在全球也没有这样一个国家的房地产需求是这样的。所以，中国政府要对此进行调整是很正常的。那么，国l l条的核心内容就是围绕调整投机性的需求而展开，在产业政策、财税政策和货币政策层面进行了史上最密集的调控，直接将投资需求逼出了市场。　　第二步呢?还没有开始，但是已经在个别城市初露端倪。比方说，上海推出了公租房计划，让一部分暂时买不起房子的白领和农民工有一个栖身之地，以利他们的创业和打拼。中央政府正在督促地方大规模地兴建经济适用房和其他社会保障型住宅，并且，普通住宅的供应比例将有所扩大。　　第三步才是制度设计。到这一步才是实质性地推出物业税，现在推出房产税只是权宜之计，目的是打破开发商对赌未来房价的预期，逼迫开发商降价销售。从现在的国际国内经济发展的趋势来看，观望和僵持也同样会导致房价泡沫破灭的后果。　　所以，有步骤地推进调控，于国于民都有利，争取将经济问题在政府手段内能够解决，不至于扩散到社会层面。现在的市场反应是很正常的，成交量大幅下降不是目的，而是降房价必经的路径。成交量萎缩的后面。是一条完整的房价下降的通道，而且，是成交量萎缩后面的逐步下降。深圳已经有大量的楼盘开始降价销售，万科在全国开展降价战略，势头很好。　　打破观望状态是非常必要的。各大国有商业银行，已经对房价下降进行了多次压力测试，降价30％～50％对银行不构成大的风险。尽管如此，在降价及不降价之间，决策层面也有动摇。分析起来，不降房价，那就是另一条路径，实行货币贬值。那么，究竟是降房价，还是贬货币呢?我们先来看看利和弊。　　让我们先来看看一组数据：中国的房价是从2004年开始一路猛涨，那么，我们在北京、武汉、重庆三个城市采集同等片区的数据证实，2004年住宅用地楼面价分别为1221．64元、947元、164．56元／平方米，而2009年他们分别是3528．1 23元、2283元、591．84元／平方米，加权平均土地价格上涨275％。而2009年中国的GDP比2004年增长246％，广义货币余额M2实际增长238％。也就是说土地价格上涨幅度远远超过经济增长和货币增长。　　从货币理论上来解释，支撑法币币值的是一国土地资源、矿藏资源和其他国有资源，而权重最大的是土地资源，约占70％以上，中国人民币更是如此。土地价值增长的幅度低于货币增长是体现货币真正价值的状态，而中国的土地价值增长幅度远远高于货币增长幅度，那表明人民币2004年以来一直在贬值。那么，现在人民币还能继续贬值吗?答案是否定的。　　从经济层面来说，人民币继续贬值，将导致流动性更加泛滥，加上国际热钱的炒作，将引发恶性通胀；从社会层面来看，中国老百姓在银行的存款将面临缩水。中国是个高储蓄率的国家，因为社会保障体系不完整，这种存款高达28．5万亿。这并不是说中国老百姓很有钱，而是绝大多数人寻求用存款的方式，实行自己对自己生老病死的保障。货币继续贬值，将导致老百姓的财富大量缩水，以致一部分人为此失去保障，后果极为严重。将来政府所要支付的社会保障成本，有可能是现在缩水财富的几倍甚至十几倍。　　无论如何，继续实行货币贬值的政策是非理性的。唯一的办法就是降低房价，而降低房价同时降低了土地价值和生产成本，从而提高了城乡居民的购买力．提升对拉动经济增长的后劲。￥后记　　在本书写作伊始，正值人民币M2突破60万亿，可以说，绝大多数经济学家一致认为，中国不可避免地要爆发恶性通货膨胀，只是超量货币传导到商品价格上需要1～3年的时间。即使需要3年，从超量货币的规模看，2009年广义货币M2增长29．7％，而名义GDP增长仅6．8％。29．7％-6．8％=22．9％，这接近23个点的货币发行增幅平均分摊到每一年，也有接近8％的通货膨胀率。　　于是，市场有了共识，中国一定会发生通货膨胀，央行也提出管理通胀预期，炒房客提出资金避险，大量的资金不仅推高了房价，而且，推高了国际黄金价格，一切的市场迹象都在显示，通货膨胀快来了。所以，我的这本书当时便想取名叫《通货正在膨胀》。　　正在书写到中途时，我发觉不对。大量的迹象显示，尽管中国目前的通胀率很高，但是，经济运行并不好，产品和投资一样大量过剩，预示通货紧缩就要发生。在2010年急于求职的610万名大学毕业生中，201 0年5月有就业意向的学生不到l 00万名，远远低于2009年的320万名。如果这么多大学毕业生求职困难，绝谈不上各种商品价格都要上涨。紧接着，2010年6月全国社会用电量急剧萎缩。　　《上海证券报》报道说，2010年6月用电量同比增速大幅滑落的原因有两点：第一，2009年的高基数影响(在中央一揽子计划刺激下，2009年6月用电量同比增速正式转正)；第二，作为当前中国工业化时代的用电量支柱的重工业用电量出现)中高回．落的态势。至于今夏高温天气下，因制冷所产生的用电负荷不会对总体形势产生根本影响。中电联统计部主任薛静认为，如果说5月恰处于全年经济走势中的混沌和过渡时期，不宜以此判断总体经济走势的依据的话，那么6月的数据则可以看做全#-RI电量和经济走势的一个转折点。　　言外之意，中国经济开始出现转折，一个大的萧条时代即将到来。这又印证了我很久前的一个判断，恶炒通货膨胀概念，是因为既得利益集团急于推高中国房价而刻意制造出来的谎言，因为中国产能全面过剩，尽管多发了那么多货币，谁又能保证那些货币都在国内流动呢?不在国内流动，那么，怎么可能在国内产生通货膨胀?　　各种矛盾就这样纠葛到了我的这本书中。什么是真相，什么是假象?或者是各种矛盾交织在一个经济体中，产生着一种前所未有的新现象，那就是：现在的中国经济，正在产生一种病态的奇异现象，穷人通货全面膨胀，富人通货全面紧缩。　　这是水和油的故事。水和油，即使把它们放在一个桶子里，水仍然是水，油仍然是油。他们无法融为一体，这才是中国经济最大的悲剧。中国的货币发了很多，完全可能引发通货膨胀，加上银行一直实行负利率，所以，谢国忠的观点得到很多人的赞同。但是，中国流通中的货币量并不大．H0始终只有3万多亿元。　　另一个现象，就是住宅把社会财富凝固了。这就是我们大量地开发住宅，造成了结构性的空置。6540万套空置住宅，连续6个月电表读数为零，看上去只是空置了大量的住宅，实际上是中国社会财富大量凝固。这就不难解释，中国目前经济的这种完全不可模仿的形态——穷人通胀，富人通缩。　　这种极为罕见的经济形态，预示着什么?不管是对富人，还是对穷人将产生什么影响?我试图从经济发展的层面上作出解读。于是，就有了这本书。　　因为没有规律可循，也没有整套理论体系可以参照，真正走出这种形态只有一个办法，就是建立公平合理的社会机制，缩小贫富差别。严格地说，未来的中国将要长期对穷人群体开展社会救助行为，减免穷人的税收，增加他们的收入。在经济上来说，一定要将存款利率转正，让穷人的资产能够有所收益，而不是让穷人的存款贬值或者缩水。　　这样，中国的基尼系数将可以逐步降下来，维持在警戒线以内的水准，减少社会的动荡幅度，提高民众的幸福指数。那么，在贫富差距逐步缩小的情况下，中国目前的经济形态才会有所变化，并得以逐步健康运行。　　相信“6540”会告诉我们，经济的增长并不等于财富的增长，官员和商人的财富增长不等于社会财富的增长。中国社会要致力于全民族和全社会财富的共同增长，才是经济发展的终极目的。否则，一切的增长都将造成中国社会的裂变和经济形态的扭曲，修复起来民族将会元气大伤。------