穷人通胀，富人通缩作者：牛刀　　序 离奇的中国经济形态　　我们在经济学上找不到这种理论，但是，中国的现实社会却构成了这样一种离奇的经济形态：穷人，买什么都涨价；富人，投资什么都过剩。我把这种经济形态称做是，穷人通胀，富人通缩。通胀和通缩，原本是不可能在同一时间作用于同一个经济体的，既有通胀就无通缩，既有通缩就无通胀。然而，时代变了。　　对穷人来说，现在不仅仅面临着万千种商品加权指数的上涨，同时也面临着买什么商品都会涨价的局面。无论是用弗里德曼的货币主义观点，还是萨缪尔森的商品价格上涨的观点来分析，对中国的穷人来讲，现在面临的都是恶性通胀。　　对富人来讲，他们赚钱的指数已经在回落，现在是投资什么，什么过剩。所以，他们一股脑地去搞IP0(首次公开募股)。富人，面临着一种前所未有的恐慌，纵使拥有住宅千幢，问茫茫宇宙，却仍不知栖身在何处。　　在中国社会，人与人之间的关系已经失衡，甚至到了矛盾重重的程度。从经济政策上来讲，关系也已经不可调和。从货币政策来说，如果不加息，穷人要杀人；如果加息，富人要自杀；从决策层面来讲，现在是哪个地方出事，就赶紧给哪个地方送钱，别的招儿，也实在想不出来了。那么我们有理由叩问：究竟是什么原因导致我们进入了财富的死胡同呢?　　这本书试图从一个侧面来解读这种现象，寻求中国经济的解决之道。然而，很多人对此麻木不仁，不知道中国究竟会朝哪个方向走。用威廉·詹姆斯的观点来解释，那就是无论人类最后的结局如何，我们必须生活。　　因此，我们有必要客观地看待经济现象，理性地分析深刻的本质，找出问题的解决办法。+-海量供给海啸般爆发　　很多东西是表面的，而表面的东西带有很大的欺骗性。市场也是如此，很多人只能看见市场的表象，但是，一个好的经济学家却能透过表象，看见经济的本质。　　中国经济的本质是什么呢?是疯狂。一是货币发行的疯狂，中国的印钞厂从来也没有像2009年以来这样，印钞机一天到晚不停地运转，以往运钞车一周只跑4趟，而在2009年印钞厂的工人目瞪口呆，因为他们发现一辆运钞车居然一天就跑两趟，钞票根本就运不过来。　　究竟印了多少钞票?有央行数据为证。2009年H2(广义货币)余额60．6万亿，增幅达29．7％；而且，2010年继续狂印钞票，到6月末，H2余额达到67．39万亿，增幅仍然高达18．5％。　　要知道全球货币大国美国的国会规定，美联储的H2增幅上限为5％，这是绝对不可以超过的。我们GDP的增速是比美国高，但实际GDP的增速也只是高两倍，但是，货币的增长速度最高时是美国的6倍，最低时也是美国的3倍之多。　　这种疯狂带来的是什么呢?这种疯狂带来了中国经济的巨大变化和中国社会的深深不安。我们先谈表象，也就是大家比较容易看见的现象。　　第一个表象是地铁、高速公路、高速铁路、机场、码头等基础设施建设全面开花。美国有的我们要有，美国没有的我们也要有，结果是透支了国力、透支了国民财富，中央财政赤字增加，地方政府债务庞大。　　第二个表象是我们看见的高房价。全国城市房价高涨，涨到什么程度呢?实在令人不好言说，还是用货币来说话吧，在2009年新增贷款9．7万亿中，有4万多亿流进房地产。所以，一时间把房价托得很高，有的城市房价一年翻了一倍，经济相对较弱的小城市房价涨幅也在20％上下。全国70个大中城市一年房价涨幅为23．4%，但是，国家统计局却报告说，全国70个大中城市房价上涨1．5%。　　第三个表象是因为房地产的暴利，引发了全国各大中小城市的拆迁运动。就中国来说，拆迁运动只要发展到了县城，就表明中国房地产注定将迎来崩盘的一天。这是一个简单的道理，它表明房地产在中国经济当中的比重过高，大量的房地产企业都要生存，而一二三线城市已经没有空间了，大家只有扑向县城，把县城拆完后还能拆什么呢?没有了，房地产业也就崩盘了。　　这三个表象将带来三种供给：　　一是房价居高不下引发民怨，政府将加大保障型住宅的开发和建设。这个量在新闻报道上都比较大，而实际完成情况不一定理想。这并未妨碍社会保障型住宅在2010年、201 1年一窝蜂地大量开发，201 2年将达到供给的最大峰值，预期将占住宅总量的15％～25％，因为这将成为一项任务。　　二是中国大中城市住宅用地的供地高峰在2009～2010年，形成供给高峰主要在2012年。除去661座城市和2000余座县城不算，仅仅全国70个大中城市就将推出住宅总量2000余万套，而这2000余万套住宅按可比价格计算，需要12万亿左右人民币才能形成支撑。央行把所有的印钞机开足马力，也不可能给房地产提供如此之多的钞票。新建印钞厂已经来不及，所以，开发商唯一的办法就是降价销售。201 2年一年，房价的下降幅度会超过50％，大量的开发商破产倒闭，宣告泡沫破灭。　　三是661座城市和2000余座县城异军突起，大量的城镇住宅推向市场，而市场再不会给房地产面子。原因是全社会购买力极度匮乏，城镇居民和农民不可能大量地去购买这么高价格的商品住宅，加上一窝蜂而起的住宅开发在结构上本身就存在很多问题，谁也不知道这将意味着什么。　　这三大供给在201 2年一起形成高峰。设想一下，泡沫破灭的时候，一定会非常壮观，但是谁也阻止不了。因为现阶段房价的上涨不可能被遏制，只要房价在上涨就不可能阻止大规模的拆迁，而现在拆迁的成本注定了房价的走高。在全民财富消耗殆尽以后，这样的供给就是房地产的墓场。+-需求群体潮水般退却　　什么是中国房地产市场的需求?不用我回答大家也知道，现在所谓的需求只是投机性需求。如果说还有一部分改善性需求的话，那也非常少：现在买房子无非是因为房价上涨，货币贬值，买家觉得把钱放在房子上比存在银行里要保值。但是，这种购买力已经无法成为主流购买力。　　最大的刚性需求群体是大学毕业生，他们工作几年后因为成家立业需要一个新房。我们每年有600万大学毕业生，但是，令人遗憾的是，中国的70个大中城市给他们提供的就业岗位不足200万，也就是说，201 2年，真正想要成家立业买房子的不到200万人。　　在这200万人中，真正有支付能力的人，只要有给一套房子交首付的钱，就足可以支持他们留学海外。在中国经济衰退和中国社会变动的情况下，大量的有支付能力的大学毕业生选择去海外求学，这个群体约有50余万。就算2012年房价下降50％，剩下的1 50万人中的大多数也是没有支付能力的。所以，真正在201 2年买房的群体，只有几十万人。　　不要谈农民工进城买房的可能，没有几个农民工能够买这么昂贵的房子，真正先富起来的农民，也早巳在城市有了住宅，所以，这个群体基本被逼出了市场，完全可以忽略不计。这种现象是如何造成的呢?我在这本书中有详尽的描述。这与中国社会的年龄结构变化有关，从中国的国情来看，24～35岁为买房的高峰年龄，而在2012年，因为计划生育政策的实施，24～35岁年龄段的人减少了40％。　　房子还卖给谁呢?不想清楚这个问题，就无法面对现实。这好比一场自然灾害，是不可预料的，人类总是在后来才说，当初为什么不好好保护环境?就像2010年导致舟曲数千人受灾的泥石流灾难一样，其实，在2005年，就有报道预测过度采伐山林必然会引发泥石流。可是当时，谁在意?　　2012年真正的住宅需求群体在一瞬间消失，没有谁知道为什么一年前还有那么多人买房子，到了201 2年就再也没人买房子了。很好，这也是天问。+-空置住宅如堰塞湖破　　造成这一切的基本原因，就是2010年中国社会无法解决6540万套空置住宅的问题。然而，这就像一个堰塞湖，到了201 2年一定会破。试想，悬在中国经济和中国社会上空的堰塞湖，突然崩塌，洪水一泻千里，将是何等景象?　　那么，既然大量的空置住宅的问题已经被提了出来，为什么无法解决?这个问题是很容易回答的，这就要看是谁拥有这么多的住宅。　　这个问题奇怪吗?不奇怪!因为在任何一个经济发达的国家，都有一个基本的法案，叫阳光法案。作为政府公职人员，理应要向政府报告财产，作为民众监督公职人员行使政府公权的权利之一，以便民众监督，看看在履行政府公权时是不是主持公正。然而，这个法案，唯独中国没有，中国民众因此不能监督政府官员履行职责。　　那么，某些中国政府官员在权钱交易中，基本处在肆无忌惮的状态，只要不得罪他的上一级领导，基本上就可以有恃无恐。现在的问题来了，一般的官员是无法将财产转移出境的，即便是存钱到瑞士银行他们也觉得不安全。那么多的钱存在银行户头上现在只有傻瓜才会干，像重庆的文强那样，将现金埋在池塘里也是极少数，因此，将现金转移到不动产上是最好的渠道。于是，某些官员就用这种方式开始大量洗钱。　　这么多年“洗”下来，再加上一些有能力贷款的人和少数暴发户也来如法炮制，不提防全国许多城市住宅空置量一下庞大起来。全国的老百姓、媒体从业人员和经济学界人士就开始关注住宅空置问题，许多人自发地去调查楼盘空置率和亮灯率。调查方法多种多样，很多方法都是可取的，比如说，查电表转不转，水表流不流，也是客观判断住宅是否空置的好办法。　　用这个办法一查，惊天的秘密就暴露出来了，就在开发商大谈供求关系的时候，居然这么多的住宅资源处在浪费状态，相信空置房中的大多数在银行都有贷款。试问，这样的住宅市场还是一个健康的状态吗?一方面是老百姓买不起房；另一方面是大量空置住宅。这里面对应的是一种什么逻辑关系?隐藏的是什么样的利益?　　这悬在半空中的堰塞湖，给中国社会出了一个这么大的难题。很显然，在2010年，这个堰塞湖不会破，因为中国社会还没有恰当的方法来解决这个问题，比如说开征房产税的问题，比如说阳光法案的问题，都不是说做就能做到的。换句话来说，这个堰塞湖里的水还不够满，预期突破1亿套时，此湖必将破。从时间上来推算，中国661个城市空置住宅突破1亿套，也将发生在2012年。　　这样，我就有了写作这本书的想法。从书的成稿到出版，经过一年多的时间，反复思量，总觉得应该把中国经济的真相和中国社会的变局告诉民众，有了这本书，我相信大家能够找到生活和努力的方向。　　牛刀　　2010年8月于上海#第一章 在房地产泡沫中游泳的空置住宅〖HTK〗中国661个城市现有空置住宅6540万套，可供2．6亿人居住。据悉，这是官方委托调查的数据，但是，无法正式发布。那么，这个数据的可信度有多高?种种谜团在我脑海中升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。〖HT〗　　在中国近30年的经济发展过程中，伴随的是通货膨胀，民众财富一直在被掠夺。而在经济理论上，30年来几无建树，谬论横行。整个社会在攫取财富的过程中，集体迷失方向，直接导致经济泡沫化。试问，这样的经济增长还是真正的繁荣吗?　　显然不是。那么，这样的经济发展模式肯定不可持续，在崩溃之前，如何让中国民众得以自保，将危害减少到最低，那就要找出中国经济的死结在哪里。只有找准了症结所在，才好对症下药。也就是说，我们才能在纷繁的经济现象中，找到这种经济发展模式最大的软肋，予以痛击，激发阵痛，推进改革，取得进步。否则，中国民众将损失严重。　　6540万套空置住宅，是中国经济逃不过的劫难。因为这不仅仅是一个数据，而是中国贫富分化的象征，是中国经济的死结，是中国经济增长模式本质的体现。试问，有谁见过在其他国家，当民众住房问题聚成灾难的时候，却在一夜间发现原来大量的住宅都在空置；正当既得利益集团拼命鼓吹土地供应不足导致需求无法满足时，却发现原来开发商囤积了大量的土地，正在坐享其成，而那些囤积起来，并正在空置的土地可供全国各大城市开发半年。　　问题究竟在哪里?我们究竟在哪里才能找到答案?好，让我们透过全国各地的空置住宅，来一层层揭开中国经济的真相。￥剑走偏锋，查电表竟然查出了大秘密　　中国住宅的空置率，是社会层面比较关注的一个问题。很多人通常是以晚上观察亮灯的方式来判断空置面积，很原始也很无奈。尽管如此，还是有大量的人，严峻地提出了空置量大的问题。我也曾利用晚上的时间，在深圳香蜜湖、蛇口和北京的东北三环、上海的静安、普陀等地，观察过亮灯率。和大家想象得一样，十分震撼，因为大量的住宅是不亮灯的。很多楼盘亮灯率不到20％，就连一些很成熟的社区，亮灯率也不到50％。于是，我专门发表博客，谈亮灯率的问题。今夜和好友小酌，身心大悦。因要赶飞机，我只得先行告辞，甚为遗憾。正值灯火通明，我叮嘱司机说，去香蜜湖逛一圈。　　曾经的地王，现在的香蜜湖一号，基本是投机炒家的楼盘，亮灯率不到20％；房价从7000元的开盘价一跃到现在36000元的水榭花都，亮灯率不到40％，而华侨城的天鹅堡，曾经被楼市炒家猛炒的楼盘，亮灯率不到30％。那么多的空置住宅，在黑夜是那么的一目了然，宛如一座死城。　　相反，走上北环，回望桃源新村，一片灯火辉煌，亮灯率至少在90％以上。我专门数了一栋楼，大约120套住宅，只有两户没有亮灯。桃源新村是深圳市政府推出的大型经济适用房，由于原市长许宗衡的缘故，建筑质量出了问题，受到社会各界的严厉批评。但是这不影响市民对经济适用房的欢迎，从亮灯率就可以看出，经济适用房是最广大的城市居民实现居者有其屋的最现实的路径。　　这哪里是亮灯率?万家灯火闪烁的是民心啊。任何一个城市的政府，都应该感受万家灯火的祥和，而不应沉迷于房价的上涨。只有民心，才是一个民族最大的辉煌。你造那么多没人住的房子有什么意义呢?　　没想到，这篇博客一发出来，就遭到开发商吹鼓手的围攻，他们解释说，豪宅亮灯率不高是因为富人关灯做爱。于是，我同他们开始了论战。　　这是2009年8月初，我撰写的一篇博客。　　无语。绝对无语。几个开发商雇请的马仔，在我的博客里疯狂地注水时，并没有刻意回避豪宅亮灯率不高的问题，而是狡辩说，亮灯率不高是因为富人习惯关灯做爱。这太富想象力了，简直让我当即卧倒，忍受不住这么强烈的十分雷人的轰炸。　　亮灯率不高与富人习惯关灯做爱有关吗?有，还是没有?要说有，那是真的有，中国的富人三妻四妾是有传统的，只不过现在更加风行，社会上流传的“小九”，已经是“小三”的三倍了，因此，自然少不了夜夜纵欲。至于关灯还是不关灯，应该有各自的习惯-巴。不过，我想即使不关灯，至少也要拉上窗帘，因为富人总不会有当众做爱的习惯吧。所以，这是真的有。　　要说没有，也真的没有。因为在我统计那几个豪宅楼盘的亮灯率后，许多网友告诉我，这几个楼盘中很多房子几年来一直空置，水电、燃气的单子整月整月为零，也就是说几年来根本就没有住人，怎么可能亮灯?这种情况在一二线的许多城市都比较普遍，一方面是老百姓买不到价格适中的房子；另一方面是大量的豪宅过剩，市场的这种典型特征在亮灯率上一览无余。所以，说富人习惯关灯做爱导致亮灯率不高，那是真没有。　　大量的豪宅空置，从一个侧面印证了大量的社会财富的分化和社会资源的极大浪费。2009年央行为什么增发了这么多货币，就是富人通过不动产搜刮了大量的财富，而这些财富都没有转化为消费，而是转向了不动产上凝固了起来，一方面造成产能过剩消费不足，影响了生产和消费的正常流转，造成实体经济的萎靡不振和社会失业率的上升；一方面造成富者越富穷者恒穷，穷人群体没有享受到经济的繁荣，却被迫承受生活成本上升的压力。　　2006年的“国八条”，中央政府首次提出90平方米以下的房子要占住宅供应量的70％以上，这对解决市场供需矛盾是有好处的，只是当时还不太完善。现在，在没有明令取消的情况下，许多城市都没有执行，这必将激化市场矛盾，助长炒买炒卖的投机行为。所以，调节商品房市场的供求关系也是当务之急。尽管后来网上非常热闹，围绕这个话题争论得很激烈，但是，毕竟没有引发主流媒体的讨论，也就不了了之。但是，这件事给了我很深刻的启发，促使我决心把这个问题向中国社会提出来，发动整个社会的力量，合理配置中国的土地资源，避免造成住宅的大量空置和浪费，防止发生大的两极分化。但是，我当时还没有想到空置住宅有现在这么严重。　　正在这段时间，一位网友给我发来一个数据，并肯定地说，这是官方委托调查的数据，但是，无法正式发布，问我是否用得着。这个数据就是“6540"。但是，这个数据的可信度有多高?为什么官方不敢发布?种种谜团在我脑海升腾，促使我开始全面揭开6540万套空置住宅真相。　　那么，我开始证伪。假定这个数据是假的，我用什么来证明?首先，我查看了20世纪80年代中国661座城市的存量房有多少，没有这个数据就无法证伪。经过调查发现，中国30年来根本就没有进行过大规模的房产普查，也就是住宅的家底无从查考；一个一个城市的加法运算，肯定不是科学的办法，而没有一个整体性的数据，要来对6540万套空置住宅来证伪，那简直比登天还难。　　那么，我开始证实。全国县级以上行政区划共有(不包括台湾地区)：23个省，5个自治区，4个直辖市，2个特别行政区；50个地区(州、盟)；661个市，其中直辖市4个，地级市283个，县级市374个；1636个县(自治县、旗、自治旗、特区和林区)；852个市辖区。那么661个城市，这个数据是正确的。　　那么，6540万套空置住宅是对的吗?我这里有一份资料：全国在建的商品住宅1250万套，待售住宅200万套，这个基数是新数据，而且是官方公布的，那么，这个数据本身也没有问题。建设部的专家一直强调，全国近十年来，新建商品住宅8000万套，这个数据其实也不严谨，但是一直作为房地产统计的官方口径，一直只是统计全国70个大中城市，而没有统计全国所有城镇。那么，也就是说，住建部公布的这个数据，应该是全国70个大中城市。总和到全国661个城市，近十年新建的商品住宅应该超过1．6亿套。　　尽管只是概算，但是，起码我们心里有数了。也就是说，全国661个城市连续6个月电表零读数的住宅多达6540万套，这根本就不是一个大数据。初步测算，全国661个城市的住房可能有2．7亿套，如果空置率为25％，空置6750万套。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～l&／o之间为合理区。在全民炒房的情况下，空置率25％这个比例奇怪吗?我认为一点也不奇怪，所以，6540万套约低于25％，是非常正常的。　　2010年3月，全国政协委员梁季阳在全国政协大会发言时掌声不断。他说：“1998～2008年10年间全国用于房地产开发的土地，目前仍有近40％囤积在开发商手中。除了民间资本的炒房团推波助澜外，许多富裕家庭也投资炒房获利，由此导致住宅空置，一些一线城市的增量住宅空置率达到50％。”发言稿需要大会秘书处审查，委员掌声不断，加上信息向全球发布，说明这个信息是绝对可信的。　　2010年5月19日在中央财经频道的《空置我心》节目中，几位记者在北京的6个次新楼盘蹲守调查15天。这6个次新楼盘的人住时间是从2005～2009年，空置率最低的一个楼盘在30％，其他大多在50％～60％，最多的一个楼盘在70％以上(2005年就可以人住)。这，没有丝毫虚假的成分。　　北京联合大学张景秋和孟斌带领课题组，对北京2004～2006年售出后人住的50多个小区用电情况进行了调查，结论是，电表几乎不走的比例高达27．16％。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29％。并且越往城外空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20％左右，四环至五环就上升到了30％左右。　　2009年4月，在一个银行内部会议上，有关领导举了两个例子：北京出现了一个人名下有77套房的事情，而且全部使用了银行贷款；上海的某个市民，一个人买了364套住房。上海的腐败区长康慧军有69套房子，重庆污吏文强有16处房产，山西某县原煤炭局长郝鹏俊有35套房子，江西某县国土资源局落马的科长有52套房产。　　2010年8月1日中央财经频道某节目称：从2007年到现在，天津建起了不少新城，一手房已经基本卖光了。天津红勘领世郡，相当于8个天安门广场的面积。天津东丽湖万科城，相当于6个天安门广场大小。京津新城，总规划面积有25000亩，相当于33个天安门广场，5个颐和园，夜幕下难以找到一丝光亮，上演着空城计。节目记者问一个维修工说：“四十几户，真正住户就一户?”维修工这样答道：“对。那边三百六七十套，常住的可能也就一二十户吧。”另据媒体报道，近几年，海南省超七成商品住房销往岛外，部分住宅小区空置率高达90％。2010年6月中央财经频道的节目称：内蒙古鄂尔多斯城有一个新建的“鬼城”。有被访者认为，这个可容纳100万人的空城，只是为了满足政府的经济增长目标。　　目前的高价格，是用轰炸性舆论制造供不应求的假象来定价的，但是假的就是假的，纸包不住火，最终，严重供过于求和住房的含水量是钞票的大约2．5倍的事实，必然大白于天下，那时价值规律就苏醒了。价值中枢在哪里?房价打5折都高了。“剩房”要嫁出去，含水量70％的“灌水猪肉”要卖出去，买方、卖方和政府要达到三赢，唯一的办法就是走降价普及之路。　　这样，采取概算的方法，基本能论证6540万套空置住宅的真实性，数据即使有出入，也是10％以内概率的事，不影响大的范围内的真实，符合经济学的推测原理。所以，我为此发表了一篇题为((6540万套空置住宅将引发中国版次贷危机》的博客文章。　　据某权威机构调查显示，中国661个城市现有空置房6540万套，可供2．6亿人居住。目前，社科院城调队没有证实这么大量的房子为什么空置。　　中国城市住宅空置率一直饱受争议。开发商从行业的角度认为，只有没有卖出去的房子方为空置，从开发商的角度来说，空置率仅为4％；而社会学家争论说，即使卖出去了而长期无人居住，也为空置，而且这种空置不仅仅是浪费资源，还隐藏着巨大的金融风险和社会隐患。　　某权威机构说，全国空置住宅共有654C}万套，在建房有125()万套，相加共有7790万套，如果以每套间3人居住计算，可供2．6亿人口居住。我国城镇人口为5．5亿，假设7¨790万套的50％投向市场，就可供1．3亿人口使用。7790万套是社科院从全国各地供电公司调查的数据。标准是，每户每月电表读数为零，且持续6个月以上。　　按全国房价4000元／平方米、户均约为‘70平方米的平均水平来算，全国城市空置住宅总值约为18．3万亿(不包括1250万套在建房)，除去两成首付，在银行的房贷余额为14．6万亿，相当于GDP的45％。也就是说，中国因为住房空置而造成的资源浪费高达半年的GDP，而且，风险度很高。　　一般认为，这些没有人居住的房子，大多为楼市炒家进行投机购买。而楼市炒家用于炒楼的资金，有很多是2009年在银行宽松的信贷政策下从银行拿的贷款，并且不排除有一部分国际热钱在中国大肆囤房。中国的住宅成了不折不扣的金融投机工具。　　很多人不知道为什么开征物业税阻力这么大，实际上相当大的资金用于投机购房上面，他们不愿意付出囤积房产所应支出的税务成本。　　由此看来，中国民生住宅的解决任重而道远。其中最主要的问题就是这6540万套空置住宅的解决，这不仅是拷问中国的社会财富的平衡机制能否建立，也是在测度中国经济孕育的风险能否得以化解，中国民生住宅的问题能否得以解决。更重要的是这些资源的浪费和社会财富的囤积已经影响了一个民族的振兴。　　从全球经济情况来看，中国经济的危机依然存在，其中一个隐患就是这些空置住宅隐藏的金融风险。在2009年小阳春时，很多购买住宅的是假按揭，如果房价持续上涨，那么炒家就会抛售出去，而房价进入下降通道后，很大一部分将转成银行坏账。只是现在不知道数额有多大，因此还不知道是谁在裸泳。　　从我对2009年上半年中国楼市制造小阳春情况的了解，因当时房价上涨趋势不明，大量的开发商和炒房客到农村借来大批身份证件，进行楼市投机行为。最早借一个身份证件只需200元手续费，后来涨到了3000元。差额之大，令人瞠目结舌。也许，中国版的次贷危机，就要从这些空置的住宅中暴露出来了。　　不用说，这篇博客发表出来后，反响强烈，很多网站专门制作专题，很多网友自行发动起来到各个楼盘去观察亮灯率，在网络上形成了一波声势浩大的“讨伐高房价、抵制空置率”的活动。　　我的志向是，发动全国民众，公布住宅空置真相，反对浪费土地资源，保护中华民族未来的利益。既要统筹得好，又要有足够的智谋。“6540'’，这么一个普通的数据，传遍了包括海外华人网站在内的所有中文网站。开发商这些既得利益群体，尽管恼羞成怒，但是，根本就不知道发生了什么。　　眼前的利益让一些开发商的吹鼓手迷惘，尽管他们意识到这是一件很大的事情，但他们并不知道这件事最后如何发展，因此，只有对我本人进行恶劣诽谤，却没有关注“6540”后面广阔的视野和深刻的内涵。他们动员一些财经媒体来对我进行谩骂，正是在谩骂声中，“6540”传遍中国的财经界。客观上，这几个开发商的吹鼓手一起帮我扩大了它的影响。￥媒体舆论压城，房屋空置量举国瞩目　　网络能够唤起众人的智慧，信息即刻散发，传播面积极广。但是，我的目的是达到保护中国的土地资源不被过度开发和浪费，促使房价的理性回归。那么，我还有很多事要做，尤其是促进富有爆炸性的事件的产生。　　因我一直担任中央电视台财经评论员，很快财经频道记者就打来电话，说是《经济半小时》栏目要采访我。这个栏目在每天晚上的黄金时间播出，收视率特别高，在这里传播“6540”那无疑是投下了一颗核弹，威力无比。　　2010年4月13日，在中央电视台财经频道，我向全体中国人披露了“6540”，下面是当时我接受采访时的一个片段：　　主持人：和曹建海一样，牛刀同样认为目前中国的房地产市场和20年前的日本一样，存在非常严重的泡沫，而且到了即将破灭的边缘。　　牛刀：如果拿租售比来讲，这个就很好衡量，假设你这个房子是多少钱，我的租金用多少钱可以收回投资，那么国际上一般来讲，这个比例是1：200，最多不超过1：250，也就是说我用250个月的租金，可以收回我的投资款，这样的投资就有价值。这项比例呢．在深圳已经突破了1：500，在北京和上海是1：480，也就说中国的房产投资价值已经完全没有了，这个指标是衡量楼市泡沫的一个主要的指标。第二个呢，就是我们讲房价收入比，以北京来讲，现在是1：20多，国际上应是1：3～1：6。　　主持人：牛刀说，衡量～个国家或地区的房地产市场是否存在泡沫有三个重要指标，除了租售比和房价收入比，还有一个重要指标是房屋的空置率。　　牛刀：那么从国家电网智能化的统计当中，全国661个城市有6540万套住宅是空置的，这么多的住宅，是以什么来衡量它是空置的呢，标准是6个月的电表读数为零，就是6个月没有人用电，它就告诉我们有6540万套住宅是空置的，可以供2．6亿人居住，也就是说，现在这么多的房子，这么多的社会资源，其实在很多炒家的手上。那么这个数据呢，就是我们认为最重要的一个数据。从这三个数据来看，中国房价的泡沫非常大。　　这是我第一次通过中国最大的电视传播媒体，告诉全国观众，6540万套空置住宅出现在中国。但是，我还没讲这对中国来说意味着什么，将会如何影响我们的生活。这6540万套房子对中国经济会构成什么影响?对中国社会产生何种危机?不过这个节目达到了一个效果，那就是使全社会开始关注空置住宅。　　没多久，广州市媒体开始行动起来。著名晚报——《羊城晚报》一马当先，开始了声势浩大的对住宅空置率的大型报道，报道中说：　　5月，广州楼市环比量价齐升。而早在4月初，面对楼市又再出现量价齐升的现象，广州楼市泡沫有多大、空置率有多高再次成为全城热议话题。广州楼市空置率到底有多高，一直是一个待解之谜。羊城晚报记者在4月9日至6月5日将近两个月的时间里，通过对珠江新城片区、老城及金沙洲片区、北部片区和南部片区近3000套存量住宅进行监测统计后得出：广州存量住房空置率高达20．24％，已超国际警戒线(10％)的一倍。　　对此，广州市社科院研究员彭澎博士认为，目前投资客、炒房客手中有很多房，广州“住房空置率相当高”。并且从住房空置率以及房价租金比、房价收入比等情况来判断，广州楼市确有较大泡沫。　　广州的报道影响着港澳台地区，香港的电视、报纸和杂志，不断刊登出中国内地6540万套空置住宅的报道，全面剖析房地产泡沫是如何威胁民生、危及金融安全的。　　香港《文汇报》也对此进行了报道，文中说：“尽管数据仍存争议，但大量投机者进入内地房地产领域囤积住房任其空置，等待房价上涨赚取价差，已是不争的事实，内地大中城市住房空置率早已突破10％的国际警戒线。有专家警告，大量住宅空置，导致中国社会资源错配、价格扭曲、财富浪费。一方面是大量有住房需求的人买不起房，或者说是无房可买；另一方面是投机客囤积大量住房，任其空置，等待房价上涨。在这种情况下，房价反映的不是住房供求的信息，而是投机的信息，房价变成了股价。目前的国际住房空置率警戒线为10％～15％左右，而业内普遍认为，内地大中型城市已远远突破了这一警戒线。”　　关于此数据的思考，文中则提出：“这样一个天量数据如果属实，恐怕所有当前的房地产政策、城市化进程、城市住宅供需关系都需要重新考虑。一旦市场产生大泡沫，由于买家通过银行借贷方式购房，会把风险转嫁给银行，后果将不堪设想。”　　随后，发行量超百万份的《北京晚报))刊登专栏文章，文中说：“倘若6540万套空置住宅数据可靠，中国房市的泡沫不是风险已除去，而是风险犹如堰塞湖，高悬在中国经济的头顶上，亟待政府拿出积极稳妥的办法排除险隋。现在的楼市有点像酒吧里的搭积木游戏，楼价已经搭得够高了，再往高搭随时可能垮塌。想下来也不那么容易，一根一根往外撤，搞不好也会哗啦啦。不慢慢往下撤，也是不行的。楼价现在不降，房屋空置率将会快速攀升，今后的降价幅度只会更大。毕竟，6540万套空置房不是模型，是比模型更具象的实物。”　　现在的问题是，国内房地产投资性已经推到极致，完全颠覆了中国传统的核心价格。如住房的投资价值代替了居住价值，住房是投资的工具，购买了住房一定会赚钱；住房是投资工具，因此谁拥有住房就拥有财富，这不仅让整个国人对住房趋之若鹜，而且也让某些人把住房当做权力象征及更便利的寻租工具；由于住房是投资工具，它也成了这次“国十条”(全称((国务院关于坚决遏制部分城市房价过陕上涨的通知》)房地产宏观调控的最大障碍。　　因为，2009年国内房地产市场在优惠信贷政策的推动下，房价快速飙升，从而使得有消费需求的购买者全部被挤出，房地产泡沫越大，房地产市场就越有可能成为以投资者为导向的市场，“国十条”的房地产宏观调控政策就是要全面遏制这种房地产过度炒作与投机的局面。　　因此，“国十条”的出台影响最大的就是房地产过度投机炒作，让其投机炒作血本无归。在这种情况下，这些房地产投机炒作者一定会寻求各种理由来保护其利益。比如他们会从反面说，房价下跌会造成对GDP的负面影响、对地方政府财政的负面影响、对个人财富增长的负面影响等等；他们也会从正面说，因为通货膨胀、因为中国经济增长、因为人民币升值房价不会下跌等，从而使得中央政府对“国十条”执行落实所产生的效果存在疑问而迟迟不愿推出。　　总之，当前国内房地产投机炒作已经推到极致，从而使得不少国人形成一个特有概念即凡是投资性购买住房就能赚钱(特别是利用银行金融杠杆)。如果投资性购买住房就是赚钱，那么房价只能上涨而不能够下跌。而且这种房价上涨越快越好，住房投机炒作钱就会来得越快越多。　　在这种观念的引导下，国人一定会千军万马地进入投资性住房购买市场，房价快速飙升及房地产泡沫吹大也是必然，中国金融及经济面临的潜在风险也增大。而这个完全与中国经济持续稳定发展及住房的基本功能相悖的住房投机炒作的市场，给社会经济带来的负面影响肯定是无可复加的!一 2010年7月29日，新华社《经济参考报》发表文章((6540万套空|一量房假信息正在持续发酵，权威部门集体失语》。开发商和住建部官员一边倒地指责数据失真，但是，他们既不敢证实，也没有能力证虚。而文中观点则认为：“有关部门应该尽快进行一次住房普查，对居民的住房使用情况进行一次认真彻底的调查，以盘活存量，减少空置，增加供给，从而缓解供需矛盾。在当前楼市调控的大背景下，弄清楚空置率是一件很有意义的事。它将为下一步出台房产税提供决策依据和参考。”各大网站均在第二天一早将这篇文章发布在首页，引爆了全国的经济学家、房地产业从韭者、政府官员和广大网友的热烈讨论，82％的网友认为，全国住宅空置量远远不止6540万套，政府拿不出数据，说明事态非常严重。这个扑朔迷离的房地产空置量让房地产市场未来走向看上去更加像一个未解的谜一般，让人不可捉摸，我们又将靠什么来找寻真相和答案呢?￥中国房价到底算不算高，学会自己判断　　全球房地产空置率的警戒线为10％，意思是有10％的房子卖不出去就表明房地产行业的景气度不够。这个数据，和我们的房屋空置量6540，万套是无法类比的。因为那是行业景气度，而6540万套空置住宅涵盖了宏观经济、金融风险和房价泡沫诸多方面，预示着中国经济将要发生大的变局。为了让大家正确理解6540万套空置住宅的意义，我们专门来谈谈中国房价的真相，从空置率、租售比、收入比三个方面进行详细解释，让大家对房地产行业能有一个本质的认识。这样中国房地产泡沫到底有多大，看完这章，我相信大家都会有自己的判断。　　+-1．空置率　　房地产市场的概念常常被开发商弄得模糊不清，让买家无所适从，让决策层面难以判断，空置率概念就是其中之一。　　中国官方的空置率有两个概念，存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是，空置并不区分房屋的新旧，无论是第一次进入市场的新房屋，还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋，只要没有确定新的使用者时，都可被视为空置房屋。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。　　前一种空置率是老百姓指的空置率，后一种空置率又被称为存量新房，多指开发商还没有销售出去的新房占一年销售房屋的比例。开发商多以这个空置率为依据，判断是否应该去库存化。因此，我们常常讲的空置率是指存量市场的空置率，老百姓去观察亮灯率的房子也是指的这种房子。尽管调查亮灯率不一定科学，但却是一种观察市场的方法，判定这些住宅的用途，究竟是楼市炒家囤积房源，还是转化成为住宅用途，即使是租出去了，也足以证明这个住宅在用，否则就不是住宅，而是货币的转移支付问题。　　房地产的空置率的高低，不仅仅用于判断楼市炒家囤积房源的严重程度，也用于判断社会财富是否平衡。空置率越高，表明社会的两极分化越严重，少数人拥有大量的住宅，用以囤积居奇，哄抬房价，而大多数人却被迫承受过高的房价。这种社会平衡一旦被打破，直接破坏的是社会运行的法则和经济发展的机制，破坏了生产和消费的对应关系。更为恶劣的是，国家用于发展实体经济的大量贷款也变成了空置的房子，对社会危害极大。　　就开发商的空置率来说，有统计数据表明：目前在北京、上海、深圳三地，很多楼盘空置率达500／o以上。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5％～10％之间为合理区，空置率在10％～20％之间为空置危险区；空置率在20％以上则意味着商品房严重积压。因为货币发行量过大，这种积压不是销售不出去，而是囤积居奇的反市场现象，其危害比正常库存更为严重，金融系统风险更大。因此，这种空置率是指房子囤积在开发商手上。　　就老百姓的空置率来说，是指房子囤积在炒家手上。到处都是刚建好的新房子，到处都是坐地起价的二手房，你不想炒房子都不行。判断这种空置率的依据之一是新房换手率。在香港，新房换手率一年超过35％，就表示投机过度，香港政府就要采取措施。而在上海、北京、深圳、广州这样的一线城市，杭州、南京、武汉、成都等二线城市，甚至丽水、瑞安这样的三四线城市，新房换手率半年就超过了65％，那么这个房子还是房子吗?+-2．租售比看一个城市房价的高低，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，储蓄利率为1．5％，正常经济状态下CPI为1％，住房的租金率一般为7％，投资回报率一般可以达到4．5％，除掉契税大约有3％以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7％的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，房价就存在泡沫，就没有投资的价值。对中国一线城市来说，价格为100万的房子，一年的正常租金应该达到7万。　　但是，中国住房租金率能够达到7％的一线城市几乎没有。开发商说的投资型购房完全是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损的。中国的利率是5．7％，假定正常经济发展状态下CPI是2％，也就是说，如果住房是作为投资所用，正常的租金收益率应该达到9．7％，否则就是亏损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只是一个幌子，大家都是为了投机，搏短期差价。　　2009年12月，((福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租3．2万元位居榜首，香港以2．6万元位居第二，北京则以平均月租金2．5万元名列“探花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考量指标是不合适的，这种平均月租金的概念比较模糊，条件中没有面积的大小，没有总价的高低，笼统地冠以月租金不太科学，也没有价值。　　住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼租金是98美元／平方米，2008年跌至38美元／平方米，现在租金略有回升，大约为48美元／平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况，是租金比较真实的价值反映。2004年之前，在北京、上海、深圳、广州四个一线城市，同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一倍；2006年，一线城市中同等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等；2009年，一线城市同等地区同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住宅的价格变成了写字楼的一倍。　　同样位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万元／平方米，是金茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品现在的租金是多少呢?36美元／平方米，比金茂大厦现在的租金低30％左右。这种现象说穿了，是经济没有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加作保证，无论是社会财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢?这就是我们常说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格再高也必须买。　　老百姓买不起房子怎么办呢?空置。北京、上海、深圳、广州空置率已经高达40%，继续造房子，继续有人买，房子继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据：{TP21}{TP22}举一个例子，银泰中心现在售价10万元／平方米，132平方米总售价是1320万元，年租金合理状况应该为90万元，平均每月不低于7．5万元，但实际的月租金仅为1．8万元。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万元，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80％。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌80％。这一天会很快到来。3．房价收入比所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例：2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米，按疯狂涨价后单价2．5万元计算，平均200万左右；若以工作5年的家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4．8万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相比，处于合理区间的高位。　　国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3～6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30％。　　我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。　　房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的(新房交易)，也有旧有住宅的(二手房交易)，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。　　房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40：1，可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力，房价收入比越高，民众的生活压力越大。　　那么，房价收入比多少才合适?国内目前流行的3～6倍的说法，据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例，哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。　　根据联合国公布的有关资料，不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明，这些国家的房价收入比区间为0．8～30，平均值为8．4、中位数为6．4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2．1～20，平均值和中位数分别为9和8．1。如果这样比较起来，北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。　　如上所写，1998～2002年的现状是政府控制廉租房与经济适用房，其比率占到总体供房的90％，2003年开始政策改变，经济适用房商品化，导致土地供给卖给开发商，也就是地价疯涨一年胜一年，地方政府从中“保八”8年，如2009年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等城市就更不用说，同比美国的3．9倍，你就知道我们是处于一个什么样的经济环境。　　房价收入比的合理性与房屋实用寿命、房屋功能效用、收入的变化状态、国家的特殊国情相关。如房价收入比超过房屋寿命则是警示房价收入比不合理，反映市场的畸形和失衡或因为特殊原因制约。　　买和租都是合理的住房消费形式。目前人们评论房价收入比高低，无非是希望人们都能买得起房。实际上，房价收入比在2～3倍的一些西欧、北欧国家，其住房自有化率只在30%左右(如瑞士、德国、瑞典)，而房价收入比很高，达到25～30倍的东欧国家，其住房自有化率却高达90%以上(如匈牙利、保加利亚)。日本的房价收入比连续多年下降，美国的房价收入比也处在“合理”的水平，但其住房自有化率多年保持基本稳定，没有太大的变化(东京低于50％、美国为67％左右)。　　房价收入比受政府住房政策、住宅产业政策和土地使用政策的影响和调控。中国目前具有社会转型、经济转轨时期的特点，其房价收入比和住房自有化率带有东欧国家的特点，因为住宅价格很快市场化了，但居民家庭的收入却要逐步市场化，即便是当前的住房自有化率比较高，也是原公有住房短期内转化的结果。西方国家的经验告诉了我们一个并不深奥的道理，买房和租房，都是住房消费的形式，为什么一定要买房住才“正确”昵?中国在城镇住房制度改革过程中，为了把住房作为消费品推向市场，采取了出售公有住房的政策，这无疑是非常正确的。但公有住房出售基本结束后，是否就应该还住房消费以本来面目了呢?我认为是时候了，买房住和租房住都是住房消费的合理形式，并没有绝对的好坏之分。￥找出元凶，房价是被谁忽悠上涨的　　对中国的经济现象一定要探求本质，才能找到正确答案。停留在国家统计局的数据分析上，搞得不好就要误导民众。所以，跳出国家统计局的数据，对中国楼市进行全方位分析，以求探明真相，揭示本质，寻求未来房价走势，让广大民众无论是买还是卖，至少落个心里明白。　　有数据显示，上海2009年的住宅有90％．是被外地人买走的。他们买这些房子干啥呢?用来炒的。上海本地居民，尤其是年轻的白领们，早就被逼出这个市场之外，只得望房兴叹。这么多房子建好后没人居住，既不会去装修，也不会去购买家电和日常生活用品，甚至常年都没有水和电的消费，能带动内需吗?能拉动经济吗?长期发展下去，实体经济进入深度萧条，社会失业率大幅攀升。而一旦这种投机性购买行为被遏制，这样的房价还有谁买得起?高房价，危如累卵。　　没有人能看懂中国楼市发生的一系列十分诡异的事件，更不知道这些事件对中国经济、中国社会、中国未来会产生什么影响。许多经济学家拼命摆出一堆数据，试图从对这些数据的分析中告诉人们，中国的通胀就要来了。本来，提醒人们注意通胀来临，城市居民的生活成本将会因此而提高，对经济的破坏作用正在加剧，也是一件好事，只是，大家几乎是众口一词，通胀就要来了，只有房地产才能避险。可是，中国各大城市的房地产真能避险吗?　　鉴于房地产市场欺诈现象非常严重，2009年上半年，一群地产博客作者首先站了出来，指出在目前的楼市成交中隐藏着大量的假按揭，并就深圳、上海、北京等地的假按揖隋况作了披露，指出假按揭是中国式次级债，对中国金融体系危害极大。那么，首先我们来看看开发商为什么要做假按揭。究其本质而言，假按揭是房价上涨的起爆器。　　谁都知道假按揭是骗取银行贷款，是一种犯罪行为，是直接对中国金融体系的破坏，为什么还有那么多开发商乐此不疲，并以这种假按揭来制造房价上涨的假象，并且蒙住了政府的官员和一大批自住买家?从大的背景来看，开发商这是一种赌博，可以说是中国房价大跌前的最后一赌。他们赌的是中国经济的衰退，地方政府必然会对房地产产生经济发展路径上的强烈依赖，赌地方政府绝对不会让房价下降，即使所有的实体经济全部衰退，地方政府也会拼死维护高房价。只有这种大赌，他们才会不惜铤而走险，以身试法。　　在目前的二套房政策下，房地产开发商采用假按揭方式来套取银行资金的手法一般有如下几种：　　一是制造虚假的购房人。大的房地产开发商尤其是民营房地产开发商一般都有自己的销售公司，这些销售公司都掌握一定的人头资源(也就是他们所说的老客户，这些人一般是一些专业的炒房人或是他们内部员工或是员工的亲属)，每当开盘销售时，房地产开发商就动员这些人来大量购房，将住房首先置于这些人头资源的名下，制造旺销假象，以他们的名义向银行申请按揭，从而获得按揭资金。由于国家实行二套房政策后，这些人头资源的名下通常有过多套购房经历，使得他们的贷款成数大大降低，利率也大大提高，这限制了这些人头资源的利用价值。在目前国内的房地产领域，一些著名的房地产开发商都是制造假按揭的高手，他们通过制造假按揭，配合炒房人炒高房价，同时也从银行获得了按揭资金。　　二是构造假的收入证明。由于国家制定的关于按揭贷款的文件中明文规定，购房人的月还款额不能超过家庭收入的50％。但一些开发商为了利用人头资源进行大量假按揭，必然要制造虚假的收人证明来获得较多的银行贷款。目前，上海、深圳等地的一些炒房人能够向银行申请按揭贷款购买上百套房屋，而实际上其正常收入不足供养一套房子，一个重要的手段就是制造虚假收入证明来骗取银行贷款。房地产开发商要做假按揭，也必然需要做假的收入证明，否则，难以骗取银行贷款。另外，一些房地产开发商不但为个人购房制造假的收入证明，而且为相关购房公司制造假的收入证明。尤其是在商业地产的买卖中，房地产开发商尤其是偏好将自己的手中的关联公司进行包装，扩大销售收入，制造实力强劲的假象，从而在商业地产的买卖中制造假按揭，骗取银行贷款。前几年爆发的国美系中的鹏润家园中的假按揭，就有类似的操作。　　三是利用银行急于扩大业务的机会。大量事实已证明，所有的假按揭中，商业银行都不是糊涂人，都是积极的参与者或是积极的帮凶。由于存在委托代理关系，大量的经营者都急于扩大业务量而获取短期利益，很难考虑长期发展和长期风险。大多数的房地产开发商就会利用银行这种管理漏洞，来制造假按揭，而银行通常是睁一只眼闭一只眼。目前，从深圳爆发的按揭断供案中，就看出银行在这些假按揭案件中所扮演的不光彩的角色。　　在房地产逆势中，但凡某房地产开发商宣扬自己的房地产销售得如何好时，首先要想到的是，他实现的销售收入是否是真实的，是否是因为操作假按揭而实现了销售收入。如何判断一个开发商是否通过操作假按揭实现了大幅度收入，一个重要的参考指标就是计算他的现金流。如果这个开发商的公司实现的销售收入中的很大一块现金又流出了公司并不知去向，很有可能是操作了假按揭，因为这些不明的现金流再次回流人了银行成为假按揭当中的首付款了。　　只有假按揭，才能在全球不动产都在向下估值的情况下，营造中国房价开始上涨的假象；只有假按揭，才能在中国经济困难的关头致实体经济于死地；只有假按揭，才能诱导一批买家在高位入市；只有假按揭，才能搜刮实体经济的资金，造成大量的产业工人失业。警惕啊，人们。　　中央电视台曾公开报道，开发商一天50元雇托排队，制造售楼处前排队买楼的假象，社会上一片哗然。紧接着，一边呼呼地卖，一边哗哗地退，像一道道景观再现楼市。一边是不断制造假象，一边是不断揭露假象，遗憾的是，在整个楼市的欺诈现象中，政府始终缺位，也就是说，政府并没有出面处理楼市欺诈行为。这才让所有的老百姓明白，原来误解开发商了，对于假按揭地方政府睁一只眼闭一只眼。　　据业内人士分析，可能有部分开发商在资金“缺血”的时候，通过“自买”内部换手做假按揭骗取贷款，在渡过危机之后便可大捞一笔。开发商做假按揭还有一个基本动因，那就是只有做假按揭才能拉高房价，而拉高房价只能靠假按揭，假按揭只有拉高房价才能把风险全部转嫁给银行。开发商采取的手法是，先把房子卖给自己，造成成交活跃的假象，营造市场的恐慌情绪，再诱惑买家出手。很多买家就是在这种情况下，被套了进去。　　社会的公平和正义，不仅仅依赖司法的正义，正义还在舆论中，在人心里。行业性的市场欺诈行为，悖逆市场的基本正义，有违社会的公平法则。对市场欺诈行为的容忍，就是对民众的犯罪。因此，政府部门和银监当局绝不可掉以轻心，应该像最高法院那样，组织专门力量，把所有假按揭的问题查个水落石出，对民众负责。　　假按揭不仅仅是新房，二手房也存在大量假按揭现象。深圳暴露出来的一人成交56套住宅的情况，绝非偶然。这是中国楼市一个特有的现象，暴露的是体制上的弊端和官商、银商之间的利益纠葛，腐蚀的是社会的肌体，危害的是民众的利益，任其泛滥，不仅仅只是助长楼市泡沫，更严重的是危及金融安全。￥看懂楼市政策，破房价迷雾　　用历史的眼光来看待2009年上半年中国房地产产业政策的大调整，有些状况就能一目了然。如果就事论事，很多东西是无法看明白的。因此，在谈到产业政策的无理变故时，我们有必要来回顾一下上一轮的宏观调控，看看中国城市居民寄予很高期望的宏观调控是如何在一夜之间轰然崩溃的。　　2006年5月29日，中央政府开始了新的一轮宏观调控。这一轮宏观调控的核心内容，就是90平方米以下的住宅要占到供应总量的70%以上，简称“9070”户型新政。中国民众对这项政策很欢迎，因为降低户型面积就能多建房子，而多建房子就能降低房价，而降低房价就能让广大城市居民尤其是年轻白领能够买得起房子。于是，一轮居者有其屋的梦想，开始让普通城市居民进入甜美的梦乡。　　这项政策从开始实施到实际见效，一般要一年的周期。但是，这以后的一年，中国楼市发生了翻天覆地的变化，各大城市土地竞拍高潮迭起，地王频生，面粉贵过面包，而房价也是一路猛涨，短短的一年翻了一倍并还有继续上涨的动力。究其原因，主要是中国住宅的开发体制造成的，所有商品住宅均是以招拍挂供应土地，以商品房预售炒楼花，导致楼市投机炒作过度，泡沫大面积衍生，不仅破坏了市场的正常秩序，还危及金融安全。　　2007年9月27日，在房价地价猛涨的关键时刻，中央政府开始意识到楼市投机行为对中国经济的巨大危害，果断实行二套房首付比例提高到四成的政策，简称“927”房贷新政。从“9070”户型新政到“927”房贷新政，短短的一年多时间，中国一二线城市的房价涨了一倍，三四线城市尽管投机炒作不是很严重，但是仍然开始了中国历史上从未有过的以房地产为平台对普通老百姓的财富掠夺。老百姓不堪重负，叫苦连天。　　“927"房贷新政之后，一二线城市楼市开始漫长的观望，房价开始深幅下挫回归理性，到2008年9月，中国70个大中城市房价同比开始全线下跌，房价泡沫有望破灭，老百姓已经破灭的梦想开始燃起新的希望。然而，就在这时，美国发生金融海啸，中央政府投入大量的货币，这重新激发炒买炒卖哄抬房价的楼市投机行为，到2009年5月，房价在货币大量释放的情况下开始连续两个月的环比上涨，一线城市涨幅超过20％，刚刚看见住房希望的年轻白领和中低收入阶层重新坠入黑暗之中。　　当然，要想买房，可以，将你祖宗三代的财富全部交给开发商。不可否认，中国经济对美国经济存在高度的依存关系，从加入wTO开始，就决定了中国的老百姓要为美国打工，但是，美国的金融海啸，凭什么要中国人民来埋单?2009年一年时间，新增贷款9．7万亿，M2余额突破63万亿，增长29．7％。结果是预料之中的，权贵阶层不仅仅满足于房价上涨对社会财富的掠夺，还用假按揭等欺诈手法直接套取银行资金。因为他们知道，这已经是中国人民30年创造出来的财富的最后一杯羹，赶紧分完了事。　　现在，“9070”户型新政寿终正寝，二套房贷名存实亡，就连坚守了13年的开发商资本金比例的底线，也悍然取消，更多的银行资金将会变成空置在那里的钢筋水泥。而正是这种社会财富的乾坤大挪移，极少数人尽管还没有将中国10多亿老百姓创造的财富完全席卷一空，但是，已经基本掠夺殆尽，最后，许多老百姓却连遮风挡雨之所都没有。　　被中国社会寄予了很大希望的社会保障住宅，无可避免地陷入腐败的泥淖，甚至还出现许多建筑质量问题，这种错误在其他国家的保障住宅开发当中是罕见的，甚至是不可能的。怎么办?居者有其屋的希望在哪里?还能再将希望寄予一次宏观调控吗?还能为老百姓找回住的权利吗?　　很多问题不用问为什么，因为解释不清楚。对现在的中国楼市来讲，任何一个产业政策的调整都应该是慎之又慎的，绝不能一夜之间倒一个，这样会犯下无法弥补的错误。　　我们还是来看看这“一夜之间”的事是如何发生的。我们先来给这“一夜之间”的确切时间进行定位，这个时间应该是2008年9月15日，美国百年金融老店雷曼兄弟在次贷危机中宣布破产。第二天，中国政府宣布刺激消费，拯救经济。从2008年9月以来，共采取了6项措施：①调整财政政策和货币政策。由原来从紧的货币政策、稳健的财政政策调整为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。具体表现为减免税收，实行增值税转型，下调基准利率和存款准备金率；②启动扩大内需的刺激经济计划：俗称“4万亿投资”；③制定钢铁、机械、船舶、装备制造、纺织等十大产业振兴计划；④调高出口产品的出口退税率；⑤针对中小企业融资难出台相应的措施；⑥采取措施提高农民收入，拉动农村消费市场。这包括：扩大家电下乡的范围，启动汽车下乡计划。增加对农业的投入，加大种粮补贴等。　　这些措施中，影响最大的是货币政策。先后6次下调存款准备金率，把利息降至5年前的水准，这些都还不够，就开动了印钞机，日夜加班印刷钞票。关于货币政策，我们将在后面详细分析，在这里主要谈谈产业政策。　　房地产是个区域性的市场，但是，中国房地产的产业政策一直是全国性的。而地方政府素有土地财政一说，可见，房地产一直是地方政府的利益点。2007年“927”房贷新政后，中国各大城市房地产市场陷入长期的观望状态，楼市成交低迷，土地流拍，对地方政府的利益影响很大，因此，在中央政府还没有明确表态救市之前，西安、长沙、南京、杭州、武汉、合肥、厦门等许多城市已经在突破中央政府的禁令，开始自发性的救市行动。救市政策越出越多，条款越来越细。　　2008年9月7日，西安“救市”。西安市《关于恢复房地产业发展的若干意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1．5％、1％、O．5％三个等级给予一定比例的财政补贴。其中，购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的，购房户按购房款总额的1．5％享受政府财政补贴；购买90～144平方米商品住房，购房户按购房款总额的1％享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的0．5％享受政府财政补贴。　　此前，长沙早在2008年7月22日开始“救市”，明确宣布，经济适用住房全面推行货币补贴方式，停止实物分配。具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府给予货币补贴。　　9月27日，在国庆假目“售房黄金期”前夕，南京市政府发布((关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，对市民购买商品房给予一定比例的财政补贴；对开发商加大金融扶持力度，可延期交付建设规费、出让金。该意见分进一步优化住房消费环境、房地产业投资发展环境、行政管理服务环境三章，共有20条。其中，与购房者相关的主要内容是，南京市承诺适当调整普通商品房税收优惠政策标准，合理认定二手住房交易税收征收时点，进一步降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。另外，进一步落实房改政策，加大住房补贴的发放力度。在2008年10月1日至2009年9月30日期间，凡购买90平方米以下商品住房的，给予房款总额1％的补贴；凡购买90～144平方米以下商品住房的，给予房款总额0．5％的补贴。补贴按现行财政体制分担，在办理产权证时发放。　　8月1日起，厦门市降低了购买商品住房入城镇居民户口的政策门槛，调整了普通住房标准。新政策规定，在厦门岛外同安、翔安两区(大同街道、祥平街道、大嶝镇除外)购买商品住房的，除享受原有“购房人户”政策外，新增“购买70～80平方米商品住房可办理不超过2人的常住户口”的政策。另外，普通住房标准调整后，可让更多买岛内房者少交1．5％的契税。　　随后，长三角的两大城市上海、杭州不约而同宣告对低迷的楼市进行“救市”。其中，杭州市政府发布的((市政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其中包括购房入户实施范围扩展至老城区、政府给予个人买房一定的税缴补贴、放宽房企受让及开发期限等系列措施。而上海市公积金管理中心发布《关于再次调整本市住房公积金贷款额度上限的通知》，上调补充住房公积金贷款的最高额度，符合条件的家庭最高可贷60万元。地方政府“救楼市”的政策正在蔓延。出台救市政策的地方政府从最初的地震灾区成都到西部地区的重庆、西安，再到中部地区的长沙、武汉，再发展到东部沿海的福州、厦门，后来已经到达长三角最重要的代表性城市南京，杭州和上海。　　可以说，地方政府发起的这场救市活动，是中国房地产的一场声势浩大的“逼宫”，中央政府的房地产政策一下被冲垮，并且，冲破了银行的风险控制底线，冲破了近年来制定的市场法则。“9070”户型新政、“927”房贷新政，限外令，土地新政等几乎所有的产业政策一夜之间都不复存在，只要能卖出房子，只要房价能够上涨，就是硬道理。最后的结果是中央政府表态“救市”。　　这样出台的全国性的“救市”措施，注定要导致2009年房价的上涨。因为违背了经济规律，这样的房价上涨注定是短暂的。但是，中央政府和地方政府的博弈，并没有就此打住，也不可能就此打住。　　2009年2月21日，原全国人大副委员长、著名经济学家成思危，在中科院研究生院举办的“国际金融危机与我国的应对措施”专题报告会上，宣布备受关注的国家第十大产业振兴规划确定为房地产。消息一出，即刻引起轩然大波。一大批经济界人士，纷纷出面表态，如果把房地产列为十大振兴产业，中国经济就有可能面临崩溃；现在的房价还在上涨，如果还去振兴，就会引起房价暴涨，放大泡沫。　　谁也没想到，社会反响是如此强烈。2月24日，结果出来，国务院常务会议决定，将能源列入第十大振兴产业，房地产落选。即使房地产落选十大振兴产业，也没能阻止房价的上涨，因为所有的产业政策基本失去意义，各大城市几乎无一例外地动用可以动用的政府公权，拼死维护高房价，是不是十大振兴产业实际上已经不重要了。然而，这对楼市的中长期影响却一直会存在。￥泡沫严重，中国房价水到底有多深　　无论如何，透过20lo年上半年的中国楼市，我们已经看见刚刚被遏制的楼市泡沫被重新放大，在没有产业政策制约和冲破了银行风险控制底线的情况下，在实体经济萎靡不振、社会失业率不断增加的情况下，在城市居民收入毫无增长的情况下，房价一炮冲天，震惊世界。中国经济总量超过日本，美国财长说中国经济是全球经济最先复苏的国家，还有“2050年中国将成为全球最大的经济体”、“2030年中国GDP将超过美国”的说法，摩根大通说，中国房价今年增长10％，明年还要增长10％，等等，不一而足。果真如此吗?信心比黄金贵重，吹牛总不可能比黄金贵重吧，如果用吹牛也能忽悠经济增长，那我们还要经济学家干什么?　　数据上的矛盾，不是市场反映的结果，而是掺和了一些人为因素。实际上，央行新增贷款传导到工业生产上没有那么快，通常需要半年甚至更长时间，所以，工业和信息化部的数据更具合理性，而国家统计局的数据值得质疑。市场更值得关注的，可能还不是数据问题，而是资产价格上升的问题，因为这个问题将从侧面印证，央行新增贷款并没有多少用于工业生产，而是流向了股市和楼市。　　在供求关系格局没有大的变化的时候，在购房人的可支付能力毫无增强的情况下，房价上涨的唯一因素就是货币量突然增大。这种用货币供给主导的市场，不能确认不动产估值走出下降通道，而只能增加未来楼市的不确定性，增加房价大跌的风险。　　一边是工业生产持续低迷，一边是资产价格开始上扬，这不是经济进入调整的良好形态，更不是经济有望复苏的迹象，恰恰说明经济开始进一步恶化，并且诱发人们对大规模投资效能的担忧，对所谓的经济组织能力的质疑。尽管无法证实，但是，市场层面已经说明问题，大量资金通过非正常渠道，进入股市、楼市，除了助长新的泡沫外，对处在衰退时期的中国经济起不到刺激的作用。　　实体经济不能有效地复苏，社会财富就不是真正增长，对资产价格来讲，股票也好，房价也罢，其实也是空涨。股票大跌，股民已经有了足够的心理承受能力，不会发生大的问题；而房价如果开始新一轮大跌，不只是中国社会没有这种承受力，中国经济的10年增长也会功亏一篑。　　根据趋势判断，中国利用2007年股市、楼市泡沫的破灭，成功地“剿灭”了一批刚刚兴起的中产阶层。这一轮资产泡沫危及的可能是大量普通民众，看上去现在资产价格在上涨，但脱离实体经济复苏的资产价格上涨，注定是虚假的上涨，并且正在诱发越来越多的投机者，甚至没有支付能力的人涌进楼市，其后果将比美国的次级贷款还要严重。　　不仅如此，因为滥发货币，失去了对货币发行的基本规律的把握，将导致全国区域性和结构性通货膨胀的爆发。而这一轮通胀的爆发，将会此起彼伏，今天粮食涨价，可能明天油价上调；今天深圳涨价，明天北京可能涨势更猛，老百姓的生活费将在这一轮的区域性和结构性通胀中被彻底“消费”，我们应该正视这个问题。要知道，币值稳定才是最大的民生。　　房子是为了住的，不是为了给钱财避险的。但奇怪的是，现在不仅仅是贪官和奸商在避险，中小企业老板在避险，中产阶层在避险，炒楼客在避险，连普通城市居民的一点儿钱也被忽悠出来避险了。老百姓的钱，来得光明正大，是自己的勤劳和汗水换来的，有什么必要也去避险呢?　　熟悉真相的人都知道，所谓避险，是指未来要发生严重通货膨胀，大家的钱会缩水，只有买房子钱才可以保值，并且，严重通货膨胀马上就要来了，要买房子赶紧去买，再不买就没有房子了。正是这种惊天谎言，促成了市场的这种心态，引发了市场的恐慌情绪。原本我们应该告诉老百姓，要正确应对即将来临的经济衰退，而且，只有多持有现金才能应付危机，才能进行正常的消费，只有多消费才能挽救实体经济，只有实体经济振兴了才有丰富的就业机会，结果，却变成了一窝蜂去买房子，而且，按揭比例几乎100％，也就是说买房人几乎都使用按揭贷款，指望着房子的升值好大赚一把。　　这就很可怕了。一方面是老百姓本来就消费不足，可支付能力比较低下；另一方面却把一点儿存款都变成了房子，还要承担几十年的债务。这一轮的买房人想在较短的时间内转手出售，几乎没有赢利的可能，甚至根本就卖不出去。中国房价的泡沫已经很大，不具备任何投资价值；有的人打算如果不能转手出售，就用于出租，但现在租赁收益率只有房贷利率的一半，月月亏损的局面谁能撑得住?加上中国住宅只有70年的使用权，期末价值为零，长期投资没有价值。　　2010年6月份的cPI、PPI(生产者物价指数)数据已经出台，看不见通胀的迹象，此前，发电量的数据已经出台，降幅仍然在扩大，经济即将转入通缩的迹象明显。有机构预测，2010年下半年，中国房价有20%的下降空间，在很多城市应该远远不止，有的城市的下降幅度将会超过30％，这种避险性买房不是往火坑里跳吗?　　即使在2011年后会发生短期通胀，那也只会是短时期的。而且，这种短时期的通胀相对房价泡沫来讲，是微不足道的，然而，相对城市居民生活成本的提高来讲，却是不容忽视的，也是宏观经济经受不住的。最近，拜读了谢国忠的一篇文章，里面谈到日本现在的房价回到了30年前，美国的房价在本轮经济见底后也基本上回到了20年前，中国的房价回到5年前是不奇怪的。　　所以，有两套住宅的普通城市居民，现在应该当机立断卖掉一套，转作其他投资，而不是用存款去背债的方式避险，因为这样避不了险，再说现阶段买房避险是贪官和奸商的事，老百姓无险可避，也根本不需要。所以，CPI告诉你的，是关于所有大宗产品的资产价格正在走低的市场现实。尊重市场，不要被所谓的通胀预期所忽悠，是我们普通城市居民财富不被掠夺的法宝。　　避险?通胀预期，制造恐慌，诱导老百姓都去哄抬房价，最后到房价大跌的时候，很多人会欲哭无泪。　　绝大多数人不知道通货膨胀什么时候会来，究竟是什么幅度，对房价的影响有多大。他们心里只有一个盲目的想法，那就是未来经济的主流就是通货膨胀，把钱投放到住宅上是最稳妥的保值方式。　　这个想法大体是没有错的。但是，有两个基本前提：一个前提是现行房价泡沫的严重程度与住宅保值的水准，如果现行房价没有泡沫，那买房子是保值的，如果现行房价泡沫过大，那就要考虑通胀的消化能力；二是未来中期经济走向决定房价是否有保值的可能。后者是一个时间成本的问题。　　我们先来说说第一个基本前提，现行房价泡沫的严重程度。很多人都知道中国房价泡沫严重，但不知道严重到什么程度，可以消化什么样的通货膨胀。相对经济发展水平和城市居民购买力而言，中国房价泡沫平均有40％以上，有的城市达到60％，后者消化5％以上的严重通货膨胀需要12年。事实上，中国经济不可能发生连续12年以上的5％的通货膨胀，从中国社会两极分化的现实出发，通货膨胀3个月，央行就要加息；通货膨胀6个月，银根就要全面紧缩，没有哪个领导人敢承担长期通货膨胀的责任，那将会导致民不聊生，社会动荡。所以，现在房价泡沫不是通货膨胀能消化的，房价大跌的趋势没有改变。　　第二个基本前提是未来10年中国经济将完成从调整到复苏的转变，开始进入新一轮繁荣周期。从宏观经济的发展来说，我们已经没有选择，只有设法扩大消费，才能激活实体经济。没有实体经济的振兴，没有消费市场的扩大，中国经济无法进入繁荣周期。而拉动国内消费市场的最大动力，是城市居民购买力的提高和社会财富的增长。要实现城市居民购买力的提高和社会财富的增长，中国经济将在这3年开始实现痛苦的转型，出口创汇型和投资拉动型经济已经不能成为新的增长模式，国内消费增长开始异军突起，而要实现国内消费的增长只有让居民的被动投资改为主动消费。因此，房地产的开发模式将在这个过程中实现根本的转型，房价上涨的速度没有任何理由会高于GDP的增长速度，如果加上通货膨胀的因素，住宅不仅不能保值，还有一个很长时间的贬值过程。　　很多人不了解中国的国情，一看见加印了钞票，马上联想到通货膨胀，中国的国情是这些钞票要填补地方政府债务和进行无效能的投资，这是一个天大的窟窿，也是我们目前所看见的，贷款新增了5万多亿，而实体经济依然奄奄一息的主要原因，全社会用电量依然在减少，工业生产仍然处在低谷，PPI继续按照6％的幅度负增长。从市场层面来讲，该涨价的已经涨了，比如说汽油，但是，通货膨胀的影子都没有。为什么?因为政府投资效能的低下，新增贷款传导到物价上需要很长时间，等传导到物价上时，可能整个涨价的环境因素都变了。　　那么，现在新增贷款传导到房价上需要多少时间呢?我认为，最少需要3年。现在局部城市房价的上涨，基本是靠忽悠出来的。如果客观理性一点，即使央行超常规发行货币，今明两年一点儿通胀的可能性都没有。现在市场上制造的通胀预期，是借央行大规模发行货币之际的一种炒作，是对市场的严重误导。我们不能以20年前的通胀来思考今天的通胀，那时主要是市场层面发生结构性矛盾导致供不应求，主要生活用品发生恐慌性涨价。而现在的情况完全相反，是内需不足而导致的产能过剩，通常情况下，这是经济通缩的信号，现在的市场表现也是通缩。不考虑这个现实矛盾，一味地以M2的增长来引发对未来通胀的预期，是犯了教条主义的错误。　　实际上未来3年，加印货币不可能解决宏观经济结构性矛盾，不可能解决产能过剩的问题，更不可能解决投资效能低下的问题，也不可能产生中长期严重通货膨胀，如果真的产生了中长期严重通货膨胀，那就表示整个经济崩溃了。现在以通胀预期诱导买家入市，是对老百姓财富的搜刮，是对市场的严重误导，也是中国楼市的又一个惊天骗局。　　旧的泡沫还没有破，新的泡沫又开始大面积衍生，可是，新泡沫真的能掩盖旧泡沫吗?从经济规律出发，应该是不行的，如果新旧泡沫一起破，那就要考验中国城市居民的承受力。　　在撰写这一部分时，北京、上海、深圳、广州已经传来成交量巨幅下滑的数据，如果再用拐点来形容，已经没什么新意了。客观地来看，资产价格的走强一定与宏观经济的发展有关，我们不怀疑货币政策对房价的影响，但房价最终是城市居民来承接的，没有真正需要住房的人来承接，房价就是空涨，也就是说只有挂牌价，没有成交价，这种价格不能作为市场的参考价格。　　2010年下半年，中国楼市基本没什么悬念。从目前情况来看，土地市场会很快热起来，但普通商品房用地价格不会大涨，这是有许多因素促成的，其中包括保障住宅供应量的增大。土地市场的价格主要反映对未来房价的预期，从中国经济的长期发展着想，从住房的民生属性出发，中国楼市都将面临一场变革，当然，这是我们后文讨论的话题。￥大家都想得到答案，房价还会再涨吗　　所有人都在问这样的问题：房价会一直上涨吗?关于这一设问的答案将直接影响投资和消费取向：试想如果房子一直涨下去，那它就是最好的投资品，而消费型购买力也不会再持币观望。问题是，不可能有一种商品的价格会无限制地上涨，最终结果有三种：一是周期性回归；二是达到稳定平台期；三是爆发性崩盘。土地的政府垄断属性和政府的强力干预能力使周期性市场变得不可能，爆发性崩盘也不符合政府和开发商的长远利益，所以权力机关最希望看到的结果是房价最后达到一个稳定平台期。这个稳定平台期并不是说价格不变，而是通过稳定的价格增长达到最大可能地攫取社会财富的目的。所以说政府控制房价的最终目的是形成一种稳态，在这一稳态下房价会持续增长，增长来源于整个社会生产力的进步。　　然而这种稳态只是一种理想状态，事实上正是这种稳态中蕴涵着极大的不稳：当社会盘剥处于临界状态的时候，系统中的任何扰动都可能扩展到全局，比如公民抗风险能力丧失带来的负债能力下降很容易扩展到金融领域形成坏账，比如国际市场上原材料价格的变动极易形成国内价格风险，进而引发社会风险。总之，当公民的经济基础被房地产业破坏之后，事实上这个社会的经济基础也就被破坏了；当公民的抗风险能力丧失之后，这个国家缓冲危机和抵抗风险的能力也就丧失了。没有公民个体经济的缓冲，任何风吹草动都可能引发不可预知的后果，而一旦突发事件出现，投资过盈的房地产业必然如惊弓之鸟，最后爆发式崩溃几乎不可避免，而这一爆发将是社会经济崩溃的引线。　　为了防止房地产业带来的系统风险，国家会采用各种行政、财政和货币政策来平衡各方利益，比如规定土地使用方式、调整信贷政策、调节货币供应量。不论如何调整，政府的最终目的都是为了平稳地取得社会财富，在这一过程中我们感受最明显的就是通货膨胀。归因于2008年年底的大规模投资，中国2009年上半年的信贷额巨幅增长，而彼时的CPI还处于负数，这正是本轮房价疯涨的大背景。信贷增长增强了房地产商的信心，世界经济的低迷和“保八”的行政号召让地方政府名正言顺地改调控为鼓吹，放信贷和抬地价并举，形成供给型通胀。同时，信贷政策放宽也刺激了消费和投资需求，这部分需求催生的购买力把房屋成交量和价格再次拉高，进一步形成价格上涨预期，吸引更多投资和消费进入。最后，为了防止公务员收入受到冲击，将政府部门工资再次调整，这些增发的工资和各种福利卡最终回流到社会从而加速了货币贬值(这就是为什么老百姓越来越穷，但高档商场里依然人头攒动的原因)。地价和腐败成本上涨的供给型通胀和投资／消费上扬的需求型通胀配合公务员带来的增加货币，最终完成了刺激经济的全过程。于是我们又看到了售楼处前的长队和满街重新开张的中介公司。　　早有专家称“适度通胀”是有好处的，这话在中国是“真理”。通胀让老百姓感到存钱贬值的切肤之痛，不得不掏出钱来买房，哪怕以后要几十年节衣缩食；通胀让房价时刻处在名义价格上涨中，即使真实价格低迷也会形成追涨的心理预期；通胀由政府部门开始却归利于政府部门，同时隐性地降低工人工资，悄悄攫取社会财富；通胀可以消弭人民币上涨的压力，保持出口，宁予外鬼，不予家奴。　　然而，这些专家的“真理”又是如此卑鄙，他们的理论赖以成立的基础就是不顾底层老百姓的生活困窘，就是全国80％的老百姓不得不做“房奴”，就是公务人员和权势人群的高人一等、暗度陈仓。　　可悲的是，这种通胀是政府为了维护自身利益的必然选择。他必须保持经济的高增长以维护社会稳定。这种通胀在资源高度集中于房地产业的背景下显得更加必要：因为你已经为这个“食利”行业筑起了那么高的坝，你就不得不接着往上填土——可怕的是，这些土正是从坝基上挖出来的。　　房价高引发了通胀，房地产业的一枝独秀使通胀效果锐化，加速了通胀的传导，恶化了通胀后果。更可怕的是，当这种通胀成为惯性的时候，它就会超出政府控制的范围，最终会演变成经济危机和社会危机。　　有一个值得思考的问题：房地产业究竟是一个什么行业?是加工业吗?不是，水泥、钢筋、空心砖等等都有专业厂家生产，而且是高度竞争的生产，从没听说哪个生产水泥钢筋的工厂暴富；是建筑行业吗?也不是，那些真正从事建筑业的公司和工人不但没有因为房价上涨而分得利润，反而工人经常被拖欠薪水，求告无门；是设计单位吗?也不是，随便找一家建筑设计院给个三瓜俩枣图纸就出来了；是高科技行业吗?也不是，别说高科技，就是把墙垒合格，房顶别漏水，挖个坑别倒掉，大家就心满意足了。左也不是右也不是，那这个被各级政府称做支柱产业，被任志强、潘石屹之流说成是“极为复杂”的房地产业究竟是一种什么行业?我告诉你，这个行业是建立在厚黑经济学之上，依赖于强权体制，从老百姓手里抢夺劳动果实，在各利益相关部门间进行价值再分配的“高级的”、“形而上学的”神秘行业。这个行业确实非常复杂，因为里边有太多利益关系要协调考虑(唯一不去考虑的就是老百姓)，哪尊佛都不好惹，稍有不慎就可能鸡飞蛋打；这个行业只需把地拿过来交给建筑公司就算完成了全部表面工作，而真正的实质工作则在于联络、协调、打通、吹嘘、收买、威胁和出卖。这个行业对国民财富只有挥霍而没有贡献，却号称创造了最大份额的GDP，被当成了“救市明星”；这个行业把权力之手戴上商品的手套，堂而皇之地把老百姓口袋里血汗钱抢得一干二净，却挥动着抢来的钞票说是拉动了内需。　　有开发商说：“看看吧，1998年房改之前城市居民住房条件怎样，现在连刚毕业的大学生都可以买房了，这都是房地产的功劳!”听起来有理，但他的逻辑是虚假的。房改之前当然有问题，依靠单位分房当然会造成供应短缺，这是计划体制的弊端，是必然要改的，但改的方向是把原来单位控制的集体土地使用权变成公共土地使用权，用市场方式把土地还给人民，而不是卖地生财。事实上1 998年的23号文件明确规定，只有高收入家庭才购买商品房，中低收入家庭可以购买经济适用房和享受廉租房。如果依照这一思路，不仅大家可以买得起房子，房价也涨不起来，这是2003年的现实，那时政府和开发商也没有挨骂，也没有像今天这样民怨沸腾。问题是他们悄悄改变了房改的方向，把房屋建设市场化偷换成卖地赚钱，把高收入阶层购买商品房偷换成绝大多数老百姓购买商品房。于是，从2003年的18号文件开始，房价开始蹿升。所以说，我们从来没说房改错了，但不同的改革方向后果却完全不同，同样是老百姓能住上房子，一种是用适当的价格购买，一种是让人民倾尽祖孙三代积蓄购买，而我们恰恰选择的是后者。　　“让中国人能买房”不是房地产商的功劳，“让中国人花三代人的积蓄买房”却一定是房地产商抹不掉的债。即便是“让中国人买房”这件事，恐怕也不能算在他们头上：真正让中国人买上房子的不是开发商，而是各级政府和政府手下的银行，开发商只不过是一个马仔一而他们真正的目的也不是为了中国人买上房子，而是为了中国人买他们独一家的天价房。这时，房子的商品属性已经不重要了，它已经抽象成了一种抢钱工具，而且几年以后可以重复使用。 ·　　我们看到，中国的房产业根本就不是一种“行业”，只能算是一个“匪帮”，是用来取利的工具，这一本质使它成为中国经济的毒瘤。一方面，它把大量资金吸纳到这个既不具有创造性，也不具有先进性，甚至连社会财富也不创造的部门，使其他行业失去资本支持，萎缩衰败，最终使中国经济走向死亡；另一方面，这些进入权贵手里的社会财富极少能形成再投资，大多数流向国外银行或进入奢侈品市场，成为巨大的经济漏斗，使中国经济血脉耗竭；最后，这些权贵和腐败资金形成投机热钱，和权力结合在一起后形成继续掠夺人民资产的黑洞(比如内幕交易的股市)，破坏经济秩序，伤害公民经济基础，形成社会危机。当经济漏洞大到无法弥补，中国经济的血液循环失效，金融系统失灵时，国家必然再次使出通胀手段弥补亏空，于是物价再次疯涨，社会再次动荡，由此引发的危机必将无可补救。　　现在流行一种谬论，说振兴房地产就是振兴经济，保护房地产就是保护经济全局，老百姓买房就是爱国。这种说法很具有迷惑性，特别是在当前全球经济低迷、内需不足的大背景下，依靠房地产带动上游产业，促进消费拉动内需的思路很有市场。　　然而，这是彻彻底底的逻辑欺骗，是居心叵测的蛊惑。　　第一，这种言论因果倒置。我们之所以受全球经济滑坡影响巨大，是因为内需长期停滞，而内需不足起因于垄断性商品的长期高价，特别是房价高悬，让老百姓买了房子就没有了消费能力。所以，恰恰是高房价导致了内需不足，现在反而鼓吹依靠发展房地产拉动内需，不是南辕北辙吗?　　第二，这种言论偷换概念。它把“内需”偷换成“花钱”，好像只要老百姓花了钱，内需就拉动了，但他故意忽略了老百姓是不是心甘情愿地花这个钱，花这个钱是不是值得。本来就没有那么高价值的房子却要老百姓花高价购买，这不是市场经济下的正常需求，也不是正常需求该有的价格，这不是“内需”，而是垄断力量下的抢劫。　　第三，这种言论只论局部，不论整体，犯了局部论的大忌。它只看到房地产的交易总额扩大了，就认为内需提高了，却没看到其他行业因此失去了需求，导致整体需求下滑，这是饮鸩止渴。　　第四，这种言论忽略了必要条件和充分条件的关系。它认为只要房地产火了，上游产业就会被带动，但它忽略了房地产的火暴并不必然引发上游产业的繁荣。认为房地产会拉动上游经济的看法本身并没有什么大错，但在中国其效果要大打折扣。举个例子，如果房子供应量不变，房价涨了一倍，则房地产业的“内需”总量增加了一倍，但上游产业完全没有受益。事实上，就像我们已经讨论过的，房地产业并不是个创造利润的产业，而是个“黑帮”，进入这个行业的资金大部分被开发商和某些贪官截留，很难传导到上游产业形成资本。因此，上游产业的资本依然不足，工人生活依然困难，企业依然不堪重负。　　第五，这种言论割裂了事物发展过程，缺乏发展眼光。以高价抢掠为特征的房地产业越繁荣，老百姓在未来就越没有消费能力，用房子“刺激”出来的内需越多，我们未来的内需就越衰竭，我们现在越是重视“内需”，我们将来就越是“内虚”。　　除了逻辑上的荒谬，“房地产刺激内需，拉动经济”这种说法更显出无耻。　　内需是什么呢?其实就是老百姓的生活需求，这本来是一个政府该为之服务的根本，现在却需要“刺激”，为什么?是社会财富过多，老百姓需求满足了吗?不是，很多人连基本住房需求还没有满足，怎么会没有需求?小区里的垃圾桶每天都要被人翻上无数遍，怎么会没有需求?可是，因为财富都集中到少数人手里，百姓手里没钱，我们得自己赚钱看病、养老、上学，我们就是再有“内需”，也不敢花钱，也只能忍着。因为贫富分化导致相对需求不足，这正是马克思预言资本主义必然崩溃的理论基础，现在却是中国活生生的现实。可是某些地方政府呢?他们不从增加老百姓的收入来提振需求，相反，他们认为我们“有钱不花”，影响了“经济全局”——好，你不是不花钱吗?我把房子涨价，逼得你非把祖宗八辈的钱都掏出来，再背一辈子的债，你要是气不忿儿，那就是破坏经济建设，就是不爱国!　　把老百姓的保命钱硬抢过来吹嘘成“刺激内需”，这真的是为了老百姓的“内需”吗?不是，老百姓的需求是质量合格住房，可“楼脆脆”、“楼倒倒”随处可见，连住房安全这一最基本的需求都不能满足，这到底刺激的是什么“内需”?说白了这“刺激内需”的全称应该是“刺激你花钱，满足我的内需”。　　如果有关部门真有诚意刺激内需，其实办法多得很，比如对老百姓减税，对企业减负，减少官员贪污浪费，取消地方壁垒，减少经济运行成本，构造社会福利体系，保障低收入家庭生活，等等。只要公民和企业的负担减轻了，老百姓的生活有保障了，收入提高了，当然就敢花钱了，还用得着拿爱国来说教?可是，有关部门放着这些真正刺激内需的正途不用，想到的竟然是涨房价，竟然是见缝插针增加契税和出让金。　　由于对社会经济资源无节制地抢掠、浪费和转移，房地产业不仅挤占了其他行业的生存空间，也耗尽了这个国家公民经济的基础，透支了未来几代人的生存资源。我们可以想一想，13亿缺少社会保障、被榨干了血汗的中国老百姓，他们有了病没钱治，老了无人赡养，上学掏不起学费，找工作没有岗位……这是多么可怕的事。一个拥有13亿人口的大国，在房地产业的鲸吞蚕食下，百业萧条，科技停滞，创新无力，资源匮乏，经济萧薄，这样的国家怎样抵抗突发的天灾人祸?再加上环境恶化、竞争过度、道德破败、官匪横行，我们还有什么幸福可言?我们还有什么明天可以期待?这样的国家，又怎么可能维持得长久?　　没有任何～个国家可以靠盖房子走向繁荣富强。当社会发生动荡的时候，最不值钱的就是房子。当初满清破败的时候，王公贵胄的豪宅府第全都一钱不值：因为房子就是房子，对国家而言它不具有生产力上的先进性，不代表任何国家竞争力；对老百姓而言，当失去政治标签的时候它是最累赘、最没用的资产。把一个国家的经济基础全搭在房子上，轻则说是缺乏进取心和竞争力；重则说，这是在挖这个国家的坟墓，是在摧毁这个国家的未来。　　可悲的是，到目前为止我还看不到明显向好的希望。商人们的贪婪无法遏制，老百姓依然不明真相，环境依然持续恶化，这个国家的经济基础在房价高起的同时一步步被掏空。我能预期的依然是个崩溃的远景，而崩溃后那些把几代人的希望都压在一套房子上的老百姓的凄惨生活让人尤为不忍目睹。我只建议那些还买房的人们，如果不是特别需要，可以把投向房产的资金转一部分向黄金或外币，为自己保存一些生存的希望；而那些不得不承受高价的人们，也要有面对楼市坍塌的心理准备。￥挤掉房地产泡沫，先解决空置住宅　　说到最后，要挤掉房地产泡沫最重要的举措应当是解决空置住宅的问题，将房地产市场引领到一个健康合理的发展轨道上来。就空置住宅的问题，让我们作一些理性而客观的分析，看看如何解决“6540”所带来的问题。　　全球许多国家处理空置住宅的办法，完全可资借鉴。因此，我认为，中国应当重视空置住宅问题，并紧急制定房产特别法案，允许住宅空置一年以后业主就将自行失去所有权，任何人都有权居住，以解决中国住宅资源错配问题。那么，中国的大学毕业生、农民工不用租房都能住上房子。　　此前，新华网援引法国报纸报道说荷兰奈梅亨市政府向无房者免费提供私人空置房，这在欧洲并不少见。荷兰法律允许人们入住空置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房，因为如果他们希望突然出现在自己房屋中的“不速之客”搬走，就必须证明其住房的空置时间还未超过12个月。　　瑞典针对空置房的措施则更为有力，为了遏制空置房数量上升的趋势，除了加强租赁服务外，瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。政府出此下策主要是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格，使得公共支出激增。　　通过这些措施，荷兰和瑞典成为了欧盟国家中房屋空置率最低的两个国家，均不超过2％。此外，英国、意大利、法国、丹麦和德国也采取了强有力的措施，向空置房开战。在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋空置率超过10％的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房。　　而法国、意大利和英国的法律则针对空置房业主出台了一系列处罚措施。在法国的一些城市中，房屋空置的第一年，业主必须缴纳的罚金为房款的10％，第二年为12．5％，第三年为15％，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些空置6周以上的房屋的所有者进行罚款。　　除了欧盟的一些国家外，其他国家的一些城市也对空置房采取了相应措施。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区的房子而得到补偿。在该城市一些地区，甚至还有业主出钱让人租住其房屋以逃避因房屋空置而面临的处罚。此外，美国的克利夫兰和巴尔的摩等城市与德国和瑞典一样，也将空置房推倒，这也是针对这一全球性问题出台的最严厉措施。　　欧盟对待空置住宅的措施符合中国现状。大量的空置住宅浪费了中国的资源，成为投机炒作、囤房炒作、哄抬房价的筹码。资源的错配导致中国经济结构的严重扭曲，影响了国民的正常消费和经济的健康运行。全国人大有必要制定特别法案，对空置一年以上的住宅进行制度重建，允许国民自行入住。#第二章 中国式地王，高房价的起源〖HTK〗为了经济增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失误就是制造了地王。开发商疯狂地以高价拿地，新地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速上涨，连二三线城市也频频诞生新地王，可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。只要招拍挂的土地政策不改变，就少不了高价拿地的情况，而“房奴”的希望也就此泯灭。〖HT〗　　中国的祖先，对土地一直非常敬畏，很早就奉有土地神灵，历朝历代的战争，概因开疆拓土而起。所谓，普天之下莫非王土，率土之滨莫非王臣。　　从土地开始讲起，那我要讲很久。土地与战争、土地与王朝、土地与美女，还有土地上的男耕女织、千古传颂的人间童话。但是，这就游离了我们的主题。因此，我们还是从秦始皇说起，硕大的秦王朝，是如何因对土地的不敬而最终导致王朝衰落的。　　秦始皇统一六国，修长城抵御外患，应该是千古传唱才是，为什么最后的结局变成了天怒地怨、人神共愤呢?一个简单的道理，秦始皇做了他想为其实无力为之的事。用我们现在的话来讲，是超越国力进行投资，那等于就是掘墓。结果，一座好好的长城，被一个民女给哭倒了，千百年来，谁都为“孟姜女哭长城”这个故事而感叹和嘘唏。　　再来讲讲老佛爷修园子吧。修修园子，讲讲派头，休养生息，赏心悦目，又有何不可?可是，洋人一把火就把园子给烧了。为什么?政府腐败，民声哀怨，一遇强敌，国破家亡。烧一个园子，只是一个象征。更重要的是，这个园子表明在王朝危难之时，朝廷顾自纵乐，罔顾民生。　　最重要的是，任何时候，大兴土木首先都要考虑国计民生。用老百姓的话来讲，大兴土木之前都要先敬土地神。土地，代表着民生的安定与祥和。一旦大兴土木打破了社会的安宁，那这种结局都不会太好。　　过去的一切，共同昭示着一个真理：民生重在安稳，而土地是最安稳的象征。　　所谓太岁头上动土，那也是一件最不能干的事。　　从我们现在的情况来看，我们的投资不是拉动经济，而是超越国力大肆挥霍土地财富。　　长此以往，它所带来的远非是经济增长，而是经济全面崩溃后的萧条。说到底，兴，因土地；衰，也因土地。￥土地财富共享，老百姓如何获利　　谁在其他国家看见过地王没有?　　也就是说，把本来是民众共有的土地拿出来招拍挂，然后由出高价者所得，这就是中国的地王。做了地王的开发商，除了一夜扬名，还能牟取暴利。因为，地王盖出来的房子，绝对不是为了卖给老百姓，而是卖给能够因此再投机炒作的群体。虽然房子只有70年使用权，没有什么价值，但是现在却被炒出了天价。　　我想不一定有人听说过，绝大多数国家都有一种房子是面向普通民众的，用来确保民生安宁。可中国没有。中国的土地是公有的。　　中国这种地王现象也是这几年才开始频频出现的。　　透视地王的种种运作可以窥见，问题的源头是土地管理体制有缺陷，阻碍了生产力的发展。从经济学来讲，经济就是经济，人类一切经济活动的起源，离不开土地和劳动，所以，土地是财富之母，劳动是财富之父，这个论点一举成为古典经济学的煌煌巨论；经济的本质就是生产和消费，生产引导消费、消费促进生产这一理论又竖起了近代经济学的里程碑；马克思的剩余价值学说，亚当·斯密的资本推动分工提高效率的前提，仍然是劳动创造价值观念的体现。　　但是，近几年来，贯穿整个中国经济的理论体系与宏观经济学奠定的理论基础发生偏差，处理土地、劳动、资本的关系模糊，其经济实践与中国经济发展的方向发生偏差，对经济的本质论缺少尊重，从而让正常增长的中国经济成为资产泡沫的天堂，劳动的价值遭遇空前的贬低，投机的心理充斥整个经济领域。　　用土地垄断作为刺激社会两极分化的推进器，违背了土地是财富之母的价值学说。　　在中国改革开放之初，原始市场经济理论，超越了“发展经济，保障供给”的计划经济理论，从而解放了生产力，符合当时的基本国情。原始市场经济学说缺乏宏观经济理论体系的支撑，所以，在经济增长到一定程度的时候，市场表现出很多短期行为。　　中国这轮经济增长开始之初，其实是一个重估土地价值的开始。于是，珠三角一带率先兴起以廉价土地作为优势吸引外资的招商引资模式，并取得了巨大的成功。这种成功也吸引了沿海其他城市，于是，海南、汕头、湛江、北海等城市纷纷开始大规模圈地，很快兴起了建国以来第一次土地引发的资产泡沫的热潮，并以泡沫破灭而告终。　　但是，中国社会并没有反思这一轮土地泡沫引发的经济变革，没有认真考虑作为人民币币值最大支撑的土地究竟具备什么样的价值，什么样的财富分配体制符合中国国情，而是陷入了姓“社”姓“资”的理论争论的误区。这场争论现在看来毫无意义，反而阻碍了生产力的发展。十三届三中全会，在邓小平的力主坚持下，放弃争论，而把主要精力放在经济建设上，开始治理经济环境、整顿经济秩序、全面深化改革，并首次提出工资和价格改革。　　但是，全会并没有能完全分析当时物价上涨的原因，开出的药方并没有解决物价上涨的问题。为了稳住公务员，那次价格改革和工资改革连在一起，公务员大幅地增加工资更推进了价格的上涨，加剧了通货膨胀。现在看来，整个物价上涨是由珠三角和沿海地区高估了土地价值而引起的，整个社会商品开始短缺而引发了通货膨胀。　　当时最畅销的一本经济学著作是匈牙利经济学家亚诺什·科尔内的《短缺经济学》，他阐述了计划与市场的协调理论，指出了经济增长、商品短缺与发展效率之间的关系。我曾两次通读这本书，遗憾的是，没有找到关于土地财富的分配和土地价值在经济增长时期的估值原理。现在看来，也许是亚诺什·科尔内先生也没有关注到土地估值对商品价格的影响。所以，((短缺经济学》没有解决中国经济的本质问题。　　那时中国的经济学家都比较功利，大多研究微观经济学。所以，厉以宁研究股份制有点成果，便成为人们推崇的“厉股份”；曹思源研究企业破产比较符合中国国情，人们便盛传“曹破产”，等等。　　而缺少严格意义的研究宏观经济学的大家，使得直到现在还没有一位经济学家能够系统地阐述土地财富的估值原理和分配原则，解决中国的土地问题。　　2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发C20033 18号)，在第四条中，对经济适用房作了一个定义：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。　　这里面加入“商品”二字，一下改变了中国的社会保障型住宅的性质，否定了中国土地财富的分配原则，文理不通，而且无法解释“保障”二字究竟如何“保障”，从而导致商品住宅开发占据95％以上住宅供应的恶果。普通民众实际上从此失去了住房保障，也自然无法享受到土地财富的增长成果，这种结果造成了社会分配的两极分化，引发了资产泡沫。　　土地价值的过度高估，实际上是货币币值支撑力的大幅减弱。中国的货币没有同黄金挂钩，所以，支撑货币币值的主要是土地和其他国有资源。这些资源集中在政府手上，因此政府具有整合资源、发展经济、提升国力、造福民众的职责。　　评估一国的土地价值有很多指标，如果要建立数据模型，那可能比GDP还要复杂，所以，发达国家都没有从事这样艰巨的工作。但是，很多国家吃了不少苦头，最典型的是日本，土地价值的高估导致日本经济崩盘，失去了20年的经济发展成果。美国是个例外，因为支撑美元价值的主要是黄金，因此，黄金价格暴涨之时，就是美元出现危机之日。 +　　对于中国来说，土地价值的评估主要依托国民收入的增长，国民收入综合水平的增长又与GDP和CPI息息相关，一起组成对应土地价格增长的相关数据。所以，如果土地价格暴涨，考验的是人民币的币值。　　1988年因为土地价格增值过快，资金、信息、人才纷纷向土地集中，造成产品短缺，引发通货膨胀，这给管理层造成错觉，反而以给公务员涨工资的形式化解危机，结果造成了社会两极分化，财富分配更加失衡，不得已增加了货币投放，引发了恶性通货膨胀。如果当时我们能够意识到，通胀的引发是中国许多地方土地估值过高造成的社会分配不均，那些享受了土地财富的先富起来的群体拼命抢购进口家电、汽车和高档家具，引发中低收人群体抢购正常日用品。　　但是，我们当时忽视了土地财富的平衡机制，用只给少部分人加工资的办法来应对物价上涨，而不是用增加供给的方式解决产品短缺，其结果，肯定是管理层不愿看见的。正如我们在2009年的时候，面对由于国际市场发生变化出现的产能过剩，不是用提高城乡居民收入的方式来刺激消费、拉动生产，反而加大基础货币投放，刺激资产泡沫，结果，房价暴涨，产生货币危机。　　1999年年末，中国的M2余额为11．76万亿元，对应北京五环内的房价5722元／平方米。因为房价的上涨最能反映土地价格的上涨，人民币开始极度弱化，且币值不稳。2010年，从一季度的数据来看，中国的M2余额高达65万亿元，比1999年增加了53．24万亿元，增幅将近5倍，而同样是北京五环内的房价是31680元／平方米，10年内北京房价增幅达453％，也接近5倍。　　这种正相关的走势，违背了货币与黄金的反相关原则。我们在前面论述过，人民币的支撑力主要依托土地资源和其他国有资源，类似于美国的美元和黄金的原则，美元走强而黄金走弱，当黄金一旦走强的时候，那美元的危机也就不远了。对人民币来说，一旦土地价格的增长速度与货币发行的速度正相关时，人民币的危机也就不远了。　　何况，土地价值的高估是建立在极其不平等的财富分配体制下，不仅危及民生，还造成了社会财富的极大浪费，引发社会动荡。土地价值增速越快，货币危机也来得越快。2008年9月15日美国雷曼兄弟宣布破产时，中国的主流经济学家还没有拿出中国的货币与土地估价比值，政府就匆忙救市，导致了整个土地管理失控，价格飞涨。币值不稳，是对所有持币人的财富掠夺。　　土地财富全民共享才是人民币币值稳定的前提。中国是公有制国家，土地归全民所有。在正常经济增长中，普通民众主要依赖土地的升值来增加财富，而土地升值对民众的体现方式或承兑机制就是住宅。许多国家采取了很好的政策，致力于解决社会保障住宅问题，坚决打击楼市投机行为，保证了社会财富的均衡增长和分配公平。　　美国住宅大约有85%是经济适用房，是所有美国公民都可以享受的。美国最大的开发商的主营业务收入也是开发经济适用房。芝加哥房地产巨亨、股本集团投资(Equity Group Investments)主席、拥有50亿美元资本净值的山姆·泽尔，在2008年((福布斯》“美国富豪400强”排行榜上名列第68位，被誉为房产界的“山姆大叔”，他在美国国内的业务就有60％是来自各州政府的经济适用房的开发。　　也正因为开发商的积极介入，美国的经济适用房已经覆盖到大学教授，不仅仅只是中低收入群体。美国的经济适用房根据各州经济发展状况，土地溢价率在10％～30％。也就是说，满了一定的年限，经济适用房可以上市交易，一般都能让业主赚取10％～30％的收益。这笔财富是人人都有的，很多年轻人的第一桶金其实是出让经济适用房的土地溢价率，保证了创业所需要的第一笔资金，当然这笔钱也可以用于消费。　　土地溢价率最高的是新加坡。新加坡的经济适用房5年后才能上市交易，政府保证上市交易能让业主获得40％以上的收益，比欧洲各国、澳洲和加拿大都高。　　但是，所有这些社会保障住宅体制很健全的国家，法制同样严明，以诈骗手段获得经济适用房的案例比较少，也不会产生一个家庭有两套经济适用房的现象，更不可能出现官越大越有权利享受经济适用房，并且是享受超大面积的经济适用房这种荒唐事。建造这种经济适用房的现象，是中国房地产业最大的败笔，所有经济适用房的骗购行为和非法购买均由此引起。　　安得广厦千万间，大庇天下“寒士”俱欢颜，这是实现土地财富全民共享的崇高理念。对中国来说，首先要解决的是体制、保障与财富均衡问题，作为支撑币值的主要资源的土地，过分的透支和滥用都是对国民财富的掠夺，任何形式的投机行为危害更大。所以2009年对楼市投机行为的放纵，是政府的严重失职。　　所以，土地财富的全民共享，才是人民币币值稳定的前提。当然，我们现在还要解决许多问题，但是，居者有其屋的目标不能变。对中国老百姓来说，安居才能乐业。现在政府所做的一切，仅仅停留在纠错的地步，实现这一目标还有漫长的路要走。￥中国土地的招拍挂制度合理吗　　为了经济增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失误就是制造了地王(通常指土地出让中拍卖价格畸高的地块)。　　谈起中国的土地招拍挂，很多人应该不会陌生。1988年12月，中国商品房开始了第一块土地的拍卖。在当时那种摸着石头过河的情况下，这种拍卖，对解放生产力是有一定好处的。现在回过头来看，这种制度的设计有着非常重大的缺陷。招拍挂——预售——销售——三级市场，这一系列的制度设计都是在模仿香港。但是，当我们考量香港的这种制度时就会发现，香港之所以选择这种体制是英国人殖民的需要，是为了在100年内最大限度地掠夺香港人民的财富才想出来的办法。因此，我们把香港模式称为掠夺型房地产开发模式。　　把这种掠夺型的开发模式，原样照搬到我们这样的社会制度下，导致了深刻的社会矛盾的产生，不解决好这样的矛盾，对中国社会的长期发展非常不利。当时，中央高层为了解决这个矛盾，给土地和房产设定了一个时限，这就是我们现在所说的70年产权。这个时限的设定，改变了招拍挂的性质，用资本市场的原理来衡量，我们现在拍卖的土地不是产权，而是70年的使用权。这就有了土地招拍挂政策得以继续执行的可能，因为只有不出卖土地的所有权，这项政策才能通过宪法。严格地说，产权可以上市交易，而使用权只能私下交易。　　尽管这样，香港模式的一系列问题还是在20多年后的今天爆发了。土地的招拍挂导致了大规模囤地和炒地的现象；预售体制，也就是香港人的炒楼花，成了疯狂炒楼最便捷的通道；销售也是沿用售楼处体制，我们称为汽车4S店式的销售，脱离了监管，导致信息、政策、法律均不透明，才有了政府在交易环节一再增加税费的机会；三级市场的门店制，其实充满了欺诈和携款而逃的事件。 ．　　还是让我们先来看看土地招拍挂的实例吧。　　远的我们不谈，就从深圳“九万三”谈起。深圳“九万三”是深圳香蜜湖的一块政府出让用地，因其总占地面积93544平方米而得名。但是，“九万三”在深圳地产业内人士的心目中，早已超越了土地的概念，而变成土地营销炒作最成功的案例，成功得足以上教科书了。　　香蜜湖被称为深圳第三代富人区。第一代是20世纪80年代的罗湖、银湖一代，以别墅而出名，老罗湖的怡景花园别墅、银湖的山庄别墅是其代表作，现在还有很多深圳的成功人士居住于此。深圳第二代富人区是20世纪90年代的华侨城、蛇口一线，开始兴起豪宅概念，以小高层、高层豪宅居多，现在卖到3万元左右的产品当年开盘价就5000元左右，当然也还有一些数量很少的别墅和联排别墅。深圳第三代富人区就是指现在的香蜜湖和红树林一带，早年以东海花园和东方玫瑰园而闻名，在“九万三”招拍挂时，又建有水榭花都、熙园、香榭里等楼盘。当时，水榭花都一期2003年开盘时均价仅为7000元，还不太好卖，但在2007年已卖至50000元了，这是后话。　　进入2004年，随着金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅国际公馆2期、景煜花园蓄势待发，香蜜湖片区的豪宅风暴越吹越烈。但是“九万三”是既具有湖景又有低密度，自然环境和人文环境都相当优越的地块，在深圳绝无仅有。为此，不少业内人士认为，要在新一轮的豪宅竞争中胜出，香蜜湖是一个关键，业内甚至传出“得香蜜湖得天下”的口号。所以，紧靠水榭花都的“九万三”，在招拍挂前就已经被媒体炒得火热。综观2003年的土地拍卖，3月，万科以9．7亿元的天价，击退联手作战的招商华侨城，一举夺得坂雪岗地块，并创下了2216元／平方米的关外地价新纪录。年底，招商华侨城再度卷土重来，联手将有宝安地王之称的尖岗山收归囊中，成交价高达5．7亿元。“九万三”的命运将会如何?是否能拍出天价?中原地产总经理李耀智当时认为，“九万三”的最终拍卖价格可能会在6500元／平方米左右。由于所涉及的资金庞大，所以本次拍卖基本上可以讲是大开发商之间的游戏，中小型开发商可谓有心无力，所以也基本上排除了黑马的出现。与此同时，置业国际的董事总经理罗志聪也有同样的看法。罗志聪说，香蜜湖地块的稀缺性是业内公认的，它是新一代豪宅的代名词。他认为在市区拥有如此大面积的+地块，加上优越的环境，决定了这块地的价值高昂，所以在今次的拍卖中，出现天价的可能性极大。不过，最终起决定因素的是开发商对今后市场的判断。至于黑马，他认为出现的机会微乎其微。另外，他认为由于涉及的资金庞大，加上后期开发的规格比较高，对资金是一个重大考验，因此会有多家开发商联手参与开发的可能性，自然，在拍卖会上就会出现多家开发商联手竞拍的可能。　　4月16日，“九万三”面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交易中心拍卖，由于其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出动，最终该地块以9．5亿元拍出，楼面地价高达7252元／平方米，住宅楼面地价则达到7400元／平方米，创下拍卖地块深圳楼面地价最高纪录。这个价格超过了当时深圳关内住宅的平均价格，随后，深圳房价一路猛涨，到2006年4月，深圳关内房价首次突破10000元大关，到2007年6月关内房价很快突破20000元大关。所以，谈深圳楼市泡沫，不能不谈“九万三”，而“九万三”正是自有地王以来炒作得最具影响力的地王，直接为土地价值树立了一个标杆。此后，面粉开始贵过面包，这是人们怎么也不可能设想的高价。￥楼市生态链，地王和高房价的循环支撑　　在楼市炙手可热的情况下，才会出现地王的风起云涌。只要诞生过地王的城市，接下来就是房价的飞涨。与往年相比，2007年的地王身价更高，甚至超过周边房价；2009年的地王更是登峰造极，只有央企才可能夺得，因此，地王还有显赫的尊贵身份。当然，二三线城市也频频诞生新地王。可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。　　地王现象虽然起源于2004年，但是兴盛却是在2007年，至2009年到达顶峰，产生了央企地王。研究数据显示，全国十大地王带动区域房价平均上涨50％。业内人士认为，天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系，面粉贵过面包，新做出来的面包可以买以前两个面包。万科集团、保利地产、招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产、深天健、北辰股份等开发商开始在全国频繁天价拿地，这些开发商所到之处，频繁出现天价地的成交纪录。2007年7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，最终成交价格高出底价12．03亿元，创造该区域新地王。万科拿地3天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元／平方米。11月，上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13．0l亿元的价格拿得，楼面地价高达20000元／平方米。而当年6月，浙江绿城以12500元／平方米的楼面地价拿下Dl地块，仅隔4个月后，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高达60%。　　此外，2007年在香港上市的远洋地产在杭州强势出手，以22．26亿元竞得杭州城北建筑面积约14．3万平方米的地块，楼面地价高达约15566元／平方米，接近甚至超过该区域在售住宅价格。北京住宅性质用地主要以招标的方式出让，但多数仍为价高者得，2007年10月底，万科招标获得北京西大望路地块，该地块最终成交的楼面地价则达11000多元／平方米，中关村一地块招标出让，最高投标价格为22亿元，按照该价格计算，该地块的楼面地价将达12300元／平方米，这个价格也可以称之为天价。　　开发商疯狂高价拿地，地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速上涨，已经成为2007年中国房地产行业的主要特征。房价持续上涨，让开发商看到良好的市场预期，因此开发商敢于天价拿地。天价拿地后，超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。然而，开发商并不知道，他们只是在地方政府的导演下，演出了一幕盛大的击鼓传花的游戏而已。￥地王招拍挂背后的故事　　之所以把上海“花木新民北块土地”这起招拍挂实例拿出来评判，是因为在土地招标中，这样的事不是第一起，当然也不会是最后一起。我们在整个房地产的制度设计上，存在着巨大的缺陷。这种缺陷不仅让房地产市场成为一个不公正的市场，也为腐败提供了一个绝好的温床。最后就把中国的楼市变成了一个地方官员和开发商一起来掠夺社会财富的最大平台。　　上海“花木新民北块土地”于2009年“十一”前突然宣布花落“星河湾”，此前这块地最高报价近60亿元，却“临产”晚了一年。参与竞地却没有中标的开发商们对花木地块的招标程序提出了质疑。业内猜测，此前过高的竞价“阻碍”了花木地块的按时决标，也“影响”了报出高价的开发商的竞争力。　　“我们是觉得这件事挺蹊跷。”一家房地产上市公司的有关人士曾直言。这家公司也参与了2008年9月的花木地块竞标，并且报出的价格要高于“星河湾”。据该人士介绍，其公司于2009年9月28日上午突然收到了一份《未中标通知书》，是由招标人和招标实施单位上海市浦东新区土地资产交易中心联合发出的，“通知仅表明我们没有中标，但究竟哪家中标，各项评分多少，一点都没有提。”　　上述人士表示，其也是在致电浦东土地资产交易中心询问后，才得知最后中标的是北京富华园房地产有限公司，追问后得知该公司隶属于因开发“星河湾”而闻名的广州宏宇集团。“去年此时的土地公开招标可是搞得沸沸扬扬，如今却给人草草了事的感觉，趁放长假前夕通知，且一点理由也不讲。既然是不光看价格的招标，就更应该讲游戏规则。”　　甚至有开发商指出，2008年花木地块刚“现身”时就有坊间传闻称已内定“星河湾”，“但我们认为既然出让方选择对外公开招标，并由相关政府部门来操作，应该说公正度、透明度是有保证的，所以最后有八大开发商竞相参与，但如今土地被‘捂’了一年不说，最后的结果至少在形式上叫其他开发商比较难接受。”一些开发商向出让方提出质疑，有关方面没有回音，开发商也很难得到回应，因为政府自己是踢球的，同时也是裁判。　　回想2008年7月中旬，受陆家嘴集团委托，浦东土地资产交易中心公开挂出占地面积560余亩的花木地块，27亿元的底价已使其成为当年度的地王。而该地块一经推出，便引起众多开发商的兴趣，最终参与竞标的金地、华润、世茂、仁恒、新鸿基地产等8家企业也都是响当当的。2008年9月6日，金地以高出底价122％、高于第二名lO多亿的59．89亿元报价领先，按此计算，高达约11300元／平方米楼板价已与周边楼盘售价差不多，由此还引起市场一阵指责。但原计划于10月31日前公布的地块出让结果，却被出让方一则因“技术原因”暂停决标的通知所取代。　　“花木地块的招标结果可以说既在意料之中，又在意料之外。”易居房地产研究院高级评论员杨红旭这样评价，“意料之中是因为去年报出了天价的金地风头太健，连出让方都有点怕了，难中标也说得过去。而意料之外是因为最终拿走该地块的“星河湾”绝对是捡了个大便宜，按其原先42．4亿元的报价计算，楼板价逾8000元／平方米，但时隔一年花木板块的房价最高已至20000元／平方米。”　　杨红旭还指出，当时出让方决定暂停出让的做法透露了有关部门对于高价争地的矛盾心态，一方面通过高价出让可以获取丰厚的收益，另一方面还需考虑高价竞标带来的社会舆论上的负面影响。花木地块竞标爆出天价虽属市场行为，但与中央的调控思路和当时的市场氛围毕竟不够协调，从而出现搁置决标的结果。值得关注的是，当时的中途叫停对既定游戏规则的实施带来了损伤，因此，在今后的操作中应进一步推动和完善相关的制度建设。￥成就地王过程中的政府角色　　在2007年地王频出的年份，中国房地产最轰动的土地出让事件，应该是长沙新河三角洲地块出让。从这块地王诞生前后过程的案例中，我们可以看到诞生地王各方面的清晰规划。　　2007年7月24日，开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块，以92亿元在长沙市国土资源局交易大厅成功出让，最终被北京北辰实业和北京城开联合投标体天价拿下，再创纪录，改写中国土地出让的历史，成为全国总价地王。该地块6月22日正式挂牌，土地的保证金竟达10亿元，起拍价为46．3亿元，开创中国单宗最贵土地的历史纪录。　　新河三角洲位于长沙市城区北侧，西临湘江，北依浏阳河，总占地面积约3000亩，规划面积逾2200亩。按照长沙市政府规划，未来3年长沙市政府将投资120亿元将其打造成长沙的“文化曼哈顿”地区，在此建设图书馆、博物馆和音乐厅。上述地块出让面积785198．96平方米，规划用途为商业及住宅，总建筑面积不超过380万平方米。联合体竞得该地块后，将在长沙市设立房地产开发项目公司，其中北辰和城开联合体占该项目公司注册资本的80％。　　长沙是中国中部地区的省会城市，不属于经济发达地区，但是在全国各大城市一片地王炒作声中，长沙市策划了这起轰动一时的重大事件。随后，长沙房价暴涨，长沙市民公开挂出“深圳炒房团滚回去”的横幅，由此可见长沙市民对高房价的深恶痛绝。所以，这起伟大的地王策划，在长沙市民来看，就像一场天灾无可回避地来临。我们无法搞清楚这块地王诞生的内幕，但我们不妨从市场的角度来仔细看个究竟。　　让我们来看看，在一个房地产业不甚发达、房价一度全国排名靠后的农业大省，如何就会一鸣惊人，一日之内成就中国地王?一是全国一线城市房价纷纷高涨，土地稀缺，许多开发商不得不开始南征北战，二三线城市的大宗用地自然成为巨头们关注的热点和无奈的选择；二是长株潭战略全面实施，房价相对较低、而且有望成为全国农村城市化建设综合试验区有力角逐者的省会长沙，吸引力将会越来越大；三是该项目地处湘江、浏阳河交汇处，是长沙市以“两馆一厅”(图书馆、博物馆、音乐厅)为依托重点打造的“文化曼哈顿”，区位优势明显；四是政府已投入巨资完成全部征地、拆迁工作，开发商中标后可以立即启动，而且本项目商业体量较大，容易做出新文章。　　可问题是当时长沙平均房价仅为3500～3600元／平方米，该地块楼面价已达3500元／平方米，预计项目成本价应在5500元／平方米以上，项目如何运作，将成为各方关注的焦点。这且不说，依据长沙市民的购买力，完全不可能承受如此至高的房价，那么这些房子卖给谁?而且，长沙市区总人口只有500万人，正常情况下，一年只能消化住宅400万平方米，而这一个项目就够长沙市民买一年，更何况长沙现有新房存量超过1亿平方米，你还怎么卖?　　据悉，现场拍卖时，地产大鳄世纪金源在82亿元报价后已不再举牌，为何金融街与城开、北辰这些皇城根下的兄弟会互相残杀，一路将地价推高到92亿元呢?一个不可忽视的原因是金融街、城开、北辰都将以上市公司做后盾，正是“成本无所谓，地价不怕高，股海做后盾，老大乐陶陶”!令人困惑的是：如果中国房地产业在需求旺盛、供需失衡的状态下，完全沦为资本大鳄们的游戏，房市将如何发展?房价如何踩得住刹车?或许，二三线城市房价狂涨的高潮即将到来?!　　房地产评论家他山说：“92亿元不是预期目标!”为了制造“中国地王”，长沙市的书记和市长分别带队，分别去香港拜会了和黄、新世界等四大地产巨头老总，以巨幅土地作条件，盛邀他们来长沙投资。和黄应上海政府之邀，2005年曾在上海浦东陆家嘴竹园商贸区和重庆都有过制造“地王”的历史，所以，和黄是本次中标可能性最大的选手，也是因此受本土企业最排斥的公司。另外一路人马则北上，拜访北辰实业、北京城开、首创等北派开发商巨头。　　长沙政府的基本设想是让北派的开发商和南派的开发商在长沙“斗”起来，“斗”得越猛，政府获得的土地收益就越大。长沙政府的角色，就是一个导演。“92亿元不是预期目标”!对于新河三角洲地块，政府部门的预期目标是100亿元，而不是92亿元。如果达到100亿元是满分，90分以上算优良了。这是一位与长沙房管部门领导走得很“近”的某房地产公司负责人透露的。　　关于“中国地王”，长沙市政府部门一位科级官员对此的意见是：“中国地王”对促进长株潭一体化建设具有重要意义。通过“中国地王”在长沙的产生，可以像“超女”一样提高长沙的知名度，引起沿海投资者对长沙及周边地区的广泛关注。他把“中国地王”比喻为航空母舰，他认为，航空母舰的进入，是区域综合国力和经济基础达到一定高度的体现。在当时和今后，都是受人关注的新闻亮点。　　其实，按照政府未来对该区域的规划来看，功能和配套设施，包括建筑风格都可以进行统一的规划，但在建设方面，完全可以分为2～4个小块，在规划思路统一的前提下，分别拍卖，反而更有利于公平竞争，不一定非要一次性让给一家大公司开发。如果让一家公司独家来开发这么大的地块，其结果是有助于该开发商垄断该区域的地价和房价，这对市场而言将会弊大于利。￥地产行业老大的两面派作为　　2006年7月12日，备受关注的塘厦大坪村35万多平方米的土地由东莞市新万房地产开发有限公司(下属东莞万科的项目开发公司)竞得。由于这块地容积率仅0．5，因此它也以15243元／平方米的楼面地价成为广东省的新地王，广东新地王花落万科。　　很多人对万科迷惑不解：一方面万科大叫“要为穷人建房子”，要建廉租房，并与建设部一起以征集方案的形式向全中国人民作秀；另一方面不断哄抬地价，不断以超高价格拿地，诱发房价继续拉高。这种如此明显的两面派做法，究竟是为什么呢?　　其实，万科从2002年以后，已经步入了一个“向高房价挺进”的通道，一方面要疯狂拉高楼价，牟取暴利；另一方面要不断扩张，套取巨额资金。2001年，万科资金已经吃紧，被迫卖掉业绩优秀的“万佳百货”，对外宣称要走专业化开发房地产的路子。这几年，由于房价的持续走高，深万科获利颇丰。但是，获利再多，也跟不上疯狂扩张、拉长战线、布局全国的资金需求。好在有G万科这个巨大的融资平台，利用中国证券监管体制的漏洞，可以不断套取中央企业华润、中粮等大型国企的资金，才得以维持扩张的需求。　　作为行业老大，应该有其高尚的道德和操守。可是，人文道德口碑好的中国企业实在不多。　　而万科，已经像一辆失去控制的高速列车轰隆隆地奔向一个不可知的远方，倘若一旦颠覆，对中国房地产企业的负面影响将无法估量。我们知道，“稳定房价”是新政的全部内涵，加息加税、提高发展商的资金门槛、限制户型、扩张土地供应等一系列措施，都是为了“稳定房价”。任何一个有眼光的企业家都应该看到，“稳定房价”已经成了中国长治久安的治国方略，与社会稳定息息相关。从某种意义上来说，稳定房价是社会稳定的一个重要基础，作为行业老大多在这方面动动脑筋，想想办法，既为政府分忧，又为社会减少“房奴”，应当是富有建设性的。而万科则不同，一方面狂卖豪宅，深圳2006年8月房价涨12．8％，仔细分析，与万科的金域蓝湾、东海岸、万科城住宅狂卖有关，也就是说，是万科推高了深圳整体楼价；一方面，高价拍地。在广州金沙洲，周边楼价才4000～6000元／平方米，万科、中粮联手以17．5亿元拿下金沙洲地块，楼面地价超过4000元／平方米，刷新了广州住宅用地楼面地价的新纪录，业界预计该地块楼价将达8000～15000元／平方米。有专家因此声称：广州房价泡沫极大，楼市已进入高危期。仅这两点可以看出，万科以其强大的实力让新政在广州、深圳两地功亏一篑。　　在全国的其他地方，都有万科高价拿地的记录。在这种记录面前，“稳定房价”成了一纸空文，看来，中低收入群体的希望行将破灭。偌大个中国很快将衍生第二代，甚至第三代“房奴”。和几位地产专家在私下谈论万科拿地情况时，他们都透露了深深的隐忧：一种意见是别的公司也有高价拿地的情况，但产生的影响不如万科大，因为万科的战线太长，体量太大，一举一动都牵动了行业的神经；一种意见是万科这么不顾一切地拿地，而且都是动用央企的资金，来和政府的宏观调控唱对台戏，是否有另外的战略方面的目的?因为万科冒的不仅仅是市场风险，也有政策风险；一种是万科是否想做大盘量形成垄断，而垄断局面一旦形成，将对各城市的房地产市场形成节制作用，政府将不能不对万科另眼相待。凡此种种，不一而足。随着时间的推移，万科必然还要在其他城市高价拿地，因为只要招拍挂的土地政策不改变，就少不了高价拿地的情况，而“房奴”的希望也就此泯灭，宏观调控也成了一句空话。￥有特殊背景的央企地王　　央企，是中央直属企业的简称。中国央地分税时，中央成立国资委，架构了135家央企公司，承担着国计民生的重大产业的经营和管理。在这135家公司当中，设立有16家专业的房地产公司，承担社会保障型住宅的开发和建设。　　但是，受到房地产暴利的影响，这135家央企中，除了16家专业的房地产公司，其他的公司很快也纷纷成立了二三级公司经营房地产业务，有的甚至在大陆和香港上市。　　广渠门外10号地将2009年以来北京的土地交易市场推向第一个高潮。在此之后，地王喷涌而出。第一个真正的央企地王，非中化方兴的广渠门地王莫属，不仅总价刷新纪录，而且影响巨大。2009年6月以来，在北京土地市场成交的100余块土地中，有20多块被央企竞得，且几乎均成为阶段性地王。　　其中以五大地块最具代表性：2009年6月26日，中国电子集团旗下的成都中泽置业以19．6亿元竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地，超出广渠路10号地成为新任地王；6月30日，中化集团下属的方兴地产以总价40．6亿元竞得北京广渠路15号地，并以楼面地价16000元／平方米成为北京双料地王；11月20日，隶属于顺义区政府的大龙地产以50．5亿元拍下顺义区后沙峪天竺区22号地，楼面地价2．98万元，并以0．63的超低容积率被冠以“三料”地王；12月3日，中建全资子公司中建国际以48亿独揽亚运村三地块。　　2010年两会之后，北京地王更是再上一个台阶。3月15日，大望京地块和亦庄地块分别以27500元／平方米的楼面价格、52．4亿元的土地总价，刷新土地成交纪录，成为新的“单价地王”和“总价地王”。但仅仅6个小时以后，“单价地王”就被下午竞价的东升乡蓟门桥地块夺走，实际楼面价格超过30000元／平方米。　　在低利率和宽松的货币政策刺激下，这些央企账面不差钱。就中化方兴来讲，它是中化集团的二级公司，我当时查了他们的财务报表，账面现金多达420亿元。按常规，他们的资金应该配置石油等原材料，但是，当时国际油价波动很大，从147美元跌至36美元。如果配置国际原油，可能损失巨大，他们看见各大城市土地价格飞涨，于是决定将土地作为一种资产来进行配置，这样地价多高都不是问题。于是，一个举牌，40．6亿元，震撼了全球。　　央企一拿地，不管拿在什么地方，那里的房价都跟着飙涨。广渠门周边的房价才16000元／平方米，中化方兴拿的地价就高达15000元／平方米，此牌一举，周边房价闻之暴涨。　　不过，从业绩来看，央企地王公司的成绩就很难说，因为他们不是为业绩而来。“风水轮流转”这句俗语在2010年上半年的房地产市场中再次被印证，去年销售额屡屡创造神话，并在土地市场上频繁夺得地王的央企，在2010年上半年的表现却不尽如人意。上半年全国销售额前10名的开发商中，央企所占席位由去年的3家减至现在的2家。而在土地市场，央企也渐渐淡出主角地位，整个上半年新增土地储备最多的10家房企，仅有保利地产和中国铁建地产两家属于央企阵营。　　几家实力雄厚的央企地产商在72家非主营房地产的央企淡出房地产业后集体趋于低迷，不禁令业内浮想联翩，房地产市场的“国退民进”在未来还会加剧吗?　　自2008年开始，央企房地产公司的业绩就一直要高于同行的民营企业。中海地产、华润置地、保利香港等央企地产公司在香港资本市场上被视为“红筹股”，比民营房地产公司更受追捧。但央企房地产公司2010年上半年的业绩，两年多来首次逊色于同在香港上市的其他房地产企业。　　瑞信集团2010年7月6日发布研究报告显示，2010年年初以来，华润置地录得的合约销售额同比跌17％，只占瑞信预期的全年目标的38%表现或逊于市场预期。中国指数研究院数据研究中心副总监陈延彬表示，和华润置地相同，同为央企的招商地产业绩同比缩水明显。曾在2009年上半年以74．02亿元的销售额成为当时销售排行第11名的招商地产，在今年却被挤出了全国销售额前20名。而今年销售额第20名企业的销售业绩也并不高，仅仅只有55亿元。　　即使是销售额好于去年同期销售额的保利地产、中海地产等央企地产领军企业，2010年上半年的业绩与其他房地产公司相比，也并不耀眼。根据中国房地产测评中心的统计，去年上半年保利地产的销售额就达到了195．49亿元，但2010年上半年销售额却只有208亿元，增幅不足10％；中海的销售业绩增幅更低，仅比去年的189．78亿元增加了不到6亿元。而根据中国房地产测评中心的测算，2010年上半年销售排名前20名的房地产公司销售业绩较去年同期平均增幅达到30％。恒大、碧桂园等公司的销售业绩增幅更是接近或者超过100％。　　倒是正期望通过股权转让、逐步从母公司剥离的远洋地产暂时成为各央企地产企业的业绩增长冠军，72亿元的销售金额较去年同期的66亿多元相比，有接近10％左右的增幅。　　不仅销售业绩表现不如同行，在土地市场上，央企地产商的表现也非常低调。中国指数研究院的报告显示，虽然今年上半年的土地价格已较去年年底平均下跌了9％，但在增加土地储备最多的10家房企中，央企却只有两家，其中保利地产以616万平方米的新增土地储备名列第三名，中国铁建地产则以200多万平方米的新增土地储备排名第十名。　　众多非央企地产商成为地价下跌后的最大受益者。2010年上半年万科仅花费了251亿多元就购得了1040平方米的新增土地储备。恒大、绿地等也紧跟万科步伐，在上半年以相对便宜的价格买地。央企似乎只对高价地块情有独钟。整个上半年，仅中海、保利、中国铁建三家央企花费在土地购买上的金额就达到460多亿元，但所购买的土地储备数量仅仅和万科相当。而大部分央企上半年买地都是在3月之前，3月以后就在土地市场上失去了踪影。　　第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨表示，由于前期购入过多的高价地需要消化，央企地产企业2010年上半年很少出手和其他房地产公司竞争新的地块，这使得很多其他地产公司有了拿地的机会。但陈延彬认为，2009年购买了较多的高价土地只是央企地产商2010年出手较少的原因之一。另一个原因是2010年3月底4月初时，国资委主任李荣融要求78家主业非房地产业的央企退出房地产市场、剥离房地产业务。16家央企地产企业并没有被要求淡出房地产开发业务，但是之后这些房地产公司在土地市场上的表现变得谨慎很多，购买高价地的现象也随之减少。　　与其他房地产公司相比，央企本来该在2010年上半年才上市销售的项目实际上早在2009年年底就已经出售了，这导致2010年上半年公司可销售房源青黄不接，一部分央企上半年的销售业绩之所以表现得不尽如人意，最主要的原因就是上半年的供应乏力。中国房地产测评中心的销售排行显示，中海地产上半年的销售面积，较2009年同期下降了将近25％。保利地产的销售面积虽然较2009年同期增长接近10％，但与恒大地产接近50％的销售面积增长相比，显然要逊色很多。　　央企房地产公司恰恰是因为在2009年年末大量消化了本该在2010年初才销售的房源，导致公司在上半年青黄不接，错过了2010年调控前最好的销售时机。　　此后诞生的这些地王，楼面地价均远远高出广渠门外10号地，多幅地块甚至翻了一番。“与后来的央企地王相比，广渠门外10号地只是‘小巫见大巫’，‘小巫’尚且恐惧市场风险延迟开工，何况‘大巫’呢?”一位不愿透露姓名的业内人士如此表示。　　首创置业副总裁胡卫民此前曾公开表示，在土地从取得到推向市场的每年左右时间的周期中，如果其间遇到市场向下波动，其潜在风险便显露茏遗。地王则意味着更大的成本。“以望京地块为例，27500元／平方米的楼面地价意味着房价要达到45000元／平方米，开发商才有利可图。”SOHO中国董事长潘石屹称。　　而在2010年4月中旬之后的系列楼市调控之下，北京各区域正经历着急剧的向下波动。据北京中原市场研究部统计显示，4月已取得预售证项目销售率仅为12．1％，相比3月预售项目当月销售率37．8％下降幅度达68％，预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78％。　　同时，成交均价也出现明显回调。根据链家地产的统计数据，2010年4月15日以来，蓟门桥区域二手房成交量较之前下降了400／o，亦庄地王周边二手房成交量下降得更为猛烈，高达600／o，一套房子能便宜8～10万左右。东升乡地王贵为30000元／平方米，但该区域目前的二手房价格最多值23000～24000元／平方米。亚奥区域目前二手房销售均价在24000～28000元／平方米，新政前后有500～800元／平方米左右的降价，价格下降幅度在2％～3％。　　据北京中原望京区域分行反映，2010年4月中旬以后望京房源明显增多，客户访问量却迅速减少，原来关注望京市场的买房人，已暂停购房步伐。部分着急出售的业主报价调低，一居室能降5～10万元，二居室降10万元左右。目前该区域二手房销售均价为23000～25000元／平方米，一套房子成交价有10万左右的下浮。　　尽管没有一块地王能够开发，央企地王的前景一片黯淡，但是并不能因此就说央企地王寿终正寝，不排除会有死灰复燃的一天。然而土地是公正的，如果谁无视土地的公正而一味地玩弄土地，不管是不是央企，下场都是可悲的。#第三章 从GDP看懂中国经济〖HTK〗在暴涨的房价中，计算出来的GDP数据是非常好看的，而且房价越高，数据越好。把GDF作为考量官员政绩的指标，这严重扭曲了GDP的功能，使其成了中国经济、中国社会的魔咒。GDP里也潜藏着通货膨胀，对GDP的恶性追捧引发了中国30年来的第四次通货膨胀，危及了老百姓的利益，研究通货膨胀，不能不研究GDP。〖HT〗　　将房地产投资真正研究透了，大家就能明显地感觉到中国经济的投资增长模式已经到头，三驾马车完全颠覆，投资不能拉动经济增长，出口又面临巨大变数，消费力赢弱时间无法提振，更为严峻的是，资产泡沫正在破灭的边缘。过度投资除了衍生资产泡沫，还在催生通货膨胀，又不仅仅只是通货膨胀。　　所以，我们要仔细地研究一下中国目前的经济形态究竟是一种什么形态，未来究竟是通货膨胀，还是通货紧缩?我们应该如何应对?　　如果是通货膨胀，那处理起来也很简单，通过调整货币政策，就能够很好地平抑通货膨胀。如果是通货紧缩，那也好处理，设法去库存化，消化过剩产品。但是，谁敢说一定是通货膨胀?谁又敢说一定是通货紧缩?复杂的经济导致复杂的形态，同时增加了制定宏观经济策略的难度。　　现在我们需要做的是彻底了解清楚中国经济究竟发生了什么。无论是发生通胀还是发生通缩，对我们来说，最重要的是中国的两大阶层的感受已经完全不一样了。而宏观政策的调整，是不能以CPI或者GDP作为主要依据的。　　那么，未来中国经济增长的主要依据是什么呢?我们还是逐个来慢慢解读。￥在中国靠cPI测度通货膨胀可靠吗　　为什么在制定宏观经济政策时不能以CPI为主要依据呢?这个问题我们还得从头说起。　　1923年，美国政府首次构建了消费者物价指数，英文Constamer PriceIndex，英文缩写成CPI，后来传到中国，时间不过30年。但是，对中国城乡居民来讲，CPI现在已经成了一个魔咒。　　cPI是反映与居民生活有关的产品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。如果消费者物价指数升幅过大，表明通胀已经成为经济不稳定因素，央行会有紧缩货币政策和财政政策的风险，从而造成经济前景不明朗。因此，该指数过高的升幅往往不被市场所欢迎。例如，消费者物价指数上升2．3％，那表示，生活成本比12个月前平均上升2．3％。当生活成本提高，你的金钱价值便随之下降。也就是说，一年前的一张100元纸币，今日只可以买到价值97．70元的货品及服务。一般说来，当CPI大于3％的增幅时我们称为Inflation，就是通货膨胀；而当CPI大于5％的增幅时，我们把他称为Series Innation，就是严重的通货膨胀。　　看上去是个非常简单的数据，实际上却非常复杂。　　首先，CPI的构成就是一个问题。各个国家富裕程度不同，居民消费能力、消费习惯、消费方式不同，导致各个国家的CPI构成权重也不同。2009年美国的CPI权数是这样构成的：居住类(包括住宅建筑、燃料和公用设施、家具与房屋维修)权重为42．1％，食品与饮料为15．4％，交通运输为16．9％，医疗为6．1％，服装为4．0％，娱乐为5．8％，教育与交流为5．9％，其他商品和服务为3．8％等。从中可以看到，居住类占美国居民消费权重最大，超过了四成；其次才是交通运输、食品和饮料，这三者所占比重达到了74％以上。　　而中国的CPI构成与美国有很大的不同。在中国的CPI中，食品的权重最大，占32．7％，这个权重如果放在恩格尔系数大于65％的群体占50％的年代，是有一定道理的，以温饱为主，情有可原。而现在中国恩格尔系数大于65％．的群体已低于5％，我们还把食品的权重做到32．7％，无疑已经不符合时代发展，没有对应目前中国市场的收入水平和消费结构，因此，整个cPI已经不具备测度通货膨胀的科学性。其他的权重，依次是娱乐教育文化用品及服务，占14．2％；居住占13．2％，顺便说一句，居住类只包括水电及燃料、建房及装修材料和租房价格；交通和通信，占10．4％；医疗保健及个人用品，占10％；家庭设备用品及维修服务，占6％；衣着，占9％；烟酒及用品，占3．9％。　　美国的CPI指数从数据收集、制作、发表及修改等每一个环节都是透明公开的，并且每两年就对CPI的权重作一次调整，以适应居民消费的变化，以数据的透明公开性保证其数据的科学、规范及权威性。比如说，CPI权重的确定，不仅能够根据市场消费者消费模式的变化不断进行调整与修订，而且每一次修订后的权重完全公开透明，从而使政府确立的C PI能尽量反映居民消费模式的变化。　　但在中国，不仅CPI指数信息收集与制作过程不公开和不透明，而且CPI权数也不公开和不透明。研究者要想知道CPI权数，只能靠自己来计算与测定。更为严重的是，由于我国CPI的确定与测算不公开、不透明，当这种CPI与居民实际消费脱节时，相关职能部门还会以莫须有的理由来蒙蔽民众。尤其是在近几年的CPI数据中，尽管指数上涨幅很低，2010年2月仅为2．7％，但实际上千万种商品加权指数已经大幅上涨，因此，我们无法找到通货膨胀没有发生的理由。 ’　　反观美国，CPI指数的确立不仅是从千百万居民的实际生活中抽象出来的，而且会随时间的变化不断调整。在美国，CPI能不断反映居民消费．生活的连续性，而且也能反映居民消费生活的变化性。美国CPI权数两年就有一次大的修订，以此来反映居民消费模式真实的变化。对应美国的资本市场，CPI是一个十分敏感的数据，能够影响投资人的投资方向。　　但是，在中国，一是CPI没有连续的历史数据，因为从计划经济向市场转型后，其数据统计差异大；二是CPI权数为什么不敢公开与透明?最大的问题可能就在于CPI编制的人为性及权重设计的不科学性。比如，中国的CPI权数是根据1993年的情况确定的，那时中国刚从计划经济走出，无论是居民消费品的丰富性，还是居民的消费生活水平，都和现在的情况不可同日而语。比如说居住类，那时是计划体制下的福利分房，但经过2003年商品房市场化之后，国内的住房消费已发生了根本性变化。如果还以1993年的情况来衡量现在的居民住房消费，这些CPI数据肯定会误导社会和误导政府决策。还有，食品消费权重也是如此，当时中国，恩格尔系数大于65％l的城乡居民占总人口的50％，而现在连5％都不到，而食品权数却仍如此之高，实在不符合实际情况。　　由于美国CPI的公开透明、与时俱进，它不仅能够反映居民实际生活的消费模式变化，也能成为企业、经济分析员及研究者考察或研究的重要参考依据。可以说，CPI的任何变化都反映在市场变化的预期中。这样，不仅有利于企业及个人的经济行为，也有利于政府决策的制定。但是，由于国内CPI在统计方法上的不透明，从而使企业及个人对政府公布的CPI数据的关注不够，而政府通过这样的数据进行决策，就容易造成对经济形势判断失误，甚至会影响政府的决策。比如，低利率政策是目前中国经济生活中许多经济行为扭曲的根源。但由于cPI过低，或国内CPI一直保持在历史最低水平上，利率过低必然让债权利益受损和债务人受益。国内低利率政策也成了国内固定投资过热和资产价格快速上涨的重要原因之一。　　很多学者也指出：中国的CPI不足以测度通货膨胀。中国社科院研究员曹建海博士就2009年上半年中国的CPI为负值时指出：中国的通货膨胀已经发生，反映在股票价格高涨、房价3～5月的反弹、大宗商品价格的迅速上升，只是还没有传递到僵化的cPI统计指标当中。　　曹建海说，目前在人们的概念中，CPI代表着通货膨胀率。只要统计出来的cPI是负的，就说明发生了通货紧缩，这个时候扩大货币发行就变得日益迫切。中国目前的情况非常奇怪，明明2010年前4个月的新增贷款就多达5．2万亿元人民币，已超过全年的信贷投放计划；2010年的货币增长速度已经达到25．5％以上，但5月cPI的统计却是下降1．4％，连续4个月为负值。如果考虑到2010年一季度的GDP增长只有6．1％(就是这个数字也招致怀疑)，实际上今年以来全国城乡居民的各类货币储蓄已经贬值1 8％左右，这不是通货膨胀是什么呢?　　CPI为负值说明了什么?可以从某种程度上说明一些情况。例如所统计的消费品，确实发生了供过于求、价格下跌的现象，比如猪肉价格的回落就成为牵动CPI指标的关键因素，这虽然荒谬但是事实。另外，在世界范围内，消费类电子产品升级、价格下降是非常重要的行业竞争规则，如果采用相同产品销售价格变化，则这部分永远是下降的，甚至由于技术更新可以出现由3000元变成零的回落(如3G技术可能导致大量传统通讯工具退出市场)，这究竟能否属于消费价格的回落?如果考虑到食品、衣着、烟酒、居住之外的家庭设备用品、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化等消费，都涉及到技术更新频繁的消费电子产品的消费，则我国CPI统计显然有人为压低的嫌疑。　　此外，在世界各国的CPI统计中，建房支出为家庭开支的重要组成部分，建房成本变化在很大程度上反映着消费价格变化。但在我国城镇，由于绝无仅有的房屋建设开发模式，几乎不存在居民自建房行为。居民在购买住房方面的巨大开支，反而不能被统计到消费价格当中去。因此居住项目反映的消费价格变化不仅权重过低，而且变化幅度不明显，根本不能体现居民家庭的消费状况。　　最关键的是，中国的食品价格占到了消费价格权重的1／3，不仅远远落后于居民消费的现实，还因为我国的粮食价格实施最严格的管制政策，由此导致CPI统计严重失真。或许一些人认为，中国的粮食市场属于完全的竞争市场，他们没有意识到中国政府对粮食价格的控制，这是极其幼稚的想法。据分析，2008年的粮食收购价格基本与1998年持平，而人工成本、生产资料价格早已出现了几倍的上升。中国对粮食价格的控制，最厉害的是粮食储备制度，日常储备规模为1．5～2亿吨(包括往年陈粮)，大约占我国粮食年产量的30％～40％，这个储备量足以平抑任何粮食价格上涨；另外，当国内由于成本或市场供求变化导致粮食价格上涨，中国则通过进口粮食平抑粮价(大豆除外，目前中国已失去定价权)；而当国际粮价大幅上涨，中国则如2008年一样收紧关口，严禁可能导致国内粮价上涨的出口行为。目前农业种植业务，特别是粮食种植业务基本上为全国性亏损，农民没有种粮的积极性。由于粮价受到控制，中国基本上可以控制食品价格水平，这样中国CPI的1／3就成为处于中央掌控之中的不变参数，而不管货币如何投放都不会大幅变动。　　其实，只要是货币超额投放了，就表明已经发生通货膨胀了，这是通货膨胀的本来含义。只是在中国政府高层的眼里，仅仅盯着cPI这样一个人为制造的“怪胎”。只有这个怪胎发生变化了，政府才着手收缩或放松货币投放，但实际上已经积重难返，经济也就面临失控局面了。　　对于老百姓来说，要学会透过现象看本质，使自己聪明一些。一些人希望购房避险，因为购房必然产生负债，也就是我们讲的房贷，这样做，可能还不如保留现金，只要把现金作一个比较合理的配置，股票多少，债券多少，反而易于跑赢通胀。因为从2010年下半年开始，中国房价将重回下降轨道。老百姓除了购买生活资料避险，更重要的是要通过自己的声音，反对政府滥发货币损害公众利益。　　曹建海的观点，一针见血地指出了中国官僚机构的不作为对经济的危害。作为这种观点的理论支撑是著名经济学家、诺贝尔经济学奖得主弗里德曼坚守的观点。为此，弗里德曼和萨缪尔森展开了长达几十年的争论，两人不分伯仲，却各有建树。　　当然，我们不能简单地认为，通货膨胀就是货币贬值，但是，货币贬值一定会带来通货膨胀。作为中国的老百姓来讲，如何面对通货膨胀是未来很长一段时期内面临的生存困境。因为尽管不是老百姓制造了通货膨胀，但是通货膨胀一定会影响老百姓的生活，甚至改变中国城市居民的生活方式，并以此改变中国。￥GDP才是中国经济发展的魔咒　　与CPI相对应的是GDP。说起GDP，无论哪一级的政府官员都会津津乐道。GDP成了中国经济、中国社会的魔咒，官员逢会必谈GDP，官员晋升依靠GDP。那么，到底什么是GDP?　　GDP简单地说也就是一个数据模型，和CPI差不多，功能不同而已。GDP是宏观经济中最受关注的经济统计数据，因为它被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。GDP是按市场价格计算的国内生产总值的简称，是指一个国家(或地区)所有常住单位在一定时期内生产活动的最终成果。它涉及的是经济活动，是实实在在的。一般来说，国内生产总值有三种形态，即价值形态、收入形态和产品形态。从价值形态看，GDP表现为一个国家或地区所有常住单位在一定时期内生产的全部产品价值与同期投入的中间产品价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。从收入形态看，GDP表现为一个国家或地区的所有常住单位在一定时期内的生产活动所形成的原始收入之和。它包括常住单位因从事生产活动而对劳动要素的支付、对政府的支付、对固定资产的价值补偿，以及获得的盈余。生产过程中的新增加值，包括劳动者新创造的价值和固定资产的磨损价值，但不包含生产过程中作为中间投入的价值。在实物构成上，GDP是当期生产的最终产品，包含用于消费、积累及净出口的产品，但不包含各种被其他部门消耗的中间产品。　　GDP的测算有三种方法：①生产法，GDP=∑各产业部门的总产出一∑各产业部门的中间消耗；②收入法，GDP=∑各产业部门劳动者报酬+∑各产业部门固定资产折旧+∑各产业部门生产税净额+∑各产业部门营业利润；③支出法，GDP=总消费+总投资+净出口。　　老百姓最关心的GDP其实是产品形态，它表现为所有最终产品的价值之和。这里所谓的“产品”，不仅包括诸如食品、衣服、汽车等有形的货物，而且包括诸如教育、卫生、理发、美容等无形的服务。所谓“最终产品”是指那些不再被用于生产过程，或虽被用于生产过程，但不会被一次性消耗或一次性转移到新产品中去的产品。　　比如，一个电视机厂在利用购进的各种零配件组装电视机时，各种零配件一次性转移到新产品中去，所用的电被一次性消耗掉，它们被称为中间产品，只有组装完的成品电视机才是最终产品。GDP中之所以不包括各种零配件和电等中间产品的价值，是因为作为最终产品的电视机的价值已经包括了它们的价值，把这些中间产品的价值与最终产品的价值相加，就会重复计算。所谓“所有的”是指GDP所包括的产品的全面性，它不仅包括所有经过市场交易的最终产品的价值，而且包括所有未经过市场交易的最终货物的价值，如农民自产自用的粮食，以及部分未经过市场交易的最终服务的价值。但是，GDP不包括住户成员为本住户提供的没有报酬的家务劳动，如照顾老人、养育儿童、清扫房屋等。　　所以，GDP非常注重市场的交易属性，未形成交易的产品就没有产生GDP。　　以上这些观点属于中国的官方解释，比较系统和完整。那么，GDP是怎样统计出来的呢?这不仅仅是我们在揣摩的事，也是国际社会很关注的事。2009年上半年，中国的GDP数据发布后，国际社会瞠目结舌，许多经济学家都在置疑这个数据的真实性。国家统计局回答说：中国有40万统计人员在工作。　　事实上，后来印证了国外经济学家的猜测，中国公布的GDP数据和地方政府报上来的GDP数据，相差了1．4万亿元，地方政府多报了。2009年上半年中国GDP为139862亿元，较上年同期增长7．1％。在国家统计局公布上半年年报不久之后，地方GDP亦纷纷出炉，增幅普遍好于预期。在全国31个省区中，有13个省份保持两位数增长，天津和内蒙古更以16．2%的增幅领跑全国。仅有浙江、上海、山西、新疆、甘肃和宁夏6省区增幅低于7．1％的全国平均水平，负增长省份则只有山西一地。然而根据这样～份亮眼的成绩单统计，各省GDP汇总之后，总和为153755．68亿元，比国家统计局统计的多出13894亿元。省级GDP平均增幅也超过9．5％，远高于国家统计局7．1％的增幅。　　这样的数据误差，几乎每年都要发生。2007年全年居然也曾相差1．24万亿元。之所以相差如此之大，主要原因是我们的行政系统将GDP纳入各级领导干部的考核指标，而且是个硬性指标，GDP多的省市，官员自然晋升一级。2009年，全国GDP最多的省是山东、江苏、广东，新闻媒体把他们称为“3万亿俱乐部”，意思是，他们的GDP超过了3万亿元。具体数据是：山东GDP达到33805．3亿元，同比增长11．9％；江苏达到34061．19亿元，同比增长12．4％；广东达到39081．59亿元，同比增长9．5％。　　这样上上下下到处在做GDP，然而，我们所要考虑的不是GDP的数据好看，而是要考虑什么样的GDP才是创造财富。发展经济的根本目的是什么?我们认为，发展经济是使全社会更快更多地创造财富、积累财富，实现社会财富的全民共享。为了表示财富增加的快慢与多少，经济学家们构建了GDP这个数据模型，用来测度经济的发展和消费、生产以及货币之间的指数，促进经济的健康运行。　　把GDP’作为考量官员政绩的指标，这是严重扭曲GDP的功能，把一个好端端的数据模型妖魔化，于是，GDP风头强健，中国各地开口闭口必谈GDP，地方政府都在把创造更高的GDP当做头等大事来重视，中央政府也把“保八”当做了2009年必须达成的目标来追求，这真是滑天下之大稽。现在的问题是，GDP的增长真能表示社会财富的增加吗?我们应当创造什么样的GDP才算真正增加了社会的财富呢?￥强拆运动和GDP的隐藏关联　　有人这样归纳GDP：两辆汽车相撞，一辆需要大修，一辆全毁，需要重买，保险公司也只好理赔。正当三方都很沮丧的时候，一个经济学家对他们说，感谢你们又为汽车修理业、汽车制造业、汽车销售业创造了几十万元的GDP。　　这段笑话，反应了老百姓对GDP的嘲弄。之所以把这段笑话照录于此，是因为对GDP的这种恶性追捧引发了中国30年来的第四次通货膨胀，危害了老百姓的利益。如果不是政府官员对GDP这种近乎宗教性的膜拜心理，中国的通货膨胀不至于发展到如此严重的程度。　　只有经过交换的物质才会变成财富。物质世界是丰富的，但是物质就是物质，物质要成为财富，就要通过人们正常的交换。试想，假如不发生交换，则物质还是物质，一旦发生了交换，物质就变成了财富。经济学有个基本原理：双方自愿(不妨碍第三人)的交换总能促进双方财富的增长。这个原理反过来应用便是：自己生产出来的产品算不算财富并不能一相情愿，而是只有通过交换被他人(在现代社会指市场)认可后，这样的产品才能变成社会财富，没有人愿意与你交换的产品充其量只能算是物质。　　需要说明的是，物质是不会消失的，它可以从一种形态变成另一种形态，这一点我们初中学过的物质不灭定律(后改称质量守恒定律)已经给出了答案。但是，财富却是可以消失的，一种产品从能够满足人们的需要变成了不能满足人们需要的东西，物质仍然存在，但财富消失了。比如，一栋房子被烧毁，从物质层面上看，它只是改变了一种形态，变成了砖头、瓦砾、断壁残垣；从财富层面上看，它不能再满足人们的居住需要，因此财富已经消失或者至少是减少了。财富本质上就成为人们趋利的目标。　　人类早已走进了货币年代，现实生活中的以物易物的活动已经很少很少，但人们用货币购买他人的产品，其交换本质仍然是和最原始的斧头换羊一样。因为，货币是自己的劳动所得，用货币购买别人的产品，实质上就是用自己的劳动产品与他人交换，但货币大大地方便了人们的交换。由于有了货币的计量，人们还能对通过交换后财富的增加程度作出比较准确的描述，这就有了GDP的概念。但是，自此仍然没有人把财富和GDP作一个完整的说明。　　作为联合国来讲，为了方便监测全球各大经济体经济变化，把GDP作为国家经济核算体系中的一个指标，主要是反映一定时期内社会经济活动所创造的财富增加值总量。全社会这种交换越多，GDP数值就越大，则表明社会的有限资源得到了更加合理的分配与利用，社会的财富就增加得越多，因此地方政府官员把GDP的快速增长作为自己任期内的目标是非常有道理的。只是后来，中国中央政府将GDP作为考量地方政府业绩的主要指标，这违反了市场交换产生财富的原则，这才把GDP妖魔化。　　问题是，既然我们的GDP概念是源自于交换产生财富这个原理，因此我们在追求G D P时，就必须符合这个原理的基本条件。这个原理有三个基本条件：一是交换必须自愿；二是交换必须不妨碍第三人；三是交换必须在两个清晰的产权主体之间真正发生。假定不符合这三个条件，那么所得出的GDP数值的准确性恐怕就得大打折扣，或者说GDP的数据就会有瑕疵。比如说，旧城改造下的强行拆迁，就是违反了这个原则，所得出的GDP背离了社会财富的交换原则，有的甚至适得其反。　　地方政府牵头的强制性交易，不能算是GDP，而强制交易只能危害GDP。2009年12月，面对各大城市的强行拆迁逼死人命的事件，中央政府宣布废除原有的拆迁条例。拆迁条例即《城市房屋拆迁管理条例》，是2001年11月1日开始施行的，2004年修改《宪法》时，就加强了对公民合法的私有财产不受侵犯的保护性规定。2007年，((物权法》通过。拆迁条例并不符合((宪法))和《物权法》关于“公共利益的征收征用”的规定，且在《宪法》修改和《物权法))实施前出台。拆迁条例如果要被修改，就必须面对政府躲在幕后与开发商合谋利益的问题。事实上，这个问题正是一些地方政府阻挠拆迁条例的修改，是修改迟迟不能进行的关键所在。　　拆迁条例将因公共利益征地与商业征地混作一谈，从而剥夺和限制了被拆迁人的合法权益。发拆迁许可证的行为是一种政府征收行为，原本这种征收只能为公共利益服务，但政府发给了开发商，开发商却可以用来进行商业利益开发，并且具有了行政力量的支持。其次，被拆迁人直接面对的是开发商，而不是政府，而且当开发商与被拆迁人发生矛盾冲突时，政府还会作为中间人进行裁决。拆迁许可证是政府发放的，政府本身就是当事的一方，这违背了程序正义原则。　　然而，几年来，地方政府为了GDP数据的好看，为了高房价产生的暴利，进行了大规模的拆迁行动，在与拆迁对象也就是钉子户谈判未果时，不惜采取断水断电、和地方黑恶势力勾结等方式进行暴力拆迁，并累累逼死人命。这种GDP就带着罪恶，这种罪恶因为中国的土地所有权属于体制，而不是任何私人所有，再加上拆迁条例的规定而变得无法被追究。　　现实生活中这样的例子也不少，而且可以反映在GDP上。比如，政府要在老城区拆迁建新房，居民们势必提出补偿要求。按照同等地段的价格，应当每平方米至少补偿3000元，但政府因财力有限或其他的原因，只同意按1000元收购，最终胳膊拧不过大腿，居民在一片牢骚谩骂中搬了出去。政府再以3000元的价格卖给开发商，开发商经过设计、施工等若干环节建成新房子，再以7000元的价格卖给业主。此时，通常GDP的计算是按照实际发生价格，即每平方米的GDP应当是(3000-1000)+(7000-3000)=6000元。可是如果政府不强制交易，而是按照市场价3000元收购，则应当是(3000-3000)+(7000-3000)=4000元。也就是说，按照强制交易的价格，GDP的确是大幅增长，每平方米产生GDP6000元。可是如果当初政府的收购行为是按照公平自愿的原则来进行，则同期社会每平方米增加的GDP就只有1000元，远远没有我们所计算的那么多，甚至在某些情况下是负数也不一定。　　中国各大城市拼命发展房地产，国家从产业政策、财税政策和货币政策上加以扶持。房地产创造GDP吗?官员们回答，房地产不仅仅解决了地方财政问题，还创造了大量的GDP。有的城市市长甚至鼓吹说，一半GDP靠房地产拉动。那么，在这里，我们可以从两个方面证实，房地产所创造的GDp，只是短时GDP，没有创造社会财富。　　一个方面是，中国的房地产是货币化的反应，本质上是因为货币贬值引起的房价上涨，不受市场供求关系的影响。据央行网站消息，1999年12月广义货币供应量(M2)为11．76万亿元人民币，狭义货币供应量(M1)为4．58万亿元人民币，流通中现金(MO)为1．34万亿元人民币。在此后的10年时间中，各类货币供应量持续大幅增长，直至2009年12月，中国的广义货币供应量达到了60．62万亿元人民币，狭义货币供应量达22万亿元人民币，流通中现金达3．82万亿元人民币。我们看见的是与货币相对应的房价暴涨，中国房地产市场在2000年后出现大幅上涨，以北京和上海为例，2000年上半年北京市五环内新盘均价为5722元／平方米，至2010年3月，北京五环内新开楼盘均价已经达到31680元／平方米。10年内，北京的新开楼盘价涨幅达到了453％。2000年上海市房屋均价3326元／平方米，2010年4月均价已达26000万元／平方米，10年内上海楼价的涨幅达681％。而2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上一年增长16．1％；全国商品房销售额43995亿元，比上一年增长75．5％。　　在暴涨的房价中计算GDP数据是非常好看的，而且房价越高数据越好。其实，无论房价涨得多高，房屋作为住宅的使用功能并没有变化，住宅的价值也没有变化，唯一变化的是银行贷款的增长。这一增长反映在市场层面可以看到，在已出年报的12家上市银行中，2009年房地产贷款达到5．28万亿。2010年一季度，全国70个大中城市房价暴涨，同时，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产贷款人民币新增8457亿元，季末余额同比增长44．3％。其中，房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31．1％；个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53．4％。这仅仅只是一季度的数据，在新增贷款中，房地产就拿走了32．530／‘。房地产本质上并没有创造社会财富。　　第二个方面是，如果从全球全人类的利益出发，房地产同时排放了大量的二氧化碳，按照中国对联合国的承诺来讲，中国将来用于房地产减排上的付出，至少是房地产用3～5年的时间所创造的GDP。全球碳排放量最大的4个国家中，中国位列美国之后，是碳排放量第二大国，其次是俄罗斯和日本。在碳排放量的权重中，中国的房地产占到46．7％，而美国的房地产只占美国碳排放量的13％。主要原因是，美国的住宅建得不多，利用率特别高，而中国建了很多房子，中国人很喜欢买房子，并且买了房子自己不住，也不对外出租，空在那里。这么多年，空了6540万套住宅，天天在那里排碳，却不创造GDP，将来还需要我们的子孙来减排。所以，中国的房地产不但没有创造GDP，反而损失GDP。　　至于房地产和上下游产业链的关系，不是我们现在要探讨的主要问题，因为任何一个行业都有上下游产业链，而各个行业又是在各自的市场中运行，市场竞争从来不以依赖性做主导，而是实行丛林法则，适者生存。过度地依赖某一个行业，中国经济不可能取得长足的发展和壮大。￥消费、投资、出口还能拉动GDP吗　　消费、投资、出口被称为中国经济的三驾马车，一起并重，基本权重不相上下。我们曾经津津乐道于这种架构，并认为是中国经济最稳固的架构，现在看来这只是乌托邦，而且已经完全垮塌。一个基本的原因就是中国的GDP偏离了应有的财富增长方向，而演变成了资产泡沫，现有的GDP增长并不是中国社会财富的真正增长。　　让我们先来看看出口，这个曾经被国人引以为豪的增长究竟是怎么一回事。这个世界上有不自愿的GDP，也有妨碍他人的GDP，那么有没有交换没有完成的GDP?有的，而且这种现象还比较普遍，但是也最容易被人忽视，恐怕要多费点口舌才能说清楚。因为，没有完成的GDP被全部计入了GDP，而其实它根本就不算。　　中国加入WTO以后，才开始有了大规模的进出口。在整个GDP的权重中，中国的出口最高时占据28％。但是国际贸易有自己的法则，而且这个法则是由美国人制定的，一直以来，我们在遵从这个法则的时候，陷入了一个巨大的误区。出口实际上是两国之间作交换，原本很正常，同样能够促进双方财富的增长。但是，出口与国内之间的交换却又有不同之处，那就是各自的计价标准并不一样，美国人的产品以美元为计价单位，中国人的产品以人民币为计价单位，这就涉及到汇率换算。这也是2009年至今，美国上上下下对中国进行施压、指责、加收惩罚性关税的主要原因，因为人民币兑换美元的汇率存在非市场化趋势。　　如果汇率不能正确反映两国人民之间交换的真实需要，或者直接说就是换算比率偏高或偏低，这就会造成双方交换的不平衡，要么是我多给了你，要么是你多给了我，这种贸易顺差一旦数值十分巨大，则说明交换就并没有全部完成。　　以我们中国目前的实际情况而言，我们已累计贮备美元超过了2．4万亿，也就是说我们给了16．8万亿元(按7元人民币兑l美元价格粗略计算)的东西给美国，按照交换的原理，美国应该给我们需要的2．4万亿美元的东西，这样才会在促进美国人财富增长的同时也促进我们自己的财富增长。美国人当然同意给，我们贮存的大量外汇就是他们给的，我们可以据此到美国的市场去买我们需要的东西。　　可是现实的情况是我们并没有用这些外汇去购买美国人的东西，原因就是因为汇率偏低。本来是5元人民币中国生产的东西可换1美元美国生产的东西，但我们政府却硬性规定要7元人民币中国生产的东西换回l美元美国生产的东西，这就导致了出口企业生产繁荣而进口企业生产萎缩。对出口企业而言，他们把7元钱的东西送到美国才卖1美元，美国人觉得非常便宜，故而愿意消费中国的产品，而这些出口企业把换回的l美元再在国内央行换回7元人民币，他们的产品即使卖得很便宜也有钱赚，但如果是l美元只能挽回5元人民币则铁定亏损。可是对进口企业而言，他们就没有了积极性，他们本打算到美国进口一成套科技设备，可是因为他们必须花7元人民币才能在国内央行兑换1美元，他们觉得按照这样的价格进口设备成本太高，生产出来的产品没有竞争力，只好放弃进口。再说中国人到了国外旅游、公务出差之类也合不得花钱，虽然他们已经兑换了一些美元，可是他们到了美国按人民币的比价一算，那里的东西价格都高得离谱，他们只好也不用美元。正因为汇率偏低导致中国人都不愿意使用或者说用不起美元，所以，央行的美元就越攒越多，结果到今天居然有2．4万亿元之巨。　　这2．4万亿元的巨额外汇贮备，相当于美国人给了一张欠我们16．8万亿元人民币的借条，甚至连借条也谈不上，因为美元可以由美国这个主权国家自行印刷，它可以不断多印多发使之贬值，其他什么实际的产品也没有给我们，这种交换能算完成了吗?但是如果按照GDP的计算公式，假定这14万亿元出口到美国的产品成本是12万亿元，则整个国家的GDP就增加了2万亿元人民币。从实际的结果看，是我们中国穷人白借了16．8万亿元的东西给美国富人，而且没有利息，我们的财富大大地减少了，因为都送到美国去了，却没有从美国拿回相应的东西，但从GDP的数据上看我们却增加了2万亿元，这个GDP的增加在国内并没有财富与之对应。　　所以说，出口创造的GDP只有在外汇收支平衡的基础上才有意义，才算为国内增加了财富，只卖不买或者卖多买少产生了巨额顺差，都表明我们还有相当多的交换没有完成，因此这样的GDP就不能算为社会创造了财富。　　进入2010年以来，全球贸易已经超过18万亿美元，还在以每年9％左右的幅度增加。全球贸易已经成了各大经济体拼死力争的商业战场。中美两国之间更是打得不可开交，两国领导人频频会晤，并就贸易和汇率问题展开多轮谈判，也就是在为各自利益奔忙。　　现在，我们再来看看中国三驾马车的另一匹马——投资，它又给中国经济带来了哪些后患呢?　　未来中国经济独特的形态，是2009年用投资拉动经济增长而埋下的祸根。现在我们非常信奉凯恩斯的一些做法，即在经济不景气的时候，采用政府投资来拉动经济，比如中央政府表态要在3年内投放4万亿元人民币来救市，而且投资的主要领域是诸如铁路一类的基础设施建设。政府增加投资来救市本身无可厚非，如何投资却是一篇值得探讨的大文章，并且，如果投资超越了国家的财力，而投资的大多是过剩的产能，大家想一想，这将意味着什么?这样的GDP能代表财富的增长吗?　　中国这一轮疯狂的投资，主体是政府，不仅有中央政府，还有地方政府。所以，整个市场的问题的性质就起了变化。政府想投资办一个企业，或投资一个项目，这个时候进行决策的是官员，官员们也是经济人，他们也有自己的利益诉求，他们可能并不切实关心这个企业今后生产的产品能不能卖出去、能不能够收回投资，而是关心办这个企业自己能不能得到好处，或者在自己的任期内能不能多出支撑门面的政绩。　　何况，政府投资的项目有的是垄断，垄断靠行政强制来获取超额利润，是人们在没有选择下的交换，相当于强制交易的GDP；有的根本不考虑回报，比如修建一个超大规模的体育馆，或许平均10年才能用上一次，而平时的维护费用却高得惊人，如果是私人投资就绝对不会这样草率，这相当于没有完成交换的GDP。比如说，投资高铁，最后却因票价过高而没人乘坐。　　当然，私人投资也会出现失误，但错误的频率与影响程度恐怕要比国有企业或者公共财政投资低得多，因此，这也就是在中央政府投入4万亿元救市时，很多经济学家呼吁应该把更多的钱交给民营企业来使用的道理。然而，中国政府并没有这样做，相反是由政府的许多部门来承担这样的投资，而这样的投资很多完全没有收益，那么，政府就开始大规模举债。这样，官员都成了最大的资本支配人。把一个政府变成了公司董事会，这样促使了中国整个社会负债率的急剧上升，无论是私人、公司还是政府、社会团体都在大肆负债。　　中国社科院的一项统计表明，北京、上海等中国大城市的居民家庭整体负债率高于一些欧美家庭，北京的家庭债务比例高达122%，上海、青岛、杭州等城市家庭债务比例分别达到155％、95％、91％。　　我们来看看中央政府的财政赤字，这相当于中央政府的负债。2007年中央财政赤字只有2000亿元，占GDP的比重为0．8％；2008年，中央财政赤字1800亿元，占GDP的比重为0．6％；2009年，中国财政赤字规模为9500亿元，其中中央财政赤字7500亿元，中央财政为地方代发了2000亿元的地方债，占GDP的比例为2．8％。2010年，财政赤字计划为10500亿元，其中中央财政赤字8500亿元，代发地方债2000亿元，赤字率(财政赤字占GDP的比重)仍在3％以下。国际上通行的马约标准：赤字率国际安全线一般设为3％。2010年全国财政赤字预计占GDP的2．8％，但是，如果GDP被注水，加上未统计在内的及其他隐性财政赤字，则可能大大突破国际安全线。　　再来看看地方政府迅速膨胀的巨幅债务。截至2009年12月末，商业银行对地方政府融资平台的贷款余额已达7．38万亿元左右。以地方政府负债中85％来源于银行信贷来粗略计算，当前地方政府负债余额已超过10万亿元。7万亿元左右的贷款占我国商业银行人民币贷款余额39．97万亿元的18％，商业银行2009年信贷扩张冲动为自己埋下了巨大的系统风险隐患。据瑞信的估计数字，到2010年年底，地方政府(含地方政府下属企业)的总负债规模将达12．5万亿元。　　从上到下，都在负债，都在透支未来的财富和劳动。那么，货币依托的基础是什么?财富透支、环境透支、健康透支、土地透支，建立在这样的基础之上的任何一种纸币，它的唯一趋势只能是贬值；那么，当储蓄优势不复存在，整个经济体正在失去一个最重要最天然的屏障，我们该如何应对下一次危机?　　这种投资一旦没有社会财富作支撑，央行就开始加印货币。2009年中国央行基础货币投放超过历史，M2余额达到63万亿元，增速超过29．7％。根据对GDP、cPI和居民收入水平的综合评估，2009年人民币贬值超过23．2％，史无前例。在这里，中国政府的投资已经埋下了通货膨胀的祸根。投资，这一匹老马将会死得很惨。　　那么，再来看看消费，这是发达国家占GDP权重最大的财富，也是经济增长的最大动力所在，那么，中国处在什么状态呢?　　消费，在绝大多数情况下是真实自愿且不妨碍第三人的交换，消费的增加意味着社会资源得到了更加有效的分配，意味着大量的产品被生产出来满足了人们的需要，社会的财富总量实实在在增加，故其产生的GDP最值得提倡。当国内储蓄总量太多的时候，这意味着许多居民没有将自己的劳动成果拿出来与人交换，妨碍了社会财富的进一步增长，因此，储蓄率太高一直被经济学家视为创造社会财富的障碍。再加上中国人民币的货币体制不健全，储蓄无法转成流通中的货币，也间接影响了消费。　　怎么办?央行这时候出招了。2008年以来，中国一年期存款利率一直维持在2．25％，这不是一个低利率的问题，而是负利率的问题。因为CPI不断在涨，有的时候甚至突破了3％，2010年上半年CPI总体水平是2．6％。也就是说，老百姓的钱存在银行，每年都在缩水。就G20国家来讲，只有中国处在负利率的状态下。央行以负利率来掠夺民众的财富，弥补政府亏空。其他国家有零利率、低利率，这种策略是为了刺激消费，降低储蓄率。但是，中国政府没有致力于做好社会保障，而是以负利率来掠夺民众的财富，其结果是没有刺激消费，反而激发储蓄率的上升，城乡居民存款已经达到28．5万亿元。　　消费的重要性还体现在其让投资最终能找到落脚点。倘使大家都不积极主动消费，则意味着当初大量的投资(无论是政府的还是私人的)所生产出来的产品没有人愿意与之交换，这就使投资活动不能持续，从而抑制了社会财富的大量和快速地创造。已经投资的项目因为产品不能销售，企业难以为继，当初的财富就有可能在一夜之间变成泡沫。当然，这些过剩的产能也可以转向出口，可是国外的经济也不会永远高涨，一旦遇到诸如金融危机之类的事情，他们的居民也合不得消费，这时企业仍然难逃倒闭的命运。因此，中央把扩大内需、激发内需作为一项长期政策。只是可惜，到目前为止，扩内需只是一句口号，在疯狂投资的状态下，不可能有内需的扩大。　　不过，需要我们大家思考的是，对于芸芸众生来说，追求生活的幸福与快乐应当是人生的主要目标，何以会捂紧口袋而不肯消费呢?原来，人的一生有太多的不确定因素，比如生病、遭灾、退休、失业或者孩子上学，这些都是要花钱的，如果有钱的时候不积攒一些，困难来临时就会束手无策。为什么美国人的储蓄率会这样低?不但不存钱，还借钱消费，今天敢花明天的钱，许多人认为这是美国人的传统文化所致。其实，当初美国人的储蓄率也是非常高的，只是随着美国经济的强大，他们设计了一系列的制度来解决人们的后顾之忧，使他们的国民在失业时能领取失业救济金，在生病时可以享受医疗保险，孩子上学时可以接受免费教育等等，这样国内的消费就大大地激发出来了。　　参照美国人的经验，我们的政府在投入4万亿元进行救市时，有些做法就很值得商榷。如果用来投资基础设施建设，前文已经分析过，这里面有可能会造成太多不必要的项目上马．造成太多的社会浪费，其产生的GDP可能存在许多水分，甚至不仅不会增加财富，有可能还会消灭社会财富；如果我们把这些钱用来保障国内居民的失业、医疗和教育(比如说直接当做农民工失业救济金投入)，既能促进GDP的产生，又能使更多的居民更因为有了这种保障，而对未来的生活感到安全和放心，他们将会大胆地消费，从而带动其他方面的G D P快速增长，最终能够促进整个社会财富的大幅增加。　　相反，消费会很难扩大，从而抑制了生产，成为影响GDP增长的最大因素。在我们目前的GDP中，很多是没有完成的结算和投资，这样，就给全球造成了一种幻觉，中国的GDP看上去增长很快，其实，真正的GDP没有多少，财富的增长速度也非常缓慢。￥GDP也会引发通货膨胀　　通过以上的分析，我们发现GDP虽然有许多的缺陷，但它也的确能够代表社会财富的增加，并且目前还找不到可替代的更好概念。对于GDP概念的缺陷，我们也并非完全一筹莫展，可以在现行GDP概念的基础上作一些修正，使GDP的概念更臻完美。我们姑且把这个概念叫做GDP的有效累积，它增加了两个要素，一个是有效，一个是累积，它的计算方法是当年的GDP总额，减去无效的GDP和消失的GDP，它比纯粹的GDP概念更能反映一个地方的富足程度与发展速度。　　如果一边是GDP高速增长，一边是GDP的迅速消失；或者是GDP在不断地增加，但增加的部分却是一些无效的GDP，那么再高的GDP发展速度也并不能证明社会的财富在增加，经济在发展，因为，只有保留下来并为人们所需要的GDP才是真正的财富。一个地方不断出现又消失的GDP或者无效的GDP，只能证明我们过去做了太多的无用功或者我们现在的决策有问题。　　令人遗憾的是，我们生活当中这样的例子仍然比比皆是、层出不穷。中国几乎所有的城市都在大兴土木，大马路、大广场、大公园层出不穷，有的学校斥资数千万修造一个大门，有的城市在几无人烟的郊区大道上通宵亮灯，这些远远超出实际需要的面子工程，难道不是无效的GDP吗?很多地方的城建规划是朝令夕改，房子是拆了建，建了拆，再拆再建，屡建屡拆，每一次的拆迁过程不都是过去GDP的消失吗?　　如果启用了GDP有效累积这个概念，我们就能对一个地方的经济发展状况、财富拥有程度作出更加准确的判断，一个地方GDP的总有效累积数值越大，表明这个地方越富有；当年的GDP有效累积越多，说明当年此地的经济发展速度越快。因此，启用这个概念就显得非常的必要与迫切，但愿政府与学界能够采纳。　　了解了什么样的GDP才是创造社会财富，我们就能明白，原来GDP里也潜藏着诱发通货膨胀的因素。那么，GDP和通货膨胀又是一种什么关系呢?他们互相对应的又是一个什么样的价值?简单地看，GDP和通货膨胀之间没有必然的联系，但是，中国的事情有时就是这么奇怪，中国的通货膨胀主要就是因为GDP导致的。从经济学理论来解释，GDP和通货膨胀是两个不同的概念，不存在因果关系，只是互相依存。但是，中国的国情就是，GDP成了中国通货膨胀的根源，研究通货膨胀，不能不研究GDP。　　一个良好经济体的运行应该是理性健康的，应保持有质量的增长。宏观经济之所以成为一门独立的学科，并诞生了许多诺贝尔经济学奖得主，诞生了许多大师，就在于这门学问打通了数理文史，探寻经济规律，勇于追求真理。经济的规律有自己独特的运行方式，令人敬畏。许多成功的经济学家就在于能够根据经济规律，力排众议，慷慨陈词，解释经济现象，寻找发展路径，预测未来趋势。