第一种价值是财富价值。比如企业缴纳的税，这是我们能够看到的、最直接的价值。不管政府的效率高低，税收流通过程中有否腐败现象，毕竟还是有些钱被用到教育、养老、社会基础设施这些方面上了。这是可见的也容易衡量的一种贡献，不少企业家常常把这些看得比较重。　　第二种价值，就是企业生产的产品。像我们SOHO中国的产品就是建筑。在北京、上海的SOHO建筑中，有几十万人在我们的办公楼里面工作，我觉得这也是对社会的贡献。而且我一直坚信，环境会塑造人的性格。无论是我们小的时候生活的大院还是周围的邻居，无论是在城里面还是乡下，我们上课的环境，我们的办公环境，我们的购物环境，对我们性格的形成和能力的培养都有非常大的影响。我们创造的建筑产品是人们生存环境的一个组成部分，也会影响到人们的性格、能力，乃至价值观。　　如果在一个无论是玻璃幕墙还是家具、空间布置，都创意十足的环境里工作，相信人们会有更多创新的灵感。如果天天在办公楼里面坐着，一杯茶、一份报纸，家具三十年一换，这样的环境会塑造出惰性，无法激起人们的创造力。目前，大概有几十万人在我们建造的建筑里面购物、工作和居住，我希望我们的建筑无论是从用的材料还是外形来讲都是有创造力的，能给人们创造一个充满创意的环境，能激发出人们内心的东西。　　企业能为社会创造的第三种价值，就是精神财富方面的价值，简单地说，是企业在社会生产活动中体现出来的品格和精神。我觉得这是最重要的一种贡献。如果这种品格和精神能够影响到跟我们打交道的公司或人，或者形成某种风气影响到更多的社会组织和大众，就能达到企业创造价值的最大化。　　比如我们在招投标的过程中，来了十个厂家，每一个厂家后面都有一群人，我们用实际的行为让他们看到，整个招标过程是公开的、透明的、诚实的。这直接关系到我们说的每一句话，我们做出的每一个决定，能不能让人心服口服。在招标的过程中，我们都要沏好茶，倒好水，为每一个人准备一盘水果，结束以后愿意跟我拍照的人都可以拍照，给予充分的尊重。一般来说，招标方掌握着主动，有些厂家在参加其他招标活动时比较受气。在我们这里则不然，只要迈进我们公司的人都是我们的客人，我们尊重每一个人，尊重每一个人为我们的付出和劳动。他们感受到了不同，就会有所触动，我们的精神就已经影响到他，如果他在跟其他企业或人合作的时候也这么做，精神就得到传递，我们的品格和精神就能更充分地影响到社会。这才是企业为社会创造的最重要的价值。　　写这本书的初衷也在于此，这些文字是我跟社会在精神方面的交流。无论把书放在网上、放在光盘上，还是放在纸上，载体并不重要，关键是这本书传递的价值观是不是我们的价值观，是不是对的价值观，是不是我们认可的价值观，能不能让读到这本书的人受到良性影响。　　不易复制与不能复制　　成功的商业模式历经市场的考验，既能达到物尽其用，又能让客户觉得物有所值。但不容易复制，不是不能复制，商业模式目前还没有专利，而是因为它分析起来可能很简单，其实是有一个庞大的系统做支撑。即使你能够复制灵魂，如果没有血肉骨骼的支撑，也是枉然。　　以SOHO中国为例。我们的商业模式是一个庞大系统，从拿地开始，我们就一直集中在大城市，大城市的繁华地段，如北京CBD、三里屯、前门大街、东二环内等等。商业模式如果放在不同地段上情况完全不一样，多少年来全国各地有许多房地产公司来我们公司学习，也有许多项目直接就叫SOHO了，但效果完全不一样。从地段上来看，目前SOHO中国的商业模式也只适用于北京、上海等城市的繁华地段。其余省会城市，尽管经济在高速发展，白领人群在增加，第三产业占GDP的比重也在增加，但商业地产开发远不及北京和上海，这些城市只是我们明天的市场，还不是今天的市场。　　销售和出租是SOHO中国商业模式的核心，SOHO中国出租和销售队伍占全公司人员的三分之二。通过十几年的探索，我们建立起一套能适应市场、最有效率的机制，指导思想就是紧贴市场。我们开发的楼盘，无论是写字楼还是商场，规模都比较大。如果把我们的销售和出租定位为只为少数有钱人、高端人士服务，那就一定会发生错误。根据目前市场，我们是面向中国自己的企业。　　这种商业模式的定位看似简单、易懂，做起来却不容易。有许多开发商把自己的办公楼定位为面向国际大牌企业，如世界500强企业。更有极端的例子，就是把自己的办公大楼仅定位为为某一类企业，如基金公司等服务，这就更是走入了死胡同。在解放前，上海滩发生的最让我们感觉耻辱的事情是一个公园门口挂着“华人与狗不得入内”的牌子，现在虽然没有了这块牌子，但有些人的头脑中仍有这样的观念，这些观念在商业上的体现就是偏见和歧视，这样的定位犹如无根之木。不扎根于土地的树是不可能成长的，不扎根于中国广大市场的商业模式也同样是没有生命力的。　　同时，规划和设计也要为这种商业模式服务。建筑要时尚，要有标志性，要适合SOHO中国商业模式定位的人群。看一看我们开发的每一个项目，就会发现设计的重要性。　　除此之外，SOHO中国的商业模式中还有一些地域与人文因素是无法复制的。有些人可能已经发现，我们开发的项目目前以北京为主，客户大多也在北方。这与北方人对北京的向往和北京在北方的经济地位有很大的关系。绝大多数的北方人都有北京情结。我上小学时，每个小学生都会画天安门，画完天安门一定要在上面画上几道光线。我们从小就认为天安门、北京是自动会发光的地方，是带有光环的地方。　　这种商业模式，如果万科复制，对他们的发展未必有利，同样，如果我们复制万科的模式，效果也不会好。“经济基础决定上层建筑”，这个道理，放在商业里也是成立的。　　CHAPTER ELEVEN 要敬畏　　中国的城市建设用二十年时间走过了许多国家几百年走过的道路，经济高速发展的同时也伴随着不少问题，房价问题就是表现之一。不问原因，只谈结果的做法只会令问题越辩越混乱。人们的态度直接影响了人们的行为方式和生活环境，怀有一颗敬畏之心，审慎地对待发展、市场和未来，才不会被讨论房价的强音压过一切长远、理性的思考，才能将关注点扳回对城市规划的思考和对优秀建筑的追求上来。　　究竟是什么影响了房价？　　周末带小孩去一个小区上课。小孩在上课，我在小区里跑步，完成每天一万步的计划。没想到的是，我的出现让小区内突然紧张起来。　　“房地产商来了！”　　“潘石屹来了！”　　“要拆我们家的房子了！”　　这些信息在小区内通过电话、短信等各种渠道快速传播着。这是一个“小产权小区”，不久前政府刚贴出公告，要拆他们的房子，于是他们组织起来了：有领导小组，有负责收集文件资料的，有专门负责去政府请愿的，有专门负责谈判的。领导小组组长来见我，我反复表示，我没有任何拆你们家房子的意思，我只是陪小孩到小区来上课的。领导小组组长带我到了他家，他们家的房子是自己盖的，从外面看，是用红砖砌的，没有柱，也没有圈梁的三层楼，我很担心他们家房子的安全。他告诉我不用担心，梁和柱都包在里面了，红砖只是在外面贴了一层，是装饰。不知道有没有经过国家建筑质量检验部门的检验。现在整个小区人心惶惶，所有人想尽一切办法保卫自己的家园。“小产权”这种房子得不到法律的保护，只能靠他们自己组织起来保护。走出这个小区，想起来都后怕，感觉自己像“鬼子进村”。　　有一次去一个朋友家做客，他家所在的小区，是开发商把土地抵押后，在没有预售证的情况下销售的。朋友住了几年后，法院突然贴出公告，说这房子要拍卖。全小区行动起来了，一样地有领导小组，有负责公关的，有负责上访的。所有人在为保卫自己的家园而工作和战斗着。　　从这两个我身边的例子不难看出，房子是现在生活在城市里的人最关心的问题，房价是大家关心的焦点，关心程度远远超过了粮价、肉价和衣服价格，房地产行业也成了矛盾最集中的行业，房地产商更是成了众矢之的。偶尔也有人抱怨地方政府高价出让土地，但土地价格不直接面向消费者，所以地价远没有房价敏感。　　究竟是什么影响了房价？引发房地产纠纷的深层原因是什么？应该说根源还在土地。房地产的核心是土地，影响房价最核心的因素也是土地。几年来，房地产商被动地被土地政策牵着跑。土地，让一批房地产商赚了大钱，也让一批房地产商亏了血本。只不过亏了血本的房地产商默默地死去了，不为大众所知。　　从大的土地政策上看，未来二十、三十年时间，中国将有几亿人（有专家预测是6亿人）要从农村搬到城镇来，这一定是人类历史上最大规模的迁移。英国和法国两个国家加起来才1.2亿人，这就是说相当于有几个英国和法国的人口要在城市化的过程中完成迁移。这一定需要更多的城市用地来解决他们的居住、就业、上学、购物问题。如果土地政策不能与这种大迁移配套的土地供应量相匹配，矛盾就会爆发出来，表现形式就是土地价格上涨，带动房价上涨，违法的“小产权房”的事件就会不断地发生，成为中国城市化进程的阻力，引发一系列的矛盾。与之相对应的是，农村土地出现空置，我们看到有一些山区，只有留守的儿童和老人，青壮年都出去打工了，大面积的住房处在空置状态。中国的城市化是发展特大型城市，还是以中小型城镇发展为主，这是两种不同观点，两种观点都有它们的道理。事实上，中国的城市化是大规模发展特大型城市，北京、上海、广州的发展要比中小型城市快得多，这些特大型城市的房价也贵得多。房地产成为中国城市化走势的风向标。在中国经济发展的现阶段还是聚合产生效益，也许下一步将会走向分散产生效益的阶段。这个阶段什么时间到来，不是通过书本上或数学模型上的推导，而是依靠市场，市场会给我们传递准确的信号。　　目前，房地产行业的纠纷主要集中在两个问题上：房地产商逾越法律框架的土地储备和小产权房。房地产商囤积土地，是根据目前土地政策预测未来，把宝押在土地供应不足、奇货可居的假设上；“小产权房”是不合法地取得土地，冒法律风险，在农村的集体土地上建房子、销售房子。十几年来，小产权房越禁越多。　　这些问题的根源在哪？我认为今天我们遇到的所有房价问题的根源在土地，房价只是土地出现问题的表现形式。　　地产业之癌　　2010年，我在《凤凰周刊》创办10周年论坛上的发言中提到，房地产行业经过了甚嚣尘上、泥沙俱下的高速发展的年代，现在已经到了沉淀的年代，即回到房地产的本质：为社会和人们提供好的、符合时代特征的建筑产品，并以此推动社会的进步，其余的利润、税金、股价等都是为社会提供产品之后的衍生产品，是给人们提供的一种对企业的评价方式，社会对好产品的回报而已。可惜的是，中国的房地产并没有沉淀下来。中国的城市建设用二十年时间走过了许多国家几百年走过的道路，发展的速度太快，冲得太猛，惯性太大，刹不住车。一时间，大量企业和行业的资金涌向房地产行业，这并不是什么好事。人得癌症是因为细胞失去记忆和约束，疯狂生长为癌细胞，并转移，最终导致生命枯竭，直至死亡。一个行业大量集中全社会的资金，就如同人得了癌症。1999年我去美国时，全社会的钱都在往互联网行业集中，很快互联网泡沫就爆了。现在的情景有些相似，人们对房地产的关注度，对房价讨论的强音压过了一切长远、理性的发展。　　我从来都不愿意只谈房价，因为房价是果，不是因，只谈结果不去分析原因是没有意义的，只会令问题越辩越混乱。影响房价的原因有两条：一是供应，二是需求。　　第一，房子的供应主要取决于土地的供应，多年来土地供应一直受到限制，许多城市每年的土地供应计划都不能完成任务，造成了今天一些城市房子供不应求的现象。农村集体土地不能用于城市建设，这条法律把中国土地一分为二。在城市化大规模推进的过程中，应该将中国的土地合二为一，实现国家土地在法律上的统一，结束因为各种历史的因由造成的农村人和城里人的区别、农村土地和城市土地的区别，统筹兼顾、和谐发展。同时，拆迁的困难影响了现有存量土地的供应，拆迁中恶性事件时有发生，解决的办法是要尽快出台拆迁方面的法律，让所有人的行为有法可依，没有别的出路。　　第二，需求大。房子需求大，有许多原因，但最重要的是市场上钱多，四万亿救市资金，宽松的货币政策都促进资金大量流入房地产，居民手中还有几十万亿存款。如果住房的首付从两成提高到三成，相当于5倍撬动需求的杠杆变成了3倍；如果大跌行情的股票收市后，出台首付提高到五成的政策，则相当于杠杆倍数从3倍降到了2倍，房价马上就会立竿见影地降下来。当然提高0.25%的存贷款利率，也会见到一点成效。　　其余的办法，如限制一个家庭只能新购买一套住房，都是临时性的补救措施，不仅不治本，还有不少的副作用。　　扬汤止沸的调控　　在市场经济中，价格是由市场决定的，任何人都无法准确地预计今年或者这个月的价格，甚至明天的价格都不能确定。中国的房地产市场随着限价、限购的出现，出现了一个与市场供求没有关系的房价调控目标。我曾预计，各地的调控目标不会超过前一年房价的涨幅，但大多数的地方政府公布的调控目标，许多都没有直接说出具体的百分比，而是用一些很复杂的表达方式。例如，与当地GDP的增长挂钩，与当地居民的人均可支配收入挂钩，等等。比如上海公布的房价调控目标，表述比较复杂，与GDP的增长和居民人均可支配收入的涨幅挂钩。我想许多城市公布的房价调控目标也是慎之又慎，都想尽量给市场、公众和上级领导一个圆满的交代。　　撇开这些文字游戏不谈，其实控制房价如果回到市场上，最重要的还是两条，一是增加土地的供应，二是减少货币的供应，进而减少需求。中国房地产问题的实质是过去几年房价的确上涨过快，而房价上涨过快是由于土地供应量少和宽松的货币政策造成的，治理房价最根本的问题还应该从这两条着手。房价只是一个表象，问题的实质是土地的供应、货币政策、税收政策以及贫富的悬殊。就房价控制房价只是扬汤止沸，达不到釜底抽薪的效果。　　各个城市对今年房价调控的目标不清晰，有意地要把这个调控的目标做得大一点的根本原因，我想还是土地财政。如果房价涨幅小，甚至确定了房价下跌的目标，这个城市的土地就会没有开发商购买，就会影响当地的土地财政。不彻底改变土地财政，这种怪圈还会一直循环下去。例如，京15条出台后北京住宅价量齐跌，几乎到了住宅价格下跌的临界点了。　　再来看“限购令”。“限购令”挤出了相当规模的投资性资金，这些资金的流向有这样几种可能：第一，流向限购的35个城市之外的城市；第二，购买其他可以投资的产品，比如股票；第三，投入到没有限购的房地产品种中去；第四，就是流向境外。从目前市场的情况来看，除了股市低迷，基本可以排除外，其他几个方向都有可能。这其中，中国的资金外流是一个值得注意的趋势。　　“限购令”出来后，有一次我们在英国伦敦考察，当地的一家大开发商说有一个小项目愿意与我们合作。我们看了项目，了解了情况，正等待他们给我们提供进一步资料，结果他们说，房子还未盖，已经全部销售结束了，100%的客户都是来自于亚洲。我想这其中一定有不少中国的资金。现在发达国家经济低迷，而发展中国家如中国、印度、巴西，经济发展速度快，通胀的压力大，有许多人将眼光转向欧美，而欧美也欢迎这些资金的到来。　　与此同时，限购令可能会滋生出办理相关业务的公司，只要缴纳一定费用就可出具证明。这点最早是香港的一些基金经理和媒体记者跟我说起的，他们说从内地的网上了解到，随着内地限购令的出现，出现了一些专门提供税收证明和社保证明的业务——出现这样的现象，是最大的悲哀，不仅限购令形同虚设，没有起作用，还败坏了社会风气，培养的是欺骗，失去的是诚信，将使房地产市场进一步远离诚信。　　房价的逻辑　　过去的几年时间，在招（招标）拍（拍卖）挂（挂牌）土地的过程中，基本都有许多附加条件，这实际上是变相提高了土地的价格，把应该由地方财政支付的一些费用转嫁到房地产开发商的身上，加重了房地产开发商的负担，其实是间接加大了商品房的成本，最终会转嫁到消费者身上，客观上推高了商品房价格。　　以招标为例，在标书中设置不合理的限制条件，量身定做的案例一直存在。如果研究一下过去几年各个地方政府的土地招标文件，真是五花八门，充分发挥了这些人的想象力。　　实际上，控制地价只要加大土地的供应量，地价自然会降下来，没有必要在交易方式上去下功夫。交易方式不会从根本上影响价格，不透明的交易方式，才会滋生腐败。　　土地交易的金额非常巨大，如果政府的监管部门不在标书的制定和招标环节中做到公正和透明，就一定会有许多的土地掮客来钻这个空子，他们的存在说明房地产市场还不是一个成熟、透明、公平的市场。　　与此同时，随着政府各种政策的出台，中国的房地产企业面临着两极分化的趋势，也意味着多少人盼望着的房地产行业的整合开始了。一些好的企业、资金安排健康的企业会在这次整合过程中得到新的、更大的发展空间，而那些资金状况不好的企业，将面临巨大的考验。　　中长短期调控的艺术　　房地产市场和经济发展的过程中，各种政策要随时根据市场的变化进行调整，没有开始，也没有结束；没有力度大、力度小的标准。就如同开汽车一样，手始终要握着方向盘，同时根据需要不断调整油门、离合和刹车。只要汽车开动了，手一刻也不能离开方向盘，要不断地调整方向。对房地产的调控也是如此，要持续适度地去调整，但不能情绪化、用猛力，新手开车时，经常掌握不好适度的原则，在马路上画“8”字，就是因为用力太猛了。　　对房地产市场的调控有三方面的政策：长期的、中期的和短期的。长期的政策如税收政策，前一段大家热议的物业税、房产税，要以十年、二十年甚至更长的时间周期去考虑，目标是考虑未来社会收入和财富分配应该如何调整。　　物业税属于资产税，商业物业已经在征收房产税了。征收物业税的目的是增加持有住房的成本，让空置的房子有效利用起来，让没有房的人有房住。物业税能够真正抑制房价。物业税的问题已经讨论了近十年了，大家总是认为行不通，也许现在物业税出台的时机还不成熟，我想迟早有一天物业税会实施的。这对房地产市场，对社会实现公平都有好处。　　中国的税赋相比其他国家比较高，中国现在大的背景是在减税，而且在金融危机的大环境下，实行积极财政政策都是向减税这个方向发展。但物业税与其他税种不同，征收物业税第一可以缓解房价上涨的压力，第二可以减少贫富悬殊。　　中期政策如土地政策，要有两三年的提前量，今天供应土地，明年、后年才能形成市场上房子的供应量，才能通过供应量的增加去影响房价。这些政策不会立竿见影，虽然会影响市场中人们的预期，但真正要发挥作用是长期的事。　　另一类政策是短期政策，即今天出台，明天就会见到成效的政策，如货币政策、信贷政策，今天宣布首付款增加三五成，按揭利率提高几个点，明天房价马上会降。　　但这三类政策，都有自己的影响范围，不能指望一类政策代替别的政策的功能，如信贷政策就代替不了土地政策。　　另外，最重要的是如何在房地产发展过程中，及时处理违法违规的事情。这些案子不及时处理，以后处理起来的难度就非常大，甚至会引起大的动荡，以至于更难以下决心去处理这些违法违规的事。如果违法违规的事情长期得不到处理，既是对法律的不尊重，也影响到政府政策的信用，对社会、对其他遵纪守法的人更是最大的不公平。如对于多年不开发闲置土地的处理，多少年来，每年都说，但处理得很少，真有点像“狼来了”；再譬如“小产权房”，“小产权房”实质是无产权房，是违法建筑，但多少年来不及时处理，愈建愈多。当这样的违法建筑在一个城市有几千万平方米，几十万套，涉及几十万人，甚至上百万人时，处理“小产权房”已经不是一般的经济案件，很可能带来巨大的社会问题。类似这样的案件一定要及时处理，如现行的法律有漏洞，要及时调整法律法规，让它真正能维护城市的公平和秩序。　　信或不信：市场之惑　　在中国改革开放30多年的历史中，改革开放在经济中最大的体现就是实行市场经济，市场经济的确给中国社会和中国人民带来了巨大的进步和财富的增加。在没有改革开放，没有实施市场经济的年代，大家都工作得很辛苦，但总是吃不好，穿不好，也住不好，各个行业的服务都很差。但自从改革开放以后，哪个行业和地区先实施了市场经济，哪个行业和地区的经济就进步，社会就发展，价格也合理了，服务态度也好转了。而那些至今仍然被垄断的行业，没有实施市场经济的行业，它们的价格就会是高额的垄断价格，服务质量也很难改善。我想大家在这几十年中都深有体会。　　为什么市场经济能够给我们带来社会的进步和财富的增长呢？最重要的是在市场经济中有敏感的价格信号。市场经济中，所有的参与者在价格信号的指引下，能在很短的时间之内，用很有效的办法把各种资源组合起来。而市场中企业家的主要职责就是快速组合在价格信号指引下集中起来的各种资源。如果某种产品的价格高且销售好，这就是强烈的信号，说明这种产品和型号是市场上最需要的，这信号就指挥着企业家去组合各种资源，能够尽快生产出市场所需要的产品，满足市场上人们的需要。就好像人发烧时，最主要的是找到引起发烧的原因，也许是什么部位和器官发炎了，也许是感冒，找到原因就可以对症下药。而不能只治标不治本，不找原因，简单去吃退烧药，这对身体是非常有害的。而人的身体之所以会发烧，它也是给人们释放出来一个信号，提醒我们要去检查身体的什么地方出现毛病了。同理，我们如果太情绪化、太表面化地看待市场经济中的价格，而不去看价格形成背后的原因，就会让我们看不到价格背后的经济规律，看不到它所要给我们传递的信号是什么，房价如此，地价如此，股票的价格也是如此。只有理性地、科学地去看待市场经济中的价格，才能够发现和掌握这价格背后的规律，给社会创造出这个社会真正需要的财富，从而避免造成浪费。　　还有一个问题就是：市场经济中的价格涨落要统一吗？一定要别人降时你也降，别人涨时你也涨吗？中国已经实行市场经济许多年，中国投入到股票市场中的股民也很多，对市场经济有深入的了解，这个问题似乎不应该构成一个问题。但我还是看到有人写文章说“王石降价了该表扬，潘石屹涨价了该批评”。这是一个荒唐的命题。一般来说，任何一个商家如果生产出来的产品滞销，卖不出去，到了降价销售的地步，就一定要全面反省，要全面迅速地做出公司战略的调整。对于房地产开发商，就要反省自己产品所分布的城市和地段对不对，户型的大小是不是能满足市场的需要，产品的设计是不是在不断创新……因为任何产品的积压都很容易造成社会财富的浪费。　　在市场经济中，其实最可怕的就是整齐划一，没有平衡。一个市场中有人看涨，有人看跌，有人买多，有人买空，这才是正常的市场。如果有一种巨大的权威把市场中所有参与者的预期和他们买卖的行为都统一起来，达到了步调一致，一致看涨，或一致看跌，那市场马上就会崩溃，市场经济将不复存在。当然，价格的背后是价格规律和各种经济规律在作用，在这各种经济规律之后，还隐藏着更巨大的力量和规律。我们面对市场的复杂与深奥要不断探索，要怀有一颗敬畏之心，不能简单地盯着价格的涨跌，更不能要求复杂的市场整齐划一，动作一致。　　思维的伸展　　彻底解决中国房地产问题，除要解决好需求和供应外，还需要将人们的关注点转移到城市规划和对优秀建筑的追求上来。　　只可惜，人们对城市规划的思考和对优秀建筑的追求，远远不及对房价的关注度，对房价讨论的强音压过了一切长远、理性的思考。　　建筑、城市规划都是为人服务的，我们规划建设的城市，将影响未来人们的生活：是环保的、有效率的、有文化积淀的、谦卑的城市和生活方式，还是奢华的、浪费的、夸大自我的、以自我为中心的城市和生活方式？这些今天在我们的城市规划和建筑中都已埋下了伏笔。　　在十几年前，我们提出了“SOHO”的概念，引领了一阵子的潮流，当时出现了无数的学习和模仿现代城、SOHO及公社的建筑。十多年过去了，社会进步的速度让人吃惊，再也不能简单地用“SOHO”这种词语来概括这种变化了。大千世界的形态本身就是千姿百态的，是多维的、流线的、丰富多彩的，看一看我们身边的植物、动物，甚至河流、山脉、鹅卵石等等，就会发现这个世界的复杂和丰富远远超过我们所能表达的范围。因为受技术水平和信息的限制，人们不得不把复杂的问题简单化，抽象成为一维、二维、三维去思考问题、解决问题。表现在图形上就是直线、平面和立方体。在社会问题上也是简单地把人进行分类管理。今天技术的进步和信息的发展，让人们逐渐有能力来还原世界本来的面目，世界本来的面目就是多维的。　　与此同时，今天人们的生活方式、工作方式，包括行为方式都发生了巨大的变化，这种变化是什么？发展趋势是什么？我们的建筑和规划能不能跟得上这种变化和趋势？要用什么语言来表达这种变化和趋势呢？这是我前几年的一个困惑。几年来我一直在寻找，直到微博出现。　　我想在这里与朋友们一起分享三件事，这三件事似乎与我们谈的建筑未来的趋势没有关系，但这反映了人的变化趋势，是人的角色，人和人之间关系的变化，这种变化一定会影响到未来的生活方式，继而影响到未来建筑的形态，而且这种变化目前只是一个苗头，真正巨大的变化马上就要到来。第一件事，有一个家庭走失了小孩，父母把小孩的照片放在了微博上，请求网友们帮助寻找。到第二天中午，孩子便找到了，这是有无数网友帮忙和转发的结果。可以想象找到孩子的父母是多么地高兴，多么感谢这些转发的网友。人人都是参与者，人人都是新世界的受益者，每人付出举手之劳就会给他人带来幸福。　　第二件，我在家陪五年级的孩子做数学作业，有两道题把我难住了。我把题目放在了微博上，三分钟之内网友发来了正确答案，并且正确的答案现在还在源源不断地从全世界各地发送上来。　　第三件，某网友在肯德基上厕所，发现没有手纸了。他用手机发微博，让网友帮忙转发，希望这个餐厅如果有网友的话，通知服务员给几号厕所送手纸，几分钟后，手纸送到了。　　人人都是参与者，人人都是新世界的受益者，每人付出举手之劳就能给他人带来幸福。　　每个人身边都有无数这样的故事。我们的空间，人与人的联系、交往，通信方式，一直到行为模式、生活方式、工作方式和商业模式都在因此而变化。我们未来的社会、未来的城市是多维的，人和建筑会和植物一样自由地伸展、自由地成长和自由地交往。过去的那种固定的关系，直线化的、平面化的表达方式、思维习惯和建筑空间都将受到巨大的冲击。我们只有对趋势心怀敬畏，抓住变化，顺应变化做规划，不断推出适应变化的优秀建筑，才能更好地把握住房地产的未来。　　我们未来的社会、未来的城市是多维的，人和建筑会和植物一样自由地伸展、自由地成长和自由地交往。　　CHAPTER ONE TWELVE 要平等、公平、公开与互动　　微博的生命力在于平等、公平、公开与互动。无底价网上租售房子的实质，是把所有选择权交给客户，减少和消灭中间环节和中介代理，信息是高度透明的。这也是一种与客户平等、公平、公开的互动服务。这种做法最大的阻力来自于中介和中间环节，一定会引起许多人和机构的质疑，因为公开透明会砸掉一些不创造价值、只靠垄断信息来赚钱的人的饭碗。互联网技术的出现和普及，可以把房子的交易信息和交易过程完全公开，做到更加透明，这是不可阻挡的大趋势。正如微博的崛起一样。　　释永信的忧和任志强的喜　　我应该是比较早知道并使用微博的。才用微博的时候，有一次，少林寺的释永信方丈给我电话，说他来北京了，希望一起聊聊。晚上一起吃饭时，他说，少林寺的网站被黑了，所以来北京。他身边只有几个小和尚会上网，有时网上全是骂他的帖子，小和尚的帖子怎么也发不上去。他很苦恼。　　这是一位僧人面对网络时代的苦恼，也许是他修行的一部分。我说，要让少林寺也在网上练出少林功夫来。他说，难啊。少林寺太偏僻了。我说，21世纪的修行，应该是参加社会活动，而不是进深山去苦行。在为社会和他人服务的过程中，提高自己的能力和境界，我们遇到的困难，就是对我们的提高和修炼，包括通过从商来为社会创造价值。释永信很不同意我的观点。他说，少林寺没有商业化，只是搞一些文化事业和文化传播。我建议释永信开个博客或微博。他说，少林寺一位和尚告诉他，关于少林寺和释永信的名字都让别人注册了，他们下手晚了。我说，名字可以长一点，像“少林寺的释永信方丈”，或“少林寺的释永信”。我又讲了一番微博的好处，有事发生，不用跑北京来，在少林寺就可以处理。　　九思三平斋说：“微博……一语可以传万众，片言可以明百意。”这是微博的宣传作用，有人将微博称为“自媒体”，道理就在于此。当然，它的作用远不止于此。　　小潘教会了我利用博客，以避免媒体的断章取义与歪曲。于是博客成了发表自己看法的阵地。小潘又教会了我利用微博，可以及时地将自己的观察、判断、认识、所见所闻，以及他人的言论、见闻和自己的意见及时地转告大家。当然还有值得一笑的短信，值得转发的名言，趣事，也包括各种活动与感受。于是有了“围脖”。　　这是任志强的一篇微博。任志强之前是不上网的，当时网友对他狂轰滥炸的批判他也看不到。我问他为什么不上网，他的回答很简单：看荧光屏费眼睛。在任志强还不知道微博时，我在我的新浪微博上写了他的一段故事：在一次论坛上有位年轻人向任志强提问：“北京房价太高，我如何才能买得起房子？”任志强说：“那是你的劳动生产率低，不适合在北京生活，到二线城市也许可以，再不行就到三线城市去。”当时，这位年轻人很生气。有很多网友转发和评论了。我心里总觉得忐忑不安。我给他发了一条短信：“任总，介绍给你一个好东西——微博，外国人叫Twitter，网友称为‘围脖’。比我几年前介绍给你的博客更好用。用手机就行，更适合您，因为您从来不用电脑，只用手机。”结果任志强很快从“人民公敌”转变为“邻家大叔”，并迷上了微博，以前他是烟不离手，现在是一手烟，一手iPad，随时写微博。　　微博是一个相对自由开放的天地。这里没有圣人，没有英雄，没有等级与隔阂，是个什么人都能混的大广场。传统媒体对名流们的符号包装，在这里完全破产了。每个人的真实都在接受着公众的持续检验。这是一种应学会面对的全新的世界、全新的生活。任志强获得认可，不是宣传做得好，而是他真实的自己、坦诚的态度和及时的互动经受住了公众的检验。　　人类几千年来都是领导和精英说了算，如酋长、家长……微博出现把草根们联合起来了，草根们第一次能表达自己的意见，并参与决策，如“宜黄”、“李刚”事件等。王冉说：“过去的语录和今天的微博最大的区别不是印刷VS数码，而是一个声音VS无数声音。语言如果被一种声音所代表，无论这声音多么富有磁性，也是一种暴力。”这是人类历史上没有出现过的转变，是人类文明演进过程中最大的进步。　　微博是巨大的生命体，每个终端不是冰冷的手机、电脑，是一颗颗充满爱与同情的心。《手机》中有句台词：“手机就是一颗手雷。”如果说手机是手雷，那么微博就是核武器，它裂变产生出来的杀伤力，表面看是对着红十字会、铁道部什么的，实则是针对整个旧的世界秩序。黑暗、腐败、欺骗、不公将被摧毁。每个人、每个机构都有旧秩序中与生俱来的缺陷，摧毁旧的，建立新的，不是靠某权威机构，是靠每一个人。　　微博的世界是最民主的世界，你既是选举人，也是被选举人。你关注谁，就是给谁投了一票；谁关注了你，就是给你投了一票。可以随时取消关注，比现实社会中最民主的制度还民主。微博的普及形成了独特的微博文化，我们每人都是这种新文化的推动者。　　语言如果被一种声音所代表，无论这种声音多么富有磁性，也是一种暴力。　　对我来说，微博还有一个重要的功能——思想交流。我有两个课桌，一个是家里的餐桌，不论年龄，不论客人主人都在一起探讨、学习；另一个课桌是微博，从金融、经济、房地产到PM2.5各行各业都有专家在上面，有时也出现几个砸场子的，骂娘的，但这不重要，也不要在意。　　未来的商业竞争主要是思想、观念的竞争，能不能为社会提供有价值、创新的产品将成为决定企业成败的关键。有价值的创新产品绝对不是靠闭门造车，关起门自己想出来的，要与全社会广泛交流。微博和博客就是最好的与全社会交流的途径之一。的确，通过微博和博客给我很多启发和灵感，这已经不能简单地说成是一种传播手段了。　　从写文章到写博客，再到写微博，是不断消除自我，放下身段，向所有人学习的转变过程。在微博上谁也不是老师，谁也不是权威，都是平等的。我对微博的前途非常看好，它不光丰富了人们的思想，激发了人们相互之间的灵感，在社会上出现的不公正、受委屈的事情都可以通过微博表达出来，所以微博推动社会的进步是全方位的，从效率、经济到社会的公平正义。　　每个人、每个机构都有旧秩序中与生俱来的缺陷。摧毁旧的，建立新的，不是靠某权威机构，是靠每一个人。　　房地产销售要拜微博为师　　互联网上有许多新技术，为什么微博这项技术、这个工具就能在短短一年多时间里得以普及，成为改变社会、推动进步的一支强大力量呢？因为微博代表了社会进步的方向。任何一项技术能不能推广，是不是有发展前途，要看它与社会进步的方向是不是相一致。　　目前社会进步的方向是什么？是草根化、大众化，是人们消除隔阂、相互融合，是人与人之间更加平等，是人们之间的联系越来越紧密、公开、透明……微博符合这些变化的趋势，给无权的草根提供了发言和表达的平台与机会。话语权不再只掌握在极少数人或机构手中，微博正在颠覆高高在上、高人一等的权威意识。微博点燃了人们的爱心，启发了人们的智慧。微博的真正力量就是来自于千千万万的普通人，“名人微博”只是微博在学习阶段的过渡产物。有位朋友说，你已经写了7000多条微博，我给你出一本书吧。我说，拿个人微博出书本质上是违反微博精神的，离开大家的智慧、整体事件，只把自己说的几句话写出来，能有什么价值呢？在博客的时代有人出过书，但到了微博的时代，就很难出一本个人微博的书了。剥离了与别人的互动和交流，个人微博的记录都是碎片化的、断章取义的、没有生命的。　　有人写博客习惯了，开了微博反倒不适应了。博客就像在一个大厅，有许多听众在倾听、在鼓掌，有时也会出现几个人的辩论，但都脱离不了少数人讲给多数人听的形式。但微博是对话环境，而且是多人的对话环境，对话的前提是人人身份平等。可以设想一下，在现实生活中高高在上的领导或前呼后拥的富豪，怎么可能在微博上与多数是草根平民的网友交流呢？这样的人怎么可能放下架子去与普通人谈话呢？　　微博这种技术快速消除了人们之间的成见和隔阂，是一种最直接的交流渠道，没有信息失真。大家在微博上看到的是真实的人。　　利用微博改变形象最成功的莫过于任志强。在上微博之前，任志强被称为“人民公敌”、“全国人民最想打的人”，等等，他个人对此也不愉快，整天抱怨媒体断章取义，损毁他的形象。我动员他开微博时，他很不情愿，我仔细问他才知道，他不会用电脑打字，之前的博客都是他先手写，再让秘书打出来的。我告诉他，手机也可以上微博，不一定要用电脑，而且手机上有手写功能。上微博后，任志强彻底解放了，像获得了新生一般，人也变得愉快了，他的才华得到了大家的认可和尊重。　　微博让多少见不得阳光的事情、腐败分子、国外的独裁者、作假者心惊肉跳，恨不得马上就把微博关掉，一下子掐死，这些案例在微博上每天都能看到。凭自己的良心和爱心，所有上微博的人都参与到这些事件的曝光过程中。在揭露黑暗的同时，微博将人们的爱心唤出来了，让人们有了表达爱心的机会和平台，例子无数。　　温总理说过：“公平正义比太阳还有光辉。”平等、公平、公开、爱心等这些正是我们先辈、无数仁人志士千百年梦寐以求的。只有当一项技术、一份工作得到了“确认”，确认它与人类进步的方向相一致，并推动这种进步时，才会得到十倍、百倍的力量，最终得以推广和成功。　　信仰与道德重建的原动力　　2008年国庆节，受“三鹿奶粉”事件的震动和温总理“企业家身上要流着道德的血液”的启发，我写了一篇关于商业道德的博客，热情的网友们纷纷发表了看法，给了我许多启发。　　社会发展到今天，大家都在寻找物质和精神和谐发展的出路和解决问题的办法。一些人想到古人，学习古人留给我们的经典，这些经典曾在人类历史的发展过程中对启发人的智慧起到过积极推进的作用。我们看到电视上一位老教授带着一群学龄前的小孩在朗诵《道德经》，“道可道，非常道，名可名，非常名……”对于这些经典，各人有各人的解释，我想朗诵的孩子也是一头雾水，如果只是靠背这些古老的东西，是不可能完成今天的社会道德重建的，如同今天电脑和互联网普及了，还有人坚持用毛笔写信一样，能满足一些人的怀旧情怀，但不可能解决今天社会进步的现实问题。我曾给小孩讲《司马光砸缸》的故事，就感到很吃力，家里用自来水，没有存水的缸，把缸的作用讲明白了，但又没有见过，等再讲清楚了，又偏离了培养孩子智慧和勇敢的主题。的确，昨天的太阳晒不干今天的衣服，我们需要找到今天人类共同的信仰和道德重建的原动力！　　当今道德环境与物质财富、科技进步的发展是不平衡的。盗版的软件、盗版DVD、冒牌的衣服几年前还到处泛滥，我们常常看到一些人一边身上穿着假名牌的衣服，手中用着盗版的软件，一边指责别人，骂着别人不道德。在道德的建设中，万不可有的是道德上的优越感，每人只对自己遵循着“种瓜得瓜，种豆得豆”，“恶有恶报，善有善报”永恒不变的奖罚法则的精神世界负责。几年前，公司要求每个部门提出降低成本的建议。IT部曾提出用盗版的软件，不用正版的软件，可大大降低成本。这个建议受到公司的严厉批评。所有软件都使用正版的软件，是公司最基本的要求，是公司的底线，是任何人都不能违背的。“千里之堤，溃于蚁穴”“勿因恶小而为之”等，这些都是历史的教训和忠告。公司如果欺骗客户和厂家，员工就可以欺骗公司，最终公司在欺骗的环境中，不仅无法取得精神的进步，物质的进步也是不可能的，这样公司的结局一定是破产和倒闭。　　商业关系成为在道德建设道路上最受谴责和咒骂的关系。但我们观察一下我们身边，与我们联系最多的是商业关系，从吃、穿、用、旅游等等，商业关系成为了今天最广泛的人与人之间的关系。今天任何一个人，无论是城里人还是乡下人，离开商业关系，可能会被饿死、冻死。我们应该反思的是，道德问题是商业关系造成的吗？很多历史经验告诉我们，造成道德问题的不是因为商业关系，而是人心。　　市场上永远是“劣币驱逐良币”，有盗版DVD，逼着正版DVD就无法做生意；有假名牌，正牌的厂家就无法做生意；有加“三聚氰胺”的奶粉，不加三聚氰胺的奶粉就可能亏本……这些在市场上形成的“潜规则”，造成了社会的不公平和对人们的伤害。在房地产行业，有不缴出让金的房子（如小产权房），对给政府缴出让金的开发商就是明显的不公平。还有许多打着好听的口号造成的不公平，如享受优惠政策，对那些享受不了优惠政策的企业就是不公平。我曾经与小产权房开发商交谈过，他们还自诩是为了安徽小岗村的农民，是在促进农村土地的改革。　　我们看到无数的例子都证明，如果公平、公正的原则成为商业关系的指导思想，并且法律和政策充分体现了公平、公正的原则，商业关系就成为造福人类的关系；否则，就会成为道德堕落的帮凶。　　放弃定价权的真相　　我们要思考从事的房地产行业有哪些事、哪些技术与社会进步方向是一致的，是能得到“确认”的。　　在楼房的建设过程中，我们现在开始引入了IBM公司给波音公司研发的软件，即BIM系统。波音在造飞机之前，先在电脑上把飞机造一遍，及时发现问题，减少材料和时间的浪费，从而提高质量。我们在建房子之前，也将采用在此基础上更新的软件，把房子在电脑上先建一遍，及时发现问题和各专业、各工序之间不吻合的地方。引入这项技术能够让我们的工程质量有大幅度提高的可能，同时也可以增强效益，减少浪费。在房子销售环节，要把房子给客户介绍清楚，尤其在期房销售阶段，只能借助这种技术，通过电脑构建的模型使客户能够完整地了解每个项目的建设情况。　　另一件事就是把“定价权”交给客户，在市场中定价权是至关重要的。我曾问过一位美国的基金经理，你们投资项目的标准是什么。他告诉我是企业要有定价权。垄断企业有定价权，他们就可以获得巨额利润。但垄断一定不是未来，未来是企业要处于被动位置，放弃自己的定价权，把定价权交给市场和客户，只有这样的企业才有未来。让市场和客户定价才是未来的企业形态。2011年，发改委要求所有开发商实施“一房一价”。为配合政府公开透明的要求，我们拿出部分房子在网上做竞买。我们把房子的价格从零开始让客户报价，最高报到发改委批准的房价价位。通过互联网将房价等买房信息透明化，改变交易模式，不再让销售员去推销，也不去与客户讨价还价，而是让购房者从零开始自己决定房子的价格。　　2001年的时候，北京房地产市场的入住纠纷非常严重，我们开发的SOHO现代城项目就率先实行了“无理由退房”，将退房的权力完全交给了客户，从而赢得了客户的信任。这次我们把定价权交给客户，同样赢得了客户的信任。　　透明的价值　　网上销售的核心有两点：第一，给客户公布全面、充分、权威的房源信息，避免了销售人员误导客户的风险，这些信息都是经过我们各个部门包括设计、工程和法律部门核实过的信息；第二，在信息充分的基础上，形成由客户定价的新的定价机制。　　诚信是一切的基础，离开了诚信，无论多高的技术，任何市场交易的平台最终都会崩溃。诚信的建立，不是如何去说而是如何去做，只有将所有的信息公开、透明，放在阳光下，让所有的人来监督，才可以避免被操纵、有托儿的出现。而网上的售房和租房就是将每一个步骤、每一次出价都放在网上、阳光下，让大家去监督。　　房产电子商务是严格在法律保护下进行的，它涉及到由客户自己定价的环节，所以，在后两次销售的过程中，我们都聘请了具有牌照的拍卖公司，一旦出现任何纠纷，都可以依据相关拍卖法去解决。任何交易行为，只有在法律的保护下才能够进行。任何一个市场平台，只有在法律的严格保护下才能够健康地发展。网上销售也得到了政府的支持，因为信息公开、透明有利于监管，也得到了许多开发商的认可和支持。　　网上购房的人也不能互相串通——这是我们最担心的一点——通过上几次试验，没有发现这方面的任何问题。我们担心的另外一点是保证金的支付和退还问题。好在网络上在这方面已经有很好的具有诚信力的第三方支付工具，比如支付宝，他们在几百人大量保证金的接收和退还过程中，速度非常快，也很安全、便捷。　　网上网下的差异　　网售开始时，我们碰到最大的问题是销售人员过去没有上网的习惯。这不是技术问题，而是思想和意识的问题。一个月来，我们IT部对所有销售人员进行了耐心、细致的现场培训。从目前来看，这个障碍已经彻底解决了。互联网现在已经成为每个销售人员离不开的工具，对此工具的掌握不光对销售房地产，对他们今后的生活、工作和事业的成功都是一个最强有力的武器。　　只要会电脑操作，这些竞买前的程序都非常简单，可以在十分钟之内做完。那些不太熟悉电脑操作的客户，销售人员可以协助完成注册手续和交保证金等程序。在过去很短的时间里，为了实现销售模式的转变，所有的销售人员都经过了培训。其实，网上的操作比线下的操作更为简单、快捷。　　最近常有人说现在的人分两种，一种是上网的人，一种是不上网的人。上网的人思路很开阔，会和更多的人交流，工作中也会产生不少灵感，做到事半功倍。而不上网的人掌握的信息和灵感就要少得多。销售和出租，本质上是给大家提供信息的服务，能够充分地使用好互联网，一定会起到如虎添翼的效果。　　线上、线下的结合　　房地产属于不动产，线下看房是必需的步骤，建筑空间、创新的设计、工程质量等等这些都必须到现场来才能体验到。但在互联网高度发达的今天，有两件重要的事情完全可以百分之百在网上实现：一件是资料、信息的索取，在网上关于房子的资料会更全面、更准确；另一件事就是房价的形成，可以推翻过去完全由开发商说了算、客户处在弱势地位的局面，让卖方与买方之间更平衡，房价不再是开发商说了算、政府说了算，而是客户说了算、市场说了算。　　房产的电子商务出现后，售楼处的功能会发生很大的变化，更多是体验性的，客户可在现场察看，了解它的地理位置、交通、景观、建筑的风格等，而交易、信息都放在网上去进行。　　为了适应房产电子商务时代，我们在望京SOHO的售楼处，从设计到施工，都发生了根本性的变化。　　只有网上网下结合，网上售房和租房才能做好。我们之前也曾做过网上售房的试验，最终停下来了，原因就是网上网下没有很好地结合，因为房子不是标准的产品，每个房子都有它的独特性。　　房子的销售和其他商品的销售不同，涉及的金额非常大，购房人在购房时更需要的是全面的、充分的信息和由购房人能够掌握的定价权，是否吸引眼球对于这样巨大金额的售房来说并不那么重要。　　在互联网上敞开大门　　我们的网上销售中也加进了前门大街商铺的出租，效果非常不错。前门大街的招商，刚刚交给社会的代理行，我们希望充分利用线上和线下的资源，尽快让这条百年前门商业大街繁华起来，满足来这里的人们的消费需求。国外销售量大的多是二手房，它们大多也都在互联网上进行。我们试行的网上售房，引起了很强烈的反响。许多开发商和我们联系，让我们介绍经验。我想，未来当更多开发商愿意把公开、透明的信息放在网上时，这个市场就真正形成了。这一天不会很远。　　做任何一件事，我们都要追问它的意义。只有能带来社会的进步，能为社会创造价值，能够通过新技术带来效率的提高，带来更公平、更透明的交易环境，它才有意义。我们认为在网上租售房子符合这些原则，这样的事就值得去做。　　SOHO中国已经把所有销售和出租的房子都放到了网上，任何人都可以很方便地查找这些租售信息，既为大家提供了方便，也实现了房源的公开透明。下一步我们马上会将公司购买土地、购买项目、采购材料设备一直到施工单位、监理单位的选择都放在网络上，敞开我们的大门，让所有优秀的企业都能够方便地加盟进来。也希望更多开发商能跟我们一起，把房子的租销等环节放在网上、放在阳光下，只有这样，中国房地产电子商务才会有广阔的发展空间。